Miljö- och byggnadsnämndens beslut
Miljö- och byggnadsnämnden beslutar att med stöd av 11 kap 51 § plan- och bygglagen (PBL) samt 9 kap 8 § 3 p plan- och byggförordningen (PBF) påföra Guldbjörnen AB (556295-4171), ägare av fastigheten Eken 10, en byggsanktionsavgift om 50 062 kronor, på grund av olovlig användning av byggnaden utan erhållet bygglov eller startbesked.
Ärendebeskrivning
Den 4 juni 2015 inkom ett mail till förvaltningen som anger att närboende vittnar om att det bor folk i en utav flyglarna på fastigheten. Hur länge de bott där är oklart.
Under eftermiddagen den 5 juni besöker personal från miljö- och
byggnadsförvaltningen byggnaden. Det konstaterades att det tyder på att folk bor i vissa rum. Vid tillsynsbesöket noterade miljö- och byggnads-förvaltningen att en del av rummen är inredda för boende med gardiner, blommor, sängar och andra inventarier. Ur soptunnorna svällde färska hushållssopor ut.
Den 11 juni sänds ett brev till Guldbjörnen AB där man ombeds att förklara varför byggnaden används som bostad. Sista svarsdag sattes till 3 juli.
Den 15 juli inkom skriftlig förklaring från fastighetsägaren genom advokat Johan Rosén. Det bekräftas att ett muntligt avtal om uthyrning av lokaler till ALV AB finns, men att man inte vet vem ALV i sin tur upplåter eventuell bostad till. Vidare upplyses om att inflyttning av diverse lösöre skett innan Guldbjörnen tillträtt fastigheten. Fastighetsägaren anser att han därmed vid tillträdet övertagit redan påbörjad verksamhet.
En skriftlig uppsägning av tillfällig uthyrning av lokalerna bifogades.
Uthyrningen uppsägs 15 augusti 2015.
Den 13 augusti inkom skriftlig komplettering till förklaringen då det uppmärksammats att ett skriftligt hyresavtal finns mellan Guldbjörnen AB och ALV AB. Kompletteringen är utförd av advokat Johan Rosén på uppdrag av fastighetsägaren.
Enligt bilagt ”Hyreskontrakt för bostad” sträcker sig kontraktstiden till och med 31 augusti.
Justerandes signatur Utdragsbestyrkande
Den 18 augusti besökte stadsarkitekten och planchefen byggnaden tillsammans med fastighetsägaren. Tillträde gavs till samtliga lägenheter.
Det visade sig att åtta rum (lägenheter) var bebodda. Detta dokumenterades med foton.
Gemensamt gicks planritningen igenom på plats för att bekräfta vilka rum som användes och vilka som stod tomma.
Med hjälp av måttsättningen på planritningen framkom att varje rum (lägenhet) är 21,9 m2.
Gällande planbestämmelser och tidigare beslut
Användning av byggnaden som bostad strider mot gällande detaljplan (0884-P342) som endast tillåter användningen vård/äldrevård.
I det gällande bygglovet för fastigheten är användningen ålderdomshem (äldrevård) beviljat.
I miljö- och byggnadsnämnden avslogs nyligen en bygglovsansökan för fastigheten avseende tidsbegränsat bygglov för ändrad användning till bostad för asylboende (2015-06-17 § 114, dnr MOB 2015-246) eftersom åtgärden inte var förenlig med detaljplanen enligt plan- och bygglagen (PBL) 9 kap 33 §.
Sanktionsavgift vid överträdelse
Enligt 10 kap 3 § plan- och bygglagen får en åtgärd som kräver bygglov enligt 9 kap 2 § första stycket 3a (ta en byggnad i anspråk för ett väsentligt annat ändamål än det som byggnaden senast har använts för) inte påbörjas förrän miljö- och byggnadsnämnden har utfärdat ett startbesked.
Byggsanktionsavgiften för att ta byggnaden i anspråk för ett ändamål som kräver bygglov innan miljö- och byggnadsnämnden har utfärdat startbesked är enligt 9 kap 8 § 3 pkt (avser flerbostadshus) plan- och byggförordningen 0,25 prisbasbelopp med ett tillägg av 0,0125 prisbasbelopp per kvadratmeter av den sanktionsarea som ändringen avser.
