Fastighetsbestånd
Tyngdpunkten i Castellums fastighetsbestånd i västra Små-land ligger i Värnamo, Jönköping och Växjö. Dessa orter svarar tillsammans för 78 % av hyresvärdet i västra Små-land. Det totala fastighetsbeståndet per 31 december 1998 omfattade 104 fastigheter med ett sammanlagt hyresvärde om 200 Mkr och ett bokfört värde om 1 215 Mkr.
Beståndet i västra Småland svarar för 15 % av Castellums totala hyresvärde. Västra Smålands andel av det totala hyres-värdet i det kommersiella beståndet är 16 % och motsvaran-de anmotsvaran-del för bostämotsvaran-der är 11 %.
Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fas-tighetsadministration uppgick under 1998 till 8,6 % (8,6).
Castellums fastighetsbestånd i Västra Småland 1998–12–31
Bokfört Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drifts-
Direkt-Antal värde Yta värde hyrnings- intäkter håll m m överskott avkastning
fastigheter Mkr tkvm Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %
Fördelning per fastighetskategori
Kontor/butik 34 535 117 87 88 77 34 43 7,9
Lager/industri 40 432 240 84 88 74 14 60 13,8
Bostäder 19 243 41 29 97 28 11 17 7,2
Projekt 1 2 0 0 100 0 0 0 2,9
Obebyggd mark och dylikt 10 3 — — — — — — —
Totalt 104 1 215 398 200 90 179 59 120 9,9
Fördelning per geografiskt område
Värnamo 42 386 131 68 89 61 23 38 9,9
Gnosjö 12 138 72 25 99 25 3 22 15,6
Gislaved 5 79 27 9 98 9 2 7 9,5
Jönköping 15 350 83 57 87 49 24 25 7,2
Vaggeryd 6 50 25 9 88 8 0 8 14,7
Växjö 14 209 60 32 86 27 7 20 9,6
Obebyggd mark och dylikt 10 3 — — — — — — —
Totalt 104 1 215 398 200 90 179 59 120 9,9
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration –15 –1,3
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 105 8,6 I fastighetsförteckningen på sid 64 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i västra Småland.
Vaggeryd Gnosjö
Växjö Värnamo
Gislaved
Jönköping
E 4
t
t Västra Smålands hyresvärde per kategori
Kontor/butik 44 % Bostäder 14 %
Lager/industri 42 %
I Värnamo äger Castellum 42 fastigheter med en sam-manlagd yta om 131 tkvm och ett bokfört värde om 386 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 62 % kontor och butiker, 30 % lager och industri samt 8 % bostäder.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1998
Beståndet i Jönköping omfattar sammanlagt 15 fastigheter med en total yta om 83 tkvm till ett bokfört värde om 350 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 64 % kontor och butiker, 19 % lager och industri samt 17 % bostäder.
I växjöbeståndet finns 14 fastigheter med en sammanlagd yta om 60 tkvm och ett bokfört värde om 209 Mkr. Av hyres-värdet utgör ca 5 % kontor och butiker, 73 % lager och indu-stri samt 22 % bostäder.
I kommunerna Gnosjö, Gislaved och Vaggeryd finns sam-manlagt 23 fastigheter med en total yta om 124 tkvm och ett bokfört värde om 267 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 16 % kontor och butiker, 67 % lager och industri samt 17 % bostäder.
Investeringar och försäljningar I västra Småland har Castellum under 1998 förvärvat sex fastigheter för sammanlagt 190 Mkr.
I Jönköping har två fastigheter förvärvats för sammanlagt ca 100 Mkr, varav en kontorsfastighet om ca 9 600 kvm i centrala Jönköping samt en kontors- och lagerfastighet om 9 100 kvm utmed E4:an vid Österängen.
I Växjö har bolagets marknadsposition förstärkts genom förvärv av fyra fastigheter med sammanlagt ca 27 000 kvm, varav drygt 20 % var vakanta vid tillträdet. Den ökade för-valtningsvolymen förbättrar bolagets möjligheter att erbjuda kommersiella lokaler i varierande lägen.
Investeringar i befintliga fastigheter har under året genom-förts med 5 Mkr. Bland annat har en tillbyggnad med 2 200 kvm genomförts av en industrifastighet i Gnosjö.
Under året har Castellum sålt 22 fastigheter i västra Små-land för ett sammanlagt försäljningspris om 165 Mkr och med en vinst om 5 Mkr. Bland annat avyttrades bolagets samtliga fastigheter i Tranås och Vetlanda kommuner. I affä-ren, som omfattade totalt 18 fastigheter med total yta om ca 28 000 kvm, ingick även en fastighet i Huskvarna. Vidare har fastigheten Garvaren i Ljungby, en bostadsfastighet i Jönköping samt två mindre bostadsfastigheter i Värnamo avyttrats.
