Mäklaren har, enligt de tre lagtexternas lydelser, varit lättad från sin skyldighet att ge råd och upplysningar i ett visst avseende. Det ska ske i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det. Det framgår dock att lagrådsremissens förslag till paragraf för rådgivnings- och upplysningsskyldigheten i 1984 års FML saknade denna begränsning, vilket senare kom att ogillas och begräsningen infördes.67.
Att begreppet god fastighetsmäklarsed och mäklarens allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldighet många gånger går in i varandra är inte något underligt. I
62 Se RH 2000:82, RH 2012:69 och NJA 1997 s. 127 I & II. 63 Se avsnitt 3.2.4.3.
64 Se avsnitt 4.3. 65 Se avsnitt 3.1.2.4.
66 Se HD:s kommentar i NJA 1991 s. 625. 67 Se avsnitt 3.2.4.2.
44 Småhusköpskommitténs lagförslag föreslogs också dessa två skyldigheter få plats i samma paragraf.68
Förarbetena till de tre olika FML har ofta underlåtit att närmare precisera rådgivnings- och upplysningsskyldigheten, detta ska nämligen istället kunna göras genom att se vad som för tillfället utgör god fastighetsmäklarsed, t.ex. genom utfall i rättspraxis.69
Här nedan beskriver vi kortfattat hur god fastighetsmäklarsed har kommit att växa fram och hur dess koppling till rådgivnings- och upplysningsskyldigheten kan tänkas se ut.
4.2.1 Opartiskhetens koppling till mäklarens rådgivnings- och
upplysningsskyldighet
I Europa fanns det under 1300-1400-talen en skyldighet för den offentligt anställde mäklaren att agera opartiskt.70 Det ligger idag nära till hands att peka på att en sådan opartiskhet också bort ha inbegripit en skyldighet att ge erforderliga råd och upplysningar.71 Då det oss veterligen saknas mer utförlig beskrivning av den då rådande opartiskheten kan vi härom inte mer än spekulera. En skyldighet att vidhålla en opartisk ställning gällde också för den mäklare som var verksam i Sverige i enlighet med mäklareordningen från 1720.72
4.2.2 Begreppets myntande och syfte
Det är inte enkelt att urskönja när begreppet god fastighetsmäklarsed myntades. Vad vi kan fastslå är att handelskamrarnas besvärsnämnd under tiden för mäklarkungörelsen använde begreppet som ett sätt att visa på hur en mäklare bör agera gentemot den enskilde.73 Det handlade på den tiden närmast om okodifierade rättsprinciper, etiska förhållningssätt och uttalanden i auktorisationsärenden.
Det verkar som att besvärsnämnden hade för avsikt att inte definiera mäklarens åtaganden allt för tydligt, det skulle istället kunna utvecklas parallellt med de framväxande krav som samhället skulle komma att ställa på mäklaren. Detta stämmer väl överens med de bestämmelser som kom att gälla i och med lagrådsremissens beskrivning över hur begreppet kontinuerligt ska kunna utvecklas från och med 1984 års FML.74
68 Se avsnitt 3.2.1. 69 Se avsnitt 3.4.6.1. 70 Se avsnitt 2. 71 Se avsnitt 3.2.1. 72 Se avsnitt 3.1.1. 73 Se avsnitt 3.1.2.1. 74 Se avsnitt 3.2.4.1.
45 I propositionen till 1984 års FML sas det att mäklaren har en upplysnings- och rådgivningsskyldighet om sådana förhållanden som har samband med överlåtelsen, men endast i den utsträckning som god fastighetsmäklarsed kräver det. Anledningen var att man ville hålla omfattningen av skyldigheterna öppen, den skulle få bestämmas av vad som kan betraktas vara god fastighetsmäklarsed.75 God fastighetsmäklarsed var också det som i stort kom att få utveckla ramarna för mäklarens allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldighet för lagstiftningen av 1995 års FML som i övriga delar praktiskt taget var oförändrade.