Den olovligt nyttjade arean har bedömts till 175 m2 (8 lägenheter x 21,9 m2).
Sanktionsarean blir 160 m2, vilket medför en sanktionsavgift på 100 125kr.
Kommunicering med sökande
Inför miljö- och byggnadsnämndens behandling av ärendet har detta kommunicerats med fastighetsägaren brevledes av stadsarkitekten. All kommunicering är dokumenterad och diarieförd.
Fastighetsägaren har givits tillfälle att yttra sig i enlighet med plan- och bygglagen 11 kap 58 §.
I kommuniceringen framhåller fastighetsägaren att gällande hyresavtal tecknats under den tid kommunen fortfarande ägde fastigheten. Köpet genomfördes den 11 maj 2015 och hyreskontraktet skrevs under 2015-04-25 av ALV AB och 2015-05-22 av Guldbjörnen AB. Enligt hyreskontraktet är hyrestiden från den 13 maj till och med den 31 augusti 2015.
Överträdelsen gäller dock inte hyreskontraktet utan den fysiska
överträdelsen, det vill säga att fastigheten fysiskt bebotts utan bygglov och i strid mot gällande detaljplan. Plan- och bygglagen är tydlig med att
Överträdelser prövas enligt 11 kap plan- och bygglagen (2010:900) om tillsyn, tillträde, ingripande och påföljder.
Om något bryter mot bestämmelser enligt 8-10 kap plan- och bygglagen eller föreskrifter eller beslut som har meddelats med stöd av någon av bestämmelserna i 16 kap 2-10 §§ plan- och bygglagen ska byggnads-nämnden ta ut en särskild avgift (byggsanktionsavgift) enligt 11 kap 51 § plan- och bygglagen.
Bestämmelser om byggsanktionsavgiften finns i 9 kap plan- och byggförordningen (2011:338).
En byggsanktionsavgift ska tas ut även om överträdelsen inte har skett uppsåtligen eller av oaktsamhet (PBL 11 kap 53 §).
Miljö- och byggnadsförvaltningens förslag till beslut
Miljö- och byggnadsnämnden beslutar att med stöd av 11 kap 51 § plan- och bygglagen samt 9 kap 8 § 3 p plan- och byggförordningen påföra Guld-björnen AB (556295-4171), ägare av fastigheten Eken 10, en bygg-sanktionsavgift om 100 125 kronor, på grund av olovlig användning av byggnaden utan erhållet bygglov eller startbesked.
Förslag
Lennart Davidsson, KD, föreslår att sanktionsavgiften ska sänkas med 50%
på grund av att avgiften bedöms inte stå i rimlig proportion till överträdelsen.
Beslutsgång
Ordföranden ställer förslagen mot varandra och finner att miljö- och byggnadsnämnden sänker sanktionsavgiften med 50% varpå omröstning begärs.
Följande beslutsgång godkänns av miljö- och byggnadsnämnden:
Ja-röst för miljö- och byggnadsförvaltningens förslag Nej-röst för Lennart Davidssons förslag
Omröstningsresultat
Vid omröstningen beslutar miljö- och byggnadsnämnden med sju nej-röster mot tre nej-röster enligt förvaltningens förslag att inte medge
strandskyddsdispens.
