CASTELLUMÅRSREDOVISNING
Uthyrningsgrad
Den ekonomiska uthyrningsgraden i Castellum under 1998 var 90 % (89). Ökningen av uthyrningsgraden har uppnåtts trots att Castellum i enlighet med bolagets strategi sålt fas-tigheter med hög uthyrningsgrad och förvärvat fasfas-tigheter med lägre uthyrningsgrad, vilket reducerat ökningen av uthyrningsgraden med ca en procentenhet. Utvecklingen av den ekonomiska uthyrningsgraden framgår nedan, där den streckade linjen avser utvecklingen under året med justering för sålda och förvärvade fastigheter.
Målsättningen är att på befintligt bestånd inom en treårspe-riod nå en uthyrningsgrad om 95 %. På grund av strategin att sälja mogna, fullt uthyrda fastigheter och att förvärva fas-tigheter med vakans är framtida utfallssiffror inte direkt jäm-förbara med målsättningen.
Vad avser det kommersiella beståndet har bruttouthyr-ningen under 1998 uppgått till ca 181 tkvm (174) medan nettouthyrningen, d v s bruttouthyrningen minus uppsäg-ningar, uppgick till 38 tkvm (45).
Fastighetskostnader
Fastighetskostnaderna uppgick 1998 till 514 Mkr (530), vil-ket innebär 243 kr/kvm (258). I dessa belopp ingår såväl direkta fastighetskostnader såsom kostnader för drift, under-håll, hyresgästanpassningar, tomträttsavgäld och fastighets-skatt samt indirekta fastighetskostnader i form av uthyrning och fastighetsadministration.
Kontraktsförfallostrukturen avseende Castellums kom-mersiella bestånd framgår av nedanstående tabell.
Kontraktsförfallostruktur 1998–12-31
Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde Mkr värdet %
Kommersiellt 1999 767 230 139 15
2000 893 405 247 26
2001 799 381 252 27
2002 385 232 163 17
2003 80 92 58 6
2004 + 66 107 84 9
Summa 2 990 1 447 943 100
Bostäder 4 285 303 234
P-platser och övrigt 2 538 23 24
Totalt 9 813 1 773 1 201
Värdemässigt förfaller ca 70 % av kontrakten före utgången av år 2001. Den genomsnittliga löptiden på ett nytecknat kontrakt är idag 3–5 år.
Se även sid 14 och framåt där kontraktsförfallostrukturen per område redovisas.
Castellum har en stor riskspridning i kontraktsportföljen.
Koncernen har ca 3 000 kommersiella och 4 300 bostads-kontrakt vars storleksmässiga spridning framgår av nedan-stående tabell. De kommersiella kontrakten är även fördela-de på många branscher och fördela-det enskilt största kontraktet i koncernen svarar för mindre än en procent av koncernens totala hyresintäkter.
Kontraktsspridning 1998–12–31
Kontrakts- Antal Andel Kontrakts- Andel
storlek, Mkr kontrakt % värde Mkr %
< 0,25 2 088 21 184 15
Bostäder 4 285 44 234 19
P-platser och övrigt 2 538 26 24 2
Totalt 9 813 100 1 201 100
1995 1996 1997 1998
Ekonomisk uthyrningsgrad
%
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1998
Driftskostnader
I driftskostnader ingår kostnader för bl a el, värme, vatten, fastighetsskötsel, renhållning, försäkringar, hyresförluster samt fastighetsspecifika marknadsföringskostnader. Drifts-kostnaderna uppgick 1998 till 244 Mkr (255), vilket innebär 118 kr/kvm (128). Driftskostnaderna, som bedöms ligga på en för verksamheten normal nivå, är väderleksberoende vil-ket innebär att de varierar mellan såväl olika år som kvartal.
Det gångna året var totalt sett mildare än normalt. Fördel-ningen av uppvärmningskostnader för ett normalår, baserad på SMHI:s graddagsstatistik, är i Castellums verksamhets-område 48 % för första kvartalet, 14 % för andra kvartalet, 2 % för tredje kvartalet och 36 % för fjärde kvartalet.
