Ombildning
- De ekonomiska faktorer som påverkar en bostadsrättsförening och dess medlemmar
Kandidatuppsats i fastighetsekonomi, 15 hp Slutseminarium 2010-05-27
Författare:
Helena Göransson, 860122 Sanna Lundin, 880406 Louise Oldsberg, 860714 Handledare: Gunnar Wramsby Examinator: Sven-Ola Carlsson
Förord
Denna undersökning är en kandidatuppsats inom ämnet företagsekonomi vars inriktning är ombildningsprocessen och dess ekonomiska faktorer de boende måste ta ställning till vid en ombildning. Uppsatsen har upprättats under våren 2010 på Högskolan i Halmstad.
Undersökningen har växt fram genom ett stort intresse för ombildning och hur den går till.
För att få uppsatsen dit vi velat har vi först och främst våra respondenter att tacka. Vi vill rikta ett tack till alla de som tagit sig tid att träffa och svara på våra frågor; Mattias Fält, Kjell Johansson, Arne Forsberg, Anders Gullbrandsson, Ove Lundgren, Carola Gellett, Lars Staaf, Ros-Marie Gäck och slutligen Daniel Wallenås. Inte att förglömma de anonyma som valde att svara på vår enkätundersökning.
Vi vill även tacka vår handledare Gunnar Wramsby för värdefulla synpunkter och idéer gällande vår uppsats.
Till sist vill vi tacka alla opponentgrupper som har kommit med konstruktiv kritik och gett oss förslag och idéer under handledningstillfällena.
Högskolan i Halmstad Maj, 2010
___________________ ____________________ ___________________
Helena Göransson Louise Oldsberg Sanna Lundin
Abstract
The residential market has during the years of 1991 to 2008 increased its tenant-ownership existence with 46 percent, while the rental right existence only increased with four percent in the same period. About half of the tenant-ownerships that arose during these years are
converted from rental rights to tenant-ownerships. The want to own your housing is great. At a reorganization, the apartment’s conveyance change from rental right to tenant-ownership.
The initiative to this process can come from the landlord, but also from the tenants. The forces behind reorganization can be the possibility to a prolonged living situation or the possibilities to a profit at a future sale. The most driven tenants get together and establish a tenant-owner's association and there are they who will take the reorganization forward. Reorganization involves benefits for both the residents and the real estate owner, but like most purchases a real estate acquisition also involves certain risk taking. It is therefore essential to carefully analyze both the real estate and the real estate market before going through with an
acquisition.
The purpose with the conducted investigation is to describe and explain what a reorganization from rental rights to tenant-ownerships is and how the reorganizational process is carried out.
We will also draw the attention to the eventual risks a tenant-owner's association and its members are exposed to at a reorganization.
To achieve the above purpose, we have conducted a qualitative investigation. The study comprises two tenant-owner's associations, two banks, two reorganization consultants, and a real estate corporation. The personal interviews have been carried out with well established interview objects in each association and company. The study also includes a quantitative questionnaire with the tenants in respective reorganizational real estate. All the respondents have in one way or another been involved in a reorganizational process.
We have chosen to make a limitation to the west coast, where we have put most of the focus on Halmstad and on two reorganizations that have occurred there. As reorganization foremost is an urban phenomenon, we have chosen to visit Malmö, as competence existed there.
One of the results that have emerged is that reorganization is a profitable business for both the tenant and the real estate owner. The tenants get the opportunity to buy out the apartment at a more favorable price and the real estate owner gets a larger purchase price when they sell to a tenant-owner's association, as the price on tenant-ownerships are higher than those of the rental rights. The banks’ risks at a lending decrease when the amount of the loan is lower then what the real estates are estimated to.
Through our investigation, we have also established that the reorganizational process is a complicated course of events, which demands a great deal of engagement from the tenant- owner's association, as there are they who shall act like a force during the process. In most cases a reorganizational consultant is necessary as a help to steer the process and provide information during the procedure. It is of great importance that the tenant-owner's association possesses knowledge and commitment, mostly to drive the reorganizational process forward and to manage the ongoing responsibility that it takes for a tenant-owner's association to function.
Sammanfattning
Bostadsmarknaden har under åren 1991-2008 ökat sitt bostadsrättsbestånd med 46 procent medan hyresrättsbeståndet endast ökat med fyra procent. Cirka hälften av de bostadsrätter som tillkom under de åren är ombildade från hyresrätt till bostadsrätt. Viljan att äga sitt boende är hög. Vid en ombildning ändras lägenhetens upplåtelseform från hyresrätt till bostadsrätt. Initiativet till denna process kan komma från fastighetsägaren men även av de boende. Drivkrafterna bakom en ombildning kan vara möjligheten till en långvarig boendeform eller möjligheterna till vinst vid framtida försäljning. De mest drivna av de boende bildar tillsammans en bostadsrättsförening och det är de som skall föra ombildningsprocessen framåt. En ombildning innebär fördelar för både de boende och fastighetsägare. Som vid de flesta köp innebär ett fastighetsförvärv vissa risktaganden. Det är därför viktigt att noga analysera både fastigheten och bostadsmarknaden innan köpet går igenom.
Syftet med undersökningen är att beskriva och förklara vad en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt är och hur ombildningsprocessen går till. Vi ska även uppmärksamma de eventuella risker en bostadsrättsförening och dess medlemmar ställs inför vid en ombildning.
För att uppnå ovanstående syfte har vi genomfört en kvalitativ undersökning. Studien omfattar två bostadsrättsföreningar, två banker, två ombildningskonsulter samt ett fastighetsföretag. De personliga intervjuerna har gjorts med väl insatta respondenter i varje förening och företag. Den innehåller även en kvantitativ enkätundersökning med de boende i respektive ombildningsfastighet. Samtliga respondenter har på ett eller annat sätt varit inblandade i en ombildningsprocess.
Vi har valt att begränsa oss till västkusten där vi har lagt mest fokus på Halmstad och två ombildningar som har ägt rum där. Då ombildning främst är ett storstadsfenomen har vi valt att besöka Malmö med omnejd då kompetens funnits där.
Resultat som framkommit är att ombildning är en lönsam affär för både de boende och fastighetsägaren. De boende får möjlighet att köpa ut sin lägenhet till ett mer fördelaktigt pris och fastighetsägaren får en högre köpeskilling än om de säljer till en bostadsrättsförening då priset för bostadsrätter är högre än för hyresrätter. Bankernas risk vid kreditgivning minskar när lånebeloppet är lägre än vad fastigheterna är värderade till.
Genom vår undersökning har vi även konstaterat att ombildningsprocessen är ett komplicerat förlopp som kräver stort engagemang från bostadsrättsföreningen då det är de som skall agera drivande under processen. Oftast behöver de ta ett ombildningsombud till hjälp som styr processen och informerar under förfarandets gång. Det är av stor vikt att bostadsrättsföreningen besitter kompetens och engagemang för att dels driva ombildningsprocessen samt klara av det vidare ansvaret som krävs för att en bostadsrättsförening skall fungera.
