3.1 Bakgrunden till Sveriges mäklarlagstiftning
3.4.6 Doktrinen
I detta avsnitt kommer vi att kort presentera Magnus Melins tolkningar vad gäller mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet.
113 SOU 1999:35 s. 22.
114 7 § 1 St. FMN 2012:1 (KAMFS 2012:4). 115 16 § Lagen (2011:666) om fastighetsmäklare.
27
3.4.6.1 Rådgivning inom juridiska, tekniska och ekonomiska frågor
Enligt Melin kommer mäklarens rådgivningsskyldighet aktualiseras vid frågor av juridisk, ekonomisk och teknisk karaktär som uppstår i samband med förmedlingsuppdraget.116 Han menar att förarbetena i det närmaste låter bli att exemplifiera rådgivningsskyldigheten för att detta istället ska kunna göras genom rättspraxis.117
Melin menar att det är ont om exempel från rättstillämpningen av rådgivningsskyldigheten.118 Anledningen till det är enligt Melin att rådgivningsskyldigheten i de flesta sammanhang går parallellt med mäklarens övriga skyldigheter liksom att det visat sig svårt för rättsväsendet att sära på begreppen upplysningar och råd.119 Melin exemplifierar två tillfällen där rådgivningsskyldigheten gör sig gällande.120 För det första får, och antagligen också bör, mäklaren ge säljaren råd vid val av motpart. För det andra bör mäklaren informera om vilka handlingsalternativ som står till buds då motparten inte uppfyller kontraktets bestämmelser.
3.4.6.2 Fel som mäklaren har särskild anledning att misstänka
Melin pekar på att mäklaren är skyldig att vidarebefordra sådan information om fastighetens skick som denne har kännedom om i de fall informationen kan antas vara av betydelse för köparen.121 I vissa fall kommer mäklarens rådgivningsskyldighet därför i viss mån riskera att överlappa köparens köprättsliga ansvar att själv undersöka objektet. Vid de tillfällena ska mäklaren närmast se till sin upplysningsskyldighet istället för att vara försiktig med att överlappa köparens undersökningsansvar.122 Melin menar att mäklaren är skyldig att vidarebefordra sådan information om objektets fysiska skick till köparen som kan tänkas vara av betydelse och som mäklaren bort ha uppfattat vid en ytlig undersökning.123 Melin tillägger att mäklarens upplysningsskyldighet också inbegriper sådant som mäklaren utöver sin ytliga undersökning bör misstänka om fastighetens skick. Mäklaren kan nämligen sitta inne med en hel del kunskap om objektet utifrån sin utbildning och erfarenhet som mäklare.124
116 Melin. Fastighetsmäklarlagen – En kommentar. S. 158. 117 Ibid, s. 158.
118 Ibid. Som motvikt till Melins åsikt bör det poängteras att mäklarens rådgivningsskyldighet tas upp i samtliga av följande rättsfall NJA
1997 s.127 I & II, RH 2000:82 och RH 2012:69. De flesta av dessa har han dessutom själv refererar till dock tydligen utan att göra kopplingen till att det också handlar om rådgivningsskyldigheten, se Melin. Fastighetsmäklarlagen – En kommentar. S. 209-210, 291.
119 Melin, Fastighetsmäklarlagen – En kommentar. S. 158. 120 Ibid.
121 Ibid. 122 Ibid, s. 159. 123 Ibid, s. 164. 124 Ibid, s. 165.
28
3.4.6.3 Då besiktningsprotokoll föreligger
Då mäklaren har tillgång till besiktningsprotokoll för en föregående besiktning av objektet menar Melin att mäklaren antingen är skyldig att överlämna denna till köparen eller att mäklaren redogör för dess innehåll.125 Melin överväger till och med att ifrågasätta om skyldigheten kanske också föreligger i de fall där ägarrätten till protokollet inte tillkommer mäklaren, trots att mäklaren i de fallen inte har någon civilrättslig möjlighet att göra så.126
3.4.6.4 Mer eller mindre uppenbara fel
I förarbetena sägs det att mäklaren är skyldig att upplysa om fel som denne känner till “i varje fall om felet inte är uppenbart för var och en som beser fastigheten”.127 Melin tyder detta som om mäklaren har en skyldighet att upplysa köparen om uppenbara brister i fastighetens skick om betydelsen av bristen kan bedömas svårtydd för en normal köpare.128 Han exemplifierar detta genom att exkludera förhållanden där t.ex. en fastighets målningsarbete är bristfälligt. Melin pekar vidare på att mäklarens upplysningsskyldighet kan skapa en utökad undersökningsskyldighet för köparen eftersom vissa potentiella riskfaktorer lyfts fram som köparen annars inte alls hade haft något ansvar för.129 Han skriver också att mäklaren måste vidarebefordra sådan information som säljaren lämnar. Eftersom säljaren uppenbarligen ämnar lyfta fram vissa egenskaper så är det viktigt att dessa kommer köparen till känna. Detta gäller även om de kan anses vara allt för uppenbara, t.ex. bristfälligt målningsunderhåll.130
3.4.6.5 Avhjälpta fel
Enligt Melin kan det finnas en skyldighet för mäklaren att upplysa om redan avhjälpta fel. T.ex. då ett fel inte reparerats på ett fackmässigt sätt.131 Melin exemplifierar denna skyldighet med en rad fall där skyldigheten uppdagats i samband med reparerade vattenskador.132
3.4.6.6 När mäklaren bör upplysa berörda parter
Melin skriver att det är viktigt att mäklarens råd och upplysningar når den berörda parten i sådan tid att denne får en reell möjlighet att utvärdera informationen så att de beslut som tas görs från ett välinformerat beslutsunderlag.133 Exempelvis menar Melin att mäklarens upplysning till
