För att åskådliggöra modellen har följande exempel upprättats för beräkningen av fastighetsbeståndets värde givet vissa antaganden. Utifrån detta värde beräknas det justerade egna kapitalet. Det bör noteras att antaganden beträffande kassaflödets utveckling och övriga i modellen ingående anta-ganden endast har till syfte att exemplifiera en beräkning av fastighetsbeståndets värde. Exemplet skall således inte betraktas som en prognos av bola-gets förväntade resultatutveckling eller som ett uttryck för fastighetsbeståndets verkliga marknadsvärde.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1998
Mkr 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008
Hyresvärde 1 340 1 353 1 367 1 381 1 394 1 408 1 422 1 437 1 451 1 466 1 480
Hyresintäkter 1 200 1 237 1 274 1 312 1 325 1 338 1 351 1 365 1 378 1 392 1 406
Uthyrningsgrad, % 90 91 93 95 95 95 95 95 95 95 95
Fastighetskostnader –503 –508 –513 –519 –524 –529 –534 –539 –544 –550 –555
Driftsöverskott 697 729 761 793 801 809 817 826 834 842 851
Räntebidrag 19 11 3 1
Kassaflöde 716 740 764 794 801 809 817 826 834 842 851
Diskonterat kassaflöde år 1–9 5 077
Diskontering kassaflöde Diskontering marknadsvärde år 10 5 368
Diskontering marknadsvärde 11 186
Antaget värde obebyggd mark och dylikt 290
Summa fastighetsvärde 10 735
40
Fastighetsbeståndets värde vid olika avkastnings-krav och tillväxt
I diagrammet nedan visas hur fastighetsbeståndets beräknade värde varierar vid olika antaganden om avkastningskrav och tillväxt.
Beräkning av justerat eget kapital
Utöver ovanstående beräkning av fastighetsbeståndets värde har hänsyn tagits till ytterligare två poster – dels marknadsvärde låne-portfölj, dels skattekonsekvenser. På grund av sjunkande marknads-räntor är medelräntan i låneportföljen högre än motsvarande re-finansieringsränta per 31 december 1998. Det diskonterade värdet av denna ränteskillnad uppgår till ca –190 Mkr. Justering för skatt har gjorts, dels genom avdrag för skatt på övervärden, dels genom tillägg för latent skattefordran avseende underskottsavdrag m m (se sidan 39). I båda fallen har en diskonterad skattesats om 20 % tillämpats.
Med utgångspunkt från ovanstående kan följande beräkning göras av koncernens justerade egna kapital per 31december 1998 vid olika avkastningskrav.
Avkastnings- Avkastnings-
Avkastnings-Mkr krav 7,0 % krav 8,5 % krav 10,0 %
Beräknat värde fastigheter 12 893 10 735 9 171 Bokfört värde fastigheter –8 695 –8 695 –8 695
Marknadsvärde låneportfölj –190 –190 –190
Övervärde före skatt 4 008 1 850 286
Avgår latent skatt, 20 % –802 –370 –57
Latent skattefordran, 20 % 320 320 320
Övervärde efter skatt 3 526 1 800 549
Eget kapital 3 735 3 735 3 735
Justerat eget kapital 7 261 5 535 4 284
Justerat eget kapital
per aktie, kronor 145 111 86
I nedanstående diagram visas hur justerat eget kapital per aktie för-ändras vid olika antaganden om avkastningskrav och tillväxt.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING
Miljö
Ett kontinuerligt miljöarbete har sedan 1996 bedrivits decentraliserat i varje lokalt dotterbolag i enlighet med hand-lingsplanen för respektive bolag. På grund av att förutsättningarna skiljer sig har bolagen kommit olika långt med miljöarbetet.