Lars-Inge Green, S nej Martin Rydén, S ja Lennart Davidsson, KD nej Johan Blomberg nej Sievert Andersson, M nej Anders Sundberg, S nej
Ulf Larsson, C nej Bo Svensson, C nej
Konny Bogren, S ja Annika Fundin, MP ja
Justerandes signatur Utdragsbestyrkande
Bilagor:
- Planritning med inritad sanktionsarea och foton - Begäran om förklaring, daterad 2015-06-11 (2 sidor) - Förklaring, daterad 2015-07-14 (3 sidor)
- Komplettering av förklaring, daterad 2015-08-12 (5 sidor) - Uträkning av byggsanktionsavgift
- Besvärshänvisning
Sändlista:
Fastighetsägaren
Jimmy Karlsson, Vimmerby Tidning
§ 156 Dnr MOB 2015-290
xxxxxxxxxxx, Hultsfreds kommun. Byggsanktions-avgift för olovlig användning
Miljö- och byggnadsnämndens beslut
Miljö- och byggnadsnämnden beslutar att stöd av 11 kap 51 § plan- och bygglagen (PBL) samt 9 kap 8 § 2 p plan- och byggförordningen (PBF) påföra xxxxxxxxxx (xxxxxxxxxx), ägare av fastigheten xxxxxxxxxx, en byggsanktionsavgift om 14 262 kronor, på grund av olovlig användning av byggnaden utan erhållet bygglov eller startbesked.
Ärendebeskrivning
Den 10 oktober 2014 inkom klagomål på att den gamla stationsbyggnaden på fastigheten xxxxxxxxxx som är avsedd för järnvägsändamål fortfarande används som bostad fast detta strider mot tidigare beslut i miljö- och byggnadsnämnden. Hur länge det varit bebott är oklart.
Miljö- och byggnadsförvaltningen konstaterar att användning av byggnaden för bostad strider mot gällande detaljplan (08-HFD-9) som endast tillåter användningen järnvägsverksamhet.
Den 10 oktober 2014 skickades brev till fastighetsägaren där han uppmanas att förklara senast 2014-11-03 varför byggnaden fortfarande används som bostad om den gör det, eller omgående vidta rättelse och sluta använda byggnaden som bostad.
Den 3 november förklarade fastighetsägaren muntligt att det bor en familj i stationshuset och att han missförstått vad man får använda huset till. I det nyligen genomförda fastighetsköpet fick han information om att det var ett bostadshus och att det gick att ha hyresverksamhet där. Han skulle så snart som möjligt hitta en annan bostad till familjen och därmed inte nyttja huset för bostad mer.
Den 19 november inkom ånyo klagomål på att stationshuset fortfarande var bebott. Den klagande påpekar att huset inte är någon bostad och att det är farligt med närheten till järnvägsspåret.
Därefter gör byggnadsförvaltningen upprepade försök att nå fastighets-ägaren via telefon utan framgång.
Den 6 februari 2015 skickades ett nytt brev till fastighetsägaren där han uppmanades att förklara hur ärendet har fortgått och inkomma med uppföljning senast 2015-02-28.
Justerandes signatur Utdragsbestyrkande
Inget svar erhölls från fastighetsägaren.
Vid tillsynsbesök på fastigheten i mars 2015 konstaterade miljö- och byggnadsförvaltningen att biltvätt skedde utanför huset.
Vid tillsynsbesök den 8 maj och 11 juni 2015 sågs samma bil parkerad utanför huset.
Frekvent under våren har det sent på kvällarna lyst bakom de uppsatta lakanen i fönstren. Under våren har förvaltningen diariefört flera påståenden om att någon bor i huset.
Den 12 juni 2015 sändes ytterligare ett brev till fastighetsägaren med
möjlighet till förklaring senast 2015-07-03 och upplysning om att ärendet att tas upp för överläggning vid sammanträde med miljö- och
byggnads-nämnden den 19 augusti.
Den 8 juli meddelade fastighetsägaren muntligt att familjen fortfarande bor kvar i stationshuset men att han nu ska hitta ett annat boende till familjen.
Det överenskoms att ett besök ska göras i byggnaden dagarna innan nämnden för att kunna kontrollera att ingen bor där längre.
Den 12 augusti ringde åter fastighetsägaren och meddelade att han
fortfarande inte talat med den inneboende familjen. Han informerades om att om inte stationsbyggnaden är utflyttad innan nämndens sammanträde den 19 augusti kommer han få en sanktionsavgift för olovlig användning på cirka 10 000 kr.
Den 13 augusti inbjuds stadsarkitekten till möte av fastighetsägaren där han önskar förvaltningens närvaro när han ska säga upp den inhyrda familjen eftersom han själv har svårt att förklara anledningen till uppsägningen.