125 Ibid, s. 169. 126 Ibid, s. 169-170. 127 Prop. 1983/84:16 s. 38.
128 Melin. Fastighetsmäklarlagen – En kommentar. S. 167. 129 Ibid, s. 165.
130 Ibid, s. 167.
131 Ibid, s. 169. Se också mål nr. 26075-22.
132 FMN 4-963-02, FMN 4-212-00, ARN 2003-3924 och HD 1995:150 där referatet av rättsfallet var hämtat från RP 58/2000. 133 Melin. Fastighetsmäklarlagen – En kommentar. S. 168. Se också RÅ 2006 ref. 53.
29 köparen om dennes undersökningsansvar skall ges i tid. Så tidigt att denne har möjlighet att genomföra undersökningen, t.ex. kan den lämnas i objektsbeskrivningen.134
3.4.6.7 Verka för att säljaren lämnar betydelsefulla uppgifter till köparen
FML ger mäklaren en skyldighet att verka för att säljaren lämnar sådana uppgifter om fastigheten som säljaren enligt JB:s regler inte är skyldig att framföra.135 Uppgifterna som ska lämnas är sådana som kan antas vara av betydelse för en köpare.136 Melin menar att mäklare i allmänhet använder en frågelista som de sedan överlämnar till köparen. I denna uppmanas säljaren svara på sådana frågor som kan tänkas vara av betydelse för en köpare. Melin menar dock att det inte finns något krav som säger att det skulle bryta mot god fastighetsmäklarsed att inte tillhandahålla en sådan lista och att de sällan används vid förmedling av bostadsrätter. Han menar dock att det viktiga är att mäklaren verkligen verkar för att säljaren lämnar sådan information och att mäklaren på något vis vidarebefordrar denna till köparen.137
3.4.6.8 Upplysa om köparens ansvar att låta undersöka objektet
Melin förklarar att mäklaren är skyldig att verka för att köparen utför eller låter utföra en sådan undersökning som är påkallad för det specifika fallet. Skulle det visa sig att mäklaren bör förstå att en mer djupgående undersökning är påkallad på grund av t.ex. fuktfläckar så är det en sådan undersökning som mäklaren är skyldig att verka för. Melin menar att det kan verka något udda men mäklarens skyldighet i detta avseende infinner sig också när det gäller sådana objekt där JB:s regler egentligen inte spelar någon roll, d.v.s. vid förmedling av bostadsrätter.138 Han skriver också att lagtextens tidsfrist vad gäller när undersökningen ska göras, ska tydas som att det ska ske före det att köpet blir definitivt bindande. Genom en återgångsklausul kan det således ske efter köpekontraktets undertecknande.139
Melin menar att trots att mäklarens redogörelse för köparens undersökningsansvar endast behöver vara översiktligt så måste mäklaren i alla fall förklara att omfattningen är beroende av fastighetens allmänna skick samt dess ålder.140
134 Melin. Fastighetsmäklarlagen – En kommentar. S. 173.
135 Jmf. 16 § Lagen (2011:666) om fastighetsmäklare med 4 kap. 19 § JB (1970:994). 136 16 § 2 st. Lagen (2011:666) om fastighetsmäklare.
