Carlström och Carlström Hagman (2010) belyser i sin bok att etiska problemställningar uppkommer så fort man involverar människor i sin studie. SOU 1999:4 är en utredning där det slogs fast att det alltid är författaren som innehar det yttersta ansvaret för utformningen och hur resultatet framställs. Det ligger således på författaren att varken kränka eller utsätta respondenter för psykiska påhopp.
Vetenskapsrådet har tagit fram fyra stycken huvudkrav för forskningsetiska principer.
Områdena omfattar följande:
1. Informationskrav - samtliga respondenter måste få information om vad syftet med studien är samt vilka moment den innefattar. Respondenterna ska även bli informerade om att det är frivilligt att delta. Informationskravet har vi uppfyllt genom att informera respondenterna i början av varje intervju.
2. Samtyckeskrav - innebär att respondenterna själva har rätt att styra sitt deltagande i studien. Ett exempel på detta kan vara att en respondent aldrig får utsättas för påverkan eller påtryckningar. Respondenten kan även när den vill avbryta deltagandet i studien utan att det tillkommer några negativa konsekvenser för den.
Respondenterna i den här studien har före intervjun påbörjats fått en förfrågan om de vill medverka, något de senare har fått ta ställning till om det vill eller inte.
3. Konfidentialitetskravet - innebär att samtliga personuppgifter som tillkommer med studien ska behandlas på ett betryggande sätt. En utomstående ska under inga omständigheter kunna komma åt personuppgifter. Behandlas annan känslig
tystnadsplikt. Respondenterna blir därför i början av intervjun tillfrågan om denne vill vara anonym.
4. Nyttjandekrav - innebär att de personliga och känsliga uppgifter som tillkommer med studien ska enbart användas till det som det är avsett för. I den här studien kommer allt inspelat material från intervjuer och känsliga uppgifter från företaget raderas efter att studien har genomförts.
4. Empiri
I denna del presenteras den insamlade empirin som genomförts genom semistrukturerade intervjuer. Varje avsnitt inleds med en beskrivning av företaget och därefter presenteras respondenten och dennes befattning. Vidare följer respondenternas svar kring företagets fastighetsbestånd, förvaltning, drift- och underhållsarbete, investeringar, vakanser, konjunkturförändringar, ekonomi och framtida prövningar. Empirin presenteras med en sammanfattning av intervjun och citat från respondenterna för att få en mer levande text.
4.1 Företag 1
Företag 1 är ett fastighetsbolag som grundades på 60-talet och är verksamma i Jönköping.
Företaget har ägts och förvaltats av samma familj i tre generationer. Företaget äger både kommersiella- och hyresfastigheter och omsatte 2020 cirka 65 miljoner. De nuvarande ägarna har avyttrat ett antal fastigheter som ansågs mindre attraktiva för att istället investera i de som innehar ett bättre geografiskt läge. Man byggde även under året 2020 sin första fastighet från grunden, tidigare hade man enbart förvärvat befintliga äldre fastigheter.
“Numera vill inte ägarna ha så många anställda i själva fastighetsbolaget utan vi köper in alla tjänster via fastighetsförvaltning via HSB framförallt som sköter både städ och fel avhjälpande underhåll och service. Sen köper vi in målare, hantverkare och golvläggare också vidare, så vi har inga egna anställda där.” (Personlig kommunikation, 2021-03-24).
Respondenten arbetar som förvaltningschef på företaget och berättar att felanmälningarna från hyresgäster minskade markant i början av covid-19 där det nästan bara var akuta problem som rapporterades in. Den utvecklingen fortsatte fram till sensommaren där de istället fick en ökning av rapporterade felanmälningar. Under hösten var flödet av felanmälningar mer normalt. Men i samband med den ökande smittspridningen i början av 2021 kunde företaget se en ytterligare minskning av felanmälningar. Vidare har felanmälningarna hanterats på precis samma sätt som i vanliga fall, skillnaden har således bara varit att felanmälningarna kommit in i olika takt.
