8. Vissa juridiska aspekter på andrahandsförmedling
8.5 Räkneexempel som illustrerar typiska boendekostnader
I detta avsnitt illustrerar vi med olika räkneexempel hur stora boende- kostnaderna i andrahandsboende är i relation till typiska inkomstnivåer för ett par kategorier hyresgäster. Vi beräknar också vilken effekt på boendekostnaden som kostnader för olika förmedlingstjänster har. Skillnader i boendekostnad jämförs med inkomst utan några extra avgifter eller dylikt.
Boverket har tagit del av genomsnittliga hyresbelopp för Stockholms kommun och Stor-Stockholm från Valueguard avseende år 2014 (se tabell 51). Data avser hyresrätter, bostadsrätter och rum med del i lägenhet.
Tabell 51. Genomsnittshyror på andrahandshyresmarknaden. Hyresrätt Bostadsrätt Stor-Stockholm 1 rum och kök 6 220 7 133 2 rum och kök 8 695 10 172 3 rum och kök 10 507 12 583 4 rum och kök 11 882 14 906
Rum med del i lägenhet 4 652
Stockholms kommun
1 rum och kök 7 581 8 630
2 rum och kök 10 196 12 301
3 rum och kök 12 090 14 669
4 rum och kök 12 730 17 023
Rum med del i lägenhet 5 247
Källa: Valueguard
Den som inte kan finansiera en egen bostad är i regel hänvisad till att hyra sin bostad. Till följd av höga bostadspriser och långa köer för första- handslägenheter är troligtvis andrahandsmarknaden det enda realistiska alternativet för en nytillträdare på bostadsmarknaden. Individer i början av sin bostadskarriär har i regel låga inkomster, och bostadsförsörjning via andrahandsmarknaden kan innebära en ekonomisk ansträngning. Det gäller särskilt om man är hänvisad till att hyra en bostadsrätt i andra hand. Mycket talar för att individer med låga inkomster har små möjligheter att ta ett lån och är därför hänvisade till andrahandsmarknaden om de inte har stått i bostadskön under en längre tid. För att få en bild av pris- tillgängligheten för hyresgästerna på andrahandsmarknaden kommer vi jämföra hyrorna mot inkomsterna för en student och en låginkomsttagare.
Studerandeexemplet
En studerande kan ofta nå upp till 1 300 kronor i bostadsbidrag per må- nad. Studiemedel är nästan 10 000 kronor (9 948 kronor), vilket ger en total inkomst om 11 300 kronor i månaden. Swedbank beräknar de nödvändiga utgifterna till 6 450 kronor exklusive boendekostnad. Det innebär i princip att andrahandshyran högst får uppgå till 4 850 kronor. Tabell 51 visar att den lägsta andrahandshyran för en lägenhet med ett rum och kök är 1 370 kronor för hög. Det är endast ett rum som del av lägenhet som ligger inom räckhåll för en student om endast de nöd- vändiga utgifterna beaktas. Dock bör det tillägas att den genomsnittliga
hyran för en hyresrätt med två rum och kök i Stockholms län är över- komlig för ett par. Vidare har en grupp om tre studenter ekonomisk möjlighet att hyra en hyresrätt med fyra rum i Stockholms län.
Låglöneexemplet
En butikssäljares medellön är cirka 20 900 kronor i månaden och cirka 16 500 kronor efter skatt. Utifrån Swedbanks siffror över nödvändiga utgifter, dvs. 6 450 kronor exklusive boendekostnad, återstår 10 050 för boendekostnad och övriga utgifter. I realiteten kan en ensamstående butikssäljare utan barn hyra en lägenhet med ett eller två rum i andra hand om andrahandsuthyrningen gäller en hyresrätt. Är det en bostadsrätt är det endast enrummaren som kan komma ifråga. Det förtjänar att på- pekas att utrymmet för semester, nöje och sparande är tämligen begränsat eftersom det endast är nödvändiga kostnader som tagits med i
beräkningen.
Boendekostnader till följd av hyresförmedling
Tabell 52 redovisar effekterna av den avgift som Qasa tar ut för sin tjänst. Den uppgår till 5 procent av hyresbeloppet. I tabell utgår vi lite förenklat från att avgiften läggs direkt på hyresgästen. Dock är det mer troligt att utgiftsökningen kommer att delas mellan hyresgäst och hyresvärd. Exakt hur den fördelas mellan parterna beror troligtvis på hur de värderar egen- nyttan av den tillhandahållna tjänsten. Beräkningen tar ingen hänsyn till vilket värde som parterna tillskriver den tjänst som tillhandahålls av Qasa. Det kan inte uteslutas att parterna värderar tjänsten betydligt högre än själva avgiften. Fördyrningen är inte omfattande men den är högre än t.ex. de senaste årens hyreshöjningar som framförhandlats mellan hyres- gästföreningen och fastighetsbolagen.
