BOSTADSRÄTTSFÖRENING

En förenings ekonomi är väldigt väsentlig för dess medlemmar både på lång och kort sikt.

Intäkterna av medlemmarnas årsavgifter berör föreningens ekonomi på kort sikt. På lång sikt räknas den avkastning som bostadsrättsinnehavaren kan få ut vid en framtida försäljning. En potentiell köpare vill hellre förvärva en bostadsrätt vars förening har en god ekonomi.

Föreningens huvudsyfte är att gynna medlemmars ekonomiska intressen och verkar därför utan vinstintresse (Lundén, 2006).

Årsavgiften betalas av bostadsrättsinnehavaren till bostadsrättsföreningen. Vanligtvis betalas avgiften månadsvis och den skall täcka bostadsrättsföreningens kostnader. Avgiften regleras efter föreningens räntekostnader och amorteringar på eventuella lån samt kostnader för underhåll och drift. Avgiftens storlek kan vara avgörande för bostadsrättens marknadspris. En låg avgift kan bero på en god och stabil ekonomi eller att de har sparat kapital på bekostnad av underhåll och reparationer. Ett uppskjutet underhåll leder förr eller senare till ökade kostnader och avgiften kan höjas (Sveriges allmännyttiga bostäder, 2007).

Enligt Lundén (2006) måste en bostadsrättsförening ha en årsredovisning som speglar föreningens ekonomiska situation och som även ger en överblick över föreningens resultat det senaste året samt föreningens nuvarande ekonomiska ställning. Det är viktig information för

föreningens medlemmar, anställda, myndigheter, kreditgivare och potentiella köpare.

Budgeten är föreningens viktigaste verktyg. En välarbetad budget underlättar väsentligt när avgifter för nästkommande år skall sättas. Att fastställa bostadsrättsföreningens budget är vanligtvis en okomplicerad procedur då intäkter, kostnader och amorteringar är kända i förväg. I budgeten finns det en speciell fond för underhåll och reparationer (Lundén, 2006).

Om föreningen har andra intäkter som ränte- och hyresintäkter används dem för att täcka föreningens kostnader. I slutändan gynnar detta medlemmarnas årsavgift som blir lägre. En förening kan ha en stor andel uthyrningsbara lägenheter och lokaler som genererar hyresintäkter och detta innebär för bostadsrättsinnehavaren en större insats vid fastighetens förvärv (Lundén, 2006).

2.4.3 KVARVARANDE HYRESGÄSTER – EN INTÄKT

Då en större andel av de boende väljer att ombilda, kan köpeskillingen fördelas över fler köpare. Upplåtelsepriset blir därmed lägre för varje lägenhet. Det kan ändå med tiden visa sig vara bra att ha en viss andel hyresgäster kvar i fastigheten då dessa intäkter bidrar till ett positivt kassaflöde i föreningens ekonomi, eftersom en hyresgäst betalar mer i bruksvärdeshyra än vad bostadsrättsinnehavarna betalar i årsavgift till föreningen. Nackdelen med kvarvarande hyresgäster är dock ökade underhålls- och driftskostnader för föreningen.

Om en kvarvarande hyresgäst avlider eller väljer att flytta från fastigheten, kan föreningen upplåta hyresrätten till bostadsrätt och sälja den på öppna marknaden. Lägenheten får säljas till marknadspris till skillnad mot vad de övriga medlemmarna betalade direkt vid ombildandet. Skillnaden som uppkommer, mellan insatsen vid ombildandet och marknadsvärdet som lägenheten säljs för, kallas upplåtelseavgift. Denna försäljningsintäkt är skattefri för föreningen (Isacson, 2006).

2.4.4 FÖRDELNING AV KÖPESKILLING

Enligt Isacsson (2006) kan prissättningen av de individuella lägenheterna vid ombildning vara problematiskt. En enkel princip är att låta boarean ligga till grund för fördelningen av köpeskillingen. Det kan emellertid resultera i orättvisa då exempelvis en lägenhet på markplan har ett lägre marknadsvärde än en på fjärde våningen. Ett annat alternativ kan vara att låta lägenheternas andelstal styra fördelningen av köpeskillingen. Andelstalet är kopplat till mer än storleken på lägenheten då den även tar hänsyn till exempelvis lägenhetens läge i fastigheten. Lägenheten på fjärde våningen blir därmed högre värderad än den på markplan.

