FINANSIERING AV FASTIGHETEN OCH DESS LÄGENHETER

En boendekostnadskalkyl görs i syfte för att den boende skall få en överblick över de ekonomiska förändringar ett köp av en bostadsrätt eller villa innebär. Kalkylen upprättas för att skydda den enskilde från att åta sig boendekostnader personen inte har råd med. De kostnader som uppkommer är kostnaden för att ta ett lån så som ränte- och amorteringskostnader. För att räkna ut den totala lånekostnaden behövs lånets löptid anges men även vilken räntesats som råder för lånet. I den totala boendekalkylen för en investering skall även årsavgiften finnas med där driftkostnaderna och kostnader för föreningens lån är inkluderade (Fastighetsmäklarnämnden, 2007). Till skillnad från ett föreningslån är räntan avdragsgill i skattedeklarationen för ett privatlån och därför kan en viss räntereduktion räknas in i boendekostnadskalkylen (Isacsson, 2006). Enligt Gellett i egenskap som företagsrådgivare på Länsförsäkringar görs en boendekostnadskalkyl för att skydda privatpersonen för att åta sig för stora kostnader. Utifrån banken är det även viktigt att ha en välarbetad boendekostnadskalkyl då det ger dem en säkerhet på att privatpersonen kommer att uppfylla återbetalningskraven. Boendekostnadskalkylen görs av Länsförsäkringar och består av fastighetens driftkostnader, fastighetsskatt, lånets ränta, amortering och övriga avgifter. Med hjälp av ett speciellt dataprogram räknas fastighetens driftskostnad ut med hänsyn till fastighetens ålder och boarea. I matrisen går det att utläsa att de boende som svarat på vår enkätundersökning anser det vara viktigt med eget sparande så att deras ekonomi klarar av oförutsedda räntehöjningar. Bostadsrättsföreningen Strandgatan instämmer och menar att det egna sparandet är viktigt för att täcka upp eventuella oförutsedda utgifter.

Fördelningen av köpeskillingen mellan lägenheterna kan enligt Isacson (2006) bli problematisk. Antingen fördelas köpeskillingen efter lägenheternas boarea utan att hänsyn tas till de olika lägenheters egenskaper. Mer rättvis fördelning kan skapas med andra metoder där lägenhetens kvaliteter räknas in. Enligt Lundgren fördelas köpeskillingen mellan både föreningen och de boende men även mellan lägenheterna. Den optimala fördelningen menar Lundgren är att de boendes egna insatser finansierar hela köpet. Bostadsrättsinnehavaren kan då få lägsta möjliga månadskostnad då de enbart betalar lånekostnad på det egna lånet istället för både föreningen och deras egna lån. Staaf förklarar att det idag är mer vanligt att den större delen av köpeskillingen betalas med privata insatser. Den största anledningen till det menar han är för att räntan är avdragsgill i skattedeklarationen för privata lån men inte på föreningens lån. Då räntan är den största delen av föreningens kostnader blir automatisk årsavgiften för de boende lägre ju mindre lånet är. Då Tre Björnar ombildade sin fastighet berättar Fält att föreningen lånad 60 procent medan de boende stod för de återstående 40 procenten. Även när Strandgatan ombildades stod föreningen för 60 procent och de boende för de resterande 40 procenten av lånet. Då räntan är låg menar Lundgren att fördelningen mellan föreningens och privatpersonernas insatser är mindre betydande.

Då köpeskillingen skall fördelas mellan de ombildade lägenheterna menar Lundgren att den så kallade areametoden är den lättaste men den bör undvikas då den inte speglar boendets egenskaper. Den metod Lundgren använder sig av är att fördela köpeskillingen efter den hyra lägenheterna hade som hyreslägenheter. Denna hyra menar han speglar lägenhetens riktiga

värde och det kräver inget större jobb som är både kostsamt och tidskrävande. Avgiften däremot menar han skall vara densamma för samtliga lägenheter.

