Cirkulärbrev

Här redovisas i kronologisk ordning de två cirkulärbrev som SBN har skickat till

alla avtalskommuner. De specificerar hur SBN tolkar vissa av avtalets delar.

Dnr

2003-02-11 2003-107

Cirkulärbrev till kommunerna

Användningen av bostäder som enligt avtal skall avvecklas

Ett fyrtiotal kommuner har avtal med Bostadsdelegationen om statligt stöd för re-

konstruktionen av det kommunala bostadsföretaget. I avtalen ingår vanligen att

kommunen skall se till att ett visst antal övertaliga bostadslägenheter upphör att

användas för bostadsändamål och antingen avvecklas eller utvecklas för annan

användning. Ett syfte med den avtalade avställningen är att långsiktigt förbättra

balansen mellan utbud och efterfrågan på bostäder och att därmed stabilisera bo-

stadsmarknaden på orten.

Vid flera tillfällen har fråga ställts om hur staten för sin del ser på kommunens

möjligheter att använda eller avyttra de avställda bostäderna för annat ändamål än

permanent boende.

Statens bostadsnämnd (SBN) – som efter regeringens beslut har övertagit Bostads-

delegationens uppgifter enligt avtalen – har vid sitt senaste sammanträde diskuterat

frågan och gjort följande uttalande (utdrag ur protokoll 2002-12-04 § 8):

”§ 8. Fortsatt användning av bostäder som omfattas av avställningsavtal

I de avtal om rekonstruktion av kommunala bostadsföretag som träffas mel-

lan staten och enskilda kommuner ingår vanligen att ett visst antal bostadslä-

genheter skall avskiljas från företaget och senast vid en i avtalet angiven tid-

punkt helt upphöra att användas för bostadsändamål för att därefter avveck-

las eller utvecklas för annan användning än bostäder.

Med användning för bostadsändamål avses fortsatt användning för boende i

de fall lägenheten upplåts till brukaren med

(1) äganderätt;

(2) bostadsrätt;

(3) hyresrätt som är förenad med rätt till förlängning av hyresavtalet.

Mot denna bakgrund konstaterar nämnden – i likhet med styrelsen för den

tidigare Bostadsdelegationen (protokoll 2002-02-18 § 6) – att hinder inte

möter mot att bostäder som omfattas av avtal om avställning temporärt an-

vänds för mottagning av asylsökande, förutsatt att kommunen fortsätter pla-

neringen för hur den avtalade avvecklingen skall genomföras sedan den

temporära användningen har upphört.”

Några kommentarer kan göras till uttalandet:

1.

Uttalandet är i sin första del generellt och handlar om vilka gränser som

finns för kommunens planering av hur de avställda bostadslägenheterna kan

användas sedan de har avskilts från bostadsföretaget. Utgångspunkten är att

dessa bostäder inte längre skall vara tillgängliga på bostadsmarknaden. Varje

annan användning än för bostadsändamål är emellertid helt förenlig med av-

talet.

Att kommunen själv bryter mot avtalet om den låter bostäderna vara kvar på

bostadsmarknaden är självklart. Men avtalet avser också att förhindra sådan

användning som kan leda till

att lägenheten – utan kommunens direkta medverkan – kommer tillbaka på

bostadsmarknaden. Det innebär att kommunen inte kan överlåta byggnader

som innehåller avvecklingslägenheter innan bostäderna har avvecklats eller

utvecklats för annan användning än bostäder. Kommunen kan inte heller

upplåta eller överlåta bostadsrätt till sådana lägenheter. Inte heller kan kom-

munen hyra ut lägenheterna på sådana villkor att brukaren får eller senare

kan få besittningsskydd till lägenheten som bostadslägenhet. Besittnings-

skydd – dvs. rätt till förlängning av hyresavtalet – uppkommer normalt redan

vid upplåtelsen. Det finns dock vissa undantag. Exempelvis uppkommer be-

sittningsskydd till bostäder som hyrs ut för fritidsändamål först sedan hyres-

förhållandet har varat i mer än nio månader i följd.

Korttidsuthyrning är möjlig inom avtalets ram, så länge som hyresförhållan-

det inte gäller så lång tid eller i så många perioder i följd att hyresgästen till

följd av bestämmelserna i hyreslagen får besittningsskydd med en automa-

tisk rätt till förlängning av hyreskontraktet.

2.