Respondenten förklarar att ägarnas inställning är att de ska ha fastigheterna för evigt, de har alltså ett långsiktigt ägande med sina fastigheter. Det löpande underhållet köper fastighetsbolaget in medan det planerade är något de själva ansvarar för. Det planerade underhållet kan till exempel vara byte av kök eller underhåll av tak och fasad. Detta arbete har inte påverkats nämnvärt av pandemin utan deras arbete med planerat underhåll har fortsatt i samma takt som innan.
Företaget har även gjort en medveten satsning mer mot bostäder där de gjort investeringar för att göra om kontor till bostäder. Denna förändring har dock bara skett i våning två eller högre eftersom de fortfarande ser ett värde i att ha butiker eller restauranger på bottenvåningen. Den medvetna strategiska åtgärden att bygga om till bostäder har företaget gjort eftersom de ser bättre ut på deras investeringskalkyler.
Respondenten berättade vidare att de hyresgäster som drabbats hårdast hos fastighetsbolaget var restaurang-hyresgästerna. De restauranger som finns i företagets fastighetsbestånd har varit hyresgäster under en lång tid och en restaurang gick i konkurs under pandemin. Det var en konkurs som förmodligen hade skett ändå förklarade respondenten även om pandemin påskyndade den processen. I övrigt har de inte haft några större problem med sina hyresgäster och de har hjälpt dem i den utsträckning de har klarat av. Respondenten redogjorde att de med hjälp av regeringens stödpaket gav halva hyran under några månader i början av pandemin för att hjälpa sina hyresgäster.
Respondenten klargör även att de inte för tillfället har sett några indikationer på att deras ekonomi har försämrats vilket beror på att de har mycket bostäder centralt i en universitetsstad. De största renoveringarna på deras fastigheter skedde även främst på 70/80-talet vilket gör att hyrorna är relativt låga, det gör att företaget inte är lika utsatta för konjunkturförändringar på samma sätt som kanske andra fastighetsbolag är. Det som snarare har förändrat sig på marknaden är att det är svårare att hitta smarta investeringar.
“Det har blivit ännu mera attraktivt att köpa hyresfastigheter så det har blivit ännu svårare för oss att köpa nya fastigheter till en rimlig peng”
Pandemin har gjort att det kommer in ännu mer pengar i systemet, det är lättare att få kapital för investerare vilket har gjort att avkastningskrav för hyresbostäder sjunkit ännu mera.
Slutligen beskriver respondenten att för att klara liknande prövningar i framtiden måste man först ha en bra produkt. För företag som har bostäder och lokaler centralt i en attraktiv stad kommer det alltid finnas en efterfrågan, oavsett vad som händer i omvärlden. Respondenten ser dock att det ligger en större osäkerhet kring hyresgäster med verksamheter som hotell trots att det inte är hyresgäster som de har.
4.2 Företag 2
Företag 2 är ett fastighetsbolag som grundades 2004 i Jönköping och är idag verksamma i Jönköping, Göteborg och Linköping. Företaget har ett fastighetsbestånd som uppgår till cirka 140 000 kvadratmeter och koncernen omsatte år 2020 cirka 1,2 miljarder. Med en grund i stora kontorsfastigheter i centrala Jönköping för stabila kassaflöden kompletterar företaget med olika fastighetsutvecklingsprojekt.
“Vi har vår grund i stora, stabila och kraftiga fastigheter som hela tiden levererar positiva kassaflöden. Utöver det kan komplettera genom att vara med i olika, mer kortsiktiga fastighetsprojekt” (Personlig kommunikation, 2021-03-25).
Respondenten arbetar som fastighetschef på företaget och har det övergripande ansvaret över företagets fastighetsförvaltning samt ett helhetsansvar vid renoveringar. Respondenten berättar vidare att han besitter speciell kompetens vid framförallt stambyten.
Förvaltningsorganisationen består vidare av två drifttekniker, två fastighetsskötare, en kundansvarig för kommersiella gäster och en hyresadministratör.
Gällande företagets fastighetsbestånd är det en blandad fastighetsmix men majoriteten av fastigheterna är kommersiella. Fastighetsbeståndet står dock på flera ben då det innefattar kontor, butiker, lager, logistik och bostäder. De flesta av företagets fastigheter ligger i centrala Jönköping men de har även haft projekt i Linköping och Göteborg.
