Utfall

I detta avsnitt presenteras utfallen för avtalsföretagen och jämförelsegruppen sida

vid sida för bästa översikt.

Tabell 7: Betygsättning av förändringarna mellan 1998-2004

Färgade fält avser avtalsföretag och vita fält jämförelsegruppen.

Glesbygd

Industri

Landsbygd

Mindre _städer

_mindre Övriga

Övriga _större

Antal företag

11 3 15 12 0 8 6 3 8 8 5 1

Andel plus (%)

79% 57% 82% 60%

84% 79% 81% 79% 84% 66%

Andel minus (%)

21% 43% 18% 40%

16% 21% 19% 21% 16% 34%

Betyg: bra (%)

82% 33% 80% 50%

88% 67% 67% 75% 88% 80%

Betyg: medel (%)

9% 33% 7% 17%

0% 17% 0% 25% 13% 0%

Betyg: dåligt (%)

9% 33% 13% 33%

12% 17% 33% 0% 0% 20%

Bergslagen Bottenviken

Svea-NV

land

Gävleborg

N

Norr-

lands

inland

Mälardalen

Norr-S

land

Övriga

Antal företag

14 5 5 2 1 4 3 4 7 0

2 2 7 0

6 19

Andel plus (%)

70% 80% 89% 86% 64% 81% 75% 84% 71% 79% 76% 86% 71%

Andel minus (%)

30% 20% 11% 14% 36% 19% 25% 16% 29% 21% 24% 14% 29%

Betyg: bra (%)

64% 80% 100% 100% 50% 67% 75% 86% 50% 100% 71% 100% 63%

Betyg: medel (%)

7% 20% 0% 0% 25% 33% 0% 14% 50% 0% 14%

0% 11%

Betyg: dåligt (%)

29% 0% 0% 0% 25% 0% 25% 0% 0% 0% 14%

0% 26%

Källa: SBN

Av betygsättningen av de ekonomiska förändringarna mellan 1998 och 2004 fram-

går det tydligt att merparten av alla företag har sett en förbättring under perioden.

Detta gäller dock i högst grad för avtalsföretagen, där glesbygds- och industri-

kommuner utvecklats allra bäst. Oavsett indelning i kommuntyp eller region är

förbättringarna markanta. I grupperna mindre städer och Bergslagen har utveck-

lingen varit svagare.

I jämförelsegruppen är bilden av kommuntyperna och regionerna nästan mot-

satt. Utvecklingen ser i stort sett bra ut i alla grupper utom just glesbygds- och

industrikommuner, samt i NV Svealand och Övriga.

Tabell 8: Förändringar för skulder och bokförda värden 1998-2004

Färgade fält avser avtalsföretag och vita fält jämförelsegruppen. S betyder skulder och BV bokförda värden.

Glesbygd Industri Landsbygd

Mindre _städer

_mindre Övriga

Övriga _större

Antal företag

11 3 15 12 0 8 6 3 8 8 5 1

Förändring S

(kr/kvm)

-537 -55 -630 -33

-471 -295 -13 -1 127 -488

22 -40

Förändring BV

(kr/kvm)

-503 -139 -599 -35

-196

-46 39 -822 -163 235 -345

Antal företag med

lägre S

10 2 13 4

7

4 2 5 4 3 1

Antal företag med

lägre BV

9 2 12 6

7

4 2 6 5 1 1

_slagen Berg-

Bottenviken

NV Svea-_land

Gävle-_borg

N

Norr-

lands

inland

Mälardalen

Norr-S

land

Övriga

Antal företag

14 5

5 2 1 4 3 4 7 0

2 2 7 0

6 19

Förändring S

(kr/kvm)

-557 -91 -1 418 -285 -1 391 39 -180 -532 -478 -863 -1 374 -173 -555 -208

Förändring BV

(kr/kvm)

-343 -83 -1 149 -363

-995 20 -218 -130 -411 -647 -1 131 -144 -469 -48

Antal företag med

lägre S

11 3

5 2 1 2

2 2 7

1 2 4

4 9

Antal företag med

lägre BV

9 4

5 2 1 2

2 3 7

1 2 2

5 10

Källa: SBN

Skuldnivåerna i avtalsföretagen har – föga förvånande – minskat rejält med undan-

tag för S Norrland där minskningen är mer blygsam. Att lösa stora mängder lån

utgör en av hörnstenarna i rekonstruktionerna och borde få stort genomslag. Ett

undantag finns dock: i gruppen övriga större kommuner har nivåerna i genomsnitt

ökat, om än marginellt. Orsaken är att ett företag sticker ut med en kraftigt ökad

skuldnivå (+800 kr/kvm). Justeras data blir utfallet istället i linje med övriga grup-

per.