Underhåll
Underhållskostnaderna består av såväl periodiska som löpande åtgärder för att vidmakthålla fastighetens standard och tekniska system. För 1998 har underhållskostnaderna varit 84 Mkr (97), vilket innebär 35 kr/kvm (42). Under-hållskostnaderna bedöms ligga på en långsiktigt stabil nivå.
Enligt Castellums redovisningsprinciper kostnadsförs i huvudsak samtliga utgifter avseende underhåll och hyres-gästanpassningar när skattelagstiftningen så tillåter. Detta innebär normalt att endast utgifter för värdehöjande åtgärder som förändrar fastighetens funktion, byggnadsstomme eller mer varaktiga delar aktiveras.
Hyresgästanpassning
Hyresgästanpassning består av kostnader för specifik lokal-anpassning till enskild hyresgäst. En successivt ökande andel av hyresgästsanpassningarna är hyreshöjande. Kost-nader för hyresgästanpassning uppgick 1998 till 30 Mkr (32), vilket innebär 14 kr/kvm (16).
Tomträttsavgäld
Tomträttsavgälden inkl. arrendeavgift för 1998 var 15 Mkr (15) och avser i huvudsak Storstockholm. Tomträttsavgäld är den avgift en ägare till byggnad på kommunägd mark årli-gen betalar till kommunen. Tomträttsavtalen är fördelade över tiden och omförhandlas oftast med 10 till 20 års inter-vall. Vid 1998 års utgång hade Castellum ett 50-tal fastighe-ter med tomträtt. Befintliga tomträttsavtal förfaller med en relativt jämn spridning över den närmaste 15-årsperioden.
Fastighetsskatt
Koncernens fastighetsskatt uppgick 1998 till 58 Mkr (52) motsvarande 28 kr/kvm (26). Fastighetsskatten är en statlig skatt baserad på fastighetens taxeringsvärde. Fastighets-skatten av vilken huvuddelen vidaredebiteras på hyresgäster-na redovisas brutto i Castellums resultaträkning, vilket inne-bär att den redovisas som en kostnad och att vidaredebiterad fastighetsskatt inkluderas i posten hyresintäkter.
Skattesatsen för 1998 var 1,5 % på taxeringsvärdet för bostäder, 1 % på kontor/butik och 0,5 % på lager/industri.
Uthyrning och fastighetsadministration
Koncernens kostnader för uthyrning och fastighetsadmini-stration uppgick 1998 till 83 Mkr (79), vilket innebär 40 kr/kvm (39). Med uthyrning och fastighetsadministration avses kostnader för den löpande fastighetsförvaltningen innefattande kostnader för såväl uthyrningsverksamhet, hyresförhandling, hyreskontrakt, hyresdebitering, hyreskrav som redovisning.
Sammanfattning fastighetskostnader
Nedan visas de fastighetsrelaterade kostnaderna per kvm fördelade per kategori och kostnadsslag.
Fastighetskostnader per kvm
Kontor/ Lager/
Kr/kvm Butik Industri Bostäder Totalt
Driftskostnader 148 71 188 118
Underhåll 39 24 59 35
Hyresgästanpassningar 24 11 1 14
Tomträttsavgäld 11 8 — 8
Fastighetsskatt 43 10 47 28
Direkta
fastighetskostnader 265 124 295 203
Uthyrning och
fastighetsadministration — — — 40
Totalt 265 124 295 243
Jämförelse 1997 284 121 318 258
Förändring % –6,8 +2,3 –7,1 –4,7*
* Vägt efter kategorifördelning per 31 december 1998.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING
Ekonomisk översikt
Driftsöverskott före avskrivningar Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 686 Mkr (601) motsvarande en direktavkastning om 8,1 % (7,5).