Kolumn två och tre i tabell 52 visar hyran exklusive avgift för hyresrätter och bostadsrätter i Stor-Stockholm och Stockholms kommun. De två efterföljande kolumnerna visar den månadsvisa avgiften till Qasa, och kolumn fem och sex visar den årsvisa avgiften. Kolumn sju och åtta visar den årsvisa avgiften som andel av inkomsten för en butikssäljare med en inkomst efter skatt på 16 500 kronor. Eftersom hyran för en större lägenheter troligtvis utgör en för stor utgift i förhållande till inkomsten är beräkningen gjord på ettor, tvåor och rum med del i lägenhet. Som tabell 52 visar utgör årsavgiften nästan en halv månadshyra eller 1,1–2,6 procent av årsinkomsten efter skatt beroende på storlek.
Tabell 52. Qasa, avgift för en hyresgäst med en inkomst efter skatt på 16 500 kronor. I kronor och som andel av inkomst.
Månadsyra Månadsavgift till
Qasa, kr
Årsavgift till Qasa, kr Årsavgiftens andel
av årsinkomsten efter skatt, procent
Hyresrätt Bostads- rätt Hyresrätt Bostads- rätt Hyresrätt Bostads- rätt Hyresrätt Bostads- rätt Stor-Stockholm 1 Rum och kök d 6 220 7 133 311 357 3 732 4 280 1,9 2,2 2 Rum och kök 8 695 10 172 435 509 5 217 6 103 2,6 * 3 Rum och kök 10 507 12 583 525 629 6 304 7 550 * * 4 Rum och kök 11 882 14 906 594 745 7 129 8 944 * * Rum i lägenhet 4 652 233 2 791 1,1 Stockholms kommun 1 Rum och kök 7 581 8 630 379 432 4 549 5 178 2,3 2,6 2 Rum och kök 10 196 12 301 510 615 6 118 7 381 * * 3 Rum och kök 12 090 14 669 605 733 7 254 8 801 * * 4 Rum och kök 12 730 17 023 637 851 7 638 10 214 * *
Rum med del i lägenhet
5 247 262 3 148 1,6
Källa: Valueguard, Boverket, * innebär att ekonomisk möjlighet att betala grund- hyran saknas.
Tabell 53 visar avgiften för bostäder förmedlade via Samtrygg. Att avgiften på hyran är 15 procent innebär att årsavgiften motsvarar nästan två månadshyror. Sett till inkomsten utgör avgiften 4 och 8 procent av årsinkomsten för en låginkomsttagare med en inkomst efter skatt på 16 500 kronor.
Tabell 53. Samtrygg, avgift för en hyresgäst med en inkomst efter skatt på 16 500 kronor. I kronor och som andel av inkomst.
Månadshyra Månadsavgift till
Samtrygg, kr
Årsavgift till Sam- trygg, kr Årsavgiftens andel av årsinkomst efter skatt, procent Hyresrätt Bostads- rätt Hyresrätt Bostads- rätt Hyresrätt Bostads- rätt Hyresrätt Bostads- rätt Stor-Stockholm 1 Rum och kök d 6 220 7 133 933 1 070 11 196 12 839 5,6 6,5 2 Rum och kök 8 695 10 172 1 304 1 526 15 651 18 310 7,9 * 3 Rum och kök 10 507 12 583 1 576 1 887 18 913 22 649 * * 4 Rum och kök 11 882 14 906 1 782 2 236 21 388 26 831 * * Rum i lägenhet 4 652 698 8 374 4,2 Stockholms kommun 1 Rum och kök 7 581 8 630 1 137 1 295 13 646 15 534 6,9 7,8 2 Rum och kök 10 196 12 301 1 529 1 845 18 353 22 142 * * 3 Rum och kök 12 090 14 669 1 814 2 200 21 762 26 404 * * 4 Rum och kök 12 730 17 023 1 910 2 553 22 914 30 641 * *
Rum med del i lägenhet
5 247 787 9 445 4,8
Källa: Valueguard, Boverket, * innebär att ekonomisk möjlighet att betala grund- hyran saknas.
Skillnader i boendekostnad om avgift för förtida uppsägning kan tillämpas
I tabell 54 visas kostnaden för en person som – i enlighet med Samtryggs regler vid ”förtida uppsägning” – ser sig tvingad att betala en 15-
procentig avgift under de månader som den ”förtida uppsägning” anses avse. Som framgår är det en betydande merkostnad som hyresgästen drabbas av.
Tabell 54. Avgift i kronor till Samtrygg vid förtida uppsägning.
Avgift 3 månaders förtidig uppsägning
Avgift 6 månaders förtidig uppsägning
Avgift 9 månaders förtidig uppsägning
Medelvärde hyra Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt Hyresrätt Bostadsrätt
1 rum och kök 6 220 7 133 2 799 3 210 5 598 6 420
2 rum och kök 8 695 10 172 3 913 4 577 7 826 9 155
3 rum och kök 10 507 12 583 4 728 5 662 9 456 11 325
4 rum och kök 11 882 14 906 5 347 6 708 10 694 13 415
Rum med del i lägenhet
4 652 2 093 4 187
Källa: Valueguard och Boverket.