Då vi har frågat oss om det kan finnas några samband mellan den historiska utvecklingen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldigheter med de utvecklingen av kunskapskraven på mäklaren så har vi här med en diskussion kring detta.
Under tiden för Hansan fanns regler kring hur mäklaren skulle avlägga kunskapsprov.91 Då dessa regler oss veterligen främst gällde för de mäklare som var verksamma för Hansan i Trondheim och Bergen så har de ingen tydlig koppling till de regler som kom att gälla mäklaryrket från och med Kungliga Majestäts mäklareordning som kom 1720.92 Enligt mäklareordningen fanns det krav på mäklaren att denne skulle vara kunnig inom områdena handel och köpmanskap. Under 1890-talet tillkom dessutom krav på att mäklaren skulle förstå än fler åligganden som hör till mäklaryrket.93 Med tanke på ovanstående resonemang fanns det dock inte en direkt skyldighet att ge råd och upplysa parterna vid en förmedling så som det finns idag.94 Eventuellt fanns det en sådan genom den opartiska ställningen som de skulle vidhålla som mäklare men om detta kan vi inte mer än spekulera. Därför visar studien att det är svårt att peka på direkta paralleller mellan mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet och de kunskapskrav som sattes på mäklaren under denna tid.
89 Se avsnitt 3.3.2.1. 90 Se avsnitt 3.3.2.2. 91 Se avsnitt 2. 92 Se avsnitt 3.1.1. 93 Ibid. 94 Se avsnitt 4.2.
48 Mäklarkungörelsen ställde vissa krav på mäklarens kunskapsnivå men inte att mäklaren skulle ha någon rådgivnings- och upplysningsskyldighet.95 Det fanns dock, av mäklarbranschen, utarbetade förhållningssätt och etiska regler som tillsammans kom att bilda viss rådgivnings- och upplysningsskyldighet för mäklaren. Arbetsgivare och intresseorganisationer ställde upp vissa krav på utbildning för att mäklarna skulle kunna erhålla medlemskap eller anställning.96 De kunskapskrav som många ställde på mäklaren efter 1980 var följande. Av totalt 340 lektioner skulle 105 st. vara inom fastighetsrätt, 90 st. i fastighetsförmedling, 75 st. i byggnads- och värderingsteknik och till sist 70 lektioner i företagsekonomi.97
Det synes finnas tydliga kopplingar mellan de ämnen som studerades och de ämnesområden som mäklaren, för att agera inom ramarna för god fastighetsmäklarsed, skulle kunna ge råd och upplysningar inom, d.v.s. juridik, teknik och ekonomi.98
Något som fångat vår uppmärksamhet särskilt i detta avseende är hur skatterättsliga frågor betraktades falla utanför förmedlingstjänstens ramar.99 Det är svårt att med säkerhet säga att skatterätt inte ingick som ett delmoment i de juridiska kunskapskraven för mäklare och det blir därför svårt att dra slutledande paralleller mellan avsaknaden på skyldighet för mäklaren och dennes brist på utbildning i området. Studien visar dock att utbildningen inte behövde tas av alla mäklare och att en skyldighet att kunna svara på skatterättsliga frågor därför skulle kunna ha blivit svåra att leva upp till som mäklare.
De civilrättsliga reglerna som infördes med 1984 års FML var i stort endast en kodifiering av då redan gällande rätt. I lagrådsremissens motivering till lagstiftning sas det att utbildningskraven varit för lågt ställda, de syftade med stor sannolikhet på att det tidigare endast varit de som valde att auktorisera sig i enlighet med mäklarkungörelsen som det utkrävdes utbildning från.100 Det utbildningskrav som 1980 bestämdes av bl.a. skolöverstyrelsen och har gällt för den som önskade vara medlem i t.ex. organisationen SAF eller AFR kom nu också att gälla för den som önskade verka som fastighetsmäklare i Sverige.101
Det ser ut som att införandet av utbildningskrav för mäklare i viss mån kan ha dragit undan mäklarens möjlighet att avböja att ge råd i de fall denne känner att kunskaperna tryter. Eftersom 95 Se avsnitt 3.1.2. 96 Se avsnitt 3.1.3. 97 Se avsnitt 3.1.3. 98 Se avsnitt 3.1.2.4. 99 Se avsnitt 3.1.2.4. 100 Se avsnitt 3.2.3. 101 Se avsnitt 3.2.6.
49 mäklaren t.ex. har utbildning i fastighetsrätt så anses antagligen också mäklaren kunna svara på frågor och ge råd som har samband med den köprättsliga ansvarsfördelningen i JBs fjärde kapitel. Precis som mäklaren visats skyldig att upplysa en köpare om vilken nyttjanderätt det handlar om vid förmedling av bostadsrätt.102
Det hade under en tid funnits en del önskningar att det skulle krävas högskolestudier för den som ville vara verksam som fastighetsmäklare.103 Regeringen kom dock att hålla med Ju då det menade att utbildningsnivån antagligen inte var den stora anledningen till varför missförhållanden i mäklarbranschen fanns och inga ökade utbildningskrav kom att införas i samband med 1995 års FML.104
Däremot så infördes det krav på högskolestudier innan det att 2011 års FML kom. Först krävdes det en utbildning om 80 HP där ämnen så som fastighetsförmedling, skatterätt, fastighetsrätt, ekonomi samt byggnads- och värderingsteknik skulle läsas. Kraven kom dock att öka och i FMF för 2011 års FML kom kraven på utbildning att motsvara ytterligare 40 HP med en ämnesfördelning som liknar den som tidigare gällt.105
Genom en jämförelse med rättspraxis så pekar studien på att det finns samband mellan ökade kunskapskrav och mäklarens skyldighet att ge upplysningar och råd. Det har funnits ett flertal domstolar som bedömt att mäklaren bort förstå vissa saker enbart på grund att de är mäklare och sedermera rådgivit parterna därefter.106