För jämförelsegruppen är bilden mer blandad både när det gäller huruvida

skuldnivåerna ökat eller minskat och med hur mycket. I vissa fall är förändringar-

na jämförbara med avtalsföretagen (övriga mindre kommuner, Bottenviken, Gäv-

leborg, Mälardalen och övriga regioner) medan det i övriga fall antingen är fråga

om marginella minskningar eller i ett fall en marginell ökning. I jämförelsegruppen

är utfallet i industrikommuner återigen dåligt, liksom i NV Svealand och Bergsla-

gen.

När det gäller bokförda värden är bilden av avtalsföretagen i princip densamma

som för skulderna: överlag rejält sänkta nivåer orsakade av samma rekonstruktio-

ner. Även detta föga förvånande då nedskrivningar av bokförda värden utförs

parallellt med amortering av lån. En skillnad är att minskningen i gruppen mindre

städer är måttlig. Här är orsaken en kraftig ökning i bokförda värden i ett annat

företag (+880 kr). Med en justering blir utfallet i gruppen detsamma som för övri-

ga.

I jämförelsegruppen är bilden blandad även här. De grupper där utfallet är jämför-

bart med avtalsföretagen är i stort sett samma som för skulderna ovan, dock inte

lika många. Även här är utfallet i industrikommuner samt NV Svealand och Berg-

slagen dåligt.

Totalt sett har skuldnivåerna i kategorin avtalsföretag i genomsnitt minskat med

dubbelt så mycket som jämförelsegruppen. För bokförda värden är utfallet krafti-

gare med drygt tre gånger större minskning (ojusterat för de två kommenterade

kommunerna ovan). Mönstret hos avtalsföretagen är med andra ord överlag kraf-

tiga förbättringar. I jämförelsegruppen är det tydligt att utvecklingen i industri-

kommuner – i motsats till avtalsföretagen – har varit dålig. Även Bergslagen och

NV Svealand förefaller ha haft en dålig utveckling när det gäller skulder och bok-

förda värden.

Utöver en anpassning av balansräkningens storlek – nivåsänkningen av skulder

och bokförda värden – får rekonstruktionerna ytterligare en effekt i sammanhang-

et. Avtalen, som normalt är åtta år långa, innehåller skyldigheter och begränsning-

ar för kommunen och det rekonstruerade företaget. Dessa inkluderar bl.a. en sam-

rådsskyldighet vid större förändringar av företagets fastighetsbestånd eller verk-

samhet, samt ett förbud mot direkt eller indirekt utdelning. Genom begränsning-

arna finns det en nödvändig bromsande kraft mot nyupplåningar och investering-

ar. Det ekonomiska utrymme som direkt skapas genom lösen av stora mängder lån

skall, förenklat, inte på nytt användas för att ta upp nya lån. Företaget, som i de

flesta fall blir solvent tack vare rekonstruktionen, skall inte heller finansiera inve-

steringar åt kommunen. Det medför att samtidigt som rekonstruktionen anpassar

företagets balansräkning till dess faktiska intjäningsförmåga, begränsas möjlighe-

terna att omedelbart utöka balansräkningen igen. Båda dessa faktorer torde ligga

bakom utfallet i undersökningen.

Tabell 9: Förändringar i justerat resultat, ekonomisk vakans och soliditet 1998-2004

Färgade fält avser avtalsföretag och vita fält jämförelsegruppen.

Glesbygd

Industri

Landsbygd

Mindre _städer

Övriga mindre

Övriga _större

Antal företag 11 3 15 12 0 8 6 3 8 8 5 1 Förändring res., just.