De genomförda förändringarna i beståndet ligger helt i linje med Castellums strategi att ytterligare koncentrera verksamheten till de orter i västra Småland som bedöms ha den bästa utvecklingspotentialen.
Marknad och uthyrning
Castellums verksamhet i västra Småland har koncentrerats till tre förvaltningsområden, Jönköping, Värnamo och Växjö.
I dessa områden, som kännetecknas av stabilitet och hög sysselsättning, är det bolagets ambition att ytterligare öka förvaltningsunderlaget. De lokala fastighetsmarknaderna i västra Småland är något mer avvaktande än i storstäderna men en hel del affärer har dock genomförts under det gångna året. Tendensen är att prisnivån på kommersiella fastigheter har ökat, särskilt i Jönköping och Växjö.
Hyresmarknaden för kommersiella lokaler är stabil. I Jönköping har en ökad efterfrågan på kontorslokaler och sjunkande vakanser noterats. Stadens centrum har återfått ett ökat kundunderlag i konkurrens med i första hand A6 köpcenter och andelen vakanta butikslokaler i centrum är låg. Kontorshyrorna i moderna, centrala fastigheter ligger i intervallet 900–1 100 kr/kvm.
I Värnamo är kontorsmarknaden begränsad. Såväl offent-lig förvaltning som den privata tjänstesektorn är underrepre-senterade. Uthyrningsläget är stabilt men det råder brist på centrala butikslokaler i A-läge, där hyresnivåerna ligger mellan 800–1 500 kr/kvm. I såväl Värnamo som Gnosjö och Gislaved är efterfrågan på lager- och industrilokaler fortsatt stark. Flexibla lokaler med bra transportmöjligheter betalas med ca 350–400 kr/kvm exklusive värme.
I Växjö har en förbättrad efterfrågan på kommersiella lokaler lett till en viss ökning av hyresnivåerna. Genom de fastighetsförvärv som gjordes i december får bolaget bättre möjligheter att möta efterfrågan. De nyförvärvade fastighe-terna hade vid tillträdet ca 5 500 kvm vakanta ytor. Hyres-nivåerna för lager- och industrilokaler ligger i intervallet 350–450 kr/kvm exklusive värme.
I Castellums bestånd uppgick de genomsnittliga hyresni-våerna för kontor/butik till 748 kr/kvm och för lager/industri till 350 kr/kvm. Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet uppgick under året till 27 tkvm motsvarande ett hyresvärde om 12 Mkr. Under året har uthyrningsgraden sjunkit med fyra procentenheter till 88 % för såväl kontor/butik som lager/industri, vilket är en effekt av att fastigheter med bety-dande vakanser har förvärvats i Växjö och Jönköping.
Castellums bostadsbestånd i Västra Småland har en genom-snittlig hyresnivå om 719 kr/kvm och är i princip fullt uthyrt med en uthyrningsgrad om 97 %.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING
Västra Småland
Fastighetspriserna i området uppvisar stora variationer beroende på kategori, ort och läge, där centrala Jönköping och Växjö har det bästa utfallet. På andra orter kan några större ökningar av prisnivåerna inte konstateras, även om antalet investerare ökat under året. Avkastningskraven för centrala kontorsfastigheter i Jönköping är 7–8,5 %, medan de i Värnamo ligger mellan 8–9,5 %. Lager- och industrifas-tigheter i Värnamo/Gnosjö/Gislaved handlas utifrån avkast-ningskrav om 9,5–11 %, beroende på läge och skick.
Avkastningskravet för bostadsfastigheter med centrala lägen i västra Småland ligger på nivån 7,5–8,5 %.
Lokalt fastighetsbolag
Castellums fastigheter i västra Småland ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Fastighets AB Corallen med huvud-kontor i Värnamo. Corallen hade vid årsskiftet 30 anställda.
Kontraktsförfallostruktur i västra Småland 1998–12–31
Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde Mkr värdet %
Kommersiellt 1999 136 43 22 16
2000 162 97 43 30
2001 114 59 28 20
2002 45 29 14 10
2003 18 30 16 12
2004+ 22 36 18 12
Summa 497 294 141 100
Bostäder 707 46 34
P-platser och övrigt 592 0 1
Totalt 1 796 340 176
I slutet av året förvärvades fyra kommersiella fastigheter om totalt ca 27 200 kvm i Växjö, däribland kontorsfastigheten Svea 8 vid Lineborgsplan nära centrum. Genom förvärvet fördubblades det lokala fastighetsbolaget Corallens förvaltningsvolym i Växjö.