Den mest rättvisa av fördelningsprinciper är att låta varje enskild lägenhet värderas var för sig. Genom att vikta lägenhetens olika egenskaper mot varandra kommer ett mer rättvist marknadsvärde sättas som sedan ligger till grund för fördelningen av köpeskillingen (Isacson, 2006).

2.5 FASTIGHETSFINANSIERING

2.5.1 KREDITGIVNINGSPROCESS

Enligt Råckle (2008) sker majoriteten av utlåning till fastigheter via bankägda bostadsinstitut, även kallade hypoteksbolag. Dessa bostadsinstitut ger för det mesta lånekrediter till bostadsfastigheter men även till kommersiella fastigheter, kommunen och fastighetsbolag.

Ansvaret för att förvalta låntagarens pengar är tungt och ligger på långivaren. Det är därför av stor vikt att noga analysera och bedöma den potentiella låntagarens kassaflöden och återbetalningsförmåga. Oftast tas en säkerhet för lånet i form av en företagsinteckning, borgensåtagande eller en inteckning i fast jord, för att försäkra sig om låntagarens återbetalningsförmåga (Råckle, 2008). Det innebär att banken kan genomföra en tvångsförsäljning om låntagaren missköter avbetalningen av lånet (Isacson, 2006).

Fastighetslån kan delas in enligt följande:

Bottenlån – använder en fastighet eller bostadsrätt som pant för lån. Det leder i sin tur till en lägre ränta än vad ett lån utan säkerhet ger, då lånet utgör en mindre risk för långivaren.

Bottenlånet består vanligtvis av ungefär 75 procent av marknadsvärdet och används vanligen för att finansiera bostadsaffärer.

Topplån – Är de resterande 25 procenten av lånet. Topplånet saknar oftast någon säkerhet och leder därför till en högre ränta då risken ökar (Råckle, 2008).

Ett bottenlån kan lämnas med rörlig eller bunden ränta. En ränta som förändras dag till dag kallas för rörlig ränta. En bunden ränta däremot är en fixerad ränta under en tidsperiod om 1-15 år (Råckle, 2008). Enligt Isacsson (2006) är en vanlig rekommendation från kreditgivaren att binda hälften av lånet på tre till fem år och låna resterande del med rörlig ränta. Annars gäller den självklara principen att binda lånet då ränteläget är fördelaktigt och ha rörlig ränta i fallande ränteläge. För hushåll med ansträngd ekonomi rekommenderas en bunden ränta då deras ekonomiska situation inte tillåter en kraftig ränteuppgång. Nackdelen med en fast ränta är när låntagaren bestämmer sig för att återbetala lånet i förtid. Har den motsvarande fasta räntan sjunkit sedan lånet togs, kan låntagaren bli skyldig att betala en ränteskillnadsersättning för resterande bindningstid. Om köparen av en bostadsrätt exempelvis binder sitt bolån på fem år men säljer lägenheten redan efter tre år, kommer det uppstå en ränteskillnad på två år. Köparen blir tvungen att betala skillnaden som en ränteskillnadsersättning, om räntan är lägre än vid upplåningstillfället (Isacsson, 2006). Inom fastighetsfinansiering finns tre huvudsakliga amorteringssätt; annuitetslån, serielån och rak amortering. Fastighetslånets löptid varierar mellan de olika låneinstituten men sträcker sig vanligtvis mellan 30-50 år (Råckle, 2008). Genom en hög amorteringstakt sänks kostnaden för lånet och är därför att rekommendera. Trots den ränteavdragseffekt som råder i Sverige, betalas likväl den största delen av lånekostnaden av låntagaren själv (Isacson, 2006).

2.5.2 BOENDEKOSTNADSKALKYL

Syftet med att utforma en boendekostnadskalkyl är att göra köparen observant på de ekonomiska förpliktelser som ett fastighetsköp medför. Kalkylen görs främst för att skydda köparen mot att åta sig boendekostnader som han i framtiden inte kommer ha råd med. I boendekalkylen ingår endast de kostnader boendet inbringar, inga andra levnadskostnader ingår i kalkylen (Fastighetsmäklarnämnden, 2007).