(kr/kvm) 46 10 59 23 84 66 47 114 81 68 63 Förändring ekonomisk

vakans (% -enheter) -5,3% -0,4% -7,8% -10,5% -9,6% -13,0% -11,0% -12,4% -9,7% -10,3% -9,3% Förändring soliditet

(% -enheter) 2,1% -1,6% 3,2% 2,4% 4,3% 0,1% 1,2% 10,3% 9,0% 2,6% -3,0% Antal företag med

bättre justerat resultat

(kr/kvm) 8 2 13 10 6 6 3 8 8 4 1 Antal företag med

lägre ekonomisk vakans 8 2 14 10 8 6 3 8 8 4 1 Antal företag med

Bergslagen Bottenviken

NV Svea-_land

Gävleborg

N Norr-lands

inland

Mälardalen

S Norr-_land

Övriga

Antal företag 14 5 5 2 1 4 3 4 7 0 2 2 7 0 6 19 Förändring res., just.

(kr/kvm) 59 53 68 19 244 56 51 28 37 78 37 40 127 62 Förändring ekonomisk

vakans (% -enheter) -8,0% -5,9% -10,0% -8,6% -14,8% -7,8% -8,4% -6,8% -3,9% -17,1% -4,6% -8,5% -13,3% -11,1% Förändring soliditet

(% -enheter) 4,1% 2,0% 4,3% -2,0% 11,1% 1,6% 0,7% 12,3% 1,0% 14,4% -0,5% 0,9% 5,3% 3,7% Antal företag med

bättre justerat resultat

(kr/kvm) 11 5 4 2 1 3 3 3 6 2 2 6 6 16 Antal företag med

lägre ekonomisk vakans 12 4 5 2 1 4 3 4 4 2 2 7 6 17 Antal företag med

bättre soliditet 9 4 4 0 1 1 2 3 5 2 0 6 6 15 Källa: SBN

Även om ett resultat justeras för extraordinära och jämförelsestörande poster, finns

det fortfarande många variabler som påverkar utfallet både över tiden och i en-

skilda fall. De företag som Bostadsdelegationen rekonstruerade visade före rekon-

struktionen överlag kraftiga minussiffror sedan många år tillbaka. Ett resultat för

ett enskilt företag ett enskilt år är inte alltid fullt representativt för dess ekonomis-

ka styrka, men det fyller ändå ett syfte att på aggregerad nivå undersöka föränd-

ringen över tiden. Ett av syftena med rekonstruktionen är att företagen skall kunna

visa vinst i syfte att t.ex. kunna hantera eftersatt underhåll och förbättra sin likvidi-

tet. Totalt sett är förbättringarna likartade för avtalsföretagen och jämförelsegrup-

pen vilket får anses vara fullt godkänt.

Precis som för de justerade resultaten är vakansutvecklingen i avtalsföretagen och

jämförelsegruppen likartad: rejält minskade vakansgrader under perioden. Bland

avtalsföretagen finns inga undantag, medan vakansgraden i jämförelsegruppen

endast har minskat marginellt i glesbygdskommuner.

I de kommuner där en rekonstruktion genomförts har det normalt funnits ett

strukturellt överskott på bostäder. Att avveckla en del av dessa inom ramen för

avtalen är naturligt och vakansgraderna i företagen sjunker som en följd.

När det gäller förbättringen i soliditeten är bilden återigen blandad. Eftersom soli-

diteten, med undantag för ägartillskott m.m., är en effekt av ackumulerade resultat

påverkas även den av en mängd variabler. I avtalsföretagen finns det dock ytterli-

gare en aspekt: efter genomförd rekonstruktion lämnas företaget med en i förväg

beräknad soliditet, som dessutom inte är högre än nödvändigt. Erfarenheten visar

entydigt att ett för högt eget kapital fungerar som ”valium”: företaget får inte inci-

tament att vara kostnadseffektivt och man kan kosta på sig högre kostnader än vad

man egentligen har råd med . I flera fall har den därför t.o.m. sänkts vid rekon-

struktionen genom att företag med stort eget kapital själva har fått får bära en del

av bördan i rekonstruktionen.

Bland avtalsföretagen ser förbättringarna i soliditeten i genomsnitt bra ut, med

undantag för mindre städer, Gävleborg och S Norrland där förbättringarna är

marginellt positiva. Orsakerna är relativt stora försämringar under perioden i tre

olika företag, men i alla tre fall ligger dock soliditeten fortfarande på en godkänd

till hög nivå efter förändringen. I två av dessa fall har företaget medvetet fått bära

en del av rekonstruktionskostnaden och soliditeten har följaktligen minskat.