102 Se avsnitt 3.1.3. 103 Se avsnitt 3.3.1. 104 Se avsnitt 3.3.3. 105 Se avsnitt 3.4.4.
50
5 Slutsatser
Syftet med denna studie är att visa den utveckling som skett gällande fastighetsmäklares upplysnings- och rådgivningsskyldighet. Studien skulle visa hur dagens lagtext gällande detta har växt fram, samt varför eftersom det kan leda till en bättre förståelse för hur lagen ska tolkas idag. Avsikten har också varit att visa vad som drivit fram denna utveckling liksom huruvida utvecklingen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet har några samband med utvecklingen av de kunskapskrav som samhället ställt på mäklaren.
Mäklaryrket har förändrats mycket om man jämför dagens bransch med hur det såg ut på 1400- talet. Man kan knappast påstå att det varit en linjär utveckling som resulterat i att yrket, och den rådgivnings- och upplysningsskyldighet som vi behandlat, landat i hur det ser ut idag. Studien visar att det med 1984 års FML skedde en stor förändring, det var med denna lag som rådgivnings- och upplysningsskyldigheten hamnade på kartan. Ett ökat konsumentskydd verkar till synes vara den stora anledningen till detta stora steg. Lika stor förändring och utveckling mellan de tre FML som funnits fram till idag uppenbarar sig dock inte, även om viss utveckling skett. Det har visat sig att begreppet god fastighetsmäklarsed, allt sedan tiden då mäklarkungörelsen användes, haft stor inverkan på mäklarens skyldighet att ge råd och upplysningar. Likheterna kring omfattningen och bedömningen av mäklares rådgivnings- och upplysningsskyldighet i de tre senaste FML är dock större än vad vi hade förväntat oss.
De kunskapskrav som samhället har ställt på mäklaren har i stora drag gått parallellt med utvecklingen av mäklarens skyldigheter att ge adekvata råd och upplysningar. Den allmänna rådgivnings- och upplysningsskyldigheten som kom att infinna sig i och med införandet av 1984 års FML berör just de områden som samhället också ställde kunskapskrav inom, nämligen juridik, ekonomi och byggnadsteknik. Utbildning har också varit ett måste för det ökade konsumentskydd som efterfrågats, där frågor av juridisk, ekonomisk och byggteknisk karaktär bedömts vara områden som mäklaren bör kunna hantera. Ett på senare tid ökat antal rättsfall där domstolen har ansett mäklaren, endast genom sin egenskap av mäklare, varit skyldig att ge adekvata råd har i viss mån kommit parallellt med krav på ökade kunskapskrav i form av högskolestudier för den som önskar vara verksam som mäklare. Ett tecken på detta är mäklarens, på senare tid, minskade utrymme att nyttja sin rättighet att avböja att ge råd för att istället hänvisa till någon mer sakkunnig. Om det är mäklarens ökade kunskap som drivit upp samhällets krav på mäklaren eller om det snarare handlar om att samhällets krav på mäklaren
51 drivit upp kunskapsnivån förmår inte denna studies resultat ge svar på, men att samband föreligger ter sig styrkt.
Det har inom studiens ramar inte varit möjligt, att utifrån domstolsbeslut, se hur rättspraxis och god fastighetsmäklarsed har påverkat rådgivnings- och upplysningsskyldigheten vad gäller 2011 års FML. Detta eftersom domstolsprocessen är relativt trög, och de fall som behandlas med tillämpning av aktuell lag ligger i de flesta fall fortfarande och väntar på ett slutligt domstolsbeslut. Liknande omständigheter föreligger för domstolsbeslut innan 1984 års lag, då dessa många gånger ligger osorterade i länsstyrelsernas arkiv alternativt i riksarkiven och därför är svåra att få tag på.
Resultaten av studien skulle inte enbart kunna användas för att se hur rättstillämpningen av mäklarens rådgivnings- och upplysningsskyldighet ter sig idag eller hur den anammats tidigare. Genom att studera skillnaderna så uppträder en utvecklingen av mäklarens skyldigheter att ge råd och upplysningar. Denna utveckling kan antagligen också användas för att få en större förståelse för hur rättstillämpningen borde vara. För att ge ett exempel så ser vi en risk med att mäklarens möjligheter att avböja att ge råd förminskas. Om dessa krav blir högre än mäklarens utbildningsnivå kan mäklaren komma att känna sig tvingad att ge ett råd, även då denne inte känner sig säker på att rådet är helt adekvat för situationen. Det skulle med tiden riskera att urholka det konsumentskydd som samhället strävat efter ska finnas på området. Därför torde det vara av stor vikt att de kunskapskrav som samhället ställer på mäklaren är i nivå med den utbildningsnivå som krävs för att vara verksam som mäklare.