I en boendekostnadskalkyl ingår enligt Fastighetsmäklarnämnden (2007) bland annat kapitalkostnader. Det är de kostnader köparen betalar för ett eventuellt lån. Både amorterings- och räntebelopp skall ingå i kalkylen. Amorteringen på befintligt lån ses som en minskning av skuld och inte som en kostnad för låntagaren men det är fortfarande en utbetalning som måste beräknas i boendekalkylen. För att kunna räkna ut en realistisk kapitalkostnad behövs att lånevillkoren, alltså lånets löptid och räntesats uppges. I kalkylen skall även fastighetens driftkostnader presenteras. Till normala driftskostnader hör exempelvis värme, avlopp, vatten,

sophämtning och försäkringar. Det är viktigt att ställa upp boendekostnadskalkylen enligt realistiska siffror. Köparen måste göras observant på att förändringar i ränta och driftkostnader kan förekomma. Det är viktigt att själv avsätta en viss del som buffert för oförutsedda utgifter. I en mer noggrann boendekalkyl redovisas även fastighetsköpets engångskostnader för köparen. Vid en försäljning av fastighet ingår lagfartskostnaden och vid bostadsrättsförsäljning ingår avgift till bostadsrättsförening för överlåtelsen (Fastighetsmäklarnämnden, 2007).

En privatpersons utgifter för räntor är i deklarationen avdragsgilla mot kapitalinkomster. I boendekalkylen måste därför en viss skattereduktion räknas in. 30 procent av räntekostnaderna kan dras av upp till en gräns av 100 000 SEK. Över den gränsen reduceras skatten med 21 procent. För en förening är ränteutgifterna inte avdragsgilla. (Isacson, 2006).

Exempel på en uppställning av en boendekostnadskalkyl;

+Ränta

+Amortering +Driftkostnad - skattereduktion

= Månadsavgift (SEB, 2010).

2.6 RISK

Fastighetsmarknaden skall locka till sig investerare och kapital men det förutsätter att det finns förväntningar om avkastning och kompensation för förväntad risk. De olika riskerna skall identifieras, värderas och hanteras. Risk för bostadsföretagen kan reduceras genom bättre projektering av byggnaden och genom marknadsanalyser i ett tidigt skede av byggprocessen. Hushållen kan på motsvarande sätt reducera risken med ett bostadsköp genom noggrann analys av byggnaden och marknaden. Genom att undvika en risk åtas i regel en annan. Det kapital som säkerhetsmässigt ligger över 70-75 procent, bottenlånet, utgör den största risken (Lind & Lundström, 2007).

2.6.1 RISK I UPPLÅTELSEFORMERNA

För både hyres- och bostadsrätten finns ett investerings- och konsumtionsperspektiv. Ett boende kan med vinst eller förlust handlas på marknaden. I en hyresrätt finns inget investeringsbehov för den enskilda individen och hyresrättens egna kapital påverkas inte av värdeförändringar på bostaden. Det finns kostnader i form av underhåll och reparationer som en hyresgäst inte behöver ta hänsyn till. Vid en bostadsrättsaffär finns det andra risker som främst ligger i investeringskapitlet. Det ägda boendet kännetecknas av den direkta kopplingen mellan hushållets ekonomiska konsekvenser och den boendes eget handlande. Vård av boendet återspeglas i framtida försäljning (Lind & Lundström, 2007).

2.6.2 BOSTADSRÄTTSFÖRENING I KONKURS

Risken att en bostadsrättsförening går i konkurs är liten. Vissa saker måste föreningen tänka på för att få en så bra fungerande förening som möjligt. När en bostadsrättsförening exempelvis bildas på en liten ort med svag arbetsmarknad kan det bli svårt för hushåll med begränsad ekonomi att bo i lägenheterna. En annan dålig förutsättning för föreningen är när

fastigheten är för högt belånad och det i sin tur leder till en hög årsavgift vilket kan avskräcka potentiella köpare. Om en bostadsrättsförening mot förmodan går i konkurs, ställs inte de enskilda medlemmarna till svars för föreningens lån. Banken kan kräva att fastigheten säljs som hyresfastighet, vilket i sin tur innebär att bostadsrättsinnehavaren åter blir hyresgäst i fastigheten och förlorar därmed sin insats (Isacson, 2006).