INNEHÅLLSFÖRTECKNING
1 INLEDNING ... 7
1.1 BAKGRUND ... 7
1.2 PROBLEMDISKUSSION ... 7
1.3 PROBLEMFORMULERING ... 8
1.4 SYFTE ... 8
1.5 AVGRÄNSNINGAR ... 8
2 TEORETISK REFERENSRAM ... 9
2.1 BOSTADSMARKNADEN ... 9
2.2 UPPLÅTELSEFORMER ... 9
2.3 OMBILDNING ... 10
2.3.1 OMBILDNINGSLAGEN ... 10
2.3.2 OMBILDNINGSPROCESSEN ... 10
2.3.3 OMBILDNINGENS EFFEKTER ... 11
2.3.4 POSITIVA FÖLJDER AV EN OMBILDNING ... 12
2.3.5 OMBILDNINGENS EKONOMISKA DRIVKRAFTER ... 12
2.3.6 OMBILDNINGENS KONSEKVENSER FÖR SAMHÄLLET ... 13
2.3.7 STOPPLAGEN ... 13
2.4 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN ... 14
2.4.1 ÄKTA OCH OÄKTA BOSTADSRÄTTSFÖRENING ... 14
2.4.2 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS EKONOMI ... 14
2.4.3 KVARVARANDE HYRESGÄSTER – EN INTÄKT ... 15
2.4.4 FÖRDELNING AV KÖPESKILLING ... 15
2.5 FASTIGHETSFINANSIERING ... 15
2.5.1 KREDITGIVNINGSPROCESS ... 15
2.5.2 BOENDEKOSTNADSKALKYL ... 16
2.6 RISK ... 17
2.6.1 RISK I UPPLÅTELSEFORMERNA... 17
2.6.2 BOSTADSRÄTTSFÖRENING I KONKURS ... 17
2.6.3 FÖRENINGENS BESKATTNING ... 18
2.7 VÄRDEUTVECKLING ... 18
2.7.1 DIREKT FASTIGHETSANKNUTNA FAKTORER ... 18
2.7.2 MARKNADSANKNUTNA FAKTORER ... 19
2.7.3 OMVÄRLDSANKNUTNA FAKTORER ... 19
2.8 PAKETERING AV FASTIGHETER ... 19
2.8.1 LÖS OCH FAST EGENDOM ... 20
2.8.2. STÄMPELSKATT ... 20
2.8.3 LAGFART ... 20
2.9 KAPITELSAMMANFATTNING ... 21
3 VETENSKAPLIG METOD ... 23
3.1 UNDERSÖKNINGSUPPLÄGG ... 23
3.2 METODVAL ... 23
3.2.1 KVALITATIV OCH KVANTITATIV ANSATS ... 23
3.2.2 INDUKTIV OCH DEDUKTIV ANSATS ... 23
3.3 DATAINSAMLING ... 24
3.3.1 INSAMLING AV KVALITATIV DATA ... 24
3.3.2 INSAMLING AV KVANTITATIV DATA ... 25
3.3.3 VAL AV FÖRETAG OCH RESPONDENTER ... 27
3.3.4 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS MEDLEMMAR ... 27
3.4 METOD FÖR ANALYS ... 28
3.5 LITTERATURINSAMLING ... 28
3.6 STUDIENS TROVÄRDIGHET ... 29
3.7 ORDFÖRKLARING ... 29
4 EMPIRI ... 30
4.1 KREDITGIVARE ... 30
4.1.1 SWEDBANK ... 30
4.1.2 LÄNSFÖRSÄKRINGAR ... 31
4.2 BOSTADSRÄTTSFÖRENING ... 32
4.2.1 TRE BJÖRNAR, ORDFÖRANDE ... 32
4.2.2 TRE BJÖRNAR, SUPPLEANT ... 33
4.2.3 STRANDGATAN 2, EKONOMIANSVARIG ... 34
4.3 OMBILDNINGSOMBUD ... 36
4.3.1 BORÄTTSBILDARNA ... 36
4.3.2 FAQTUM ... 37
4.4 FASTIGHETSFÖRETAG ... 39
4.4.1 AKELIUS ... 39
4.5 SAMMANFATTNING ... 41
5 ANALYS ... 44
5.1 OMBILDNING ... 44
5.1.1 OMBILDNINGSPROCESSEN ... 44
5.1.2 OMBILDNINGENS FÖLJDER ... 45
5.1.3 OMBILDNINGENS DRIVKRAFTER... 46
5.1.4 BOSTADSRÄTTFÖRENINGEN ... 47
5.2 EKONOMI ... 48
5.2.1 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS EKONOMI ... 48
5.2.2 FINANSIERING AV FASTIGHETEN OCH DESS LÄGENHETER ... 49
5.2.3 RISK ... 50
5.2.4 PAKETERING AV FASTIGHETER ... 51
6 SLUTSATS ... 53
6.1 RESULTAT ... 53
6.2 EGNA REFLEKTIONER ... 54
6.3 FÖRSLAG TILL VIDARE FORSKNING ... 54
7 KÄLLFÖRTECKNING ... 56
BILAGOR ... 59
INTERVJUFRÅGOR ... 59
BANKER ... 59
BOSTADSRÄTTSFÖRENINGARS STYRELSEMEDLEMMAR ... 60
OMBILDNINGSOMBUD ... 61
FASTIGHETSFÖRETAG ... 62
ENKÄT TILL BOENDE ... 63
SAMMANSTÄLLNING AV ENKÄTERNA ... 66
FÖLJEBREV TILL ENKÄTEN ... 69
1 INLEDNING 1.1 BAKGRUND
Intresset för att äga sin bostad blir allt större. Mellan åren 1990 till 2008 har bostadsrättsbeståndet ökat med 46 procent medan hyresrättsbeståndet endast ökat med 4 procent under samma period. 233 000 bostadsrätter har tillkommit, varav 56 procent genom ombildning från hyresrätt till bostadsrätt. Vi kan dock se att ombildning fortfarande är ett storstadsfenomen då 94 procent av de ombildade objekten ligger i storstadsområden, främst i Stockholm (Statistiska centralbyrån, 2008).
Bostadsmarknaden erbjuder fyra upplåtelseformer; hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. De olika upplåtelseformerna har skilda egenskaper och öppnar upp för valmöjligheter för hushållen på bostadsmarknaden. Gemensamt för de olika upplåtelseformerna är att de har en ekonomisk och social betydelse både för den enskilda individen och för samhället (Lind & Lundström, 2007).
När en ombildning sker ombildas ett hyreshus på fastighetsägarens- eller hyrestagarnas initiativ till ett bostadsrättshus. Det sker således en förändring i upplåtelseformen från hyresrätt till bostadsrätt. Styrande faktorer vid en ombildning kan antingen vara en investering som resulterar i ett långvarigt boende eller ett rent vinstintresse. Ombildningar sker främst i attraktiva bostadsområden där både hyresgästen och fastighetsägaren tjänar på affären. Därav dras slutsatsen till att de flesta ombildningar sker ur ett vinstintresse (Lind & Lundström, 2007).
Ombildning innebär en rad fördelar för den blivande bostadsrättsinnehavaren. De boende i fastigheten kan själva påverka bostadsrättens värdeutveckling genom renoveringar och underhåll. Detta ger möjlighet till ett ökat inflytande över bostaden. I en bostadsrättsförening finns ingen fastighetsvärd med vinstintresse vilket ger ett boende till självkostnadspris (Sveriges bostadsrättscentrum, 2009). Genom en investering finns möjlighet att ta del av samhällets ekonomiska tillväxt förutsatt att en kapitalsatsning görs vid en fördelaktig marknadssituation (Lind & Lundström, 2007).
Vid ett fastighetsköp skall investeringen kompensera den eventuella risk ett förvärv medför.
Risken kan reduceras genom att noggrant analysera byggnaden och bostadsmarknaden. Den risk som föreligger vid ett bostadsköp sett ur samhällsekonomiska perspektiv är de som främst påverkar behovet av investeringskapital (Lind & Lundström, 2007). Andra föreliggande risker kan vara de som följer med fastighetens värdeutveckling. Faktorer att ta i beaktning är de som är direkt knutna till fastigheten, de som är knutna till bostadsmarknaden och de som är knutna till samhällsekonomin (Persson, 2008).
1.2 PROBLEMDISKUSSION
Alla har inte möjligheten att delta i en ombildning och därmed inte ta del av den rad fördelar den innebär som exempelvis låga löpande kostnader. Det leder i sin tur till konsekvenser för båda parterna då bostadsrättsföreningen själva får stå för en högre andel av insatsen i fastighetsköpet (Lind & Lundström, 2007). För privatpersonen blir det konsekvenser i form av osäkerhet ur ett ekonomiskt- och socialt perspektiv (Bodström, Ponzio, & Ramberg 2002).
I en hyresrätt finns inget investeringsvillkor, men det finns en löpande fast kostnad i form av hyra. Vid ett bostadsrättsköp däremot krävs ett investeringskapital. Risken med en investering varierar mellan köparna då alla inte har samma förutsättningar vid upplåningen. En högre risk innebär en högre kostnad i form av ränta. Genom att sätta de olika boendealternativen i relation till varandra kan de jämföras och olika risktaganden kan diskuteras (Lind &
Lundström, 2007).
Det är bostadsrättsföreningens medlemmar som är de drivande under ombildningsprocessen.
De boende är även föreningens högsta organ vars huvudsakliga uppgift är att leda och fördela arbetet med fastigheten. Det ligger ett stort ansvar på föreningens styrelse och det krävs ett engagemang och kunnande (Isacson, 2006). Problematiken rörande ombildning är om de boende i fastigheten inte besitter den kompetens som behövs för att kunna förvalta en fastighet.
1.3 PROBLEMFORMULERING
Genom ovanstående bakgrund och problemdiskussion har vi följaktligen kommit fram till nedanstående problemformulering:
Hur görs en ombildning och vilka ekonomiska faktorer kan påverka bostadsrättsföreningen och dess medlemmars ställningstagande vid en ombildning?
1.4 SYFTE
Syftet med undersökningen är att genom empiriska och teoretiska exempel beskriva och förklara hur en ombildning görs. Vi skall även påvisa de ekonomiska faktorerna en bostadsrättsförening och dess medlemmar ställs inför vid en ombildning.
1.5 AVGRÄNSNINGAR
Vi har valt att se ombildningsprocessen och dess ekonomiska faktorer ur bostadsrättsföreningen och dess medlemmars perspektiv. Då vi även har begränsat med resurser och tid har vi valt att utföra våra empiriska undersökningar främst i de södra delarna av Sverige.
