Plan- och genomförandebeskrivning
FÖRÄNDRINGAR OCH KONSEKVENSER
Planförslag
Förslaget bygger på en förtätning av Tullinge som bevarar naturvärden och knyter an till de varierande byggnadstypologier som finns i området.
Byggnadernas placering och konceptet utgår ifrån att det gröna letar sig in mellan husen. Den bärande idén för den fysiska miljön är att skapa ett aktivt, samlande, gårdsrum som omsluts av två långsmala byggnadskroppar i vardera sex våningar. Det aktiva gårdsrummet har en tydlig riktning som bidrar till att förstärka den fysiska kopplingen till den omgivande gröna skogen. Gårdsrummet inramas av skogen i ena änden och Solskensvägen i andra.
Bostäder
Detaljplanen medger två flerbostadshus i 4-5 våningar med parkering under hus i suterräng. De två byggnaderna föreslås delas upp med öppningar och förskjutningar i fasaden för att skapa ett dynamiskt uttryck. Loftgångarna är 2 meter breda, bredare än normalt vilket möjliggör plats för möblering. De norra och södra längorna binds ihop med en gångbro på femte plan.
Huvudentrén med hiss och trapphus är placerade centralt i byggnaden.
Trapphus finns även vid kortsidan mot Solskensvägen.
Högsta tillåtna byggnadshöjd för den norra byggnaden är + 90,0 m samt för den södra byggnaden + 87,0 m över nollplanet. Högsta byggnadshöjd och nockhöjd sammanfaller och taket föreslås vara pulpettak. Fläktrum placeras på taken på fyra platser med ett aggregat för varje byggnad.
För den norra byggnaden är föreslagen BTA ovan mark cirka 3500 kvm och för den södra till cirka 3700 kvm. Total föreslagen BTA är cirka 7100 kvm.
Parkering under hus och trapphus mot Solskensvägen ingår inte i BTA. BYA ovan mark för projektet är ca 780 kvm för norra längan och ca 875 kvm för södra längan.
Totalt rymmer byggnaderna 140 lägenheter i olika storlekar från 1 rum och kokvrå på 23 kvm till 3 rum och kök på 47 kvm. Lägenheterna är planerade utifrån moduler, vilket gör det enkelt att vid behov ändra
lägenhetsfördelningen relativt nära byggstart.
BOTKYRKA KOMMUN Granskningshandling 15 [25]
Samhällsbyggnadsförvaltningen 2016-03-14
Planenheten
40-38
Vy från Solskensvägen (Arkitema Architects AB) Gestaltning
Gestaltningen föreslås förmedla en tydlig identitet utan att konkurrera med omgivande natur. Utformningen på bebyggelsen med smala byggnader bidrar till att bryta ner skalan på bebyggelsen i området och skapa variation i
omgivande bebyggelsestruktur. Loftgångarna bryter ner skalan på fasaderna som vänder sig mot den gemensamma gården och ger ett lättare intryck.
Franska balkonger skapar variation i utformningen och öppnar upp fasaderna, den norra byggnaden mot skogen i norr och den södra mot befintlig
bebyggelse i söder.
Fasaderna utgörs i huvudsak av två material, en mörk fibercementskiva samt partier och fasadelement i ljust trä. De sidor som vänder sig mot skogen är mörka med inslag av ljusa träpartier i mindre omfattning. Fasader och loftgångar som vänder sig mot den gemensamma gården uppförs i ljust trä.
Fasader utförs i huvudsak av två material, en mörk fibercementskiva och ljust trä.
BOTKYRKA KOMMUN Granskningshandling 16 [25]
Samhällsbyggnadsförvaltningen 2016-03-14
Planenheten
40-38
Sektion närmast naturområde sett från väster. (Arkitema Architects AB)
Sektion sett från Solskensvägen. (Arkitema Architects AB)
Sektionen visar fasad för den norra byggnaden sett från innergård. (Arkitema Architects AB)
BOTKYRKA KOMMUN Granskningshandling 17 [25]
Samhällsbyggnadsförvaltningen 2016-03-14
Planenheten
40-38
Ljusförhållanden
En solstudie har tagits fram för förslaget. Den nya bebyggelsen får goda ljusförhållanden och husen skuggar varandra i mycket liten grad med undantag för på vinterhalvåret då större delen av området ligger i skugga.