Medarbetarnas kompetens och en-gagemang är avgörande för hur fram-gångsrikt miljöarbetet blir. Alla med-arbetare har fått minst en halv dags grundläggande miljöutbildning. Dess-utom får många kontinuerlig utbildning och har samtidigt ett erfarenhetsutbyte inom sina arbetsområden. Under 1998 genomfördes en attitydundersökning bland all personal. Av undersökningen framgick att personalen såg miljöarbe-tet som en av de mest prioriterade frå-gorna för vilken man visade mycket stort engagemang.
Miljöaktiviteter under 1998 Verksamhetens största miljöpåverkan förekommer inom energi- och vattenanvändning och avfall i fastigheterna. Ett kontinuerligt arbete bedrivs därför för att effektivisera energi-och vattenanvändningen samt att genomföra källsortering.
Vatten, avlopp och energi
All energiproduktion innebär miljöpåverkan. Bland de stör-sta miljöproblemen är växthuseffekten samt försurning av mark och vatten. Även användningen av kärnenergi medför stora miljöproblem, såväl i samband med utvinningen av bränslet som i avfallshanteringen.
Energi- och vattenförbrukningen i fastigheterna följs upp regelbundet. Fastigheter med hög förbrukning kan därige-nom bearbetas för att minska förbrukningen. Exempel på åtgärder är utbyggda styr- och reglersystem för värme, rörel-sestyrda belysningar, snålspolande kranar och toaletter, låge-nergilampor m m. Fastighets AB Briggen har under 1998 övergått till att använda ”Bra miljöval-el”, så kallad grön el.
Castellum ser miljöarbetet som en förut-sättning för att nå företagets mål – bästa ekonomiska utfall och därigenom snab-bast möjliga värdetillväxt på fastighets-beståndet.
Miljöarbetet är integrerat med den ordinarie verksamheten och affärsut-vecklingen. Därigenom undviks att mil-jöfrågorna lever ett eget liv. Miljöarbetet är en kontinuerlig process och stor vikt läggs vid helhetssyn, engagemang och kompetens.
Organisation
En koncerngemensam miljöpolicy utar-betades hösten 1995. I policyn fastslås att ”verksamheten skall bedrivas med minsta möjliga påverkan på miljön och på ett resurssnålt sätt, för att bidra till varaktig hållbar utveckling mot ett sam-hälle som fungerar enligt
kretslopps-principen”. Miljöpolicyn täcker hela Castellums verksamhet, såväl förvaltning, drift och underhåll, som ombyggnad och nyproduktion. I anslutning till miljöpolicyn antog varje lokalt dotterbolag en miljödeklaration som innehöll de miljöområ-den som skulle bearbetas. I en handlingsplan fastställde sedan bolagen mål inom varje miljöområde samt på vilket sätt de uppsatta målen skulle uppnås. Arbetet inom bolagen sker i tvärfunktionella grupper där alla medarbetare engageras.
Miljöarbetet är en central och viktig del i verksamheten och ingår som en naturlig del i respektive VDs ansvarsom-råde. Till sin hjälp har denne en särskilt utsedd miljösam-ordnare.
Castellumkoncernen arbetar med följande miljöområden:
• Vatten, avlopp och energi
• Avfallshantering
• Trafik och transporter
• Grönområde, närmiljö
• Inköp
• Förvärv, nyproduktion, ombyggnad och underhåll
• Miljöskadliga och hälsovådliga ämnen
• Administration och kontor
• Hyresgästernas verksamhet
Citat ur Miljöpolicy för Castellum:
De övergripande målen för miljön innebär att vi inom hela koncernen skall:
• Följa försiktighetsprincipen – det räcker med misstanken om att en produkt, teknik eller process är miljöstörande för att vi skall avstå från den; det behövs inga över-väldigande eller vetenskapliga bevis.
• Följa substitutionsprincipen – sämre produkter, teknik, processer och förhåll-ningssätt skall kontinuerligt bytas ut mot bättre så snart dessa finns tillgängliga.
• Ständigt sträva efter att förbättra utnytt-jandet av våra resurser samt att använda miljöanpassade material och metoder.