2 TEORETISK REFERENSRAM 2.1 BOSTADSMARKNADEN
I Sverige 2007 fanns knappt 4,5 miljoner lägenheter i flerbostadshus och småhus. 64 procent av dessa ägdes av de svenska hushållen (Lind & Lundström, 2007). Produktionen av hyresrätter har kraftigt minskat sedan 2006. Främsta anledningen till det är att hyresrätten både är skattemässigt- och ekonomiskt ogynnsamma för samhället. Det beror även på att fastighetsägaren vid nyproduktion står som ensam risktagare (Bergenstråhle, 2008). Då hyresrättbeståndet minskar ges mer plats för det ägda boendet. Bostadsrätter tillkommer främst genom nyproduktion men även genom den fortlöpande ombildningsprocessen (Lind &
Lundström, 2007). Mellan 1990 och 2008 har antalet bostadsrätter ökat med 233 000 stycken, närmare bestämt 46 procent. 131 000 av dessa har tillkommit genom ombildning från hyresrätt till bostadsrätt (statistiska centralbyrån, 2008).
2.2 UPPLÅTELSEFORMER
På den svenska marknaden finns idag fyra olika typer av upplåtelseformer; hyresrätt, kooperativ hyresrätt, bostadsrätt och äganderätt. Valet av upplåtelseform har stor social samt ekonomisk betydelse för både samhället och den enskilda individen. Gemensamt för de olika boendeformerna är att de erbjuder den enskilda individen en tjänst i form av ett boende.
Upplåtelseformernas olika förekomster bidrar till ökad valmöjlighet i valet av boendeform samt en effektivitet på bostadsmarknaden. Valet av boendeform bestäms utifrån hushållets karaktär och vilka krav de ställer på upplåtelseformen och dess sidoeffekter (Lind &
Lundström, 2007). För att få en bättre förståelse vilka skillnader en ombildning kan ge upphov till för de boende skall vi härmed redovisa de olika upplåtelseformerna, främst hyresrätt och bostadsrätt.
HYRESRÄTT OCH KOOPERATIV HYRESRÄTT
En hyresrätt definieras som nyttjanderätten av ett hus eller delar av ett hus mot ett specifikt vederlag, oftast i form av en hyra. Avtalet om nyttjandet bestäms mellan hyresgästen och fastighetsägaren och reglerar, tillsammans med hyreslagen JB 12 kap, rättsförhållandet mellan parterna (Flodin, 2008). Begreppet hyresrätt kan delas in i två kategorier, den kan vara antingen privat eller kommunal. De privata fastighetsbolagen styrs till stor del av ett vinstintresse medan allmännyttans i grunden är tänkt att styras utan vinstintresse (Bodström et al., 2002). Kooperativ hyresrätt är en relativt ny upplåtelseform som innebär att hyresgästen hyr sin lägenhet av en ekonomisk förening, en kooperativ hyresgästförening. Det är ett mellanting mellan hyresrätt och bostadsrätt. I likhet med bostadsrätten måste den kooperativa hyresgästen vara medlem i fastighetens förening (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag, 2008).
BOSTADSRÄTT OCH ÄGANDERÄTT
Enligt Flodin (2008) är bostadsrättslagen (1991:614) en av de lagar en bostadsrättsförening måste följa. Här regleras medlemmarnas skyldigheter och rättigheter samt bostadsrättsföreningens verksamhet. Som bostadsrättsinnehavare ägs rätten att nyttja en lägenhet under obegränsad tid. Bostadsrättsföreningen äger i sin tur fastigheten och som lägenhetsinnehavare tillhandahålls en andel i bostadsrättsföreningen. Genom medlemskap i föreningen får bostadsrättsinnehavaren indirekt ta del av förvaltandet av fastigheten.
Lägenhetsinnehavaren kan till skillnad från hyresgästen sälja sin bostad. Reglerna för nyttjandet av bostadsrätten stämmer till stor del överens med vad som gäller för hyresrätten.
Bostadsrättsinnehavaren har en skyldighet gentemot bostadsrättsföreningen i form av en årsavgift för att få nyttja lägenheten. Det finns även en skyldighet att reparera och underhålla fastigheten (Flodin, 2008). Äganderätt är den upplåtelseform som inbringar mest ansvar för den boende. Skillnaden mellan äganderätt och bostadsrätt är att de boende i en äganderätt har ett odelat ansvar där varje enskilt hushåll får teckna avtal med serviceleverantörer (Lind, Lundström, 2007).
2.3 OMBILDNING
Ombildning innebär att det sker en förändring i upplåtelseform från hyresrätt till bostadsrätt.
För att en ombildning skall få äga rum finns tre grundläggande krav. Det krävs att majoriteten, två tredjedelar av hyresgästerna i de uthyrda lägenheterna stödjer ombildningen.
Hyresgästerna måste även vara folkbokförda på sina lägenhetsadresser och medlemmar i bostadsrättsföreningen. En ombildning kan ske på initiativ från hyresgästerna eller från fastighetsägaren (Isaksson & Jonsson, 2008). När initiativet kommer från de boende bildar dessa en bostadsrättsförening som senare köper fastigheten från fastighetsägaren. Vid en ombildning är det inte tillåtet att upprätta bostadsrätt så länge ett hyresförhållande består. En hyresgäst kan inte tvingas flytta på grund av en ombildning utan hyresgästen hyr då istället bostaden av bostadsrättsföreningen. Ombildning bygger på att hyresgästerna skall kunna förvärva huset till ett mer förmånligt pris, nämligen det pris som fastigheten är värd vid användning som hyresfastighet. Det kan komma att bli en förhandlingsfråga som beror på hur starkt intresset är för hyresgästerna att ombildningen skall komma till stånd (Victorin, 2003).
2.3.1 OMBILDNINGSLAGEN
Lagen om rätt till fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt skrevs 1982 och har utformats på det sätt att initiativet till ombildning skall komma från de boende och på deras villkor (Victorin, 2003). Lagen skall även stimulera hyresgästerna till att ta initiativet till ombildningen (Julius, Hjort & Uggla, 2005). Ombildningslagen omfattar fast egendom som är taxerad som hyreshusenhet vid fastighetstaxeringen. Den omfattar även småhus men inte de hus som används för fritidsändamål, BRL 1§. Taxeringen omfattar sådan egendom där bostadsrätterna ligger samlade i en fastighet och utgör en ekonomisk enhet, 4 kap 6§
fastighetstaxeringslagen. Lagen omfattar inte egendom som innehåller färre än tre lägenheter (Victorin, 2003).
2.3.2 OMBILDNINGSPROCESSEN
BILDANDET AV BOSTADSRÄTTSFÖRENING
Oavsett vilken part som tar initiativet till ombildning är det de boende som aktivt skall driva ombildningsprocessen. Hyresgästerna går då samman och bildar en bostadsrättsförening. De skickar in en registrering till Bolagsverket med namn på föreningen, deras stadgar och presentation av styrelsen (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag, 2007).
INTRESSEANMÄLAN
Då initiativet tas av bostadsrättsföreningen krävs det att de skickar in en intresseanmälan till inskrivningsmyndigheten. Med intresseanmälan skall ett intyg bifogas där föreningen visar att
två tredjedelar är för en ombildning. Förvärv i strid mot majoritetsreglerna är ogiltiga, 9 kap 19 och 21§§ BRL. Intresseanmälan är giltig i två år från det att inskrivningsmyndigheten tagit del av den. Anmälan hindrar fastighetsägaren från att sälja fastigheten vidare till annan part (Victorin, 2003). Enligt Julius, Hjort och Uggla (2005) behövs ingen intresseanmälan göras om fastighetsägaren och bostadsrättsföreningen kommer överens om ett frivilligt förvärv. När en intresseanmälan lämnas in till inskrivningsmyndigheten innebär det att fastighetsägarens rätt över fastigheten inskränks (Julius et al., 2005). Fastigheten får inte, enligt ombildningslagen erbjudas till annan än bostadsrättsföreningen som gjort en intresseanmälan.
Detta erbjudande från fastighetsägarens sida kallas hembud. En överlåtelse utan ett hembud är ogiltigt. Ägaren lämnar ett formellt försäljningserbjudande som grundas på en marknadsvärdering. Detta grundar bostadsrättsföreningens beslut om hembudet skall antas (Victorin, 2003).
EKONOMISK PLAN
Bostadsrättsföreningen skall därefter upprätta en ekonomisk plan. Innehållet består av en beskrivning över föreningens utveckling av intäkter och kostnader samt en redovisning över föreningens finansiering av fastighetsköpet. Styrelsen och två intygsgivare från Boverket skall sedan granska den ekonomiska planen och bekräfta dess saklighet. Det är den ekonomiska planen som ligger till grund när föreningen söker lån hos kreditgivare. Samtidigt söker hyresgästerna lån för sina enskilda insatser (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag, 2007).
