10. Den norska uthyrningsmarknaden
10.1 Den norska hyresmarknaden
Jämfört med svenska förhållanden kan den norska hyresmarknaden beskrivas som liten och marknadsanpassad. Andelen ägarbebodda bostäder är hög i Norge, cirka 77 procent av beståndet, och 23 procent är hyresbostäder. Den norska hyresmarknaden utgörs till stor del av privata aktörer; det finns inga allmännyttiga bostadsbolag och få kommersiella hyresföretag. I regel är hyreskontrakt tidsbestämda till tre år. En viktig del av de norska hyresbostäderna är uthyrningsdelar, kallade sokkel- boliger. Med sokkelbolig avses en uthyrningsdel i en bostad, vanligtvis i källarplanet i ett enfamiljshus. Enligt Lars Gulbrandsen, forskare på NOVA, bor merparten av de inneboende i Norge i en sokkelbolig. Byggandet av sokkelboliger har under många år gynnats av förmånliga skatteregler för uthyrning i andra hand. De flesta av enbostadshusen med en uthyrningsdel är byggda år 1960–1990. Det var bostadsbrist i Norge under 1950-talet, varför det tidvis var förbjudet att bygga enbostadshus. Ett enkelt sätt att tillmötesgå lagen var att låta bygga ett hus med en ut- hyrningsdel.
Gulbrandsen och Nordvik (2007) visar att sokkelboliger utgör 20,9 procent av de norska hyresbostäderna och 4,7 procent av alla bostäder i det bebodda bostadsbeståndet. Vidare uppskattas det potentiella utbudet av sokkelboliger vara dubbelt så stort som det antal som faktiskt hyrs ut. Det finns drygt 92 000 uthyrda sokkelboliger i Norge och totalt finns det nästan 185 000 sokkelboliger.
Enligt Finn.no var det i Norge fram till nyligen hyresvärdens marknad med vanligtvis 10 sökande per annonserad lägenhet och i vissa fall 150 sökande. I Oslo får en annonserad lägenhet i snitt 8 svar. De menar att söktiden för en hyres-bostad beror på hur petig man är och hur mycket man är villig att betala. Om man är en attraktiv hyresgäst, exempelvis är fast anställd och är beredd att betala den hyra som begärs, kan man hitta en bostad inom loppet av en vecka.
Tabell 56. Genomsnittshyra och antal uthyrningar i Norge. I norska kronor
Genomsnittshyra (NOK) Antal uthyrningar per år Period 2 rum och kök 3 rum och kök Rum i delad lägenhet 2 rum och kök 3 rum och kök Rum i delad lägenhet Oslo jan-april 2015 11 269 14 494 5 740 7 377* 4 161* 6 456* Bergen 2014 10 057 12 335 5 070 2 011 1 752 1 899 Trondheim 2014 9 729 12 047 4 767 2 046 1 110 1 852 Stavanger jan-maj 2015 9 737 12 150 5 137 2 242* 2 390* 1 553* Skattad årsnivå** 10 610** 13 208** 5 399** 13 676** 9 413** 11 760** ,
Källa: Utleieplassen.no, Boverket, *Boverkets skattning av årsnivån, ** Boverkets beräkning bygger på data för 2014 och 2015.
Den norska hyresgästföreningen, Leieboerforeningen, uppger i en intervju att hyresmarknaden kan delas upp i tre delar: 1) den marknads- mässiga hyresmarknaden, 2) kommunernas sociala hyresmarknad, 3) ut- hyrning till vänner och bekanta. Marknaden där man hyr av vänner och bekanta uppskattas utgöra cirka 33 procent av den totala hyresmarknaden. På den marknadsmässiga hyresmarknaden hittar man i regel en bostad att hyra via Finn.no. Uthyrning till vänner och bekanta sker i regel inte på marknadsmässiga villkor och hyran är ofta mycket lägre än marknads- hyran. Även om hyreslagen gäller för alla uthyrningar är det ofta mer informella kontrakt när hyresgäst och hyresvärd har en nära relation. Det är ovanligt med konflikter eller tvister eftersom hyresavtalet ligger inom en nära relation.