Såvitt SBN vet finns inga möjligheter att genom planbestämmelser föreskri-

va att en bostad bara får användas för fritidsändamål. Det finns därmed små

eller inga möjligheter att hindra någon från att bosätta sig permanent i en bo-

stad som har anskaffats eller hyrts som fritidsbostad.

3.

Den senare delen av Bostadsnämndens ovan citerade uttalande i protokollet

från den

4 december 2002 innebär att kommunerna kan använda bostäder som omfat-

tas av avvecklingsavtal som bostäder för asylsökande, så länge som det är

fråga om en temporär användning.

Visar det sig att denna användning kan väntas fortsätta under så lång tid att

planeringen för avvecklingen inte kan fullföljas, bör de förändrade förutsätt-

ningarna för genomförandet av avtalet tas upp till diskussion med SBN, ex-

empelvis vid de återkommande avstämningar mellan staten och kommunen

som kan ha föreskrivits i avtalet.

4.

Bostadsdelegationen – och senare även SBN – har redan i samband med att

avtalen slöts förklarat att avtalen inte avser att hindra att avvecklingsbostäder

sedan de har övertagits av kommunen används för sådana särskilda boenden

som kräver anvisningsbeslut. Kravet på anvisningsbeslut är enligt SBN:s

uppfattning tillräckligt för att säkra att dessa bostäder inte längre är tillgäng-

liga på bostadsmarknaden.

5.

Vill en kommun numera att bostäder som omfattas av ett avvecklingsavtal

fortsatt skall användas som bostäder – antingen för permanentboende eller

för fritidsändamål – går det bra. Det förutsätter dock att avtalet mellan staten

och kommunen dessförinnan omförhandlas så att statens bidrag till kommu-

nen justeras ned med hänsyn till de ändrade förutsättningar som då råder för

avtalet. SBN kommer inte att principiellt ställa sig avvisande till en sådan

förhandling.

Avslutningsvis vill jag nämna att SBN – liksom tidigare Bostadsdelegationen –

gärna ser att de kommuner med vilka staten har avtal tar kontakt inför sådana för-

ändringar i verksamheten som mer väsentligt påverkar företagen eller deras fastig-

hetsbestånd. SBN är numera rätt mottagare av de rapporter som kommunerna årli-

gen skall lämna enligt de avtal som har träffats. Vi är tacksamma om SBN i sam-

band därmed även fortlöpande får de berörda bostadsföretagens årsredovisningar.

Med vänliga hälsningar

Urban Zetterquist

Kanslichef

2004-06-22 Dnr 2004-240

Cirkulärbrev till

avtalskommunerna och deras bostadsföretag

OM AVTALENS INVERKAN PÅ RELATIONEN

KOMMUN – FÖRETAG, M.M.

Ett femtiotal kommuner har avtal med Bostadsdelegationen eller Statens bostads-

nämnd (SBN) om statligt stöd för rekonstruktion av det kommunala bostadsföre-

taget. De rekonstruktioner som har genomförts efter dessa avtal har syftat till

sådana ekonomiska och strukturella förändringar i företagen att de ges långsiktigt

hållbara förutsättningar att verka självständigt på företagsekonomiskt riktiga

grunder. Avtalen innehåller preciserade åtaganden från båda parter. Dessa gäller

dels relationerna mellan staten och kommunen, dels vilka förändringar som skall

göras i företaget och i vilken takt som förändringarna skall genomföras.

De åtgärder som har genomförts vid en rekonstruktion har regelmässigt varit av-

sedda att (i) minska överutbudet av bostäder och därmed också hyresbortfallet,

(ii) anpassa skuldsättningen och de bokförda värdena efter vad företaget kan för-

ränta och (iii) ge företaget möjlighet att efter hand generera ett överskott. Över-

skottet skall sedan användas till att konsolidera företaget, ta igen eftersatt under-

håll samt på lång sikt bekosta eventuella nya avvecklingsåtgärder. Målet är att

företaget skall få en långsiktigt hållbar ekonomisk utveckling, så att kommunen

med den utveckling som kan förväntas efter rekonstruktionen fortsättningsvis inte

skall behöva skjuta till ytterligare medel.

I avtalen föreskrivs en fortlöpande informationsskyldighet för kommunen gent-

emot staten under avtalets hela löptid, som vanligen är sju år. Avtal med fleråriga

genomförandetider innehåller även en möjlighet för kommunen att påkalla årliga

avstämningar av hur genomförandet av avtalet skall anpassas till den faktiska

befolkningsutvecklingen i kommunen.