I den ekonomiska planen finns en rad huvudpunkter, olika planer som på olika sätt beskriver fastighetens förutsättningar. I till exempel finansieringsplanen, som är en del av den ekonomiska planen, ges en beskrivning över hur köpet skall genomföras och hur stor köpeskillingen är. Fördelningen av köpeskilling skall här anges, det vill säga hur stor del som skall betalas av medlemmarna och hur stor del som skall finansieras av bostadsrättsföreningen. Fördelningen styrs vanligtvis av hur gynnsamt låneläget är. Den ekonomiska planen skall påvisa en tänkt kostnadsbild av finansieringen och ange vilken räntenivå som föreningens lån kan tänkas få. Avskrivningstakten skall även här anges (Isacson, 2006).
En noggrann utarbetad ekonomisk plan ökar förutsättningarna till en god ekonomi i ett senare skede vilket i sin tur längre fram kan leda till att fastigheten ökar i värde. Vid ombildning grundar sig den ekonomiska planen på redan kända fakta då driftkostnader och energiförbrukning kan fås av den tidigare hyresvärden. Det skapar en högre tillit på den ekonomiska planen vid ombildning än vid nyproduktion där inga jämförelsetal kan ges (Isacson, 2006).
ANTAGANDE AV HEMBUD
När bostadsföretaget och föreningen skrivit under köpeavtalet har föreningen därigenom förvärvat fastigheten. Officiellt blir hyresgästerna bostadsrättsinnehavare och medlemmar i föreningen. Ett köpebrev utfärdas och föreningen ansöker om lagfart. Det är upp till styrelsen att bestämma hur den löpande ekonomiska- samt tekniska förvaltningen skall skötas (Sveriges allmännyttiga bostadsföretag, 2007).
2.3.3 OMBILDNINGENS EFFEKTER
Enligt Victorin (2003) är en bostadsrättsförening i normala fall en stängd förening som kan besluta om vilka medlemmar som skall antas. En förening får inte efter genomförd
ombildning hindra en hyresgäst medlemskap, under förutsättning att personen i fråga bodde i fastigheten innan ombildningen skedde. Den som har rätt till medlemskap har även rätt till att få sin bostad upplåten till bostadsrätt. I syfte att påskynda tveksamma hyresgästers beslut gällande ombildning kan en person hindras medlemskap i föreningen om det gått mer än ett år sedan förvärvet. En upplåtelseavgift kan även tas ut en månad efter det att föreningen erbjudit hyresgästen att få lägenheten upplåten som bostadsrätt (Victorin, 2003). I upp till sex månader får hyresgästen köpa till samma pris men med ett tillägg för ränteersättning. Hyresgästen har ett år på sig att upplåta sin lägenhet med bostadsrätt men då till ett pris som föreningen förhandlar fram (Isacson, 2006).
För hushåll med ordnad ekonomi är övergången till det ägda boendet relativt okomplicerad.
För dem med ansträngd ekonomi är det tvärtom då en kontantinsats är nödvändig och hushållets kreditvärdighet testas. Den ägda boendeformen innebär på lång sikt låga löpande kostnader, därför är boendeformen mer fördelaktig för de med begränsad ekonomi (Lind &
Lundström, 2007). För många förekommer inte valmöjligheten att ombilda. För hushåll bestående av pensionärer med lågt kapital, arbetslösa och ensamstående är möjligheterna sämre till att delta i en ombildning. De valmöjligheter som finns här; är att få igenom ett nej till ombildning och bli ovän med ja-sägarna, att fortsätta vara hyresgäst och få sina grannar som hyresvärd eller att flytta. Varje fall bidrar till en sämre boendesituation för de med redan ansträngd livssituation (Bodström et al., 2002).
2.3.4 POSITIVA FÖLJDER AV EN OMBILDNING
Bostadsrättsföreningar är i regel bättre på att förvalta sin fastighet och hålla nere driftskostnaderna till skillnad mot ett kommunalt bostadsföretag. Genom bostadsrättsföreningen kan de boende i större utsträckning påverka och sköta sitt boende. Det kan i sin tur bidra till en bättre grannsämja och att boendetrivseln ökar då medlemmarna själva sköter om sin fastighet. Att köpa sin lägenhet genom ombildning är oftast en bra investering eftersom insatsen vanligtvis är betydligt lägre än bostadsrättens marknadsvärde (Isacson, 2006).
Även för fastighetsägaren kan en ombildning från hyresrätt till bostadsrätt bli en gynnsam affär. Det beror på att marknadsvärdet för hyresfastigheten är väsentligt lägre i jämförelse med lägenheternas sammanlagda marknadsvärde. Hyresgästerna vid ombildning får oftast betala ett pris som är 50 till 70 procent lägre än marknadsvärdet för deras lägenhet. Trots detta får ändå en fastighetsägare i genomsnitt ut 22 procent mer av att sälja till en bostadsrättsförening istället för till ett fastighetsbolag eller annan investerare (Isacson, 2006).
2.3.5 OMBILDNINGENS EKONOMISKA DRIVKRAFTER
Mellan åren 1990 och 2008 tillkom 131 000 bostadsrätter genom ombildning (Statistiska centralbyrån, 2008). Drivkrafterna som styr vid en ombildning kan antingen vara en investering som resulterar i ett långvarigt boende eller ett rent vinstintresse. I senare fall investerar köparen i bostaden för att sälja snabbt och förhoppningsvis generera vinst i form av ett högre försäljningspris. Ombildningar sker främst i attraktiva innerstadsområden där både hyresgästen och fastighetsägaren tjänar på att lämna den reglerade hyresmarknaden och därför drar Lind och Lundström (2007) slutsatsen att ombildningar främst sker ur ett vinstintresse.
Låga räntor gör det även gynnsamt att ombilda i mindre orter. I en förenklad kalkyl kan antas att priset per kvadratmeter i en bostadsrätt är 40 000 SEK till skillnad från hyresrättens
kvadratmeters pris som är 20 000 SEK. Det slutförhandlade priset för en ombildning blir då troligen 30 000 SEK. För en lägenhet på 100 kvadratmeter blir ombildningens pris 3 000 000 SEK samtidigt som priset på den öppna marknaden hade varit 4 000 000 SEK.
Mellanskillnaden på 1 000 000 SEK kan ses som ett direkt förmögenhetsvärde om försäljning sker inom relativt snar framtid (Lind & Lundström, 2007).
2.3.6 OMBILDNINGENS KONSEKVENSER FÖR SAMHÄLLET
Det allmännyttiga företaget har en styrelse utsedd av kommunfullmäktige, därför avspeglar sig den aktuella politiska situationen i kommunen. Allmännyttans ombildning är därför en samhällsstyrd verksamhet som är politiskt beroende (Bodström et al., 2002). Ombildningens utbredning kan ses ur ett geografiskt perspektiv där benägenheten till att ombilda hyresrätter avtar med avståndet till innerstaden. Det leder i sin tur till en stor förändring av allmännyttans bestånd när de bästa lägena försvinner och går ur systemet. Det blir en sämre spridning av bostäderna då dess omfattning minskar. Situationen påverkar både fastighetsföretaget i sig men mest påverkar det bestående delar av hyrestagarna då deras möjlighet till rätten att byta lägenheter till mer attraktiva områden som ligger mer centralt förloras. Allmänhetens syn på allmännyttan kan även påverkas, från att vara en accepterad bostadsform till en mindre aktad och mer åtskiljande hjälpsektor och dessutom av provisorisk karaktär. Lägets starka betydelse för ombildningsbenägenheten är dessutom på en aggregerad nivå, bekräftelse på att den ekonomiska drivkraften i ombildningen är det starkaste incitamentet (Bodström et al., 2002).
Det finns olika grunder till varför de allmännyttiga bostadsföretagen väljer att sälja ut sina fastigheter. Ett skäl kan vara behovet av kapital från kommunens sida då en utförsäljning kan ge goda intäkter. Beståndet kan utgöra en belastning för kommunens ekonomi på grund av eftersatt underhåll och vakanser. En annan ägarform kan förhoppningsvis leda till ett bättre underhåll som i sin tur leder till ökad efterfråga. Det innebär en minskad möjlighet för kommunerna att ansvara för bostadsförsörjningen och för en aktiv bostadspolitik. Det är kommunernas ansvar att förse dess invånare med bostäder men även följa reglerna om bruksvärdeshyra (Victorin, 2003). Syftet med bruksvärdessystemet är att hyran skall regleras utefter bostadens bruksvärde och garantera hyresgästens besittningsskydd (Bergenstråhle, 2008). Enligt Victorin 2003, existerar bruksvärdeshyra för att hålla hyrorna inom rimliga prisnivåer. På grund av ett mindre allmännyttigt bestånd finns risken att hyrespriserna ökar, vilket leder till att de boende tvingas flytta. En tillståndskontroll har därför införts för att förhindra överlåtelser av kommunala bostäder.