Vid utlåning är det av stor vikt för banken att kunna utläsa låntagarens kassaflöde och återbetalningsförmåga. Ofta tas en säkerhet av lånet så som en företagsinteckning eller en inteckning i fast jord. Krediten som låntagaren får delas in i två delar. En del anses vara befäst med en lägre risk och det är bottenlånet. Bottenlånet är 75 procent av det totala lånebeloppet och har en lägre ränta. De resterande 25 procenten anses vara befäst med en högre risk och har därför en högre ränta (Råckle, 2008). Genom en hög amorteringstakt kan lånet återbetalas på en kortare tid och därför sänks även kostnaden för lånet (Isacson, 2006). Enligt Gäck lämnar Swedbank ett bottenlån om 75 procent och topplånet ligger ofta på 15 procent av lånet. De återstående 10 procenten skall låntagaren betala med en kontantinsats. Gäck förklarar att de numera aldrig lånar ut till 100 procent då det anses ha för stor risk. Topplånet har en snabbare amorteringstakt eftersom det är befäst med en större risk, vanligtvis på en period om tio år. Enligt den uppställda matrisen kan vi avläsa att respondenterna som deltagit i en ombildning kände en oro inför att behöva belåna sig inför ett förvärv. Gellet på Länsförsäkringar förklarar emellertid att det inte krävs någon kontantinsats då fastigheten är värderad högre än den begärda köpeskillingen vid en ombildning, lånet blir därför automatiskt mindre riskfyllt. Då Johansson, supppleant i bostadsrättsföreningen Tre Björnar, lånade till sin lägenhet erbjöd hans bank ett lån om 100 procent av insatsen. Den höga upplåningen såg han inte som någon risk då månadskostnaden sjönk. Även då Forsberg skulle låna till sin lägenhet erbjöd banken honom ett lån om 100 procent. Ombildningen har för Forsberg inneburit en sänkning på 50 procent av hans månadskostnad. För att åter komma upp i den tidigare månadskostnaden krävs att räntan höjs till över 7 procent. Forsberg förklarar vidare att anledningen till belåning utan kontantinsats var på grund av att lägenhetens marknadsvärd låg på en högre nivå än vad hans insats var.

Bottenlånets ränta kan antingen vara rörlig eller bunden (Råckle, 2008). Enligt Isacson (2006) är den rörliga räntan att rekommendera när ränteläget är lågt men för hushåll med ansträngd ekonomi kan den innebära en risk. Den fasta räntan kan rekommenderas för de hushåll som inte klarar av räntehöjningar men kan också vara en nackdel då ett fördelaktigt ränteläge inte ger någon effekt på deras lån (Isacson, 2006). Gäck menar att ju större den egna kontantinsatsen är ju mer kan den egna boendekostnaden påverkas i valet om bunden och rörlig ränta. För privatpersoner med en ansträngd ekonomi rekommenderar Gäck att binda sin ränta då de inte klarar av för stora ekonomiska svängningar. Det mest fördelaktiga och vanligaste är att en del är bunden och en del är rörlig. Enligt den uppställda matrisen kan vi se att även Gellett anser att en uppdelning av räntan i en bunden och rörlig del är ett sätt att minimera riskerna på vid en oförutsedd räntehöjning.

När föreningen ansöker om lån sker kreditgivandet utifrån samma kriterier som vid ett privat bolån menar Staaf. Här skall föreningens intäkter sättas i relation till de kostnader föreningen har i form av ränta, amortering och driftkostnader. Då bostadsrättsföreningen på Strandgatan belånades erbjöd banken dem fem amorteringsfria år för att ge föreningen en chans att kunna bygga upp en buffert för oförutsedda framtida kostnader.