• Se miljöförbättrande åtgärder som lång-siktiga investeringar.
• Främja och uppmuntra miljömedvetandet hos medarbetare genom vidareutbildning, motivation och information samt göra dem medvetna om deras miljöansvar.
• Informera hyresgäster om deras miljö-påverkan och möjligheterna att bete sig mer miljöanpassat.
• Samarbeta med miljömedvetna konsulter, entreprenörer och leventantörer.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1998
möjlighet att sortera organiskt material 1998, vilket innebar en förbättring med 14 procentenheter jämfört med 1997.
Möjligheten till pappersåtervinning har förbättrats med 9 procentenheter för bostäder och med 17 procentenheter för kommersiella lokaler mellan 1997 och 1998. Dotterbolagen arbetar med ett flertal fraktioner utöver organiskt material och återvinning av papper, t ex insamling av lysrör, plåt, plast, glas, wellpapp och brännbart material.
Nedan redovisas energi- och vattenförbrukningen under 1997 och 1998 fördelat på energislag. Den totala energiför-brukningen har ökat 3 % från 1997 till 1998 medan förbruk-ning per kvm ligger på samma nivå, 108 kWh/kvm. Förbruk-ningen är dock i hög grad beroende på uthyrningsgrad, fastig-hetsbeståndets storlek och sammansättning, verksamheten i lokalen och lokalens läge. Många av dessa faktorer har för-ändrats mellan åren.
Ett kontinuerligt arbete pågår med att konvertera fastig-heternas uppvärmning till fjärrvärme i syfte att minska an-vändningen av icke förnyelsebara energikällor. Under 1997 konverterades 8 tkvm från olja och under 1998 har 39 tkvm konverterats från el och olja. Ca 30 % av de fjärrvärmeverk som koncernen anlitar drivs med biobränsle och 35 % drivs med spillvärme. Resterande uppvärmning består huvudsakli-gen av fossila bränslen. Fjärrkyla har installerats i 4 tkvm under 1998.
Avfall
Avfall eller sopor påverkar hela vår livsmiljö. De läcker miljögifter, tar upp stora markområden vid deponering och ger upphov till miljöfarliga ämnen när de bränns osorterade i förbränningsanläggningar. De innebär också ett stort resursslöseri.
Sedan 1996 har ett metodiskt arbete pågått i syfte att min-ska mängden avfall som deponeras genom att öka hyresgäs-ternas möjligheter till källsortering. För att lyckas med detta, arbetar de lokala bolagen med kontinuerlig information till hyresgästerna. Nedan visas hur stor andel av hyresgästerna som har möjlighet att källsortera organiskt material respekti-ve papper. Som synes hade 35 % av bostadshyresgästerna
Kommersiella lokaler med tillgång till
pappersåtervinning 49 % 1997
66 % 1998
Bostäder med till-gång till sortering
av organiskt material 21 % 1997
35 % 1998
Bostäder med tillgång till
pappersåtervinning 83 % 1997
92 % 1998
Energi- och vattenförbrukning (graddagsjusterat)
Energi- och vattenförbrukningen är beroende av bl a följande faktorer:
- Uthyrningsgrad
- Fastighetsbeståndets sammansättning och storlek - Verksamheten i lokalen
- Lokalens läge
1998 1997
Fjärrvärme 154 723 150 638
Olja, MWh 19 369 17 114
El, MWh 20 274 20 292
Gas, MWh 7 276 7 322
Vatten, m3 1 086 129 1 035 709
Energiförbrukningens fördelning
Fjärrvärme 80 %
Olja 5 % El 10 %
Gas 5 %
CASTELLUMÅRSREDOVISNING
Miljö
Övriga områden
När en fastighet förvärvas görs en nog-grann besiktning av nuvarande och tidigare verksamhet i fastigheten med tanke på dess miljöpåverkan. Vid ny-produktion, ombyggnad och underhåll ställs kontraktsmässiga krav på leve-rantören. Leverantören skall kunna upp-visa miljöpolicy, dokumenterat
miljö-arbete och dokumentation av produkternas miljö- och hälso-påverkan. Syftet är att kunna välja de leverantörer som bäst miljöanpassar sina produkter och tjänster samt åstadkommer förbättringar i sitt miljöarbete.