Nedgången under fjärde kvartalet respektive år beror på års-tidsmässiga variationer i driftskostnaderna.
Det driftsöverskott som redovisas i beskrivningen av fas-tighetsbeståndet på sidan 9 avviker från vad som redovisas i resultaträkningen. Avvikelsen förklaras av att i resultaträk-ningen ingår fastigheternas driftsöverskott för den tid de innehafts under året, medan den förstnämnda beskrivningen upptar de fastigheter som Castellum ägde per den 31 decem-ber 1998. De fastigheter som förvärvats under året har omräknats såsom de ägts under hela året, medan fastigheter som sålts helt har exkluderats.
Driftsöverskott
Mkr Hyresintäkter Driftsöverskott
Enligt resultaträkningen 1 200 686
+ Förvärv (uppräknat till årsbasis) +50 +36
– Försäljningar (exkluderas helt) –50 –25
Enligt fastighetsbeskrivningen 1 200 697
Avskrivningar
Castellums avskrivningar uppgick 1998 till 126 Mkr (119).
Avskrivningsprocenten per tillgångsslag framgår av not 2.
Fastighetsförsäljningar
I Castellums strategi för tillväxt ingår bland annat att förvär-va fastigheter med förvär-vakanser och sälja ”mogna” fullt uthyrda fastigheter, vilka inte kan tillföras ytterligare mervärden i förvaltningen. Under 1998 har 54 fastigheter (46) sålts för 571 Mkr (389) med en vinst om 89 Mkr (64). Av de sålda fastigheterna var 42 bostadsfastigheter avyttrade för 414 Mkr med en vinst om 61 Mkr. Målsättningen är att de årliga vin-sterna från fastighetsförsäljningar skall uppgå till 80–100 Mkr.
Centrala administrationskostnader De centrala administrationskostnaderna uppgick 1998 till 46 Mkr (47). Däri ingår kostnader för portföljförvaltning, bolags-administration samt kostnader för upprätthållande av börs-notering. Detta innebär samtliga kostnader för Castellum AB innefattande koncernledning, finansavdelning, data, perso-nal, investor relations, årsredovisning, revision m m. På dot-terbolagsnivå ingår kostnader för VD och ekonomichef samt kostnader för årsredovisning, revisionsarvoden m m.
Jämförelsestörande poster
Jämförelsestörande poster uppgår till 11 Mkr (15), vilket för 1998 utgör avsättning för kostnader avseende aktiekursrela-terat incitamentsprogram för företagsledningen (se not 16).
Under jämförelseåret utgjordes 10 Mkr av kostnader i sam-band med börsintroduktionen.
Finansiell översikt
Ansvaret för koncernens finansverksamhet är centraliserad till moderbolagets finansavdelning. Finansavdelningen, som tillika är koncernens internbank, ansvarar för upplåning, cash management och den finansiella riskhanteringen.
Verksamheten bedrivs i enlighet med en av styrelsen fast-ställd finanspolicy, som reglerar hur de finansiella riskerna skall hanteras och inom vilka mandat finansavdelningen får agera.
Finanspolicy
Utgångspunkten är att Castellums långsiktiga finansierings-behov skall säkerställas till lägsta möjliga finansieringskost-nad. Samtidigt skall koncernens finansiella risker noga be-vakas och begränsas. De finansiella riskerna utgörs i huvud-sak av ränterisk och refinansieringsrisk.
8,3 8,1
hösten sänkte även USA sin korta styrränta i tre steg till 4,75 % och i december genomförde euroländerna en gemen-sam sänkning av sina korta räntor till 3 %.
De sjunkande räntorna kan till stor del förklaras av en global prispress och en avmattning i världskonjunkturen.
Den svenska ekonomin har dragits med i den internationella avmattningen och tillväxtprognoserna har under året revide-rats ned. Inflationstrycket i den svenska ekonomin är lågt.