En av de större fastigheterna i västra Småland är Hillerstorp 3:106 i Gnosjö, en industrifastighet med en total yta om ca 23 400 kvm.
Den i centrala Jönköping förvärvade fastigheten Droskan 12 inne-håller drygt 9 500 kvm moderna lokaler, främst kontor. Den välkän-da byggnaden har efter en nyligen avgjord tävling fått det nya nam-net ”Bauer-huset”.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1998
Mälardalen
Bolagets fastigheter är i huvudsak lokaliserade till de större städerna i området, Örebro, Uppsala och Västerås, som alla har väl utvecklade kommunikationer, omfattande utbildningsutbud och god utvecklingspotential. Konkurrens-kraften förstärks av att fastigheterna är koncentrerade till ledande arbetsområden inom respektive ort.
I Örebro äger bolaget 21 fastigheter med en sammanlagd yta om 84 tkvm och ett bokfört värde om 322 Mkr. Av hyres-värdet utgör ca 59 % kontor och butiker samt 41 % lager och industri.
Fastighetsbestånd
Fastighetsbeståndet i Mälardalen är främst koncentrerat till tre kärnorter, Örebro, Uppsala och Västerås. Dessa orter svarar tillsammans för 87 % av hyresvärdet i Castellums fastigheter i Mälardalen. Det totala fastighetsbeståndet per 31 december 1998 omfattade 66 fastigheter med ett sam-manlagt hyresvärde om 161 Mkr och ett bokfört värde om 1 007 Mkr.
Beståndet i Mälardalen svarar för 12 % av Castellums totala hyresvärde. Mälardalens andel av det totala hyresvär-det i hyresvär-det kommersiella bestånhyresvär-det är 14 % och motsvarande andel för bostäder är 5 %.
Direktavkastningen efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration uppgick under 1998 till 8,5 %, vilket skall jämföras med 7,9 % under föregående år.
Castellums fastighetsbestånd i Mälardalen 1998–12–31
Bokfört Hyres- Ekon. ut- Hyres- Drift, under- Drifts-
Direkt-Antal värde Yta värde hyrnings- intäkter håll m m överskott avkastning
fastigheter Mkr tkvm Mkr grad % Mkr Mkr Mkr %
Fördelning per fastighetskategori
Kontor/butik 36 655 140 101 88 88 33 55 8,4
Lager/industri 19 261 91 47 91 43 10 33 12,5
Bostäder 9 90 16 13 94 13 5 8 8,6
Projekt — — — — — — — — —
Obebyggd mark och dylikt 2 1 — — — — — — —
Totalt 66 1 007 247 161 89 144 48 96 9,5
Fördelning per geografiskt område
Örebro 21 322 84 55 91 50 15 35 11,0
Uppsala 11 342 60 47 88 42 12 30 8,6
Västerås 17 208 70 39 87 34 15 19 8,9
Enköping 10 98 18 14 95 13 5 8 8,5
Köping 5 36 15 6 87 5 1 4 11,1
Obebyggd mark och dylikt 2 1 — — — — — — —
Totalt 66 1 007 247 161 89 144 48 96 9,5
Kostnader för uthyrning och fastighetsadministration –10 1,0
Driftsöverskott/direktavkastning efter kostnader för uthyrning och fastighetsadministration 86 8,5 I fastighetsförteckningen på sidan 65 finns en kortfattad beskrivning av Castellums samtliga fastigheter i Mälardalen.
Mälardalens hyresvärde per kategori
Kontor/butik 63 %
Bostäder 8 % Lager/industri 29 %
Örebro Köping
Västerås
Uppsala
Enköping
Kumla
E 20 E 18
E 4
t
CASTELLUMÅRSREDOVISNING
läge. Kontorslokaler i den typ av arbetsområden där huvud-delen av Castellums fastigheter ligger har hyresnivåer på 650–900 kr/kvm medan hyrorna för lager- och industriloka-ler ligger på 450–600 kr/kvm.
De genomsnittliga hyresnivåerna i Castellums bestånd uppgick för kontor/butik till 719 kr/kvm och för lager/indu-stri till 519 kr/kvm. Nyuthyrningen i det kommersiella beståndet uppgick under året till 21 tkvm motsvarande ett hyresvärde om 17 Mkr. Uthyrningsgraden har under året ökat med två procentenheter för såväl kontor/butik som lager/industri till 88 % respektive 91 %.
