För att komma till insikt med hur ett ombildningsombud arbetar och anser om ombildning valde vi att via telefon intervjua Anders Gullbrandsson (muntlig kommunikation, 2010-04-20). Han är grundare av Borättsbildarna som arbetar utefter satta regimer i ekonomi, juridik och teknik. Han anlitas av nybildade bostadsrättsföreningar och är behjälplig vid prisförhandlig samt upprättandet av den ekonomiska planen. Oftast arbetar han på uppdrag från bostadsrättsföreningen men även i vissa fall på förfrågan av fastighetsägaren. Att som bostadsrättsförening köpa ut sin fastighet är en stor och omfattande affär och det är viktigt anser Gullbrandsson med kompetent assistans i form av ett ombildningsombud.
Gullbrandsson menar att cirka 65-70 procent av Sveriges alla ombildningar görs i Storstockholm men att det finns potential till att fenomenet kan öka i andra regioner.
Ombildningsfenomenet sprider sig alltmer utanför tätorterna men fortfarande är trenden som högst i storstäder som Malmö, Helsingborg och Västerås. Främst då priset per kvadratmeter är bättre i storstäder än i förorterna. Enligt Gullbrandsson skiljer sig även priset per kvadratmeter
mellan hyresrätt och bostadsrätt. På grund av skillnaden i priset blir det mer lönsamt för fastighetsbolagen att sälja sina fastigheter till bostadsrättsföreningar än till andra fastighetsägare. Det säljande fatighetsbolaget kan sätta ett högre pris på fastigheten då kvadratmeterpriset är betydligt högre för bostadsrätter än hyresrätter. Bostadsrättsföreningen får däremot köpa ut sina hyresrätter till ett betydligt lägre pris än vid en vanlig bostadsaffär med budgivning. Det blir en så kallad win-win situation där båda parter tjänar på försäljningen förklarar Gullbrandsson.
En ombildning inleds med ett förslag om försäljning av bostadsrättsföreningen eller fastighetsägaren. I det flesta fall ligger initiativtagandet på fastighetsägaren som väljer att sälja ut delar av sitt fastighetsbestånd. Fastighetsägaren ger de boende ett förslag och ser vilket intresse som finns. Om intresse finns sammanstrålar de boende och bildar en bostadsrättsförening med minst tre ledamöter. De håller sedan i ett möte med resterande boende i huset för att diskutera ombildningen och se vilket intresse det finns bland de boende.
För att genomföra en ombildning krävs en majoritet på två tredjedelar av de boendes intresse.
Finns majoritet registreras bostadsrättsföreningen och föreningen tar därefter beslut rörande föreningens stadgar och bestämmelser. Nu påbörjas arbetet med den ekonomiska planen. I denna skall en besiktning av fastigheten läggas till grund, där framtida reparations- och underhållskostnader skall räknas med. Kostnaden av dessa skall sättas av i en fond. Nu sker även kontakten med banken och offerter tas in för både föreningens lån och de privata lånen.
Fördelen i att ombudet tar in offerter är att räntan för kollektivt förhandlade lån är fördelaktigare. När ekonomiska planen är uppförd finns det ett underlag för beslut för att de boende skall gå till köpstämma. Om det finns majoritet för ombildning kommer köpet gå igenom. Till sist kommer upplåtelseform bytas och tillträde ske. Upplåtelseavtalet är ett kvitto på att föreningen äger fastigheten och lagfart kommer erhållas.
En preliminär boendekostnad räknas ut utifrån köpeskilling och antalet boende i fastigheten.
Gullbrandsson gör då vissa antaganden om hur många som väljer att ombilda för att kunna göra en realistisk bedömning. Det är i detta skede viktigt att kalkylera med goda marginaler så att budgeten håller även om antalet intresserade medlemmar sjunker. Enligt Gullbrandsson blir det mest lönsamt om ett högt antal boende väljer att ombilda. Köpeskillingen kan då fördelas på fler i fastigheten. För bostadsrättsföreningen medför det en merkostnad att ha hyresgäster istället för att ha bostadsrättsinnehavare. Hyresgäster kräver nämligen en högre servicegrad som i sin tur leder till ökade kostnader för föreningen.