Vid frågan hur företaget påverkats av Covid-19 blir respondenten märkbart eftertänksam och frågar återigen huruvida intervjun är anonym. Respondenten svarar kort efter att de har påverkats märkbart. Gällande bostäderna har inga vakanser uppstått men däremot har företaget märkt av en markant skillnad på sökandet av bostäder. Respondenten menar vidare att en flytt i sig blir en kostnad och att folk därför är lite försiktiga just nu. När det gäller den kommersiella biten har de fått jobba lite mer, för en del hyresgäster har de gjort vissa hyresregleringar medan andra tyvärr har försvunnit och vakanser har uppstått. Till vilken grad vill inte respondenten gå in på men bekräftar att de haft ökade vakanser på grund av Covid-19. De företag som obemärkt gått förbi Covid-19 och kanske redan innan pandemin funderade på att utöka eller flytta har valt att avvakta. Respondenten tror det mest handlar om att man vill prioritera kostnaderna för sin personal.
Gällande underhåll- och driftarbetet har företaget jobbat på som vanligt, dock har de märkt att antalet felanmälningar har minskat vilket respondenten främst tror beror på att verksamheterna vill ha så lite folk utifrån vad som möjligt på grund av smittspridning. Akuta felanmälningar inkommer fortfarande och har således hanteras som vanligt. Det planerade underhållet har inte varit nödvändigt att skjuta upp, utan företaget har till stor del kunnat följa de upprättade planer som funnits sedan tidigare.
Vidare berättar respondenten att företaget inte i någon större utsträckning investerar i fastigheterna för att snabbt kunna ställa om till en annan verksamhet utan menar att han mer tror på att skapa en relation till den befintliga kunden och bistå denne i så stor utsträckning som möjligt. Vad som händer efter får man ta ställning till då. Övriga investeringar har de inte heller behövt skjuta upp. Respondenten menar att få tag i kapital från bankerna är inget problem idag.
Slutligen berättar respondenten att han tror att det är viktigt att i framtiden jobba hårt med hyresgästen när det gäller den kommersiella biten. På frågan om han tror att det kan bli aktuellt att omvandla kontor till bostäder så tror han efter lite eftertanke att fallet till stor del kommer bli så.
“Förändringar från kontor till bostäder har varit i pipen redan innan coronan kom men kanske har blivit lite mer påtagligt nu”.
4.3 Företag 3
Företag 3 är ett fastighetsbolag som började investera i fastigheter vid sidan av deras ordinarie verksamhet omkring år 2000 och har successivt ökat fastighetsbeståndet sedan dess.
Fastighetsbolaget ser sig själva som långsiktiga ägare. De har således inte sålt av något
fastigheter. Fastighetsbeståndet innefattar kontorsfastigheter, hotell, industrilokaler, lager och bostäder. De som är hyresgäster hos företaget är både små och stora företag samt privatpersoner. Bostäder, garage och förråd hyr främst privatpersoner medan företag hyr det övriga berättar respondenten.
Respondenten arbetar som fastighetsförvaltare i företaget och arbetar under den verkställande direktören och har samtidigt ansvar för två fastighetsskötare. Företaget använder sig även av ett större externt förvaltningsföretag som förvaltar en del av fastigheterna gällande löpande underhåll. Vid större byggnationer i form av planerat underhåll tar de in olika entreprenörer.
På frågan hur företaget har påverkats av Covid-19 gällande drift och underhåll berättar respondenten att det löpande underhållet inte har påverkats i någon större utsträckning. De felanmälningar som kommer in via telefon tas direkt hand om. Respondenten förklarar att deras fastigheter kräver ständigt underhåll och skulle de hålla igen på det skulle fastighetsskötarna inte vara sysselsatta och standarden skulle sjunka snabbt. Dessutom sköts en stor del av det löpande underhållet av ett externt förvaltningsföretag som har ett avtal vilket till stor del leder till att allt sköts som det ska. Även det planerade underhållet har fullföljts enligt plan, dock har det inte varit några större åtgärder planerade sedan innan.