SBN följer upp avtalen

SBN skall enligt sin instruktion följa utvecklingen i de kommuner och företas om

berörs av de avtal som nämnden eller föregångaren Bostadsdelegationen har träf-

säkerställa att stödet används på ett effektivt sätt. En andra uppgift är att följa

utvecklingen i företagen för att se till att företagens ekonomiska stabilitet utveck-

las på ett positivt sätt och förebygga att det på nytt uppstår situationer som kräver

särskilda stödinsatser.

Under arbetet med uppföljningarna har vi uppmärksammat olika återkommande

händelser eller företeelser som vi uppfattar som avvikelser från avtalen och inten-

tionerna bakom dem. De frågor som först behandlas i detta cirkulärbrev gäller

användningen av företagets vinstmedel. I ett andra avsnitt behandlar vi samråds-

skyldigheten inför åtgärder som medför att bostadsföretagets fastighetsbestånd

eller verksamhet väsentligt förändras i förhållande till vad som har förutsatts i

avtalet. Vi går sedan in på vissa frågor om anpassningen till kostnads- och resul-

tatutvecklingen av det driftkostnadstak som finns intaget i vissa avtal. Avslut-

ningsvis tar vi upp frågan om olika åtagandens räckvidd i tiden, sedd mot bak-

grund av att vissa av åtagandena i avtalen är tidsbegränsade.

Utdelningsförbudet

I samtliga avtal sägs uttryckligt att företaget inte får lämna utdelning till ägaren

under ett antal år, vanligen sju år efter det att avtalet slöts. Inte heller får ägaren,

utan statens utryckliga medgivande, under denna tid på något direkt eller indirekt

sätt, själv eller genom moderbolag, nyttja företagets medel.

Denna del av avtalet ställer stränga krav på att de transaktioner som genomförs

mellan ägaren och företaget verkligen är affärsmässigt motiverade från företagets

sida. Utgångspunkten är att företaget skall genomföra transaktionen bara om ett

från kommunen fristående fastighetsbolag med liknande finansiell ställning som

företaget skulle har gjort det – och då på sådana villkor som ett fristående bolag

skulle ha accepterat. Men avtalet går längre än så: utan medgivande från staten får

företaget över huvud taget inte använda egna eller upplånade medel för att finansie-

ra investeringar för kommunens räkning.

De avvikelser från avtalen som SBN har kunnat konstatera har i flera fall inneburit

just att företagets medel har använts för att finansiera eller bekosta investeringar

som har gjorts för kommunala ändamål. Två typfall är följande:

Investeringar finansieras av bostadsföretaget.

I avtalen finns regelmässigt en skrivning om att de byggnader som innehåller bo-

stadslägenheter som skall avvecklas skall föras över till kommunen, som också

skall svara för alla kostnader för att utveckla dem för annan användning. Det gäller

självfallet även i de fall som byggnaden utvecklas för att användas för kommunala

ändamål, exempelvis för boende som kräver kommunal anvisning.

Det utdelningsförbud som också finns intaget i alla avtal leder till att kommunen

under avtalstiden inte heller kan låta bostadsföretaget finansiera ombyggnader eller

anpassningar av andra bostäder eller lokaler för den kommunala verksamhetens

behov. Investeringar för sådana ändamål skall således i princip undantagslöst både

finansieras och bekostas av kommunen.

Att kommunen via hyran återbetalar investeringen under en serie av år, eller att

kommunen utfäster sig att betala återstående oavskriven del av investeringskostna-

den vid en uppsägning av hyresavtalet, ändrar inte bedömningen. När kommunen

låter företaget stå för finansieringen innebär det att kommunen tar i anspråk medel i

företaget som i rekonstruktionen är beräknade att användas för företagets egentliga

ändamål. Ett finansieringsansvar innebär också ett risktagande som ett just rekon-

struerat bostadsföretag regelmässigt ännu inte kan bära. SBN kommer därför vid

samråden normalt inte att medge avvikelser från avtalen i denna del.

Kommunen betalar inte kostnadstäckande hyror.