Figur 57. Fördelning av uthyrare i Norge.
Uppskattat antal Procent
Kommun 55 000 11
Stat 10 000 2
Organisation eller privat stiftelse 30 000 6
Företag 40 000 8
Släktningar eller vänner 165 000 33
Annan privat person 200 000 41
Övriga 5 000 1
Totalt 502 683 100
Källa: Bolig og levekår i Norge 2012; HANS CHRISTIAN SANDLIE & ANNE SKEVIK GRØDEM,
Enligt Leieboerforeningen är det mycket vanligt bland studenter och svenska arbetskraftsinvandrare, som i regel är unga, att bo i kollektiv eller bofeligselskap. Det innebär att flera går ihop och hyr en lägenhet
tillsammans. Man utnyttjar nästan alla rum i lägenheten som sovrum, vilket gör att hyran per person blir låg. Genom att tränga ihop sig kan man hyra trots att hyran är hög. Särskilt i Oslo är det vanligt att
lägenhetsägare hyr ut till kollektiv. Ibland står det i försäljningsannonser för bostäder att lägenheten är perfekt för att hyra ut till ett kollektiv. Enligt Leieboerforeningen tyder detta på att det finns bostadsägare som spekulerar i att hyra ut till kollektiv; de köper en stor lägenhet med många rum och ser till att det blir så många sovrum som möjligt och sedan för- söker de hyra ut lägenheten till så många som möjligt. Vid en uthyrning till ett kollektiv kan en eller flera stå på kontraktet. När det är fler som står på kontraktet är de solidariskt ansvariga för att uppfylla hyres- kontraktet. Leieboerforeningens intryck är att kollektiv som boendeform fungerar bra eftersom de boende tenderar att bo där en kort tid. Det går snabbt att flytta in och snabbt att flytta ut.
Leieboerforeningen skulle vilja beskriva den norska hyresmarknaden som en av de mest marknadsanpassade i Europa, vilket har inverkat på deras verksamhet. De menar att det finns såväl fördelar som nackdelar med den höga graden av marknadsanpassning. Nackdelarna är att mycket av ut- hyrningen är inriktad mot att göra en vinst samt att det är ett socialt stigma att hyra. I regel förväntas man köpa en bostad när man får ekonomisk möjlighet att göra så. Äldre som hyr sin bostad brukar få frågan varför de inte har köpt en bostad. Leieboeföreningen menar att en fördel med den norska hyresmarknaden är att går det att hitta och hyra en bostad relativt snabbt. Men hyrorna är höga och de som hyr har ofta låga inkomster. Därför är det ett stort tryck på billiga hyresbostäder som ofta har låg standard. Leieboerforeningen menar att hyresmarknaden fungerar bra för dem som har god ekonomi eller dem som studerar, men är man fattig eller har små resurser är det svårt att vara hyresgäst på den norska hyresmarknaden. Hyran är indexerad till KPI över en 3–årsperiod, vilket gör att man som hyresgäst vet vad man kommer att betala och det är lätt att flytta ut om levnadsbetingelserna skulle ändras.
Kommun- och moderniseringsdepartementet uppger att den norska hyresmarknaden fungerar bra. Bostadsförsörjningen är inget problem på den vanliga hyresmarknaden och ägarmarknaden. Man ser inga problem till följd av den höga inflyttningen till städerna, förutom att befolknings- ökningen kan ha drivit upp bostadspriserna. Det är få konflikter på
marginaliserade, missbrukare och psykiskt sjuka att hitta en hyresbostad. Bostadsförsörjningen för dessa grupper är det stora problemet på den norska hyresmarknaden. En del av problemet är att kommunerna har svårt att hitta hyresbostäder till dem.