Castellums bostadsbestånd i Mälardalen, som huvudsak-ligen består av centralt belägna fastigheter i Enköping, har en genomsnittlig hyresnivå på 812 kr/kvm och en uthyr-ningsgrad om 94 %.
Fastighetsmarknaden i området har under 1998 präglats av ett ökat intresse för kommersiella fastigheter i bra lägen.
Under året har ett antal strukturaffärer genomförts i de större städerna. Utbudet av kommersiella fastigheter varierar men efterfrågan har medfört stigande fastighetspriser i framför-allt centrala Uppsala och Örebro, där avkastningskraven lig-ger i intervallet 7–8,5 %. Omsättningen av lalig-ger- och indus-trifastigheter i området har varit liten med i huvudsak oför-ändrade prisnivåer och avkastningskrav om ca 9–10 %.
Lokalt fastighetsbolag
Castellums fastigheter i Mälardalen ägs och förvaltas av det helägda dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB med huvudkontor i Örebro. Aspholmen hade vid årsskiftet 20 anställda. Bolaget har lokala förvaltningskontor i Västerås och Uppsala.
Mälardalen
I Uppsala finns 11 fastigheter med en sammanlagd yta om 60 tkvm och ett bokfört värde om 342 Mkr. Av hyres-värdet utgör ca 93 % kontor och butiker samt 7 % lager och industri.
Beståndet i Västerås omfattar sammanlagt 17 fastigheter med en total yta om 70 tkvm och ett bokfört värde om 208 Mkr. Av hyresvärdet utgör ca 53 % kontor och butiker samt 47 % lager och industri.
I Enköping finns bl a ett centralt beläget bostadsbestånd om 13 tkvm och ett bokfört värde om 72 Mkr.
Investeringar och försäljningar
I Mälardalen har Castellum under 1998 förvärvat en mindre fastighet för 5 Mkr. Förvärvet avsåg en fastighet i Uppsala belägen i anslutning till bolagets befintliga fastigheter vid Kungsgatan. Fastigheten är ett utvecklingsprojekt med en byggrätt på ca 2 000 kvm.
Investeringar i befintliga fastigheter har under året genom-förts med 78 Mkr. Under senhösten färdigställdes första etappen i ett projekt avseende nybyggnad av en butiks- och kontorsfastighet i Kungsängenområdet i Uppsala. Den nya byggnaden innehåller detaljhandelsytor om ca 5 600 kvm för lågprisändamål. Under 1999 färdigställs den resterande delen om 700 kvm kontor. Vidare har ett ombyggnadsprojekt påbörjats i Bäckbyområdet i Västerås och en konvertering av lokaler till bostäder har genomförts i Enköpings centrum.
Under året har Castellum sålt en fastighet i Mälardalen.
Försäljningen avsåg bolagets enda bostadsfastighet i Uppsala som avyttrades för 34 Mkr med en vinst om 6 Mkr.
Marknad och uthyrning
Hyresmarknaden i regionen som helhet är splittrad, där hög-skoleorter och orter med teknisk inriktning har en snabbare och mer positiv utvecklingstrend än övriga. Hyresmark-naden har påverkats av pågående rationaliseringar och sam-manslagningar som friställt ytor. För att utbudet skall kunna möta kraven hos de mest expansiva delarna av näringslivet, tjänste- och IT-företagen, krävs att både etableringsområden och byggnader fortlöpande utvecklas när det gäller såväl miljö som teknisk standard. Efterfrågan på lager- och indus-trilokaler är stabil och förändras inte nämnvärt. De högsta hyrorna noteras i Uppsala, för såväl kontor som butiker.
Hyresnivåerna i regionen varierar dock beroende på ort och
Kontraktsförfallostruktur i Mälardalen 1998–12–31
Antal Antal Kontrakts- Andel av Ändamål Löptid kontrakt tkvm värde Mkr värdet %
Kommersiellt 1999 96 38 28 20
2000 124 55 33 25
2001 139 57 39 29
2002 50 20 17 12
2003 11 7 5 4
2004+ 9 19 13 10
Summa 429 196 135 100
Bostäder 172 13 10
P-platser och övrigt 395 0 1
Totalt 996 209 146
CASTELLUMÅRSREDOVISNING1998
I Uppsala har ca 5 600 kvm butiksyta färdigställts i ett nytt, välbeläget köpcentrum i Kungsängen.