Den 18 augusti träffades stadsarkitekten, fastighetsägaren och hyresgästen.
Även en tolk och fastighetsägarens sambo närvarade vid mötet. Hyresgästen informerades om att byggnaden inte får användas som bostad. Sedan
besökte stadsarkitekten byggnaden tillsammans med fastighetsägaren. Drygt halva byggnaden var bebodd och fastighetsägaren bekräftade den uthyrda arean på aktuell planritning. Besöket dokumenterades med foton.
Med hjälp av planritningen uppmättes den bebodda ytan till 101 m2.
Gällande bestämmelser och tidigare beslut
För xxxxxxxxxx gäller detaljplan 08-HFD-9. Fastigheten är planlagd för järnvägsändamål, det vill säga trafik med järnväg. Till ändamålet räknas också alla de byggnader och anläggningar som kan behövas, t ex stationer, magasin, verkstäder och lastanordningar. På stationsområden får dessutom finnas småbutiker, resebyråer och liknande som ger service åt resenärer.
Bostad ingår inte i begreppet för järnvägsändamål.
närmare järnvägsspåren än 30 meter på grund av säkerhetsskäl med hänsyn till transporter av farligt gods, buller, vibrationer och risk för spårspring.
Miljö- och byggnadsnämnden avslog bygglovsansökan i beslut 2012-02-09
§ 14 på grund av ovan angivna skäl.
Sanktionsavgift vid överträdelse
Enligt 10 kap 3 § plan- och bygglagen får en åtgärd som kräver bygglov enligt 9 kap 2 § första stycket 3a (ta en byggnad i anspråk för ett väsentligt annat ändamål än det som byggnaden senast har använts för) inte påbörjas förrän miljö- och byggnadsnämnden har utfärdat ett startbesked.
Byggsanktionsavgiften för att ta byggnaden i anspråk för ett ändamål som kräver bygglov innan miljö- och byggnadsnämnden har utfärdat startbesked är enligt 9 kap 8 § 2 pkt (avser komplementbyggnad) plan- och
byggförordningen 0,0625 prisbasbelopp med ett tillägg av 0,003
prisbasbelopp per kvadratmeter av den sanktionsarea som ändringen avser.
Den bebodda arean har bedömts till 101 m2 vid besök i fastigheten tillsammans med fastighetsägaren och vid mätning på ritningar, vilket medför att sanktionsarean är 86 m2. Detta ger en sanktionsavgift på 14 262 kr.
Kommunicering med sökande
Inför miljö- och byggnadsnämndens behandling av ärendet har detta kommunicerats med fastighetsägaren brevledes och via telefon av stads-arkitekten och byggnadsinspektör. All kommunicering är dokumenterad och diarieförd.
Fastighetsägaren har givits tillfälle att yttra sig i enlighet med plan- och bygglagen 11 kap 58 §.
Upplysningar
Överträdelser prövas enligt 11 kap plan- och bygglagen (2010:900) om tillsyn, tillträde, ingripande och påföljder.
Om något bryter mot bestämmelser enligt 8-10 kap plan- och bygglagen eller föreskrifter eller beslut som har meddelats med stöd av någon av bestämmelserna i 16 kap 2-10 §§ plan- och bygglagen ska
byggnadsnämnden ta ut en särskild avgift (byggsanktionsavgift) enligt 11 kap 51 § plan- och bygglagen.
Bestämmelser om byggsanktionsavgiften finns i 9 kap plan- och byggförordningen (2011:338).
En byggsanktionsavgift ska tas ut även om överträdelsen inte har skett uppsåtligen eller av oaktsamhet (PBL 11 kap 53 §).
Justerandes signatur Utdragsbestyrkande
Bilagor:
- Planritning med inritad sanktionsarea samt foton - Skrivelse, daterad 2014-10-10
- Skrivelse, daterad 2015-02-06
- Begäran om förklaring, daterad 2015-06-11 - Uträkning av byggsanktionsavgift
- Besvärshänvisning
Skickas till Fastighetsägaren Jörgen Karlsson
§ 157