2.6.3 FÖRENINGENS BESKATTNING

Ägaren till en bostadsrätt betalar ingen fastighetsavgift, istället betalas föreningens skatt genom årsavgiften. Bostadsrättsföreningen betalar i sin tur både fastighetsavgift och inkomstskatt. Skatten baseras sedan på fastighetens taxeringsvärde. Fastigheter i Sverige omtaxeras vart femte år och om bostadspriserna ökat under dessa år kommer även fastighetsavgift att öka. Den skatt som kan uppkomma för en privatperson är när fastigheten säljs till ett högre pris än vad den köptes för. På vinsten utgår en kapitalvinstskatt. I en privatbostad beskattas två tredjedelar av vinsten. Då en annan bostad köps inom samma period som försäljningen av den andra bostaden skett, kan ett uppskov ges med betalning av kapitalvinstskatten. Det rekommenderas ändå att betala skatten med detsamma trots rätt till uppskov, främst för att inte riskera att kapitalvinstskatten ökar och ger en högre skattekostnad (Isacson, 2006).

2.7 VÄRDEUTVECKLING

Enligt Persson (2008) skapas ett värde ur ett behov och behovstillfredsställelse.

Värdebegreppet skapas av de framtida nyttor objektet kommer att ha vid dess användning.

Följande faktorer är grundläggande vid det praktiska värderingsarbetet:

 Direkt fastighetsanknutna

 Marknadsanknutna faktorer

 Omvärldsanknutna faktorer

2.7.1 DIREKT FASTIGHETSANKNUTNA FAKTORER

De fastighetsanknutna faktorerna varierar efter fastighetens tekniska, juridiska och ekonomiska art. Dessa innefattar faktorer som läggs till grund för den fysiska värderingen.

Fastighetens läge är den viktigaste aspekten att ta hänsyn till som grund för värderingen (Persson, 2008). Runt attraktiva områden råder höga priser, omsättningen är låg och marknaden är relativt känslig för svängningar. I mindre attraktiva områden däremot är förutsättningarna motsatta med låga priser, hög omsättning och en stabil marknad.

Fastighetens omgivning är också en värdebärande faktor. De centrala delarna är mest attraktiva och dess omgivning med närhet till kommunikation och serviceanläggningar. I mindre orter utanför centrum spelar närhet till natur och avsaknaden av störande billjud större roll. De fysiska faktorerna som påverkar fastighetens värde är dess storlek, ålder, standard och skick (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet, 2006).

2.7.2 MARKNADSANKNUTNA FAKTORER

Det är främst samverkan mellan efterfrågan och utbudet som styr prisbildningen. Skift i efterfrågan är oftast större än skift i utbudet, då utbudets skiftningar styrs av tillkommande bostäder genom exempelvis ombildning och nybyggnation. Det är i sin tur prisförändringar som påverkar efterfrågan, en hög efterfråga leder till ett högt pris. Andra faktorer som påverkar är skift i räntenivåerna, hyressubventioner, räntebidrag och skatteförändringar (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet, 2006).

2.7.3 OMVÄRLDSANKNUTNA FAKTORER

Enligt Swedbank (2009) är de omvärldsanknutna faktorerna beroende av samhällsekonomiska- och politiska förändringar som kan komma att påverka ett fastighetsköp. Riksbanken styr inflationen och styr därför även köparna. Inflation innebär en förändring av den genomsnittliga relativa prisökningen över en period. När det råder låg inflation försvagas inte pengarnas värde i samma takt som vid hög inflation. Den förväntade inflationen styr även räntans storlek. Räntan är det pris som kreditgivare tar i betalning för att finansiera ett bostadsköp. Räntans storlek medför en risk för låntagaren då den blir en del av den beräknade investeringen för hela bostadsköpet. Konjunkturläget är även den en bidragande faktor till den totala bostadskostnaden och detta beror på att marknadsräntorna förändras beroende av konjunkturförändringarna. Vid lågkonjunktur behöver landets ekonomi stimuleras och Riksbanken sänker därför räntan för att stimulera ett ökat upplånande till finansiering av fastigheter. På motsatt sätt höjer Riksbanken räntan för att hålla priserna på en jämn nivå. Från Riksbankens sida är det ett verktyg för att hålla inflationen på en jämn nivå.