I jämförelsegruppen är utfallet återigen blandat, med exempelvis en god ut-

veckling i industrikommuner och Bergslagen samt en sämre utveckling i gles-

bygdskommuner och NV Svealand. Noterbart är att utfallen i grupperna övriga

mindre kommuner och Gävleborg blir bra tack vare den kraftigt höjda soliditeten i

ett företag (+46 % -enheter beroende på en extraordinär händelse). Med en juster-

ing blir förbättringarna mer måttliga.

När det gäller förändringar över tiden i avskrivningstakten för fastigheter blir be-

dömningarna lite mer subjektiva. Uppfattningar om vad som är en hög/låg eller

bra/dålig avskrivningstakt varierar mellan olika parter. De rekommendationer

som finns kan tolkas mer eller mindre strikt. SBN:s uppfattning är att avskriv-

ningstakten måste vara i paritet med företagets intjäningsförmåga och dess nivå på

bokförda värden (och för den delen skulderna). Det finns ingen anledning att hålla

en hög takt om företaget samtidigt gör stora underskott och behöver tillskott från

ägaren. Det är också onödigt med en hög avskrivningstakt om fastigheternas bok-

förda värden redan ligger på en låg nivå. Precis som i bedömningen av nedskriv-

ningsbehovet i samband med rekonstruktionen – nivån på bokförda värden skall

kunna bäras långsiktigt givet företagets intjäningsförmåga – bör avskrivningstak-

ten sättas in i ett större sammanhang. Olika företag kan kräva olika avskrivnings-

planer. Precis som att företagen genom rekonstruktionen skall börja visa positiva

resultat för att kunna hantera t.ex. eftersatt underhåll och konsolidera sig, är syftet

att avskrivningstakten skall kunna läggas på en rimlig nivå. I de allra flesta fall

innebär det en höjning.

Bland avtalsföretagen har 25 st (56 %) höjt sin avskrivningstakt under perioden.

Totalt har 23 företag (51 %) en rimlig avskrivningstakt på ca 1,5-2,0 % och 7 st (16

%) en högre takt än 2,0 %. I jämförelsegruppen är det 26 företag (72 %) som höjt

takten, 16 st som har en avskrivningstakt mellan 1,5-2,0 % (44 %) samt 11 st (31 %)

som har en takt överstigande 2,0 %. Det är överlag högre avskrivningstakter i jäm-

förelsegruppen. Utfallet påverkas av sammansättningen av olika typer av fastighe-

ter i företaget. Bostäder, kontor och industrilokaler skrivs av på olika lång tid. Ett

bestånd med stor andel av t.ex. industrilokaler får också en överlag högre avskriv-

ningstakt. Dessa företag är dock i minoritet.

Mervärdesavkastning

I varje företag har en viss mängd pengar investerats i tillgångar, i dessa fall till

största del i fastigheter. Pengarna kommer i normalfallet både från ägare (eget

kapital) och kreditorer (skulder). Båda dessa finansieringsformer kostar företaget i

form av ränta till kreditorer och avkastning till ägarna (som ibland delas ut). Till-

gångarna förväntas generera intäkter som, med avdrag för rörelsekostnader och

avskrivningar, minst bör uppgå till kostnaderna för finansieringen av tillgångarna.

Om de inte gör det kommer värdet på en investerad krona inte att försvaras, vilket

kan uttryckas som att värde ”förstörs” i företaget. Ägare och kreditorer har inve-

sterat medel som på sikt förbrukas och tvingar företaget till likvidation. I den mån

som ett företags avkastning förmår täcka kostnaderna för finansieringen kan verk-

A

B

C

D

T

EK

S

Före: värde förstörs

KK

Int.

Efter: värde skapas

+

-

-

-

avkastningen som ett mått på företagets prestation jämfört med mer traditionella

mått, är att den fokuserar på hur företaget lyckats rent operativt och tydligt visar

effekterna av rekonstruktionen.