2.3.7 STOPPLAGEN
Stopplagen fanns till för att förhindra de kommunägda fastighetsbolagen att sälja ut sitt fastighetsbestånd i för stor utsträckning. Då det är de kommunala bostadsföretagen som utgör normen för hyressättning i det privata bostadsbeståndet försvåras arbetet med hyressättning till följd av det minskade kommunala boendet (Isacson, 2006). Mellan 2002 och 2007 var det inte lagligt för Sveriges kommunägda bostadsföretag att sälja ut sina fastigheter. 2007 avskaffades denna lag och ombildningar av kommunägda fastigheter blev möjligt (Boverket, 2008).
2.4 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGEN
Genom att äga sin bostadsrätt erhålls ett högre inflytande över sitt eget boende.
Medlemmarna, de boende själva är föreningens högsta organ. De väljer och utser en styrelse som senare skall sköta det praktiska arbetet under årets gång. Styrelsens huvudsysselsättning är att förvalta föreningen och fastigheten vilket innebär att leda och fördela förvaltningsarbetet och sköta kontakter med myndigheter. De har makten att avgöra frågor utan att fråga medlemmarna men de måste ändå följa samtliga stämmobeslut som alla medlemmar deltar i. På styrelsemöten skall beslut fattas rörande föreningens ekonomi och fastighetens framtida underhåll. Genom resultat- och balansräkningen redovisas föreningens ekonomi för de boende. Den tyngsta rollen i bostadsrättsföreningen bär deras revisor och det är föreningens medlemmar som utser revisorn som både kan vara extern eller intern.
Revisorns huvuduppgift är att granska föreningens årsredovisning och se att den är baserad på sunda ekonomiska grunder och därefter godkänna den (Isacson, 2006).
2.4.1 ÄKTA OCH OÄKTA BOSTADSRÄTTSFÖRENING
Både i en äkta och oäkta bostadsrättsförening har medlemmarna samma rättigheter och skyldigheter. I en oäkta bostadsrättsförening är andelen av kommersiellt uthyrda garage, lokaler och lägenheter för stor i relation till andelen som ägs av föreningens medlemmar.
Detta medför en mer komplicerad skattesituation för de boende och regleras i inkomstskattlagen, IL (1999:1229). För de bostadsrättsföreningar som är osäkra huruvida de är en äkta eller oäkta förening kan hjälp från en skattekonsult tas. Om en förening ligger nära gränsen att bli oäkta kan de välja att sälja ut sitt bestånd av garage, lokaler eller hyreslägenheter för minska dessa intäkter (Isacson, 2006).
2.4.2 BOSTADSRÄTTSFÖRENINGENS EKONOMI
En förenings ekonomi är väldigt väsentlig för dess medlemmar både på lång och kort sikt.
Intäkterna av medlemmarnas årsavgifter berör föreningens ekonomi på kort sikt. På lång sikt räknas den avkastning som bostadsrättsinnehavaren kan få ut vid en framtida försäljning. En potentiell köpare vill hellre förvärva en bostadsrätt vars förening har en god ekonomi.
Föreningens huvudsyfte är att gynna medlemmars ekonomiska intressen och verkar därför utan vinstintresse (Lundén, 2006).
Årsavgiften betalas av bostadsrättsinnehavaren till bostadsrättsföreningen. Vanligtvis betalas avgiften månadsvis och den skall täcka bostadsrättsföreningens kostnader. Avgiften regleras efter föreningens räntekostnader och amorteringar på eventuella lån samt kostnader för underhåll och drift. Avgiftens storlek kan vara avgörande för bostadsrättens marknadspris. En låg avgift kan bero på en god och stabil ekonomi eller att de har sparat kapital på bekostnad av underhåll och reparationer. Ett uppskjutet underhåll leder förr eller senare till ökade kostnader och avgiften kan höjas (Sveriges allmännyttiga bostäder, 2007).
Enligt Lundén (2006) måste en bostadsrättsförening ha en årsredovisning som speglar föreningens ekonomiska situation och som även ger en överblick över föreningens resultat det senaste året samt föreningens nuvarande ekonomiska ställning. Det är viktig information för
föreningens medlemmar, anställda, myndigheter, kreditgivare och potentiella köpare.
Budgeten är föreningens viktigaste verktyg. En välarbetad budget underlättar väsentligt när avgifter för nästkommande år skall sättas. Att fastställa bostadsrättsföreningens budget är vanligtvis en okomplicerad procedur då intäkter, kostnader och amorteringar är kända i förväg. I budgeten finns det en speciell fond för underhåll och reparationer (Lundén, 2006).
Om föreningen har andra intäkter som ränte- och hyresintäkter används dem för att täcka föreningens kostnader. I slutändan gynnar detta medlemmarnas årsavgift som blir lägre. En förening kan ha en stor andel uthyrningsbara lägenheter och lokaler som genererar hyresintäkter och detta innebär för bostadsrättsinnehavaren en större insats vid fastighetens förvärv (Lundén, 2006).
2.4.3 KVARVARANDE HYRESGÄSTER – EN INTÄKT
Då en större andel av de boende väljer att ombilda, kan köpeskillingen fördelas över fler köpare. Upplåtelsepriset blir därmed lägre för varje lägenhet. Det kan ändå med tiden visa sig vara bra att ha en viss andel hyresgäster kvar i fastigheten då dessa intäkter bidrar till ett positivt kassaflöde i föreningens ekonomi, eftersom en hyresgäst betalar mer i bruksvärdeshyra än vad bostadsrättsinnehavarna betalar i årsavgift till föreningen. Nackdelen med kvarvarande hyresgäster är dock ökade underhålls- och driftskostnader för föreningen.
Om en kvarvarande hyresgäst avlider eller väljer att flytta från fastigheten, kan föreningen upplåta hyresrätten till bostadsrätt och sälja den på öppna marknaden. Lägenheten får säljas till marknadspris till skillnad mot vad de övriga medlemmarna betalade direkt vid ombildandet. Skillnaden som uppkommer, mellan insatsen vid ombildandet och marknadsvärdet som lägenheten säljs för, kallas upplåtelseavgift. Denna försäljningsintäkt är skattefri för föreningen (Isacson, 2006).
2.4.4 FÖRDELNING AV KÖPESKILLING
Enligt Isacsson (2006) kan prissättningen av de individuella lägenheterna vid ombildning vara problematiskt. En enkel princip är att låta boarean ligga till grund för fördelningen av köpeskillingen. Det kan emellertid resultera i orättvisa då exempelvis en lägenhet på markplan har ett lägre marknadsvärde än en på fjärde våningen. Ett annat alternativ kan vara att låta lägenheternas andelstal styra fördelningen av köpeskillingen. Andelstalet är kopplat till mer än storleken på lägenheten då den även tar hänsyn till exempelvis lägenhetens läge i fastigheten. Lägenheten på fjärde våningen blir därmed högre värderad än den på markplan.
Den mest rättvisa av fördelningsprinciper är att låta varje enskild lägenhet värderas var för sig. Genom att vikta lägenhetens olika egenskaper mot varandra kommer ett mer rättvist marknadsvärde sättas som sedan ligger till grund för fördelningen av köpeskillingen (Isacson, 2006).
2.5 FASTIGHETSFINANSIERING
2.5.1 KREDITGIVNINGSPROCESS
Enligt Råckle (2008) sker majoriteten av utlåning till fastigheter via bankägda bostadsinstitut, även kallade hypoteksbolag. Dessa bostadsinstitut ger för det mesta lånekrediter till bostadsfastigheter men även till kommersiella fastigheter, kommunen och fastighetsbolag.
Ansvaret för att förvalta låntagarens pengar är tungt och ligger på långivaren. Det är därför av stor vikt att noga analysera och bedöma den potentiella låntagarens kassaflöden och återbetalningsförmåga. Oftast tas en säkerhet för lånet i form av en företagsinteckning, borgensåtagande eller en inteckning i fast jord, för att försäkra sig om låntagarens återbetalningsförmåga (Råckle, 2008). Det innebär att banken kan genomföra en tvångsförsäljning om låntagaren missköter avbetalningen av lånet (Isacson, 2006).
Fastighetslån kan delas in enligt följande:
Bottenlån – använder en fastighet eller bostadsrätt som pant för lån. Det leder i sin tur till en lägre ränta än vad ett lån utan säkerhet ger, då lånet utgör en mindre risk för långivaren.
Bottenlånet består vanligtvis av ungefär 75 procent av marknadsvärdet och används vanligen för att finansiera bostadsaffärer.
Topplån – Är de resterande 25 procenten av lånet. Topplånet saknar oftast någon säkerhet och leder därför till en högre ränta då risken ökar (Råckle, 2008).