(Swedbank, 2009).

2.8 PAKETERING AV FASTIGHETER

Enligt Kågerman (2008) har det blivit allt mer vanligt med indirekta fastighetstransaktioner, även kallad paketering av fastigheter. Det innebär att ett bolag överlåter en fastighet genom att överlåta aktierna i ett bolag som äger fastigheten. Fördelen med denna typ av transaktioner är att beskattningen blir mer fördelaktig för det bolag som säljer fastigheten än vid en vanlig fastighetsöverlåtelse (Kågerman, 2008).

När en köpeskilling understiger marknadsvärdet vid en fastighetsöverlåtelse skall enligt inkomstskattlagen 23 kap en uttagsbeskattning av aktiebolag inte ske. Denna underprisregel menar Kågerman (2008) gör det möjligt för en fastighet att paketeras innan den säljs.

Fastigheten säljs då i form av aktier i ett bolag även om den från början inte var paketerad som ett aktiebolag. Paketering innebär att fastigheten säljs inom företaget till ett dotterbolag som i sin tur säljs vidare till fastighetens köpare. Köparen avyttrar därefter aktierna.

Paketering har till syfte att utgöra en skattelättnad för säljaren då han avyttrar fastigheten som aktier istället för fast egendom. För köparen innebär förvärvet av fastigheten genom paketering att han ärver säljarens anskaffningsvärde och avskrivningsunderlag. Det kan i sin tur innebära en nackdel för köparen då det endast får göras värdeminskningsavdrag i samma mån som säljaren hade fått göra om han hade behållit fastigheten. Vid en underprisöverlåtelse blir värdeminskningsavdragen lägre och därmed ökar köparens framtida skattekostnad.

Säljarens skattemässiga fördelar väger ändå tyngre än köparens skattenackdelar. Säljaren drabbas hårdare då skattekostnaderna kommer omedelbart vid överlåtelsen medan köparens

skattekostnad blir fördelad under en längre tid i, vissa fall befrias köparen helt från skattekostnaden. Det faktum att köparen drabbas av ett värdeminskningsavdrag och en latent skatt, skall tas till hänsyn av både köpare och säljare då förhandling om köpeskilling görs (Kågerman, 2008).

2.8.1 LÖS OCH FAST EGENDOM

Fastigheter som villor och radhus är fast egendom medan bostadsrätter säljs som lös egendom. Köp av lös egendom regleras i köplagen medan köp av fast egendom regleras i jordabalken (Isacson, 2006). Genom en indirekt fastighetstransaktion överlåts istället en fastighet som lös egendom, precis som vid försäljning av bostadsrätt. Lagarna i köplagen och jordabalken är likartade förutom det faktum att lös egendom enbart har två års reklamationsrätt. Motsvarade lag i jordabalken ger köparen rätt att åberopa fel i upp till tio år efter tillträde skett. Enligt både jordabalken och köplagen kan reklamationsbestämmelserna avtalas bort om bägge parter är överens (Kågerman, 2008).

2.8.2. STÄMPELSKATT

Stämpelskatten uppgår vid förvärv med fysisk person till 1,5 procent av fastighetens totala värde. Är det däremot en juridisk person exempelvis en bostadsrättsförening uppgår stämpelskatten till det dubbla, 3 procent (Grauers, 2006). Vid överlåtelse av fast egendom utgår en stämpelskatt som vid indirekt fastighetstransaktion blir lägre. Vid en vanlig fastighetsöverlåtelse skall stämpelskatt betalas om 3 procent på fastighetens värde. Det värde som ligger till grund för beräkning av stämpelskatt vid överlåtelse av fast egendom är marknadsvärdet. Vid indirekt försäljning beräknas däremot stämpelskatten på fastighetens skattemässiga värde eller det lägsta taxeringsvärdet för de två senaste åren. Båda värdena är betydligt lägre än marknadsvärdet. Det innebär att stämpelskatten blir lägre vid indirekt försäljning än vid överlåtelse av fast egendom. Om fastigheten däremot ingått i ett aktiebolag som inte skapats enbart i syfte för skatteunderlättelse, utgår ingen stämpelskatt (Kågerman, 2008).