Det är vanligt att kommunen hyr bostäder eller lokaler av bostadsföretaget för

verksamheter för vilka kommunen är huvudman. Som exempel kan nämnas olika

specialbostäder som efter kommunal anvisning används för särskilda boendeformer

för äldre eller handikappade, andra blockförhyrda bostäder samt lokaler för kom-

munala institutioner och förvaltningar. Den hyra kommunen som erlägger till bo-

stadsföretaget vid sådana förhyrningar måste minst täcka de kostnader som företa-

get har för att förvalta fastigheterna. Om hyran understiger företagets kostnader

betraktar SBN det som en indirekt utdelning och därmed som en avvikelse från

avtalet om inte annat visas. En hyressättning gentemot kommunen som grundas på

en marknadshyra för lokaler eller bruksvärdeshyra för bostäder som understiger

företagets självkostnad kan alltså i princip inte accepteras.

För att kunna visa att kommunen inte utnyttjar sin ägarställning till men för bo-

stadsföretaget bör företaget ordna sin bokföring så att intäkter och kostnader för

ordinarie bostadsförvaltning, förvaltning åt kommunen samt eventuell övrig för-

valtning kan särredovisas på både fastighets- och företagsnivå.

Nya åtaganden av företaget

Avtalen innehåller regelmässigt en avslutande bestämmelse som säger att kommu-

nen under avtalstiden på eget initiativ skall samråda med staten inför varje åtgärd

som medför – eller kan komma att medföra – att bostadsföretagets fastighetsbe-

stånd eller verksamhet väsentligt förändras i förhållande till vad som har förutsatts i

avtalet. Ett av de viktigaste inslagen i en rekonstruktion är att företagets skulder

minskas, så att de inte överstiger vad som kan förräntas genom företagets kassaflö-

den.

Samrådsskyldigheten omfattar därmed varje åtgärd som ökar företagets skulder

mer än vad som förräntas av den omedelbara intäktsökning som följer av åtgärden.

Samrådsskyldighet inträder också inför varje åtgärd som mer än oväsentligt ökar

företagets finansiella risktagande, oavsett om det första villkoret är uppfyllt.

Ett exempel på vad som avses här är nyproduktion eller ombyggnad av bostäder

som inte kan förräntas genom den bruksvärdeshyra som gäller på orten. Ett annat

exempel är nya ekonomiska engagemang i lokaler för näringsverksamhet. Statens

intresse är att rekonstruktionen inte äventyras genom att företaget tar på sig nya

risker eller åtaganden som inte är affärsmässigt motiverade. Om sådana invester-

ingar ändå genomförs för att allmänt främja kommunens utveckling bör bördorna

bäras av de individer eller det kollektiv som har nytta av åtgärderna – inte av det

allmännyttiga företaget och dess hyresgäster. Det innebär att det bör överlämnas till

någon annan än det allmännyttiga företaget att finansiera och genomföra projektet.

Samrådsskyldighet uppkommer självfallet också inför sådana förändringar som

innebär att fastigheter eller verksamheter flyttas mellan företaget och andra företag

i kommunkoncernen eller mellan företaget och kommunen eller att andra kommu-

nala företag fusioneras in i företaget.

Överskridande av avtalade takbelopp för företagets driftkostnader

Anpassning till prisutvecklingen

Vissa avtal innehåller bestämmelser om att kommunen skall se till att företagets

driftkostnader senast vid en viss tidpunkt varaktigt har sänkts till ett visst högsta

belopp, räknat per kvadratmeter. Med driftkostnader menas i avtalen företagets

samtliga kostnader, exklusive kostnader för räntor och avskrivningar, tomträttsav-

gäld och fastighetsskatt. Extraordinära poster – exempelvis avvecklingskostnader –

behöver inte heller räknas in under takbeloppet.

SBN har principiellt accepterat att takbeloppen överskrids med belopp som motive-

ras av prisutvecklingen sedan avtalet träffades. Beräkningen bör i sådant fall grun-

das på taxeutvecklingen på orten och i övrigt på den allmänna prisutvecklingen för

varor och tjänster med oförändrad kvalitet och oförändrat innehåll i förhållande till

vad som förutsattes vid avtalstillfället. Den kommun som vill använda sig av denna

möjlighet att överskrida ett sådant takbelopp bör ta kontakt med SBN:s kansli i

frågan om vilken uppräkning som nämnden kan komma att acceptera.

Anpassning till företagets resultatutveckling

I senare avtal som innehåller bestämmelser om tak för företagets driftkostnader har

tagits in en bestämmelse om att företaget, trots takbeloppet, alltid därutöver kan

använda föregående års överskott – definierat som resultatet efter skatt enligt fast-

ställd resultaträkning – för återinvesteringar som genomförs för att återhämta efter-

satt underhåll eller tidigarelägga underhåll enligt plan.