Ett bottenlån kan lämnas med rörlig eller bunden ränta. En ränta som förändras dag till dag kallas för rörlig ränta. En bunden ränta däremot är en fixerad ränta under en tidsperiod om 1- 15 år (Råckle, 2008). Enligt Isacsson (2006) är en vanlig rekommendation från kreditgivaren att binda hälften av lånet på tre till fem år och låna resterande del med rörlig ränta. Annars gäller den självklara principen att binda lånet då ränteläget är fördelaktigt och ha rörlig ränta i fallande ränteläge. För hushåll med ansträngd ekonomi rekommenderas en bunden ränta då deras ekonomiska situation inte tillåter en kraftig ränteuppgång. Nackdelen med en fast ränta är när låntagaren bestämmer sig för att återbetala lånet i förtid. Har den motsvarande fasta räntan sjunkit sedan lånet togs, kan låntagaren bli skyldig att betala en ränteskillnadsersättning för resterande bindningstid. Om köparen av en bostadsrätt exempelvis binder sitt bolån på fem år men säljer lägenheten redan efter tre år, kommer det uppstå en ränteskillnad på två år. Köparen blir tvungen att betala skillnaden som en ränteskillnadsersättning, om räntan är lägre än vid upplåningstillfället (Isacsson, 2006). Inom fastighetsfinansiering finns tre huvudsakliga amorteringssätt; annuitetslån, serielån och rak amortering. Fastighetslånets löptid varierar mellan de olika låneinstituten men sträcker sig vanligtvis mellan 30-50 år (Råckle, 2008). Genom en hög amorteringstakt sänks kostnaden för lånet och är därför att rekommendera. Trots den ränteavdragseffekt som råder i Sverige, betalas likväl den största delen av lånekostnaden av låntagaren själv (Isacson, 2006).
2.5.2 BOENDEKOSTNADSKALKYL
Syftet med att utforma en boendekostnadskalkyl är att göra köparen observant på de ekonomiska förpliktelser som ett fastighetsköp medför. Kalkylen görs främst för att skydda köparen mot att åta sig boendekostnader som han i framtiden inte kommer ha råd med. I boendekalkylen ingår endast de kostnader boendet inbringar, inga andra levnadskostnader ingår i kalkylen (Fastighetsmäklarnämnden, 2007).
I en boendekostnadskalkyl ingår enligt Fastighetsmäklarnämnden (2007) bland annat kapitalkostnader. Det är de kostnader köparen betalar för ett eventuellt lån. Både amorterings- och räntebelopp skall ingå i kalkylen. Amorteringen på befintligt lån ses som en minskning av skuld och inte som en kostnad för låntagaren men det är fortfarande en utbetalning som måste beräknas i boendekalkylen. För att kunna räkna ut en realistisk kapitalkostnad behövs att lånevillkoren, alltså lånets löptid och räntesats uppges. I kalkylen skall även fastighetens driftkostnader presenteras. Till normala driftskostnader hör exempelvis värme, avlopp, vatten,
sophämtning och försäkringar. Det är viktigt att ställa upp boendekostnadskalkylen enligt realistiska siffror. Köparen måste göras observant på att förändringar i ränta och driftkostnader kan förekomma. Det är viktigt att själv avsätta en viss del som buffert för oförutsedda utgifter. I en mer noggrann boendekalkyl redovisas även fastighetsköpets engångskostnader för köparen. Vid en försäljning av fastighet ingår lagfartskostnaden och vid bostadsrättsförsäljning ingår avgift till bostadsrättsförening för överlåtelsen (Fastighetsmäklarnämnden, 2007).
En privatpersons utgifter för räntor är i deklarationen avdragsgilla mot kapitalinkomster. I boendekalkylen måste därför en viss skattereduktion räknas in. 30 procent av räntekostnaderna kan dras av upp till en gräns av 100 000 SEK. Över den gränsen reduceras skatten med 21 procent. För en förening är ränteutgifterna inte avdragsgilla. (Isacson, 2006).
Exempel på en uppställning av en boendekostnadskalkyl;
+Ränta
+Amortering +Driftkostnad - skattereduktion
= Månadsavgift (SEB, 2010).
2.6 RISK
Fastighetsmarknaden skall locka till sig investerare och kapital men det förutsätter att det finns förväntningar om avkastning och kompensation för förväntad risk. De olika riskerna skall identifieras, värderas och hanteras. Risk för bostadsföretagen kan reduceras genom bättre projektering av byggnaden och genom marknadsanalyser i ett tidigt skede av byggprocessen. Hushållen kan på motsvarande sätt reducera risken med ett bostadsköp genom noggrann analys av byggnaden och marknaden. Genom att undvika en risk åtas i regel en annan. Det kapital som säkerhetsmässigt ligger över 70-75 procent, bottenlånet, utgör den största risken (Lind & Lundström, 2007).
2.6.1 RISK I UPPLÅTELSEFORMERNA
För både hyres- och bostadsrätten finns ett investerings- och konsumtionsperspektiv. Ett boende kan med vinst eller förlust handlas på marknaden. I en hyresrätt finns inget investeringsbehov för den enskilda individen och hyresrättens egna kapital påverkas inte av värdeförändringar på bostaden. Det finns kostnader i form av underhåll och reparationer som en hyresgäst inte behöver ta hänsyn till. Vid en bostadsrättsaffär finns det andra risker som främst ligger i investeringskapitlet. Det ägda boendet kännetecknas av den direkta kopplingen mellan hushållets ekonomiska konsekvenser och den boendes eget handlande. Vård av boendet återspeglas i framtida försäljning (Lind & Lundström, 2007).
2.6.2 BOSTADSRÄTTSFÖRENING I KONKURS
Risken att en bostadsrättsförening går i konkurs är liten. Vissa saker måste föreningen tänka på för att få en så bra fungerande förening som möjligt. När en bostadsrättsförening exempelvis bildas på en liten ort med svag arbetsmarknad kan det bli svårt för hushåll med begränsad ekonomi att bo i lägenheterna. En annan dålig förutsättning för föreningen är när
fastigheten är för högt belånad och det i sin tur leder till en hög årsavgift vilket kan avskräcka potentiella köpare. Om en bostadsrättsförening mot förmodan går i konkurs, ställs inte de enskilda medlemmarna till svars för föreningens lån. Banken kan kräva att fastigheten säljs som hyresfastighet, vilket i sin tur innebär att bostadsrättsinnehavaren åter blir hyresgäst i fastigheten och förlorar därmed sin insats (Isacson, 2006).
2.6.3 FÖRENINGENS BESKATTNING
Ägaren till en bostadsrätt betalar ingen fastighetsavgift, istället betalas föreningens skatt genom årsavgiften. Bostadsrättsföreningen betalar i sin tur både fastighetsavgift och inkomstskatt. Skatten baseras sedan på fastighetens taxeringsvärde. Fastigheter i Sverige omtaxeras vart femte år och om bostadspriserna ökat under dessa år kommer även fastighetsavgift att öka. Den skatt som kan uppkomma för en privatperson är när fastigheten säljs till ett högre pris än vad den köptes för. På vinsten utgår en kapitalvinstskatt. I en privatbostad beskattas två tredjedelar av vinsten. Då en annan bostad köps inom samma period som försäljningen av den andra bostaden skett, kan ett uppskov ges med betalning av kapitalvinstskatten. Det rekommenderas ändå att betala skatten med detsamma trots rätt till uppskov, främst för att inte riskera att kapitalvinstskatten ökar och ger en högre skattekostnad (Isacson, 2006).
2.7 VÄRDEUTVECKLING
Enligt Persson (2008) skapas ett värde ur ett behov och behovstillfredsställelse.
Värdebegreppet skapas av de framtida nyttor objektet kommer att ha vid dess användning.
Följande faktorer är grundläggande vid det praktiska värderingsarbetet:
Direkt fastighetsanknutna
Marknadsanknutna faktorer
Omvärldsanknutna faktorer
2.7.1 DIREKT FASTIGHETSANKNUTNA FAKTORER
De fastighetsanknutna faktorerna varierar efter fastighetens tekniska, juridiska och ekonomiska art. Dessa innefattar faktorer som läggs till grund för den fysiska värderingen.
Fastighetens läge är den viktigaste aspekten att ta hänsyn till som grund för värderingen (Persson, 2008). Runt attraktiva områden råder höga priser, omsättningen är låg och marknaden är relativt känslig för svängningar. I mindre attraktiva områden däremot är förutsättningarna motsatta med låga priser, hög omsättning och en stabil marknad.
Fastighetens omgivning är också en värdebärande faktor. De centrala delarna är mest attraktiva och dess omgivning med närhet till kommunikation och serviceanläggningar. I mindre orter utanför centrum spelar närhet till natur och avsaknaden av störande billjud större roll. De fysiska faktorerna som påverkar fastighetens värde är dess storlek, ålder, standard och skick (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet, 2006).