Inflationstakten på årsbasis uppgick i december 1998 till – 0,6 %. År 1999 har inletts med en kronförstärkning, ytterli-gare sänkta räntor samt minskande räntegap mot euroländer-nas långa räntor.
Finansiell struktur
Castellums finansiering per den 31 december 1998 framgår av nedanstående sammanställning.
Finansiering per 31 december 1998
Mkr Andel %
Rörelseskulder 534 6
Lån förvaltningsfastigheter 4 765 53
Eget kapital 3 735 41
Balansomslutning 9 034 100
Netto räntebärande poster efter avdrag för likviditet om 100 Mkr (116) uppgick till 4 665 Mkr (4 679).
Vid årets utgång fanns dels i posten Övriga skulder 92 Mkr avseende förvärvade ej tillträdda fastigheter, dels i pos-ten Övriga fordringar 107 Mkr avseende sålda ej frånträdda fastigheter.
Castellum finansieras under långfristiga kreditavtal/låne-löften, där lån i huvudsak upptas med korta räntebindnings-tider. För att förlänga räntebindningstiden i låneportföljen kan ränteswapavtal eller annat derivatinstrument ingås. Det finns således ingen direkt koppling mellan kreditavtalens löptid och låneportföljens räntebindningstid.
Ränteförfallostruktur
Den genomsnittliga räntan i låneportföljen per den 31 december 1998 uppgick till 6,2 % (6,4) och den genomsnitt-liga räntebindningstiden vid samma datum var 2,5 år (2,6).
Ränteförfallostrukturen har till större del uppnåtts genom att lån med korta räntebindningstider förlängts i tiden via ränte-swapavtal.
Ränterisken avser resultatpåverkan i koncernens ränte-netto vid en varaktig förändring av marknadsräntorna.
Resultatkänsligheten kan dock begränsas via ränteförfallo-strukturen. En höjning av medelräntebindningstiden innebär således en minskning av resultatkänsligheten. Ränteförfallo-strukturen visar när i tiden resultatpåverkan inträffar förut-satt ett visst antagande om räntenivå vid förfallotidpunkten.
Enligt finanspolicyn skall ränteförfallostrukturen vara sådan att den genomsnittliga räntebindningstiden i Castellums samlade lånestock inberäknat derivatinstrument ligger i intervallet två till fyra år. Vidare får högst 30 % av den sam-lade lånevolymen inklusive derivatinstrument förfalla till ränteomsättning inom varje 12 månadersperiod.
Refinansieringsrisken avser risken att finansiering ej finns tillgänglig på marknaden eller att finansieringsvillkoren av någon anledning är mycket oförmånliga vid en viss tid-punkt. I syfte att begränsa denna risk eftersträvar Castellum att vid var tid till övervägande del ha långa kreditavtal.
I finanspolicyn begränsas refinansieringsrisken genom att låneförfallostrukturen i Castellum skall vara sådan att minst 50 % av koncernens lånestock har en löptid på två år eller längre.
Castellum äger endast fastigheter i Sverige och skall där-för inte genom finansiella transaktioner utsättas där-för expone-ring i utländsk valuta.
Ränteutveckling
Under 1998 har räntorna fortsatt att falla till rekordlåga nivåer. Penningpolitiken lättades under året och Riksbanken sänkte den korta reporäntan från 4,35 % till 3,40 %. Under
0
1993 1994 1995 1996 1997 1998
Ränteutveckling 1993–1998
CASTELLUMÅRSREDOVISNING
Ränteförfallostruktur 1998–12–31
Lånebelopp Mkr Andel % Medelränta %
1999 inkl likviditet 1 276 27 5,3
2000 842 18 6,3
Till följd av sjunkande marknadsräntor är medelräntan i låneportföljen högre än motsvarande refinansieringsränta per 31 december 1998. Det diskonterade värdet av denna ränteskillnad uppgår till cirka – 190 Mkr. I enlighet med gällande redovisningsprinciper görs dock i redovisningen ingen marknadsvärdering av låneportföljen utan räntekost-naden fördelas över respektive lån/ränteswaps kvarvarande löptid.