SBN har principiellt accepterat att samma princip tillämpas även i fråga om de

äldre avtal som inte innehåller uttryckliga bestämmelser om en sådan anpassning

till utvecklingen av företagets resultat. Om företaget tillämpar en redovisning som

klart skiljer ut kostnaderna för sådant återhämtat eller tidigarelagt underhåll enligt

plan från företagets övriga driftkostnader behöver ingen särskild kontakt tas med

SBN i dessa fall.

Avtalens tidshorisont

Generellt sett kan bestämmelserna i avtalen mellan staten och kommunerna delas i

två grupper.

Den ena gruppen av bestämmelser gäller de omedelbara rekonstruktionsåtgärder

som enligt parterna är nödvändiga för att anpassa bostadsutbudet till det behov av

bostäder som kommunen förutser vid avtalstillfället och samtidigt ge bostadsföre-

taget långsiktigt hållbara förutsättningar för sin bostadsförvaltning. Hit hör avtalens

bestämmelser om vilket antal bostäder som skall avvecklas och på vilket sätt av-

vecklingen skall genomföras samt om skuldavveckling, nedskrivning och kapi-

taltillskott.

Den andra gruppen av bestämmelser rör driften av företaget efter rekonstruktionen

och statens insyn i verksamheten. Exempel på den senare typen är utdelningsförbu-

det, eventuella driftkostnadsvillkor samt bestämmelserna om att kommunen inte

utan statens medgivande får minska sitt bestämmande inflytande över företaget

eller genomföra sådana förändringar som medför eller kan medföra att företagets

fastighetsbestånd eller verksamhet väsentligt förändras i förhållande till vad som

förutsattes vid rekonstruktionen. De kan ses som inskränkningar i kommunens

möjligheter att fritt disponera över företaget. Det är dessa löpande åtaganden gent-

emot staten som är tidsbegränsade till som regel en tid av sju år.

De åtaganden som regleras genom den första gruppen av bestämmelser – dvs. de

avtalade rekonstruktionsåtgärderna – är däremot inte tidsbegränsade. Kommunens

åtagande att se till att bostäderna avvecklas som bostäder och förs bort från bo-

stadsmarknaden avser en prestation som enligt avtalen skall vara genomförd senast

en viss dag. Samma gäller om skuldavveckling, nedskrivning och kapitaltillskott.

Det är för kostnaden för dessa prestationer som kommunen får ekonomisk kom-

pensation genom avtalet med staten. Även om staten har accepterat att kommunens

prestation åtminstone delvis kan hållas svävande under någon tid – t.ex. genom att

kommunen låter ett avställt hus stå kallställt t.v. utan att utveckla det för ny an-

vändning eller riva det – kommer staten inte att acceptera att prestationen fortfa-

rande inte är fullgjord när kommunen återtar sin fulla rådighet över företaget, dvs.

när samrådsskyldigheten och övriga avtalade inskränkningar upphör. Staten kom-

mer i sådant fall att i god tid före denna tidpunkt påkalla en omreglering av den

ekonomiska uppgörelsen mellan staten och kommunen. Det kommer att ske med

stöd av de bestämmelser om återkallande av bidrag som finns intagna i avtalen.

Syftet med de rekonstruktioner som genomförs är att förändra situationen till det

bättre för bostadsföretaget – och även kommunen – och ge en långsiktigt hållbar

lösning. En grundläggande förutsättning för att en rekonstruktion skall vara lång-

siktigt hållbar är oftast att det etableras en bättre balans mellan utbud och efterfrå-

gan på den lokala bostadsmarknaden – och således att företagets övertaliga bostä-

der varaktigt förs bort från bostadsmarknaden. Finner kommunen under pågående

arbete med avvecklingen att vissa av de bostäder som enligt avtalet skall avvecklas

faktiskt behövs för bostadsförsörjningen kommer staten inte att motsätta sig att

kommunen tar ut dem ur avtalet. Även ett sådant återtagande förutsätter dock att

avtalet omförhandlas och att den ekonomiska uppgörelsen mellan staten och kom-

munen omregleras.

Frågor om användningen av bostäder som enligt avtal skall avvecklas har behand-

lats närmare i SBN:s tidigare cirkulärbrev till avtalskommunerna i februari 2003.

Brevet finns även tillgängligt på SBN:s hemsida, www.sbn.se, under rubriken

Skrivelser.

In document Statens stöd för kommunala bostadsåtaganden 1998-2005 (Page 74-83)