137 Melin. Fastighetsmäklarlagen – En kommentar. S. 171. 138 Ibid, s. 172-173.
139 Ibid, s. 173. 140 Ibid.
30
3.4.6.9 Mäklarens handlingsskyldighet för införandet av återgångsklausul
Enligt Melin har mäklaren en handlingsskyldighet, denne ska vara aktiv och observant för sådant som behöver lösas i samband med överlåtelsen.141 Ett exempel där handlingsskyldigheten gör sig gällande och som Melin lyfter upp är de fall där köparen är i behov av lån för att denne ska kunna fullfölja sina skyldigheter enligt köpekontraktet. Mäklarens skyldigheter att verka för ett återgångsvillkor fanns redan innan författningen av 1984 års FML.142 Vidare förklarar han att mäklarens skyldighet är mycket långtgående. Han skriver att mäklaren “ska råda köparen att begära en låneklausul”.143 Melin sträcker sig så långt att han påstår att den enda möjligheten för en mäklare att undkomma sin skyldighet (då behov av lån finns för köpets fullbordan) är om det föreligger ett ovillkorat skriftligt lånelöfte. Han menar att han drar den slutsatsen utifrån en “i mäklarbranschen gängse uppfattning”.144
3.4.7Rättspraxis
3.4.7.1 FMI 2013-04-17:13
Efter visning kontaktade köparna bostadsrättsföreningen, och blev ombedda att med mäklaren kontrollera de renoveringar som gjorts. En tidigare spekulant hade nämligen nekats inträde i föreningen eftersom säljarens renoveringar inte följt riktlinjerna. Köparna fick beskedet att lägenheten var besiktigad, och att de båda blivit accepterade medlemskap i föreningen. Ingenting nämndes, trots förfrågan, om de tidigare renoveringarna. Det visade sig att lägenheten kom att få problem med vatten och avlopp på grund av de tidigare renoveringarna. Köparna menade att mäklaren bort känna till riskerna, då det var hans bror i egenskap av kollega som haft förmedlingsuppdraget när tidigare spekulant nekades inträde. Nu fanns en tvist mellan föreningen och köparnas nedre grannar där vatten trängt in.
Mäklaren menade att bostaden var besiktigad och godkänd av föreningen vid försäljningstillfället, annars hade köparnas medlemskap inte beviljats. Ingen tvist förelåg heller p.g.a. tidigare ägares renovering då denna var löst och därför menade mäklaren sig inte ha undanhåller information. Mäklaren menade att eftersom köparna inte frågat efter några
141 Ibid, s. 205. 142 Ibid, s. 208. 143 Ibid, s. 210. 144 Ibid.
31 besiktningsdokument så infann sig inte någon skyldighet att lämna ut sådana då renoveringen vid försäljningstillfället vart godkänd.
FMI pekade på mäklarens kännedom av att tidigare köpare nekats medlemskap. Visserligen var mäklaren inte skyldig att kontrollera nuvarande renoveringar, dock skulle denne verka för att säljaren lämnar betydelsefull information. Det räcker heller inte att mäklaren skriftligen upplyser om en köpares undersökningsskyldighet, man måste också verka för att sådan utförs. Är det sedan så att mäklaren känner till, eller har misstankar om något förhållande som är av betydelse för köpare, så ska denna information vidarebefordras utan passivitet.
I detta fall kände mäklaren till det faktum att tidigare medlemskap nekats på grund av säljarens renovering. Detta får anses vara viktig information för köpare, även om dessa renoveringar senare godkänts av föreningen för att noteringarna i det första protokollet åtgärdats. Detta borde mäklaren ha förstått, och genom att inte vidarebefordra denna information har han åsidosatt sina skyldigheter i FML. Varning utdelades.
3.4.7.2 FMI 2012-09-26:16
När köparna haft tillträde började det byggas en skola bredvid fastigheten. Köparen menade att varken säljaren eller mäklaren lämnat någon upplysning om detta. Mäklaren menade dock att det på visningen fanns dokument angående kommunens byggplaner tillgängliga. Vidare menade mäklaren att han berättat för köparna att ansökan om bygglov var överklagat och att kommunen ville börja bygga så tidigt som möjligt. Dock visste han inte när ärendet skulle tas upp i byggnadsnämnden. Slutligen menar mäklaren att han förhört sig om i fall köparna efter budgivningen förstått och läst informationen i de papper de hade tagit ett exemplar av.
FMI pekade på fastighetsmäklarens råd- och upplysningsskyldighet i FML 16 §. De menade att uppgifterna om att kommunen hade planer på ett sådant bygge onekligen var av betydande karaktär för köparna och därför inrymdes inom ramarna för upplysningsskyldigheten. FMI konstaterade också att det i mäklarens journal inte gick att se att han vidtagit åtgärder för att upplysa köparna om byggplanerna. Det kan dock inte säkerställas att de åtgärder han själv berättar att han utfört inte är riktiga. De åtgärder han påstår sig ha utfört är tillräckliga för att uppnå upplysningsskyldigheten i det aktuella fallet. Därför kan inte någon påföljd utdelas.