En direktverkande förändring av Castellums upplånings-ränta med + / – 1 procentenhet skulle medföra att finans-nettot påverkas med ca – / + 47 Mkr. Mot bakgrund av Castellums ränteförfallostruktur ger en förändring av mark-nadsräntorna med + / – 1 procentenhet dock enbart en beräknad resultateffekt om ca – / + 10 Mkr under påföljande 12 månadersperiod.
Låneförfallostruktur
Castellum har långfristiga kreditavtal om sammanlagt 5 271 Mkr (5 357). Per den 31 december 1998 var 4 765 Mkr (4 795) disponerat under ovannämnda kreditavtal, inne-bärande ett kvarvarande disponibelt utrymme om 506 Mkr (562).
Nedanstående låneförfallostruktur visar när i tiden låne-volymer under befintliga kreditavtal förfaller till omförhand-ling eller amortering.
Låneförfallostruktur
Lånebelopp Varav
Mkr inkl amort Andel % utnyttjat
1999 inkl likviditet 1 5201) 29 1 095
2000 117 2 —
2001 279 5 215
2002 115 2 115
2003 3 2402) 62 3 240
Totalt 5 271 100 4 665
1) Option att förlänga 1 392 till år 2001.
2) Option att förlänga 3 125 till år 2006.
Castellums sammanlagda kreditramar har i huvudsak upp-tagits av moderbolaget Castellum AB. Nordbanken, Stadshypotek / Svenska Handelsbanken och Förenings-sparbanken svarar för den absoluta merparten av koncernens finansiering.
Castellum AB upptar lån under kreditavtal för vidareut-låning till fastighetsägande dotterbolag. Samtliga kreditavtal är långfristiga och ger Castellum rätt att välja såväl kort som lång räntebindning. Till säkerhet för avtalen har Castellum AB ställt panträtt i bolagets reversfordringar på dotterbolag med däri pantförskrivna fastighetspantbrev samt i vissa fall även panträtt i dotterbolagsaktier. Låneavtalen innehåller utöver sedvanliga uppsägningsvillkor i vissa fall även sär-skilda åtaganden, bland annat avseende räntetäckningsgrad och soliditet.
Castellum kan öka respektive minska dispositionen under de långfristiga kreditavtalen. Strävan är att minimera de räntebärande skulderna varför kassalikviditet i första hand används till att amortera utestående skuld under kreditavtalen.
Räntebidrag
Räntebidragen för 1998 var 19 Mkr (45). Storleken på fram-tida räntebidrag styrs framförallt av den årliga upptrappning-en av garantiräntan samt av nivån på subvupptrappning-entionsräntan.
Räntebidragen för åren 1999-2001 beräknas minska till 11 Mkr, 3 Mkr respektive 1 Mkr för att därefter i princip upphöra.
Finansnetto
Finansnettot var –271 Mkr (–234) varav räntebidrag 19 Mkr (45). Förändringen av finansnettot beror till största delen på minskade räntebidrag med 26 Mkr samt till en mindre del på ökad lånevolym på grund av ett större fastighetsinnehav.
Under året uppgick den genomsnittliga räntekostnaden till 6,3 % (6,2) av netto räntebärande skulder.
Skattesituation
På grund av betydande underskottsavdrag uppstår i princip ingen skattekostnad hänförlig till årets resultat.
I Castellumkoncernen ingår dels bolag som skatterättsligt ses som fastighetsförvaltande bolag, dels bolag som i skatte-rättslig mening bedriver handel med fastigheter. Om ett fas-tighetsförvaltande aktiebolag ägs av ett aktiebolag som anses bedriva handel med fastigheter finns det begränsning-ar för ägbegränsning-aren att ta emot skattefri utdelning och koncernbi-drag. Genom vidtagna omstruktureringsåtgärder har dessa negativa effekter i princip eliminerats.