5.2.3 RISK

Vid en fastighetsöverlåtelse finns en förväntan om avkastning för investeraren. Den förväntade avkastningen ska överstiga risken som överlåtelsen är befäst med. Genom att

noggrant analysera byggnaden och fastighetsmarknaden kan risken vid ett bostadsköp reduceras. Det finns olika risker som är kopplade till de olika upplåtelseformerna hyresrätt och bostadsrätt. I en hyresrätt kan du inte ta del av värdet på lägenheten. I en bostadsrätt ligger risken i det kapital som måste investeras (Lind & Lundström, 2007). En del av risken kan även ligga i bostadsrättsföreningens ekonomi. En dålig ekonomi i föreningen med en hög belåningsgrad ger de boende en högre månadskostnad vilket kan avskräcka potentiella köpare (Isacson, 2006). Genom vår enkätundersökning visade det sig att de som ombildat såg den främsta risken i att behöva betala för underhåll och reparationer själva. I matrisen framkommer att respondenterna som deltagit i ombildningen ser en oro i att servicegraden minskar i en bostadsrätt jämfört med en hyresrätt. Detta främjar inte de äldre och det var oftast de som visade oro inför att ombilda. Johansson, suppleant i bostadsrättsföreningen Tre Björnar såg det emellertid inte som en risk att behöva betala för underhåll och reparationskostnader själv. Han såg snarare en chans att kunna öka lägenhetens värde genom att exempelvis köpa nya vitvaror. Fördelarna med att ombilda, fastställer bostadsrättsföreningarna och Swedbank är att de boende får ett högre inflytande samt att de själva kan påverka värdeutvecklingen så som att till exempel köpa nya vitvaror. Staaf på Swedbank säger att ombildningen i vissa fall har lagts ned då fastighetsägaren krävt en för stor köpeskilling. Gellet menar att den höga köpeskillingen har bidragit till att Länsförsäkringar några gånger varit tvungna att avböja en kreditgivning då en för hög köpeskilling är befäst med en hög risk.

Behovet en bostad uppfyller är den nytta den ger den boende. Genom en hög behovstillfredsställelse minskar risken. Nyttan ligger i sin tur även till grund för fastighetsvärderingen (Persson, 2008). Det är främst läget på fastigheten som är den mest betydande värdebärande faktorn. Värdet påverkas även av utbud och efterfrågan då en hög efterfrågan leder till ett högre pris (Lantmäteriverket & Mäklarsamfundet, 2006). Värdet på en fastighet styrs till sist av omvärldsanknutna faktorer som samhällsekonomiska- och politiska förändringar det vill säga förändringar i ränta och inflation (Swedbank, 2009). Enligt Gellett är bankerna tvungna att ta hänsyn till samhällsekonomiska- och politiska förändringar. Det är främst räntan som osäkerheten ligger i och det är därför bankerna ständigt arbetar med att minska ränteriskerna och på så sätt förhindra att låntagarna åtar sig för höga belåningskostnader. I matrisen kan vi se att samtliga respondenter ser en risk i räntan.

Swedbank menar att en bunden ränta kan ge höga räntekostnader och att en rörlig ränta är riskabel för hushåll med känslig ekonomi. De båda ombildningskonsulterna påskiner det faktum att en förhöjd ränta påverkar både det egna lånet samt föreninges lån och leder till en förhöjd månadskostnad. Gellett menar att det är vanligt förekommande att föreningen delar upp sitt lån i flera delar som gör att ränteriskerna sprids vid eventuella räntehöjningar. På samma sätt graderar hon privatpersonens bolån genom att räkna med en hög ränta i boendekostnadskalkylen. Enligt matrisen menar Swedbank och Länsförsäkringar att risken kan minimeras om nogranna kalkyler görs i den ekonomiska planen. Ombildningsombudet Gullbrandsson menar även han att risken minimeras genom nogranna kalkyleringar med goda marginaler, allt för att öka säkerheten i att ta ett lån.