Respondenten berättar vidare att företaget däremot har fått tydligt ökade vakanser och minskade intäkter i på grund av pandemin, främst i den kommersiella delen. Hotellet som företaget även äger har i princip haft noll gäster sedan pandemin började, vilket respondenten belyser är mycket tråkigt och att det är ohållbart om det fortsätter en längre tid framöver.
Respondenten berättar vidare att inga större investeringar är inplanerade inom den närmsta tiden. Dock har företaget valt att låta en arkitekt rita upp och ta fram handlingar för olika möjliga ombyggnationer för flera av företagets fastigheter ifall någon verksamhet skulle försvinna. För hotellet, som ligger beläget vid vatten finns det framtagna handlingar för att omgående bygga om det till bostadslägenheter.
Gällande förebyggande arbete kring vakanser berättar respondenten att de under pandemin blivit tvungna att göra olika hyresregleringar till olika hyresgäster för att kunna bibehålla dem. Vissa har fått tillfälligt sänkta hyror, vissa en avbetalningsplan och vissa har fått en sänkt hyra som kommer höjas med ett visst intervall under en femårsperiod. Företaget har även tagit del av de krisstöd som givits ut. Respondenten berättar att företaget på så sätt har fått ett sämre kassaflöde under pandemin men tror att de under en femårsperiod kommer vara obemärkt.
“Vi har, trots de stöd som betalats ut, behövt göra olika typer av hyresregleringar för vissa av våra hyresgäster för att de ska slippa gå i kras.” (Personlig kommunikation, 2021-03-31).
Respondenten berättar att företagets VD i grunden är auktoriserad revisor och arbetade under många år som byråchef på en välkänd revisorfirma i staden och vill ha koll på företagets ekonomi. Han belyser att varje krona räknas i deras företag och att de arbetar hårt för att inte
vara helt utelämnade till bankerna, vilket respondenten belyser är den stora faran i denna typ av företag.
Avslutningsvis säger respondenten att det viktigaste för framtiden är att försöka hålla nere företagets skulder, hålla efter fastigheterna och ha en tät dialog med sina hyresgäster.
Långsiktiga hyresgäster är alltid lönsammast i längden avslutar respondenten intervjun med.
“Den aktuella räntan är orimlig i längden och över tid kommer den att förändras. Att då inte vara helt utelämnad hos bankerna är en förutsättning för att överleva.”
4.4 Företag 4
Företag 4 är ett av Sveriges största fastighetsbolag för kommersiella fastigheter. Företaget finns på många platser i Sverige men finns även i länder som Danmark och Finland. Deras fastighetsbestånd består främst av kommersiella lokaler som kontor, butiker, industri och logistik vilket är huvudområdet för verksamheten även fast det finns ett fåtal bostäder också, men det är inget prioriterat område.
“Ska man ha ett fastighetsbolag så måste man ha rätt typ av fastigheter som attraherar kunder, sen måste du fylla upp de med rätt typ av kunder. Det är de två grundläggande bitarna sen kan man addera att ha en säker finansiering där man har kreditgivarnas förtroende över lång tid och inte va för hårt skuldsatt.” (Personlig kommunikation, 2021-04-01)
Respondenten arbetar som affärsområdeschef och leder ett team i Helsingborg bestående av 13 personer som arbetar inom förvaltningen framåt. Respondenten ansvarar bland annat för att företaget håller sina kunder nöjda samt når de ekonomiska målsättningar som de kommit fram till tillsammans med moderbolaget. Företagets hyresgäster är främst företag och de hyr ut allt från små lokaler på 20 kvm till stora anläggningar på 20,000 kvm. Respondenten berättar att fastighetsbolaget har ett långsiktigt ägande med sina fastigheter. Respondenten förklarar även att fastighetsförvaltningen inte har påverkats speciellt mycket men belyser att deras hyresgäster som har restauranger och butiker har drabbats hårdast av pandemin. Den skadan som dessa branscher har fått ta har delvis lindrats tack vare det statliga stödet som innebar en hyresnedsättning för hyresgästerna. Här förklarar respondenten att deras organisation har lagt mycket tid och resurser på detta eftersom det varit fastighetsägarna som hanterat och förmedlat detta stöd. Tiden har bland annat lagts på att skicka in ansökningar om det statliga stödet och att ha kontakten med kunderna. Vad gäller fastighetsbolagets egna hyresregleringar har deras åtgärder varit begränsade utan de har mest använt sig av det statliga stödet.