3.4.7.3 FMI: 2013-01-23:11
Köparen av en bostadsrätt har anmält mäklaren för att inte ha informerat om en kommande avgift för renovering av balkongen. Köparen menade att informationen om avgiften kom först efter tillträdet då bostadsrättsföreningen upplyste om den, trots att han direkt frågat mäklaren
32 om det fanns några planerade renoveringar eller hyreshöjningar. Styrelsen sa att de meddelat om renoveringen flera år tillbaka och att det inte borde kunnat undgå säljaren eller mäklaren. Mäklaren menar att han frågade föreningen i oktober 2011 om det skulle bli några renoveringar eller avgiftshöjningar, varpå han fick svaret att avgifterna redans höjts i juli samma år. Med tanke på detta förstår han köparens reaktion då han först 15 mars 2012 fick uppgifterna om renoveringen, och han tillträdde bostaden 31 januari samma år. Att tillägga till detta är att han frågat säljaren vid deras första möte om några avgiftshöjningar skulle ske på grund av balkongarbetena men denne sa att det inte skulle bli fler höjningar än den som redan varit i juni samma år. Eftersom både säljaren och föreningen haft samma svar så fann han ingen anledning att misstro den. Mäklaren menar att detta gör att han inte agerat oaktsamt ställt mot vad föreningen sa till honom i oktober 2011.
I ärendet fanns överlåtelseavtal, årsredovisning för 2009/2010 samt objektsbeskrivning bifogat. Ser man till kontraktet fanns en paragraf som konstaterade att köparen tagit del av föreningens årsredovisning samt fått info om kommande avgiftshöjningar och reparationer. Ser man till objektsbeskrivningen finns information om att det år 2010 påbörjats ombyggnad och inglasning av balkongerna, och att avgiftshöjning hade skett i juli 2011 med 5 %. Slutligen stod det i årsredovisningen att renoveringen av balkongerna skulle täckas av årsavgiften, men att inglasningen skulle finansieras genom engångsbetalningar.
FMI lyfte fram att en typ av information som är direkt betydande för köpare av bostadsrätt är årsavgiften men också andra avgifter, dessa ska således vidarebefordras till denne om mäklaren fått information om höjningar eller liknande. Mäklaren har i detta fall frågat såväl föreningen som säljaren och fått nekande svar angående avgiftshöjningar och renoveringar. Hur balkongerna skulle åtgärdas gick att utläsa ur årsredovisningen. Med tanke på detta får man anse att mäklaren vidarebefordrat all information han hade i ärendet till köparen, och någon påföljd kan inte utdelas.
3.4.7.4 FMI 2015-04-15
Köparna av en fastighet menar att de efter tillträdet fick reda på att en biogasanläggning skulle byggas i närheten av fastigheten vilket bland annat resulterar i lukt och sämre utsikt. Säljaren menar att han inte vetat om något, även om hans namn finns med på en protestlista. Köparna menar att mäklaren borde ha inhämtat information om förhållandena i området. Den informationen tillsammans med att byggnadsplanerna fått rubriker i tidningen borde resulterat i att mäklaren informerat om biogasanläggningen.
33 Mäklaren menade att han inte haft anledning att misstänka att det fanns några planer på biogasanläggning. Han hade inte fått någon information om detta av från säljaren, och en mäklare har ingen skyldighet att undersöka sådana saker. Mäklaren menar att de fått skriftlig information om sin undersökningsplikt.
När det kommer till köparnas påstående om att mäklaren borde ha inhämtat information om byggplanerna så pekar FMI på en dom från RR (målnummer 3810-04). Där menar RR att upplysningsskyldigheten omfattar all information som kan antas vara av betydelse för köparen och som mäklaren har tillgång till. RR menade här att planbestämmelser som gäller för området där objekt ligger hamnar innanför dessa ramar då de är av betydelse för köparen. Dock finns ingen skyldighet för mäklaren att på egen hand inhämta denna information.
I detta fall har mäklaren sagt att han inte hade kunskap eller misstankar om byggplanerna. Med tanke på ovanstående avgörande har det inte heller funnits någon skyldighet för honom att undersöka planbestämmelserna. Vidare måste, enligt RÅ 1996 ref. 83, ”[…] omständigheter som är graverande för en fastighetsmäklare kunnas slås fast otvetydigt, för att kunna läggas till grund för disciplinär åtgärd.” Med tanke på vad mäklaren i detta fall hade utfäst menade FMI att det inte kunde anses otvetydigt att han misslyckats att uppnå kriterierna för sin upplysningsskyldighet samt rådgivningsskyldighet. Av den anledningen kunde någon disciplinär åtgärd inte tilldelas mäklaren.
34
4 Diskussion
I detta avsnitt kommer vi att analysera de rättskällor och övrigt material som tagits upp i föregående bitar av arbetet.