Vid tecknandet av hyreskontrakt med nya hyresgäster vägs alltid miljöaspekten in.
För att kunna minimera användningen av miljöskadliga och hälsovådliga ämnen inventerar bolagen vilka produkter som förekommer och hur dessa används.
När det gäller koncernens trafik och transporter är mål-sättningen att utnyttja fordonen så effektivt som möjligt, att använda miljöanpassade drivmedel samt att vid inköp av nya fordon prioritera modeller där miljöanpassningen har kom-mit längst.
Inom området administration och kontor anpassas inköp, förbrukning och avfallsrutiner för att uppnå minsta möjliga miljöpåverkan.
Fastigheterna besiktigas kontinuerligt med avseende på eventuellt förekommande miljörisker. Det finns för närva-rande ingen branschgemensam metod för detta arbete varför olika arbetssätt har prövats och utvecklats. Tidigare verk-samheter i fastigheterna har också kartlagts med hänsyn till deras eventuella påverkan på byggnader och mark. Vidare har fastighetsbeståndet undersökts med avseende på eventuell förekomst av fukt och mögel.
Externa kontakter
De lokala dotterbolagen samarbetar inom miljöområdet med andra företag och organisationer. Därigenom får man erfa-renhetsutbyte och kan informera om det egna bolagets miljö-åtgärder. Aspholmen Fastigheter AB deltar t ex i ett projekt
för miljöbesiktning av fastigheter be-nämnt Miljöstatusgruppen. Projektet innebär att fastigheten miljöinvente-ras med hjälp av ett stort antal frågor om inom- och utomhusmiljö, energi och naturresurser. Efter att informa-tionen bearbetats erhåller byggnaden en definierad miljöstatus.
Harry Sjögren AB deltar i Borås kommuns ”Agenda 21-arbete” samt ingår som ett referensföretag i ”Miljöbibliotek 2000” som administreras av Göteborgs Universitet. ”Miljö-bibliotek 2000” har till uppgift att skapa nätverk i miljöfrågor mellan näringslivet och universitet. Bolaget ingår även i ett lokalt samarbete mellan större företag med syftet att påverka myndigheter och kommunala leverantörer i en miljöanpassad inriktning. I Stockholm samarbetar Fastighets AB Brostaden med Stockholms Energi. Samarbetet innebär att systematise-rade energibesparingsprogram införs i fastigheterna.
Bolagen informerar sina hyresgäster om sitt miljöarbete i bl a kundtidningar.
Under 1998 har en av Nordens större miljöfonder valt ut Castellumaktien som ett möjligt investeringsobjekt med motiveringen att Castellum bedriver ”ett miljöarbete som placerar företaget bland de ledande i branschen”.
Castellum har inga pågående miljötvister.
Miljömål 1999
Då Castellums miljöarbete sker decentraliserat skiljer sig de kvantifierbara målen mellan bolagen i koncernen.
Gemensamma övergripande mål är:
• effektivisering av vatten- och energianvändningen
• minskning av avfallsmängden
• utökad möjlighet till källsortering
• konvertering från lokal uppvärmning till fjärrvärme
• fortsatta krav på entreprenörer och leverantörer m fl för ökat miljöansvar
• kontinuerlig miljöinventering av fastigheterna.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1998
Hyresvärde
Med hyresvärde menas erhållna hyresintäkter plus bedömt marknadsvärde för ej uthyrda ytor. I hyresvärdet ingår även tillägg som vidaredebiteras hyresgästen, exempelvis bränsle, fastighetsskatt och indextillägg.