2.7.2 MARKNADSANKNUTNA FAKTORER
Det är främst samverkan mellan efterfrågan och utbudet som styr prisbildningen. Skift i efterfrågan är oftast större än skift i utbudet, då utbudets skiftningar styrs av tillkommande bostäder genom exempelvis ombildning och nybyggnation. Det är i sin tur prisförändringar som påverkar efterfrågan, en hög efterfråga leder till ett högt pris. Andra faktorer som påverkar är skift i räntenivåerna, hyressubventioner, räntebidrag och skatteförändringar (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet, 2006).
2.7.3 OMVÄRLDSANKNUTNA FAKTORER
Enligt Swedbank (2009) är de omvärldsanknutna faktorerna beroende av samhällsekonomiska- och politiska förändringar som kan komma att påverka ett fastighetsköp. Riksbanken styr inflationen och styr därför även köparna. Inflation innebär en förändring av den genomsnittliga relativa prisökningen över en period. När det råder låg inflation försvagas inte pengarnas värde i samma takt som vid hög inflation. Den förväntade inflationen styr även räntans storlek. Räntan är det pris som kreditgivare tar i betalning för att finansiera ett bostadsköp. Räntans storlek medför en risk för låntagaren då den blir en del av den beräknade investeringen för hela bostadsköpet. Konjunkturläget är även den en bidragande faktor till den totala bostadskostnaden och detta beror på att marknadsräntorna förändras beroende av konjunkturförändringarna. Vid lågkonjunktur behöver landets ekonomi stimuleras och Riksbanken sänker därför räntan för att stimulera ett ökat upplånande till finansiering av fastigheter. På motsatt sätt höjer Riksbanken räntan för att hålla priserna på en jämn nivå. Från Riksbankens sida är det ett verktyg för att hålla inflationen på en jämn nivå.
(Swedbank, 2009).
2.8 PAKETERING AV FASTIGHETER
Enligt Kågerman (2008) har det blivit allt mer vanligt med indirekta fastighetstransaktioner, även kallad paketering av fastigheter. Det innebär att ett bolag överlåter en fastighet genom att överlåta aktierna i ett bolag som äger fastigheten. Fördelen med denna typ av transaktioner är att beskattningen blir mer fördelaktig för det bolag som säljer fastigheten än vid en vanlig fastighetsöverlåtelse (Kågerman, 2008).
När en köpeskilling understiger marknadsvärdet vid en fastighetsöverlåtelse skall enligt inkomstskattlagen 23 kap en uttagsbeskattning av aktiebolag inte ske. Denna underprisregel menar Kågerman (2008) gör det möjligt för en fastighet att paketeras innan den säljs.
Fastigheten säljs då i form av aktier i ett bolag även om den från början inte var paketerad som ett aktiebolag. Paketering innebär att fastigheten säljs inom företaget till ett dotterbolag som i sin tur säljs vidare till fastighetens köpare. Köparen avyttrar därefter aktierna.
Paketering har till syfte att utgöra en skattelättnad för säljaren då han avyttrar fastigheten som aktier istället för fast egendom. För köparen innebär förvärvet av fastigheten genom paketering att han ärver säljarens anskaffningsvärde och avskrivningsunderlag. Det kan i sin tur innebära en nackdel för köparen då det endast får göras värdeminskningsavdrag i samma mån som säljaren hade fått göra om han hade behållit fastigheten. Vid en underprisöverlåtelse blir värdeminskningsavdragen lägre och därmed ökar köparens framtida skattekostnad.
Säljarens skattemässiga fördelar väger ändå tyngre än köparens skattenackdelar. Säljaren drabbas hårdare då skattekostnaderna kommer omedelbart vid överlåtelsen medan köparens
skattekostnad blir fördelad under en längre tid i, vissa fall befrias köparen helt från skattekostnaden. Det faktum att köparen drabbas av ett värdeminskningsavdrag och en latent skatt, skall tas till hänsyn av både köpare och säljare då förhandling om köpeskilling görs (Kågerman, 2008).
2.8.1 LÖS OCH FAST EGENDOM
Fastigheter som villor och radhus är fast egendom medan bostadsrätter säljs som lös egendom. Köp av lös egendom regleras i köplagen medan köp av fast egendom regleras i jordabalken (Isacson, 2006). Genom en indirekt fastighetstransaktion överlåts istället en fastighet som lös egendom, precis som vid försäljning av bostadsrätt. Lagarna i köplagen och jordabalken är likartade förutom det faktum att lös egendom enbart har två års reklamationsrätt. Motsvarade lag i jordabalken ger köparen rätt att åberopa fel i upp till tio år efter tillträde skett. Enligt både jordabalken och köplagen kan reklamationsbestämmelserna avtalas bort om bägge parter är överens (Kågerman, 2008).
2.8.2. STÄMPELSKATT
Stämpelskatten uppgår vid förvärv med fysisk person till 1,5 procent av fastighetens totala värde. Är det däremot en juridisk person exempelvis en bostadsrättsförening uppgår stämpelskatten till det dubbla, 3 procent (Grauers, 2006). Vid överlåtelse av fast egendom utgår en stämpelskatt som vid indirekt fastighetstransaktion blir lägre. Vid en vanlig fastighetsöverlåtelse skall stämpelskatt betalas om 3 procent på fastighetens värde. Det värde som ligger till grund för beräkning av stämpelskatt vid överlåtelse av fast egendom är marknadsvärdet. Vid indirekt försäljning beräknas däremot stämpelskatten på fastighetens skattemässiga värde eller det lägsta taxeringsvärdet för de två senaste åren. Båda värdena är betydligt lägre än marknadsvärdet. Det innebär att stämpelskatten blir lägre vid indirekt försäljning än vid överlåtelse av fast egendom. Om fastigheten däremot ingått i ett aktiebolag som inte skapats enbart i syfte för skatteunderlättelse, utgår ingen stämpelskatt (Kågerman, 2008).
2.8.3 LAGFART
Vid varje fastighetsförvärv av äganderätt skall lagfart sökas. Genom en lagfart registreras ett officiellt fastighetsköp. Från det att förvärvshandlingen upprättas skall en ansökan göras inom tre månader. Ansökan görs enligt en enkel procedur där förvärvshandlingen och ytterligare handlingar skall lämnas in av den som söker lagfart. Lagfarten beviljas sedan om inga hinder finns. Inskrivningsmyndigheten tar i sin tur ut en stämpelskatt om ansökan beviljas. Förvärv i samband med gåvor och andra familjrättsliga band är befriade från denna typ av skatt (Grauers, 2006).
2.9 KAPITELSAMMANFATTNING
En ombildning innebär en förändring av upplåtelseform från hyresrätt till bostadsrätt. Tre krav måste uppfyllas för att en ombildning skall kunna genomföras. De boende måste vara medlemmar i bostadsrättsföreningen och folkbokförda på sina lägenhetsadresser. En majoritet på två tredjedelar av intresserade boende måste även stödja ombildningen för att processen skall kunna fortsätta. De som väljer att inte delta i ombildningen hyr istället sin lägenhet av bostadsrättsföreningen. För föreningen kan detta vara en fördel då hyresgästen betalar mer i bruksvärdehyra än vad bostadsrättsinnehavaren betalar i årsavgift. Det blir en extra intäkt för föreningen men det krävs likväl mer av bostadsrättsföreningen i form av ökade underhålls- och driftskostnader.
Via bostadsrättsföreningen skall de boende själva driva ombildningsprocessen och oftast krävs expertis inom området då det är en kunskapskrävande process. Ett ombildningsombud kontaktas när bostadsrättsföreningens ekonomiska plan skall upprättas. Det är en plan som redovisar föreningens framtida intäkter, utgifter och hur de skall finansiera fastighetsförvärvet. Det är den ekonomiska planen som ligger till grund när föreningen ansöker om lån till fastighetsförvärvet. Bostadsrättsförenings ekonomi är grundläggande för medlemmarna eftersom det är den som ligger till grund för årsavgiften.
Bostadsrättsföreningen skall gynna sina medlemmars ekonomiska intressen och agera utan vinstintresse.
Att ombilda sin lägenhet kan leda till både positiva och negativa följder för de boende och fastighetsägaren. Till fördel är att de boende själva har möjlighet att påverka och sköta sitt boende som i sin tur kan leda till en värdeutveckling av lägenheten. Det är även positivt att köpa sitt boende vid en ombildning eftersom köpeskillingen blir betydligt lägre än vid köp av en bostadsrätt på en öppen marknad. För fastighetsägaren tillkommer fördelar i form av en högre köpeskilling vid försäljning till bostadsrätteförening än till annat fastighetsbolag. Priset för bostadsrätter är nämligen betydligt högre än priser för hyresrätter. Då allmännyttans bostadsbestånd ombildas och antalet hyresrätter minskar blir möjligheterna sämre för dem som väljer att bo i hyresrätt. Chansen att hyra en lägenhet i attraktiva och centrala områden försvinner eftersom ombildning främst sker i innerstaden. En stopplag trädde i kraft mellan åren 2002 och 2007 som förbjöd allmännyttan att sälja sina fastigheter genom ombildningar.