Det skulle dröja till 2011 års lagstiftning av en ny mäklarlag innan paragrafen för mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet kom att förändras. I förarbetena till 2011 års FML kommenterades det på hur köpare allt för ofta upplever problem med bristande upplysningar och råd från mäklarens sida. Av denna anledning kom mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet att mer preciseras i lagtexten.76 Men också här var ramarna för vad som kunde anses utgöra god fastighetsmäklarsed av central betydelse för rådgivnings- och upplysningsskyldigheten. Bl.a. så repeterade förarbetena till 2011 års FML vad som tidigare redan sagt i 1995 års FML om hur mäklaren i vissa frågor ska kunna stå sin uppdragsgivare närmast, men endast så länge det inte kan betraktas bryta mot god fastighetsmäklarsed.77
4.2.3 Paragrafen utvecklas parallellt med möjligheten att i vissa hänseende
mer se till sin uppdragsgivares intressen
Enligt småhusköpskommitténs lagförslag skulle mäklaren sträva efter att tillgodose båda parters berättigade intressen.78 I den slutliga propositionen framhölls det att mäklaren förvisso ska se till båda parters intressen men att det vid affärsmässiga beslut ändå var oundvikligt att mäklaren till större del ser till sin uppdragsgivares intressen.79
Kommitténs förslag kom i viss mån till slut att föras in i 1995 års FML. Det motiverades med att båda parter ska kunna känna tillit till att mäklaren kommer att lämna dem de råd och upplysningar som de är i behov av. Förarbetena kom också fram till att det är av vikt att mäklaren förklarar hur dennes opartiska ställning fungerar och att det inte strider mot god
75 Se avsnitt 3.2.4.3. 76 Se avsnitt 3.4.3. 77 Se avsnitt 3.4.2. 78 Se avsnitt 3.2.1. 79 Se avsnitt 3.2.2.
46 fastighetsmäklarsed att i affärsmässiga beslut så uppdragsgivaren närmast.80 Förslaget fördes in som en andra mening i 1995 års FML.81
Trots att förarbetena till både 1984 och 1995 års FML pekat på hur mäklaren i affärsmässiga frågor kan stå sin uppdragsgivare närmast utan att det kan anses bryta mot god fastighetsmäklarsed så var frågan fortfarande omdiskuterad vid lagstiftningen av 2011 års lag.82 Man ville värna om mäklarens rykte och ansåg därför att denna fråga behövde lyftas ytterligare.83 Vad som diskuterades var om mäklarens skyldigheter gentemot sin uppdragsgivare kunde förändras beroende på om uppdragsgivaren var säljare eller köpare.84 Vad propositionen sedermera kom fram till var att nya regler inte behövdes, men däremot så kunde det vara en bra idé att förtydliga de som redan fanns genom författandet av lagtexten.85 En tredje mening tillfördes paragrafen för god fastighetsmäklarsed, den lyder som följer.
“Inom ramen för de krav som god fastighetsmäklarsed ställer ska mäklaren särskilt beakta uppdragsgivarens ekonomiska intressen.”86
Detta kom i stor utsträckning visa hur stor inverkan begreppet god fastighetsmäklarsed har på mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet. Några mycket konkreta situationer där skyldigheten påverkas påpekades. Bl.a. att mäklaren ska ge råd till säljaren om lämnade bud bör godtas eller om ny visning bör hållas och i de fall köparens ekonomi av någon anledning förefaller sådan att denne troligen inte kan uppfylla sina skyldigheter enligt ett kommande köpeavtal bör säljaren underrättas om detta.87
4.2.4 Huruvida mäklaren i allt ska iaktta god fastighetsmäklarsed
En annan aspekt av kommitténs förslag som inte kom att föras in i 1984 års lag är hur långtgående mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed skulle vara. Enligt kommitténs förslag skulle mäklaren “i allt iaktta god fastighetsmäklarsed” medan 1984 års lagtexts lydelse kom att sakna de två orden “i allt”.88 I förarbetena till 1995 års FML kom dock
80 Se avsnitt 3.3.2.1.
81 12 § 2 meningen lagen (1995:400) om fastighetsmäklare. 82 Se avsnitt 3.4.1.
83 Se avsnitt 3.4.2. 84 Se avsnitt 3.4.1. 85 Se avsnitt 3.4.2.
86 8 § 3 meningen Lagen (2011:666) om fastighetsmäklare. 87 Se avsnitt 3.4.2.
47 ett flertal remissinstanser att driva fram dessa två orden igen. Här påpekas det att god fastighetsmäklarsed också ska gälla i andra sammanhang då mäklaren agerar i sin yrkesroll.89
4.2.5 Upplysa om alla spekulanter och vidarebefordra alla bud
I förarbetena till 1995 års FML kom man att påpeka hur det strider mot god fastighetsmäklarsed att inte vidarebefordra alla bud till uppdragsgivaren.90 Denna regel har kommit att påverka mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet gentemot säljaren. Mäklaren kan, efter införandet av 1995 års FML, visserligen fortfarande ge råd angående vilken medkontrahent som kan vara lämplig men mäklaren har en absolut skyldighet att lämna in alla de bud med tillhörande villkor som kommer mäklaren till känna.