Nedanstående tabell visar hyresvärdet per kvm fördelat per fastighetskategori och geografiskt område.
Hyresvärde per kvm
Kontor/ Lager/
Kr/kvm Butik Industri Bostäder Totalt
Storgöteborg 875 455 816 663
Öresundsområdet 836 452 779 632
Storstockholm 926 597 — 793
Västra Småland 748 350 719 504
Mälardalen 719 519 812 651
Totalt 835 455 794 647
Jämförelse 1997 797 436 776 630
Förändring % +4,8 +4,4 +2,3 +4,3*
*Vägt efter kategorifördelning per 31 december 1998.
Hyresvärdet per kvm har som synes stigit under året med mellan 2 % och 5 % beroende på fastighetskategori. För-bättringen beror på såväl höjda reala hyresnivåer som hyres-höjningar vidtagna med anledning av gjorda investeringar samt på förvärv och försäljningar inom respektive kategori.
De kommersiella hyreskontrakten, för vilka hyrorna beta-las in kvartalsvis i förskott, är tecknade på viss tid, vilket innebär att en förändring av marknadshyrorna inte ger ett direkt utslag i hyresintäkterna. Hyresnivåerna kan endast förändras i samband med att respektive kontrakt förfaller till omförhandling. I de kommersiella kontrakten ingår en så kallad indexklausul innebärande en uppräkning av hyran motsvarande viss andel av inflationen under föregående år.
På grund av låg inflation har någon uppräkning av 1998 års hyror ej skett.
Hyresnivån för bostäder omförhandlas i princip varje år med respektive hyresgästförening. Vägledande i förhand-lingarna är de kommunägda bolagens hyresnivåer som under året i huvudsak varit oförändrade.
Sammanfattning
Årets redovisade resultat efter skatt uppgick till 320 Mkr (250) innebärande ett resultat om 6,40 kr per aktie. Jämfört med föregående års resultat om 5,00 kronor per aktie är detta en ökning med 28 %. Kassaflödet inklusive vinst från fastig-hetsförsäljningar uppgick till 446 Mkr (369) motsvarande 8,92 kr per aktie (7,38).
Resultatförbättringen består av såväl ökat resultat i den löpande fastighetsförvaltningen, genom bland annat förbätt-rad uthyrning och förvärv av fastigheter med god avkast-ning, som ökad vinst från fastighetsförsäljningar. Resultat-förbättringen har uppnåtts trots minskade räntebidrag.
Hyresintäkterna uppgick till 1 200 Mkr (1 131) och den ekonomiska uthyrningsgraden var under året 90 % (89).
Driftsöverskottet före avskrivningar uppgick till 686 Mkr (601) motsvarande en direktavkastning på 8,1 % (7,5). Efter avskrivningar om 126 Mkr (119) var bruttoresultatet från fastighetsförvaltningen 560 Mkr (482).
Under året har fastigheter sålts med ett sammanlagt för-säljningspris, efter avdrag för omkostnader, om 571 Mkr (389) med en vinst om 89 Mkr (64).
De centrala administrationskostnaderna uppgick till 46 Mkr (47).
Årets resultat innehåller jämförelsestörande poster i form av avsättning för aktiekursrelaterat incitamentsprogram om 11 Mkr.
Rörelseresultatet före finansnetto uppgick till 592 Mkr (484). Finansnettot var –271 Mkr (–234) inklusive ränte-bidrag om 19 Mkr (45). På grund av underskottsavdrag uppstår i princip ingen skattekostnad.
Under 1998 har fastigheter förvärvats för 485 Mkr (756) samtidigt som aktiveringar i befintliga fastigheter gjorts med 227 Mkr (111).
Hyresintäkter
De totala hyresintäkterna för koncernen uppgick 1998 till 1 200 Mkr (1 131). Hyresintäkterna består av hyresvärdet med avdrag för värdet av under året vakanta ytor.