5.2.4 PAKETERING AV FASTIGHETER

Överlåtelse genom bolag, även kallat paketering innebär att överlåta en fastighet genom att överlåta aktierna i det bolag som äger fastigheten. Fördelen med denna typ av transaktion är att beskattningen blir mer fördelaktig. Vid paketering överlåts fastigheten som lös egendom, istället som för fast egendom vid traditionell överlåtelse. Säljaren är den som först och främst

får skattefördelar genom paketering. I vissa fall kan köparen drabbas negativt då värdeminskningsavdrag måste göras i den takt som företaget som ägde fastigheten innan gjorde vilket leder till en högre skatt för köparen. Köpare kan dock i vissa fall befrias från skattekostnaden (Kågerman, 2008). Både Gullbrandsson och Wallenås menar att en ombildning i stort sett alltid sker genom en överlåtelse i bolagsform. När Strandgatan förvärvade sin fastighet skedde detta genom ett aktiebolag. Forsberg menar att säljaren föredrog denna typ av överlåtelse då han undkom att betala skatt på den vinst köpeskillingen genererade. Då aktiebolaget avvecklas inom tre månader är det möjligt för föreningen att göra fulla värdeminskningsavdrag. Risken för köparen ligger i den dolda vinstskatt som kan uppkomma vid en eventuell senare försäljning. Lundgren menar att överlåtelse genom paketering innebär en skattelättnad för både köpare och säljare då skatt betalas på ett mycket lägre belopp än vid en vanlig överlåtelse.

Vid en fastighetsöverlåtelse utgår en stämpelskatt. Vid överlåtelse till en fysisk person uppgår den till 1,5 procent medan den till en juridisk person uppgår till 3 procent. Då en bostadsrättsförening är en juridisk person skall föreningen beskattas med 3 procent. Fördelen som då uppkommer vid en indirekt fastighetstransaktion är att fastighetens totala värde inte behöver beskattas utan stämpelskatten beräknas på fastighetens taxeringsvärde eller skattemässiga värde som är betydligt lägre. Om fastigheten ingått i ett aktiebolag som inte enbart skapats för att underlätta beskattningen utgår ingen stämpelskatt (Kågerman, 2008).

Wallenås informerar oss om att Akelius föredrar överlåtelse genom bolag då stämpelskatten vid försäljning till bostadsrättsförening endast uppgår till 1,5 procent istället för till fysisk person då stämpelskatten uppgår till 3 procent.

6 SLUTSATS 6.1 RESULTAT

Genom vår studie har vi konstaterat att det finns ett flertal faktorer som påverkar bostadsrättsföreningens och dess medlemmars ställningstagande inför ett ombildningsbeslut.

Vi skall nedan med hjälp av våra framtagna resultat försöka besvara vår problemformulering;

Vad är en ombildning och vilka ekonomiska faktorer kan påverka bostadsrättsföreningen och dess medlemmars ställningstagande?

En ombildning innebär en förändring i upplåtelseform från hyresrätt till bostadsrätt. Initiativet till denna process kan komma från både fastighetsägarens sida och från de boende i fastigheten. De två främsta faktorerna som påverkar intresset till att starta en ombildning är vinstintresset eller möjlighet till en långsiktig och inflytelserik boendeform.

Ställningstagandet inför en ombildning ligger i riskens förhållande till avkastningen. Intresset för ombildning är till en början vanligtvis lågt och det är först då de ekonomiska aspekterna delges som de boende tar ställning. Det finns två ekonomiska fördelar som kan påverka de boende till att ombilda. Det faktum att månadskostnaden blir lägre samt att lägenheten får köpas ut till en lägre köpeskilling än marknadsvärdet. Slutsatsen kan därför dras att det är på grund av de ekonomiska aspekterna de boende gör sitt ställningstagande. Bakom de två drivande krafterna ligger möjligheten till ett inflytelserikt boende samt möjligheten till vinst vid framtida försäljning. Ett ställningstagande är även befäst med en viss risk i form av lån, brist på kompetens i styrelsen, sjunkande fastighetspriser och oförutsedda kostnader.

Vid ett vinstintresse är det marknadsvärdet som styr. Det finns en rad faktorer som i sin tur påverkar marknadsvärdet. När räntan stiger ökar både de boendes och föreningens räntekostnader vilket ökar den totala boendekostnaden. Även fastighetens köpeskilling har effekt på månadsavgiftens storlek. En högre avgift i de båda fallen leder till ett lägre intresse av objektet bland potentiella köpare och marknadsvärdet sjunker.