Utanför fastigheten Svetsaren 5 i Örebro där dotterbolaget Aspholmen Fastigheter AB har sitt kontor välkomnas besökaren av en blommande version av bolagets logotype.
I kontorsfastigheten Årsta 74:3 i Uppsala, även kallad ”Kristallen”, genomfördes under 1998 de sista investeringarna för färdigställande.
Under 1998 har en planerad utbyggnad av Bäckby handelsområde i Västerås påbörjats genom en ombyggnad av ett f d bussgarage till ca 2 000 kvm moderna butikslokaler.
CASTELLUMÅRSREDOVISNING
Värderingsmodell
En tillgångs värde utgörs enligt vedertagen teori av det dis-konterade nuvärdet av framtida kassaflöden som tillgången förväntas generera. Detta avsnitt syftar till att beskriva och exemplifiera en kassaflödesbaserad modell för beräkning av fastighetsbeståndets värde samt bolagets justerade egna kapital.
Modell – beräkning fastighetsbeståndets värde Beräkningen av fastighetsbeståndets värde sker med ut-gångspunkt från kassaflödets bedömda utveckling under de närmaste 10 åren utifrån antaganden om bland annat uthyr-ningsgrad samt hyres- och kostnadsutveckling.
Fastighetsbeståndets värde beräknas i denna modell som summa nuvärde av driftsöverskott inklusive räntebidrag för de närmaste 9 åren samt nuvärdet av bedömt restvärde år 10.
Restvärdet år 10 utgörs av summa nuvärde av driftsöverskott under återstående ekonomisk livslängd. Till detta läggs det bedömda marknadsvärdet av obebyggd mark med tillhörande byggrätter.
Av avgörande betydelse för fastighetsbeståndets beräk-nade värde är avkastningskravet och antagandet beträffande den framtida reala tillväxten, vilka är de tyngst vägande värdedrivande faktorerna i beräkningsmodellen.
Antaganden och förutsättningar
• Driftsöverskottet 1998 utgör utgångspunkten för exemplet (se tabell sidan 9), varvid hyresvärdet uppgår till 647 kr/kvm, uthyr-ningsgraden till 90 % samt fastighetskostnaderna till 243 kr/kvm.
• Den ekonomiska uthyrningsgraden bedöms öka de närmaste tre åren för att nå en bedömd långsiktig nivå om 95 % år 2001.
• Tillväxten i driftsöverskottet har antagits öka med 1 % per år under hela kalkylperioden, varvid såväl hyresvärde som fastighets-kostnader antas utvecklas i samma takt.
• Fastighetsbeståndets genomsnittliga ekonomiska livslängd har antagits till 50 år.
• Byggrätter om 580 tkvm har antagits ha ett marknadsvärde om 500 kr/kvm, totalt 290 Mkr.
• Soliditeten har antagits till 35 % vilket motsvarar Castellums mål-sättning om lägsta soliditet.
• Skattemässiga konsekvenser har enbart beaktats vid bedömning av justerat eget kapital och då till en diskonterad skattesats om 20 %.
• Avkastningskravet beräknas enligt följande antaganden:
Avkastnings- Andel av Vägt avkast-krav, % kapital, % ningskrav, %
Ränta lånat kapital 5,5 65 3,6
Avkastningskrav
eget kapital 9,7–18,3 35 3,4–6,4
Vägt avkastningskrav 100 7,0–10,0
Avkastningskravet
Avkastningskravet är den vägda kostnaden för lånat och eget kapital.
• Kostnaden för lånat kapital är räntekostnaden för lån med långfristig räntebindning.
• Kostnaden för eget kapital utgår från den ”riskfria räntan”
motsvarande lång statsobligationsränta med tillägg för
”riskpremie” samt eventuell skattebelastning. Riskpremien är individuell för varje investering och beror på investera-rens uppfattning om framtida risk och potential.
Castellums interna värdering
Castellum har per den 31 december 1998 internt värderat samtliga fastigheter. Värderingen har genomförts på ett enhetligt sätt och baserats på en 10-årig kassaflödesmodell, som i stort överensstämmer med här presenterad värderings-modell. Den interna värderingen visar att fastigheternas långsiktiga avkastningsvärde med god marginal överstiger det bokförda värdet.
Allt sedan Castellum bildades har denna kassaflödesbase-rade värderingsmodell utgjort underlag vid beslut om för-värv och försäljningar samt vid investeringar i befintliga fastigheter. Detta kassaflödesorienterade synsätt skall ses i ljuset av Castellums övergripande strategi om fokusering på tillväxt i kassaflöden och resultat.