År 2007 avskaffades denna lag och ombildning av allmännyttans bostadsbestånd blev återigen möjlig.
Ett fastighetslån delas oftast in i två delar. Ett bottenlån som vanligtvis är på 75 procent av lånebeloppet och som har en låg ränta och en längre amorteringstid. Därefter kommer topplånet som oftast består av 25 procent av lånebeloppet och som i sin tur lånas ut med en högre ränta och en kortare amorteringstid. Räntan kan antingen vara rörlig eller bunden och bestäms enskilt för varje hushåll beroende på deras ekonomiska situation. Banken gör vid ett långivande en boendekostnadskalkyl för att göra den boende uppmärksam på de kostnader som uppkommer vid ett fastighetsförvärv. I boendekostnadskalkylen tas fastighetens driftkostnader, räntekostnaden, amorteringsbelopp och skattereduktion upp. Vid ett fastighetsförvärv som vid alla förvärv tillkommer vissa risker. Riskerna kan reduceras från både fastighetsägarens sida och bostadsrättsföreningens medlemmar genom noggranna analyser av fastigheten och bostadsmarknaden. Vid fastighetsöverlåtelser har det blivit allt vanligare att paketera fastigheten som ett aktiebolag, att göra en indirekt fastighetsöverlåtelse.
Det görs bland annat för att reducera skattekonsekvenserna som uppkommer för säljaren vid en försäljning. Vid ett fastighetsförvärv görs skillnaden på om fastigheten säljs som lös eller fast egendom. Villor eller radhus är fastigheter och säljs därmed som fast egendom, detta regleras i köplagen. Bostadsrätter däremot säljs som lös egendom och detta regleras istället i jordabalken.
3 VETENSKAPLIG METOD 3.1 UNDERSÖKNINGSUPPLÄGG
För att få rättvisande empiri skall undersökningen utformas på mest lämpligt sätt utefter uppsatsens problemformulering. En undersökning kan vara extensiv eller intensiv. En intensiv undersökning innebär att genom ett fåtal respondenter gå på djupet inom ett mindre undersökningsområde och en extensiv undersökningsmetod innebär det motsatta. Genom fler undersökningsenheter kan en bredare men ytligare syn ges av området (Jacobsen, 2002). Vi har valt en intensiv undersökningsmetod, det vill säga ett fåtal intervjuobjekt men istället fokusera på dessa och gå på djupet. Utifrån vår problemformulering anser vi att den intensiva undersökningsmetoden är bäst lämpad. Främst då vårt problem berör komplicerade processer som kräver en djupare genomgång för förståelse men även då processerna involverar kunskap från olika yrkesområden.
3.2 METODVAL
3.2.1 KVALITATIV OCH KVANTITATIV ANSATS
Enligt Jacobsen (2002) kan empirin bearbetas enligt två metoder, kvantitativt eller kvalitativt.
I den kvantitativa metoden mäts den insamlade empirin i siffror. Informationen samlas in genom frågeformulär med givna svarsalternativ. Undersökaren har en förkunskap om ämnet och vill finna den empiri som stödjer den insamlade teorin. När den kvalitativa metoden används observeras uppgiftslämnaren och de tillåts uttrycka sig i egna ord. Svaren de ger speglar hur de tolkar verkligheten. Den kvalitativa ansatsen är flexibel och kan anpassas efter varje uppgiftslämnare (Jacobsen, 2002). Vi anser att den kvalitativa metoden är den bäst lämpade metoden för oss som författare då vi vill genomföra intervjuer där vi efterfrågar spontana och öppna svar.
Vi har även valt att utföra en enkätundersökning på de boende i respektive ombildningsobjekt.
Enkäten har riktat sig både till dem som valt att ombilda och de som inte valt att ombilda, de som bor kvar som hyresgäster. De båda parternas åsikter har varit viktiga för oss. Då vi inte haft möjlighet att personintervjua alla de boende ansåg vi att en enkätundersökning var lämplig. Att göra en enkätundersökning som ger empiriresultat i siffror innebär att undersökning blir kvantitativ. Vi är väl medvetna om det men anser att det snarare är till arbetets fördel än nackdel.
3.2.2 INDUKTIV OCH DEDUKTIV ANSATS
Med hjälp av olika metoder kan vetenskapliga kunskaper bearbetas. Det finns två typer av vetenskapliga metoder, en allmän som kallas induktiv och en formell som kallas deduktiv (Starrin, Svensson, 1994). En induktiv ansats är när forskare samlar in empiri utan förväntningar, från empiri till teori. Det finns här inga förutbestämda svar att eftersträva eller speciella ramar att hålla sig inom. En deduktiv ansats innebär i sin tur att författarna först skall skapa sig en uppfattning om verkligheten genom teori och sedan samla in empiri för att jämföra de förväntningarna som teorin skapat. Negativa konsekvenser med den deduktiva ansatsen kan vara att endast söka empiri som stödjer teorin. Under insamlingen av empirin är
det därför viktigt att vara mottaglig för all sorts information och sedan sortera dess relevans (Jacobsen, 2002).
Att använda oss av den induktiva metoden är inte lämplig i vårt fall då vi vill vara pålästa om ämnet innan vi ger oss ut och samlar in vår empiri. Vi har därför i vår uppsats valt att skriva utefter en deduktiv ansats då vi anser att vi inte har de teoretiska kunskaperna som krävs för att skapa oss egna teorier. Vi har initialt sett att det finns en mängd teori som behandlar ombildningsprocessen och vi anser därför att den deduktiva ansatsen är mest lämpad då vi kan utgå från teorin i grunden och därefter ta hjälp av insamlad empiri.
3.3 DATAINSAMLING
3.3.1 INSAMLING AV KVALITATIV DATA
Den vanligaste metoden för datainsamling inom kvalitativ forskning är den öppna, individuella intervjun. Datan som samlas in är i form av meningar och ord. Insamlingen kan ske ansikte mot ansikte eller per telefon. Den öppna intervjun är mest lämpad för insamlingar där få enheter undersöks. Främst för att den är tidskrävande eftersom den måste utformas efter varje enskild individ. Den öppna intervjun är även lämpad då respondentens uppfattningar inom ämnet vill klarläggas eftersom de egna tolkningarna kring fenomenet är viktiga (Jacobsen, 2002).
Valet av datainsamling påverkar det slutliga empiriska resultatet. Intervjuerna kan genomföras som tidigare nämnts, ansikte mot ansikte eller per telefon. För respondenterna kan känsliga ämnen vara lättare att prata om vid en undersökning ansikte mot ansikte, främst då en personlig kontakt och tillit kan skapas. Det är lättare för respondenter att tala osanning under en telefonintervju än i en intervju ansikte mot ansikte och möjligheten att föra ett givande samtal vid en öppen personlig intervju ökar. Respondenterna är observerbara under intervjun, både på gott och ont. Fördelen kan vara att snabbt upptäcka om den intervjuade känner sig obekväm av vissa frågor. Undersökaren kan i de lägena byta ämne för att förhindra att intervjupersonen sluter sig och hindrar informationsflödet i den fortsatta intervjun. Det kan samtidigt vara en nackdel om intervjuaren anpassar frågorna för att vara den intervjuade till lags (Jacobsen, 2002). Vi har försökt att främst utföra personliga intervjuer. Då vår frågeställning kräver information från olika respondenter som bostadsrättsföreningen och dess medlemmar, fastighetsägare, banktjänstemän och ombildningsombud är personliga intervjuer med samtliga tidskrävande. Vi anser att bostadsrättsföreningens styrelsemedlemmar som haft en betydande roll i ombildningsprocessen, är högt prioriterade för personlig intervju.
Intervjuer med dessa gör det möjligt att beröra ämnet djupare. Då vår problemformulering utformats utifrån bostadsrättsföreningen och dess medlemmar, lägger vi stor vikt kring deras åsikter.
En intervju kan antingen vara öppen eller strukturerad. Den öppna intervjun kan ses som ett vanligt samtal där undersökaren har en lista med ämnen som skall behandlas och ämnet diskuteras fritt under intervjun. Genom att föra en strukturerad intervju kan fokus läggas på enbart det berörda ämnet. Det är ändå fortfarande möjligt att hålla en viss grad av öppenhet i konversationen. En strukturerad intervju underlättar senare analysen av insamlad data. Blir intervjun strukturerad i den mån att givna svarsalternativ blir möjliga är en enkätundersökning att föredra (Jacobsen, 2002). Våra intervjuer är främst upplagda efter strukturerad metod.
Strukturen ligger i att vi förbereder samtliga frågor innan intervjutillfället och delar in dem enligt ämnesområde, detta för att inte förvirra intervjuobjektet. Vid intervjun uppmuntrar vi