Ekonomisk översikt
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1998
Underskottsavdrag
Underskottsavdragen beräknas per 31 december 1998 uppgå till sammanlagt ca 2 000 Mkr (2 000).
Castellums underskottsavdrag finns i huvudsak i dotter-bolagen varför avdragen kan påverkas av försäljningar av aktier i dotterbolag. Vid en ägarförändring i Castellum inne-bärande bland annat att en eller flera ägare tillsammans förvärvar mer än 50 % av röstetalet och att var och en av dessa förvärvat minst 5 % av röstetalet, kan möjligheterna att utnyttja underskottsavdragen komma att begränsas.
Skattemässigt över- och
undervärde på anläggningstillgångar
Fastigheternas koncernmässigt bokförda värde uppgick per 31 december 1998 till 8 695 Mkr (8 586) medan det sam-manlagda skattemässiga restvärdet beräknas uppgå till ca 8 300 Mkr (8 400).
Vad avser aktier och andelar överstiger det totala skatte-mässiga anskaffningsvärdet det totala bokförda värdet. Vid en eventuell försäljning av aktier i dotterbolag för ett pris som understiger aktiernas skattemässiga anskaffningsvärde kan, enligt gällande praxis, avdrag för förlusten komma att reduceras med mottagna utdelningar, koncernbidrag och eventuella övriga värdeöverföringar från dotterbolag. Av försiktighetsskäl upptas därför ingen latent skattefordran avseende denna post.
I ett fastighetsförvaltande bolag betraktas fastigheter, lik-som innehav av aktier och andelar, lik-som anläggningstillgång-ar. I dessa bolag får skattemässigt avdrag för en eventuell nedskrivning inte erhållas förrän förlusten har realiserats, exempelvis vid en extern försäljning av en fastighet. I bolag som bedriver handel med fastigheter ses ovan nämnda till-gångar i skatterättslig mening som omsättningstilltill-gångar.
Detta innebär att skattemässigt avdrag erhålls redan vid en nedskrivning grundad på värdering enligt lägsta värdets princip. För Castellum uppgår nedskrivningar för vilka avdrag erhållits till ca 750 Mkr avseende fastigheter och ca 100 Mkr avseende aktier och andelar.
Skattemässigt görs avskrivningar på fastigheter med maxi-malt tillåtet belopp.
Koncernens latenta skattefordringar sammanfattas i nedanstående tabell.
Latenta skattefordringar
Mkr Underlag Skatt 28 %
Latent skattefordran
avseende underskottsavdrag 2 000 560
Latent skatteskuld avseende skillnaden mellan fastigheternas bokförda och
skattemässiga restvärden –400 –112
Latent skatteskuld avseende
eliminerade obeskattade reserver 0 0
Summa 1 600 448
Av tabellen ovan framgår att latenta skattefordringar över-stiger latenta skatteskulder, varför avsättning för latent skatteskuld ej erfordras.
Kassaflöde
Kassaflödet inklusive vinst från fastighetsförsäljning för 1998 uppgick till 446 Mkr (369) och exklusive vinst från fastighetsförsäljning 357 Mkr (305).
Känslighetsanalys
Castellums resultat påverkas av ett flertal faktorer såsom hyresintäkter, uthyrningsgrad, förvaltningskostnader och finansiella kostnader.
Castellums fastigheter är fullvärdesförsäkrade.
Känslighetsanalys
Resultateffekt Förändring 1998, Mkr Hyresintäkter
Bostäder +/– 1 % +/– 3
Kommersiella lokaler +/– 1 % +/– 9
Ekonomisk uthyrningsgrad +/– 1 procentenhet +/– 13
Fastighetskostnader +/– 1 % –/+ 5
Finansnetto inklusive räntebidrag
Marknadsränta +/– 1 procentenhet –/+ 10 Upplåningskostnad +/– 1 procentenhet –/+ 47
CASTELLUMÅRSREDOVISNING