Investerat kapital är bokförda värden för anläggningstillgångarna plus rörelsekapi-

talet (omsättningstillgångar minus korta skulder). Även fastighetsskatten inklude-

ras då den är mer att betraktas som en kostnad. I beräkningen används också den

s.k. wacc:en (vägd genomsnittlig kapitalkostnad

5

_{) som viktar kostnaderna för}

skulderna resp. det egna kapitalet. I de fall företaget visar vinst, och inte har några

underskottsavdrag, skall även en skatteaspekt införas i kalkylen. Det är dock sällan

aktuellt i dessa företag där underskottsavdragen räcker i många år framöver

När det mer specifikt handlar om analys av allmännyttiga bostadsföretag är det

inte längre fråga om vinstmaximering. Det innebär att mervärdesavkastningen inte

skall vara så hög som möjligt. Däremot bör den å andra sidan inte vara negativ,

dvs. att värde förstörs i företaget. Det innebär ju att företaget inte kan stå på egna

ben och i förlängningen behöver tillskott från ägaren. Med tanke på självkostnads-

principen och det faktum att det finns ett tak för hur stort avkastningskrav en kom-

mun får ställa, har ägarens avkastningskrav på det egna kapitalet likställts med

räntekostnaderna.

Int. = Nettointäkter

T = Tillgångar

KK = Kapitalkostnader

EK = Eget kapital

S = Skulder

5 _{Ett mer korrekt uttryck på svenska är egentligen finansieringskostnad, för att undvika missförstånd med}

den svenska innebörden av kapitalkostnad (värdeminskning plus räntekostnad).

Figur 9: Schematisk bild över rekonstruktionens effekter på mervär-

desavkastningen

Som framgår av tabell 10 visade majoriteten av avtalsföretagen negativa avkast-

ningar före rekonstruktionen. Orsakerna var en sammantagen effekt av de delar

som rekonstruktionen sedan fokuserade på: höga vakanser, höga nivåer för skul-

der och bokförda värden samt i vissa fall alldeles för höga driftkostnader. En av-

veckling av övertaliga lägenheter ger lägre hyresbortfall och en reducering av

driftkostnaderna, vilket medför att intäkterna ökar (A). Nedskrivningar anpassar

de kvarvarande fastigheternas bokförda värden till nivåer som kan förräntas givet

de intäkter som företaget har (B), och amortering av lån till ungefär samma nivå

som bokförda värden ger hanterbara finansiella kostnader (C och D). Det är kort

sagt en anpassning av företagets kostym till verkligheten. I vissa fall tillkommer på

förekommen anledning ett kostnadstak som ytterligare påverkar (A) i positiv rikt-

ning. Beroende på hur företagets skuldportfölj ser ut kan vidare räntekostnaderna

sänkas ytterligare genom att i första hand dyra lån amorteras. Det gör att (C) mins-

kar ytterligare.

Rekonstruktionen angriper roten till företagens problem och effekten blir därefter.