Den befintliga omkringliggande bebyggelsen påverkas inte av de nya husen då de ligger långt ifrån varandra.
Landskapsbild/stadsbild
Den nya bebyggelsen kommer att förändra stads- och landskapsbilden lokalt.
Gaturummet mot Solskensvägen kommer att stärkas och befintlig bebyggelse norr och söder om området länkas ihop visuellt. Höjdmässigt är de nya byggnaderna lägre än befintliga. Landskapsrummet kommer att avgränsas av vegetationen även om höjden på byggnaderna blir högre än omgivande tallar.
Byggnadernas orientering och kopplingen till Solskensvägen bidrar till fria siktlinjer mellan väg och skogsområde.
Natur Naturvärden
Den planerade bebyggelsen avses att uppföras på mark som idag inte är bebyggd. Genom att placera smala byggnader som anpassas till terrängen och naturen minimeras fotavtrycket och befintlig natur bevaras i så stor
utsträckning som möjligt. Enligt den naturinventering och spridningsanalys som tagits fram för området påverkas delområde 2 kraftigast. Området består av barrblandskog och är litet med relativt låga värden. Ett mindre område i norra delen av bebyggelseområdet (delområde 3) har ett högre värde med förekomst av naturvärdesintressanta strukturer som död ved, hålträd, mossbelupna block och grova tallar. En del av dessa kommer att försvinna vid planens genomförande. Avsikten är att spara så mycket som möjligt av den befintliga växtligheten. Under byggnationen ska äldre tallar och lövträd samt naturvärdesintressanta strukturer som mossbelupna block och grov död ved i största möjliga mån bevaras. Förslaget har anpassats så att de två
utpekade äldre tallarna bevaras. En av dessa utgör livsmiljö för den rödlistade arten tallticka. En bestämmelse för att skydda träden finns i planen.
Förslaget bedöms inte påverka det lokala sambandet negativt då placering av byggnaderna och gestaltningen följer grönstråkets riktning och inte skapar en barriär mot Solskensvägen. Området bedöms inte heller vara av stor vikt för spridningen mellan Hanvedenkilen och Bornsjökilen.
BOTKYRKA KOMMUN Granskningshandling 18 [25]
Samhällsbyggnadsförvaltningen 2016-03-14
Planenheten
40-38
Rekreation och friluftsliv
Planområdet ligger med närhet till ett större stövområde som sträcker sig i väster från Tullinge sjön mot Huddinge i öster. Genom området leder idag ett flertal upptrampade stigar. Den del av planområdet som bebyggs är på vissa ställen brant, blockrik och snårig och det är svårt att ta sig fram genom skogsområdet. Planförslaget är utformat så att byggnaderna inte ska skapa en barriär mot Solskensvägen utan följa grönstrukturens riktning. En grusad gångväg kommer att anläggas genom skogen och tillgängligheten till naturområdet förväntas öka i och med utbyggnaden.
Inom planområdet föreslås ett utegym samt andra gemensamma ytor.
Geotekniska förhållanden Mark och grundvattenförhållanden
I samband med projekteringen kommer en geoteknisk undersökning utföras för att klarlägga förutsättningarna för grundläggningsmetod för byggnaderna samt ledningsdragningar.
Radon
Risk för förhöjda värden och eventuella åtgärder som detta medför ska undersökas och säkerställas innan nya byggnader uppförs.
Hydrologiska förhållanden Dagvatten
En dagvattenutredning har tagits fram för området. Infiltrationskapaciteten kommer att vara begränsad inom vissa delar av bebyggelseområdet där berg förekommer. Lokalt omhändertagande av dagvatten eftersträvas. Infiltration används där så är möjligt med tanke på markbeskaffenhet och
höjdförhållanden. Lämpliga infiltrationsytor som exempelvis gräsmattor används för att ta hand om dagvattnet. Vatten leds från stuprör via skåldiken eller ränndalar till infiltrationsytor eller dagvattenkassetter. Mängden
hårdgjorda ytor minimeras. Hårdgjorda ytor som tex parkering görs genomsläppliga i så stor utsträckning som möjligt. Exempel på
genomsläppligt material är armerat gräs/grus. Infiltrerande växtbäddar används som fördröjningsmagasin. Den hårdgjorda ytan anläggs med lutning mot växtbädden som förses med en brunn kopplad till konventionellt
ledningssystem.