Ju större de ekonomiska fördelarna blir desto mindre vikt läggs vid en ombildnings risker. Det är dock fortfarande viktigt att ta dessa i beaktning då de trots allt är risker. Riskerna behöver inte bara vara de ekonomiska faktorerna utan kan även beröra fastighetens förvaltning. En ombildning har alltid svårt att komma till stånd då styrelsen i en förening saknar den kompetens som behövs. Styrelsen skall både besitta ett engagemang och ha kompetens till att kunna både driva ombildningsprocessen och den framtida förvaltningen. Slutsatsen kan dras att bara för att en affär ger vinst behöver den inte alltid vara lyckad och bör därför även ligga till grund för ställningstagandet.

Studiens teori rörande ombildning skildrar fenomenet där det är vanligast förekommande, nämligen i storstäder. Det är viktigt att påpeka att det kan vara olika drivkrafter som styr vid en ombildning i en storstad gentemot en mindre stad. Det eventuella vinstintresset är troligen inte lika dominerande i småstäder som i större städer. Detta grundar sig på att marknadsvärdet oftast är högre i storstäderna än i mindre städer och det finns därför inte lika stora möjligheter till vinst. Bostadsrättsföreningarnas respondenter har även poängterat vikten av ett

inflytelserikt boende än enbart ett vinstintresse. Vid ställningstagandet till en ombildning skall avkastningen i samtliga fall överväga risken.

6.2 EGNA REFLEKTIONER

Det som gör att en ombildning kan ske idag beror på det faktum att hyressättningen styrs enligt bruksvärdesprincipen. Hade vi istället haft fria marknadshyror hade en ombildning inte blivit lönsam för fastighetsägaren och antagligen inte skett i lika stor utsträckning.

Vi kan med hjälp av vår genomförda studie se att det finns ett flertal faktorer som påverkar intresset att starta en ombildningsprocess. Som vi nämnde tidigare är de två vanligaste vinstintresset eller möjligheten till ett långsiktigt boende. Vi vet och kan nu dra slutsatsen att båda parterna, fastighetsägaren och de boende, gynnas ekonomiskt när en ombildning sker.

Fastighetsägarens vinst ligger i ett högre pris då de säljer till en bostadsrättsförening än om de hade sålt till annan investerare. För hyresgästerna innebär en ombildning möjligheten att köpa ut sin lägenhet till ett mer fördelaktigt pris än vid en öppen försäljning. Det uppstår en win-win situation mellan parterna.

Slutsatsen blir den att om en bostadsrättsförening väljer att ombilda så har de ekonomiska fördelarna övervägt riskerna som tas vid en ombildning.

6.3 FÖRSLAG TILL VIDARE FORSKNING

Ett flertal tankar och funderingar har dykt upp under undersökningens gång. Vi har varken haft tid eller utrymme i vår uppsats att undersöka dessa men hoppas att det ska inspirera andra att forska vidare kring dessa områden. Nedan följer en rad förslag för fortsatt forskning inom olika undersökningsområden som vi finner intressanta och värda fortsatt forskning;

 Att göra en liknelse med Stockholm där ombildningssituationen ser annorlunda ut och drivkrafter skiljer sig.

 Hur kommer ägandelägenheternas uppkomst på marknaden påverka ombildningarnas utveckling?

 Varför ombildningsprocessen fortfarande är ett storstadsfenomen och vad som kan göras för att uppmuntra ombildning i förorter?

 Att göra en mer omfattande studie rörande de boendes psykiska åtagande som görs inför valet om att ombilda eller inte.

 Hur ser den allmänna uppfattningen ut rörande ombildningen? Vad gör att allmänheten har vissa redan satta ställningstagande?

 Vad är det som gör att vissa fastigheter inte väljer att ombilda fastän de får erbjudande från fastighetsägaren att göra det?