De positiva förändringarna mellan 1998 och 2004 är tydliga

Tabell 10: Mervärdesavkastning 1998 och 2004

Avtalsföretag Jämförelsegruppen Kommun 1998 2004 Förändring (% h ) Kommun 1998 2004 Förändring (% h ) Älvdalen -5,4% 1,4% 6,8% Sävsjö -4,4% 2,3% 6,7% Grums -2,5% 3,0% 5,5% Tanum -4,5% 1,7% 6,1% Lysekil -4,2% 0,8% 5,0% Essunga -3,7% 1,6% 5,3% Kiruna -2,3% 2,4% 4,7% Töreboda -1,7% 2,7% 4,4% Munkfors -2,6% 1,8% 4,4% Herrljunga -2,5% 1,8% 4,3% Gällivare -2,7% 1,6% 4,3% Gagnef -2,5% 1,4% 3,8% Ånge -2,8% 1,3% 4,1% Götene -2,8% 0,8% 3,6% Bengtsfors -2,9% 1,1% 4,0% Torsås -2,1% 1,3% 3,4% Haparanda -2,9% 1,0% 3,9% Hylte -2,3% 1,1% 3,3% Munkedal -2,5% 1,3% 3,8% Säter 0,2% 3,3% 3,1% Klippan -1,3% 2,2% 3,5% Forshaga -2,1% 1,0% 3,1% Kristinehamn -2,0% 1,3% 3,3% Oxelösund -0,1% 2,8% 2,9% Degerfors -0,6% 2,4% 3,0% Askersund -0,4% 2,2% 2,5% Hällefors 0,1% 2,6% 2,5% Lessebo 0,2% 2,7% 2,5% Strömsund 0,7% 3,2% 2,4% Hedemora -1,6% 0,8% 2,4% Älvsbyn -1,6% 0,7% 2,3% Dals-Ed -0,4% 1,9% 2,2% Tidaholm -1,2% 1,1% 2,3% Nässjö -1,3% 0,9% 2,2% Nordanstig -3,0% -0,9% 2,1% Håbo -1,2% 0,8% 2,0% Laxå -1,0% 1,1% 2,1% Ludvika -0,2% 1,7% 1,9% Söderhamn 0,5% 2,5% 2,0% Kungsör -1,2% 0,6% 1,8% Olofström -1,1% 0,9% 2,0% Mullsjö -0,7% 0,9% 1,6% Boden -1,1% 0,8% 1,9% Mariestad 0,7% 2,2% 1,5% Åtvidaberg -0,7% 1,2% 1,9% Ljusdal 0,9% 2,4% 1,5% Karlskoga -1,1% 0,7% 1,8% Vansbro 0,0% 1,4% 1,4% Krokom -0,7% 1,1% 1,7% Sandviken -2,1% -1,0% 1,2% Hofors -0,4% 1,3% 1,7% Robertsfors 0,9% 1,9% 1,0% Åsele -0,2% 1,5% 1,7% Övertorneå 0,5% 1,2% 0,7% Pajala -0,5% 1,2% 1,6% Perstorp -0,6% -0,3% 0,3% Surahammar -2,5% -0,9% 1,6% Älvkarleby -1,0% -0,9% 0,1% Storfors 0,2% 1,6% 1,4% Oskarshamn 0,8% 0,4% -0,4% Ljusnarsberg -2,0% -0,7% 1,3% Malung 1,1% 0,6% -0,4% Dorotea 1,7% 2,8% 1,1% Ödeshög 1,2% 0,5% -0,7% Nordmaling 0,3% 1,4% 1,0% Gnosjö 1,4% -0,4% -1,8% Filipstad -0,3% 0,7% 1,0% Ockelbo 2,2% -0,5% -2,7% Sollefteå 0,9% 1,6% 0,7% Finspång 3,3% -2,0% -5,3% Arjeplog 0,0% 0,7% 0,7% Boxholm 9,5%* 2,8% -6,7% Jokkmokk -1,0% -0,7% 0,2% Härnösand -0,2% -0,1% 0,1% Kramfors 2,4% 2,4% 0,0% Överkalix 0,0% 0,0% 0,0% Bräcke 0,2% -0,1% -0,3% Vingåker 0,6% -0,7% -1,3%

* Under året övertog företaget viss verksamhet från kommunen, vilket gör det svårt att beräkna ett helt korrekt värde. Avkastningen har dock med all säkerhet fortfarande minskat.

Gullspång -0,8% -2,5% -1,7% Hallsberg 0,1% -1,7% -1,8% Smedjebacken 3,3% 1,1% -2,2% Max 3,3% 3,2% 6,8% 9,5% 3,3% 6,7% Min -5,4% -2,5% -2,2% -4,5% -2,0% -6,7% Medel -1,0% 1,0% 2,0% -0,5% 1,2% 1,6% Median -0,8% 1,1% 1,9% -0,5% 1,2% 2,0% Källa: SBN

Totalt sett är det ingen större skillnad mellan de företag som har rekonstruerats

och de som inte har det, trots att basen i ekvationen – balansräkningens storlek –

minskat betydligt mer hos avtalsföretagen. Det kan vara en indikation på att de

företag som rekonstruerats med stöd från staten var i störst behov av en sådan

anpassning, och att nivåerna nu i stort är utjämnade. Bland avtalsföretagen är för-

bättringen egentligen bara mindre bra i Mälardalen (+0,2 procentenheter), medan

det i jämförelsegruppen ser mindre bra ut i glesbygds- och industrikommuner

samt i Bottenviken och Gävleborg.

Mervärdesavkastningarna för 1998 resp. 2004 sammanfattar tydligt effekten av

rekonstruktionerna och företagens ekonomiska utveckling. Mycket rött har blivit

mycket svart, och mönstret går igen även i andra nyckeltal. Det man särskilt bör

observera är att företagen samtidigt inte har rekonstruerats i överkant, vilket fram-

går av jämförelsegruppen.

In document Statens stöd för kommunala bostadsåtaganden 1998-2005 (Page 47-55)