BOTKYRKA KOMMUN Granskningshandling 19 [25]
Samhällsbyggnadsförvaltningen 2016-03-14
Planenheten
40-38
Förslag på dagvattenhantering inom bebyggt område. (Arkitema Architects AB)
Tak- och dagvatten som inte kan infiltreras distribueras till magasinet för vidare avledning till kommunalt dagvattennät. Ett fördröjningsmagasin med efterpolering i filter placeras i parkeringsytan på den sydöstradelen av området. Magasinvolymen som ska fördröjas uppskattas till 30 kubikmeter och utflödet ska inte överstiga cirka 23 l/s.
Slutrecipient för kommunens dagvattennät är Tullingesjön för vilken fastställda miljökvalitetsnormer ska följas. Dagvatten från planområdet ska fördröjas och renas inom fastigheten före anslutning till kommunala
dagvattennätet. Planförslaget bedöms inte påverka möjligheten att uppnå miljökvalitetsnormen för vatten.
Gator och trafik
Gatustruktur, gång- cykeltrafik
Den del av Solskensvägen som idag är planlagd som bussgata föreslås ändras till lokalgata så att biltrafik tillåts på vägen. På den västra sidan av
Solskensvägen i anslutning till planområdet föreslås en två meter bred gångbana anläggas. Gångbanan forsätter fram till korsningen
Solskensvägen/Tullingebergsvägen i norr och till vändplanen i söder.
BOTKYRKA KOMMUN Granskningshandling 20 [25]
Samhällsbyggnadsförvaltningen 2016-03-14
Planenheten
40-38
Gatusektion Solskensvägen. (Arkitema Architects AB)
Tillfart till planområdet sker från Solskensvägen.
En grusad gångstig anläggs genom skogen från den gemensamma gården i det nya bostadskvarteret fram till befintlig gång-och cykelväg. Där det inte går att grusa vägen kommer spång användas. Gångstigen redovisas med illustrationslinje på plankartan.
Parkering
Området ligger i ett gynnsamt läge med närhet till kollektivtrafik och det är nära att gå och cykla. Tullinge station ligger inom cirka 650 meter och närmsta busshållplats inom 100 meter. Närheten och möjligheterna att gå och cykla gör det möjligt att tillämpa ett parkeringstal på 0,4 platser per lägenhet.
Besöksparkering är inräknat. För att minska det visuella inslaget anpassas parkeringen till platsen, 35 parkeringsplatser föreslås under husen i
souterräng och 10 platser placeras söder om husen, för att minska påverkan på naturen och upplevelsen av det gemensamma rummet. Placeringen är på den i området mest plana ytan. 11 parkeringar placeras i anslutning till gårdsrummet. Totalt reserveras 56 parkeringsplatser inom fastigheten.
Parkering för rörelsehindrade anordnas inom 25 meter från huvudentré. Minst 5 % av antalet parkeringsplatser ska reserveras för detta ändamål.
BOTKYRKA KOMMUN Granskningshandling 21 [25]
Samhällsbyggnadsförvaltningen 2016-03-14
Planenheten
40-38
Flerbostadshusen ska uppfylla ett cykelparkeringstal som motsvarar 1,5 platser per lägenhet. Totalt reserveras 210 cykelparkeringsplatser. Hälften av platserna anordnas utomhus och hälften inomhus. Väderskyddad plats föreslås under husen i souterräng samt utomhus i anslutning till entréerna på gården.
Tillgänglighet
Angöring till entréer är möjligt inom 10 meter. Alla entréer kan nås via tillgänglighetsanpassade vägar. Boverkets regler och rekommendationer angående tillgänglighet ska följas inom planområdet.
Entréer, trappor med mera ska utformas så att de är lätta att se och uppfatta även för personer med nedsatt synförmåga. Tillgänglighetskraven enligt Boverkets byggregler, BBR inom byggnaden säkerställs i kommande bygglovhantering.