Vi anser att denna undersökning och slutligen de slutsatser vi har kommit fram till skulle passa bra för de boende i en hyresrätt som funderar på att ombilda. Här får de ta del av vad det innebär samt de olika riskerna som finns vid en ombildning.

7 KÄLLFÖRTECKNING

Akelius (2010). Om Akelius. Nedladdad maj 2, 2010 från nätverket akelius.se Webbsida: http://www.akelius.se/websida/vd.asp

Bergenstråhle, S (2008). Om hyressättning och segregation. [Elektronisk version] Ekonomisk debatt, årgång 36, 85-88.

Bodström, K., Ponzio, M., & Ramberg, K (2002) Allmän nytta eller egen nytta? Stockholm:

Hyresgästföreningen.

Boverket (2008) Bostadsmarknaden 2008-2009 – med slutsatser av Bostadsmarknadsenkäten 2008. Rapport hämtad 4 maj från nätverket boverket.se

Webbsida:

http://www.boverket.se/Global/Webbokhandel/Dokument/2008/bostadsmarknaden_2008_200 9.pdf

Eriksson, L.,Wiedersheim- Paul, F (2001) Att utreda, forska och rapportera. Malmö: Liber ekonomi.

Fastighetsmäklarnämnden (2007). Boendekostnadskalkyl. Hämtad april 29, 2010 från nätverket fastighetsmäklarnämnden.se

Webbsida: http://www.fastighetsmaklarnamnden.se/default.aspx?id=1995

Fastighetsägarna Syd. (2006). Platt hyresstruktur försvagar bostadsmarknaden i Helsingborg.

Rapport hämtad 24 mars, 2010 från nätverket Fastighetsägarna.se Webbsida:

www.fastighetsagarna.se/.../Platt_hyresstruktur_forsvagar_bostadsmarknaden_i_helsingborg.

aspx

Flodin, J. (2008). Hyresrätt och bostadsrätt. Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur (10:e uppl.). Stockholm: Fastighetsnytt Förlags AB.

Folkesson, S. (2009). Perspektiv Helsingborg, statistik om Helsingborg och dess omvärld..

Rapport 8:2009 hämtad 24 mars, 2010 från nätverket helsingborg.se Webbsida:

www.helsingborg.se/.../om%20Helsingborg/Kalla%20fakta%20om%20Helsingborg/PERSPE KTIV0408.pdf

Grauers, F (2006) Fastighetsköp. (17:e upplagan) Lund: Juristförlaget.

Isacson, P (2006). Bostadsrättsboken. Tallin: Svenska förlaget liv och ledarskap AB

Isaksson, B., & Jonsson, S. (2008). Bostadsrätt och bostadsfastigheter. Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur (10:e uppl.). Stockholm:

Fastighetsnytt Förlags AB.

Jacobsen, D-I. (2002). Vad, hur och varför? Om metodval i företagsekonomi och andra samhällsvetenskapliga ämnen. Lund: Studentlitteratur.

Julius, H., & Nilsson Hjort B., & Uggla, I. (2005). Bostadsrättslagen. Stockholm: Nordstedts juridik.

Kågerman, P., & Stockton, K. (2008). Fastighetsöverlåtelse genom bolag.

Fastighetsekonomisk analys och fastighetsrätt, Fastighetsnomenklatur (10:e uppl.).

Stockholm:Fastighetsnytt Förlags AB.

Lantmäteriverket & mäklarsamfundet. (2006). Fastighetsvärdering: grundläggande teori och praktisk värdering. Rapport 2006:10. Gävle: Lantmäteriverket.

Lind, H.,& Lundström, S. (2007). Bostäder på marknadens villkor. Stockholm: SNS förlag.

Lundén, B. (2006). Redovisning i bostadsrättsföreningar.(1:a uppl.). Uddevalla: Uddevalla media print.

Lundén, B., & Svensson, U. (2008). Bostadsrätt: Ekonomi, skatt och juridik för föreningen

Lundén, B., & Svensson, U. (2008). Bostadsrätt: Ekonomi, skatt och juridik för föreningen