2.8.3 LAGFART

Vid varje fastighetsförvärv av äganderätt skall lagfart sökas. Genom en lagfart registreras ett officiellt fastighetsköp. Från det att förvärvshandlingen upprättas skall en ansökan göras inom tre månader. Ansökan görs enligt en enkel procedur där förvärvshandlingen och ytterligare handlingar skall lämnas in av den som söker lagfart. Lagfarten beviljas sedan om inga hinder finns. Inskrivningsmyndigheten tar i sin tur ut en stämpelskatt om ansökan beviljas. Förvärv i samband med gåvor och andra familjrättsliga band är befriade från denna typ av skatt (Grauers, 2006).

2.9 KAPITELSAMMANFATTNING

En ombildning innebär en förändring av upplåtelseform från hyresrätt till bostadsrätt. Tre krav måste uppfyllas för att en ombildning skall kunna genomföras. De boende måste vara medlemmar i bostadsrättsföreningen och folkbokförda på sina lägenhetsadresser. En majoritet på två tredjedelar av intresserade boende måste även stödja ombildningen för att processen skall kunna fortsätta. De som väljer att inte delta i ombildningen hyr istället sin lägenhet av bostadsrättsföreningen. För föreningen kan detta vara en fördel då hyresgästen betalar mer i bruksvärdehyra än vad bostadsrättsinnehavaren betalar i årsavgift. Det blir en extra intäkt för föreningen men det krävs likväl mer av bostadsrättsföreningen i form av ökade underhålls- och driftskostnader.

Via bostadsrättsföreningen skall de boende själva driva ombildningsprocessen och oftast krävs expertis inom området då det är en kunskapskrävande process. Ett ombildningsombud kontaktas när bostadsrättsföreningens ekonomiska plan skall upprättas. Det är en plan som redovisar föreningens framtida intäkter, utgifter och hur de skall finansiera fastighetsförvärvet. Det är den ekonomiska planen som ligger till grund när föreningen ansöker om lån till fastighetsförvärvet. Bostadsrättsförenings ekonomi är grundläggande för medlemmarna eftersom det är den som ligger till grund för årsavgiften.

Bostadsrättsföreningen skall gynna sina medlemmars ekonomiska intressen och agera utan vinstintresse.

Att ombilda sin lägenhet kan leda till både positiva och negativa följder för de boende och fastighetsägaren. Till fördel är att de boende själva har möjlighet att påverka och sköta sitt boende som i sin tur kan leda till en värdeutveckling av lägenheten. Det är även positivt att köpa sitt boende vid en ombildning eftersom köpeskillingen blir betydligt lägre än vid köp av en bostadsrätt på en öppen marknad. För fastighetsägaren tillkommer fördelar i form av en högre köpeskilling vid försäljning till bostadsrätteförening än till annat fastighetsbolag. Priset för bostadsrätter är nämligen betydligt högre än priser för hyresrätter. Då allmännyttans bostadsbestånd ombildas och antalet hyresrätter minskar blir möjligheterna sämre för dem som väljer att bo i hyresrätt. Chansen att hyra en lägenhet i attraktiva och centrala områden försvinner eftersom ombildning främst sker i innerstaden. En stopplag trädde i kraft mellan åren 2002 och 2007 som förbjöd allmännyttan att sälja sina fastigheter genom ombildningar.

År 2007 avskaffades denna lag och ombildning av allmännyttans bostadsbestånd blev återigen möjlig.

Ett fastighetslån delas oftast in i två delar. Ett bottenlån som vanligtvis är på 75 procent av

Ett fastighetslån delas oftast in i två delar. Ett bottenlån som vanligtvis är på 75 procent av