Respondenten berättar att driften och underhållet har fungerat på ungefär samma sätt som innan pandemin. De köper in stora delar av det löpande underhållet som till exempel hisservice, el service och VVS-service. Det som förändrats är att många av deras kunders verksamheter har låtit sina anställda jobba hemifrån vilket gör att felanmälningarna minskar
där verksamheten har fortsatt på samma sätt som tidigare och där ser de ingen skillnad i felanmälningar. Vad gäller det planerade underhållet har de inte tvingats revidera sina planer utan i nuläget är deras planer densamma som tidigare. Investeringar för att ställa om sina lokaler till andra verksamheter är inget de gör i förebyggande syfte utan de tar det efterhand som de kommer nya hyresgäster.
Respondenten redogör även att det inte finns några tecken på ökade vakanser i deras fastighetsbestånd utan att det ser ut ungefär som tidigare.
“Det gäller att ha kontakt med sina hyresgäster, se till att dem är nöjda med oss och sin lokal och läget de har valt en gång i tiden. Va nära kunderna föra en dialog och är det ett behov av en annan lokal så får vi försöka förhandla om det.”
Respondenten klargör även att bland hyresgäster för lokalerna sitter de på hyfsat långa kontrakt som oftast är minst tre år. Genom att föra täta dialoger med kunderna vet man vad de vill med sina verksamheter och det gör det lättare att förebygga eventuella vakanser.
Respondenten förklarar att det nuvarande läget med pandemin jämfört med krisen 2008 skiljer sig åt. Finanskrisen 2008 blåste över Sverige ganska lätt och hade man som företag en hållbar finansiering samtidigt som man hade tagit lärdom av krisen i Sverige på 90-talet påverkade det inte nämnvärt. Den här krisen däremot liknar inget annat som tidigare hänt i modern tid och det gör det svårare att få grepp om, eftersom att detta inte bara påverkar en viss bransch eller del av världen utan det är mer av en global kris. Det som har en avgörande roll berättar respondenten är vad myndigheter väljer att göra i form av stödpaket etcetera och hur lätt det är att få finansiering.
Respondenten avslutar med att beskriva att det är viktigt att föra en dialog med sina kunder och att erbjuda attraktiva fastigheter som attraherar rätt typer av kunder för att nå framgång.
Dessutom tillägger respondenten att belåningsgraden inte är för stor för att klara av sämre tider och att de man finansieras av tror på ens affärsverksamhet. Vidare tror respondenten att behovet av kontor inte kommer att minska i framtiden men poängterar att det i framtiden efter pandemin kommer vara mer avgörande hur kontoren är utformade. Hur attraktiva kontoren anses vara kommer vara en stor faktor för att locka tillbaka de som arbetat hemifrån under pandemin till kontoren igen.
4.5 Företag 5
Företag 5 är ett fastighetsbolag som började investera i fastigheter på 90-talet och de är utspridda över hela Småland men verkar främst i Växjö, Jönköping och Värnamo. De har ett nuvarande fastighetsvärde på 5 miljarder och ska inom det närmsta året börsnoteras och har som mål att 2024 ha ett fastighetsvärde som är 10 miljarder. Fastighetsbeståndet består av bostäder, kommersiella fastigheter som butiker, restauranger, mark, lagerbyggnader, etc.
Fördelningen är ungefär 40 % bostäder och 60 % kommersiella fastigheter, detta är en fördelning de istället vill vända på och ha en majoritet av bostäder istället.
“Vi har inte investerat lika mycket, utan det har varit mer löpande och reparationer inte kanske så mycket förebyggande. Vi har hållit oss lite flytande.“ (Personlig kommunikation,
“Vi har inte investerat lika mycket, utan det har varit mer löpande och reparationer inte kanske så mycket förebyggande. Vi har hållit oss lite flytande.“ (Personlig kommunikation,