Säkerhet
Angöring av utryckningsfordon och färdtjänst kan ske via Solskensvägen.
Störningar Buller
En trafikbullerutredning har tagits fram för området. De planerade bostäderna utsätts för måttliga ljudnivåer från trafiken på Solskensvägen. Alla fasadsidor förutom kortsida mot Solskensvägen klarar ekvivalent ljudnivå på högst 55 dB(A). Enligt den föreslagna lägenhetsfördelningen kommer ett av
bostadsfönstren (vardagsrumsfönster) att placeras på kortsidan. Alternativet att ta bort fönstret skulle påverka kontakten med samt upplevelsen av
trygghet/säkerhet för de gående längs med Solskensvägen. Inte heller bedöms ett bullerskydd längs vägen som rimligt i detta fall, då planförslaget är
utformat så att byggnaderna inte ska skapa en barriär utan följa
grönstrukturens riktning. Vardagsrummen kommer även att ha fönster mot fasadsida där högsta ljudnivå på 55 dB(A) erhålls. Bebyggelsens placering och plankartan är utformad så att endast kortsidan mot Solskensvägen utsätts för bullervärden mellan 56 – 60 dB(A) ekvivalent nivå. Med lämpligt val av fönster och uteluftdon kan god ljudmiljö inomhus erhållas. I detta skede föreslås fönster, fönsterdörrar och ytterdörrar med ljudkrav enligt ljudklass B i lägst ljudklass R´w = 40 dB(A). Bedömningen är att avstegsfall B kan från riktvärdena från trafikbuller vid fasad kan klaras.
BOTKYRKA KOMMUN Granskningshandling 22 [25]
Samhällsbyggnadsförvaltningen 2016-03-14
Planenheten
40-38
Ekvivalent ljudnivå vid fasad för planerad bebyggelse. (Trafikbullerutredning, ÅHA 2015)
Alla lägenheter har tillgång till gemensam uteplats och större gård med högst 70 dB(A) maximalnivå och 55 dB(A) ekvivalen ljudnivå.
Teknisk försörjning Vatten och avlopp
Planområdet ansluts till det kommunala nätet för vatten och avlopp vid Solskensvägen.
Energi
Området kan anslutas till Södertorns fjärrvärmeledningar. Eventuell flytt och förändring av befintliga fjärrvärmeledningar ska utföras av Södertörns Fjärrvärme AB, men bekostas av initiativtagaren till flytten.
El, Tele
Ledningar och möjlighet till anslutning till elnät finns vid planområdet.
Vattenfall har markförlagda kablar längs Solskensvägen. Eventuell flytt/förändring av befintliga elanläggningar ska utföras av Vattenfall Eldistribution AB, men bekostas av initiativtagaren till flytten.
BOTKYRKA KOMMUN Granskningshandling 23 [25]
Samhällsbyggnadsförvaltningen 2016-03-14
Planenheten
40-38
TeliaSonera Skanova Access AB har markförlagd teleanläggning längs med Solskensvägen. Eventuell flytt/förändring av befintliga teleanläggningar ska utföras av TeliaSonera Skanova, men bekostas av initiativtagaren till flytten.
Avfallshantering
Avfallshantering planeras att ske vid kvarterets östra sida i direkt anslutning till Solskensvägen. Tre avfallsbehållare av typ underjordsbehållare placeras cirka 30 meter från byggnadernas entré, vilket följer boverkets byggregler där längsta avstånd är 50 meter. Avfallsbehållarna placeras i egen nisch för minskad exponering mot bostadsgård. Uppställningsplats för sopbil sker på kvartersmark.
Genomförande
Organisatoriska frågor Tidplan
Detaljplanen upprättas genom normalt planförfarande enligt 5 kap PBL 2010:900. För detaljplanen gäller följande preliminära tidplan:
Beslut om granskning SBN april 2016
Granskning april 2016
Beslut om godkännande SBN juni 2016 Antagande av plan och avtal KF september 2016
Laga kraft ca 4 veckor efter KF beslut om antagande
om överklagande inte sker
Fastighetsbildning december 2016
Bygglov februari 2017
Byggstart april 2017
Inflyttning höst 2017
Genomförandetid
Genomförandetiden är 10 år efter det att planen vunnit laga kraft. Planens omfattning gör att genomförandetiden kan begränsas till 10 år.