Enlig Gullbrandsson återstår en viktig detalj när ombildningen genomförts och det är den fortsatta förvaltningen för att den ekonomiska planen skall hålla. I de flesta fall tar Gullbrandsson in offerter från företag rörande fastighetens ekonomiska och tekniska förvaltning. Föreningen väljer slutligen förvaltningsföretag och Gullbrandssons arbete är slutfört.
4.3.2 FAQTUM
Faqtum arbetar med fastighetsutveckling i Öresundsregionen. Faqtum ägs och drivs av Ove Lundgren (muntlig kommunikation, 2010-05-05) utbildad civilingenjör och lantmätare på Kungliga Tekniska Högskolan. Inom ramen för fastighetsutveckling behandlas ombildningsprocessen. På initiativ från fastighetsägaren eller bostadsrättsföreningen svarar Ove Lundgren för ett helhetsåtagande där han ansvarar för hela processen från inledande
kontakter fram till att bostadsrättsföreningen tillträder fastigheten. Vi träffade Lundgren på hans kontor i Löddeköpinge. En känd miljö som leder till ökad tillförlitlighet i hans svar.
Lundgren har arbetat med ombildningar sedan 1988. Idag är fenomenet vanligare och mer allmänt känt. Lundgren menar emellertid att kunskapen kring ombildningar inte är stor bland allmänheten och den rådande uppfattning som finns är ofta negativ. Det negativa beror på den politiska debatten kring ombildningar där nej sidan skarpt hävdar att hyresrättsbeståndet inte får minska till plats för ett ökat ägande. Då ombildning främst sker i större städer och i innerstadsområden försvinner de hyresrätter med högst attraktionskraft från marknaden. Det minskar valmöjligheterna för dem som vill bo i hyresrätt då vissa lägen försvinner ur hyresrättsbeståndet. Lundgren menar att det främst är i storstadsregionerna som Stockholm, Göteborg, Malmö, Lund och Helsingborg där ombildningarna verkligen haft sin genomslagskraft. De ombildningar som skett i mindre städer har emellertid varit lyckade och lönsamma menar Lundgren. Han vet trots det inte varför intresset förblivit svalt i dessa områden.
Alla större bostadsföretag som Akelius, Wallenstam och Diligentia AB har erbjudit sina hyresgäster att ombilda menar Lundgren. Anledningen till det ökade intresset från bostadsföretagen beror på deras medvetenhet kring ombildning och den ekonomiska vinsten som kan göras har ökat, främst bland de större aktörerna. Till följd av den ökade medvetenheten går idag en större vinst till fastighetsägaren. En bostadsrättsförening betalar upp till 20 procent mer än om säljaren hade sålt till ett annat bostadsföretag eller investerare.
Enligt Lundgren används vinsten till att investera i nya fastigheter eller till att producera nya lägenheter. Lundgren tror att antalet ombildningar från fastighetsägarens sida kommer att minska eftersom de mest attraktiva lägen redan ombildats och att de största företagen redan erbjudit alla sina hyresgäster att ombilda. I fortsättningen kommer antagligen initiativet istället komma från hyresgästens sida.
Lundgren anlitas som tidigare nämnt på initiativ från antingen fastighetsägare och bostadsrättsföreningar. När Lundgren kontaktas har de boende i regel redan bildat föreningen, styrelse har utsetts och föreningen har antagit stadgar. Till en början är intresset vanligen svagt bland övriga boende utanför styrelsen. Det beror på att fastighetsägaren ofta inte gett något pris på fastigheten innan ombudet kontaktas och därför har de ingen vetskap om vad ombildning skulle innebära för deras privatekonomi. När en ombildning sker mellan en bostadsrättsförening och ett större fastighetsbolag företräds ofta båda parter av ett ombud, ett ombildningsombud och en mäklare. Lundgren sköter informationsflödet till de boende.
Utöver sina möten med styrelsen har Lundgren minst tre möten med samtliga boende. På det första mötet redovisas en överskådlig kalkyl över vilka kostnader en ombildning skulle innebära och vad deras insats respektive årsavgift kan tänkas bli. Till det andra mötet skall en besiktning ha genomförts som gör det möjligt för Lundgren att upprätta den ekonomiska planen. I den ekonomiska planen skall intäkter och kostnader beräknas. De angivna drift- och underhållskostnaderna baseras på de siffror den förra fastighetsägaren angett för fastigheten.
Då en bostadsrättsförening inte har något vinstintresse sjunker denna kostnad. Lundgren menar att kostnaden sjunker till följd av att de som äger sitt boende ofta vårdar sin lägenhet bättre. Det tredje och sista mötet är köpstämman, då beslutas om ombildningen skall genomföras eller inte. Anledningen till att en ombildning inte kommer till stånd, även om processen påbörjats, beror enligt Lundgren till stor del av att det finns brister i föreningens styrelse. Antingen är de inte tillräckligt drivna eller besitter de inte den kunskap en förening behöver för att driva igenom processen.
Enligt Lundgren bör alla som får erbjudande om ombildning delta. Alla som vill kan också delta i ombildningen så länge de inte har några betalningsanmärkningar. Detta grundar Lundgren i att bankerna ofta inte kräver någon kontantinsats vid en ombildning. Insatsen för de boende vid en ombildning ligger så mycket under det bedömda marknadsvärdet att banken inte anser lånet vara befäst med samma risk som vid ett vanligt privat bolån. Lundgren har trots det förståelse för att pensionärer och ensamstående känner en oro inför att ta ett lån.
Finansieringen av en fastighet sker genom föreningslån och insatser. När fördelningen av lånet skall ske menar Lundgren att det optimala hade varit om de boende genom egna insatser finansierar hela köpet. Detta skulle ge de boende lägsta möjliga årsavgift. Så länge räntan ligger på en låg nivå spelar fördelningen av köpeskillingen ingen större roll. När räntan stiger bör den största delen finansieras genom insatser för att de boende inte skall behöva betala en hög ränta på både det privata- och föreningslånet. Fördelningen av köpeskillingen mellan lägenheterna är också en viktig del i ombildningsprocessen. Lundgren menar att fördelning genom areametoden är det lättaste men bör undvikas då den inte speglar boendets egenskaper.
Den metod Lundgren normalt använder är att fördela köpeskillingen efter lägenhetens hyra som hyresrätt då denna speglar de skilda egenskaper lägenheterna i fastigheten har. Avgiften anser han däremot skall vara densamma för alla lägenheter. En metod där värdering ligger till grund för fördelningen anser han vara den bästa men skulle vara alltför kostsamt och tidskrävande.
Lundgren berättar att det 2006 kom en lag om reavinst. Denna lag innebär att all reavinst skall beskattas. Som ett resultat av den nya lagen uppkom ett nytt fenomen även kallat paketering.
Paketering innebär att överlåta fastigheter genom ett aktiebolag och på så sätt undkomma skatten på reavinsten. För köparen innebär paketering att köpeskillingen blir priset för både fastigheten och aktierna. Överlåtelseformen ger en skattelättnad för både säljaren och köparen. Om anskaffningsvärdet för en fastighet är 17 miljoner kronor och bostadsrättsföreningen får betala 7 miljoner för fastigheten, är det på den lägre summan säljare får betala skatt. Föreningen betalar därför stämpelskatt 7 miljoner istället för på 17 vilket ger en stor skattelättnad.