Huvudmannaskap
Kommunen är huvudman för allmän plats och svarar för utbyggnad av allmänna anläggningar.
Ansvarsfördelning
Exploatören ansvarar för all utbyggnad inom kvartersmark. Kommunen tillämpar lokalt omhändertagande av dagvatten inom kvartersmark som exploatören utför och underhåller.
BOTKYRKA KOMMUN Granskningshandling 24 [25]
Samhällsbyggnadsförvaltningen 2016-03-14
Planenheten
40-38
Avtal
Kommunen har i egenskap av markägare genomfört en
markanvisningstävling. Exploatör har utsetts av kommunen. Gällande plankostnadsavtal och ramavtal mellan kommunen och exploatören utgör grunden för pågående detaljplanearbete och detta bekostas av exploatören.
Följande avtal ska träffas innan detaljplanens genomförande.
Exploateringsavtal skall upprättas mellan kommunen och exploatören.
Avtalet kommer att reglera köpeskilling, överlåtelse av mark, genomförandefrågor som teknisk försörjning och uppförande av ungdomsbostäder.
Köpeavtal ska träffas mellan kommunen och exploatören om förvärv av mark från fastigheten Tullinge 19:282 för uppförande av ungdomsbostäder.
Fastighetsrättsliga frågor Markägoförhållanden
Planen berör fastigheterna del av Tullinge 19:282, Tullinge 19:287,
Karlavagnen 1 ägda av Botkyrka kommun och del av Capella 1 ägd av HSB brf Flädern.
Användning av mark
Detaljplanen visar avgränsningar mellan kvartersmark och allmän platsmark.
Planförslaget möjliggör markanvändning för bostäder och parkering under hus i suterräng (BP). Inom detaljplanen ryms även allmän platsmark, betecknad NATUR och LOKALGATA.
Fastighetsbildning
Från fastigheten Tullinge 19:282 ska cirka 4 000 kvm avstyckas till egen fastighet för ungdomsbostäder. Området är markerat med gul färg på detaljplanen och skall bilda en fastighet.
Fastighetskonsekvenser Capella 1.
Solskensvägen kompletteras med en GC-väg. Detta innebär att Fastigheten Capella 1 behöver avstå cirka 30 kvm till förmån för kommunens fastighet Tullinge 19:282. Marklösen och övriga konsekvenser som uppstår för fastighetsägaren regleras i en särskild överenskommelse om
fastighetsreglering mellan kommunen och Capella 1.
Karlavagnen 1
Solskensvägen kompletteras med en GC-väg. Detta innebär att Fastigheten Karlavagnen 1 behöver avstå cirka 34 kvm till förmån för kommunens fastighet Tullinge 19:282. Fastigheten Karlavagnen 1 ägs av kommunen.
BOTKYRKA KOMMUN Granskningshandling 25 [25]
Samhällsbyggnadsförvaltningen 2016-03-14
Planenheten
40-38
Ekonomiska frågor Projektekonomi
Marken inom planområdet ägs av kommunen och kommer att säljas enligt träffat ramavtal/exploateringsavtal. Detaljplanen skapar byggrätt för ungdomsbostäder som uppgår till 6 850 kvm bruttoarea ovan mark. Värdet enligt träffat ramavtal uppgår till i storleksordningen 10-12 mkr och kommer att fastställas närmare i exploateringsavtalet. Kommunens kostnader
begränsas till utbyggnad av Gc-väg i Solskensvägen och en naturstig genom parken.
Projektet ger ett överskott som kommer att redovisas för kommunfullmäktige i samband med antagandet av planen och exploateringsavtalet.
Inlösen och ersättning Capella 1
Fastighetsägaren ska ersättas fullt ut för de eventuella skador som uppstår i form av intrång och inlösen av mark. Detta ska regleras i en särskild överenskommelse mellan kommunen och ägaren till fastigheten Capella 1.
Gatukostnader
Gatukostnader ingår i köpeskillingen för det område som överlåts till exploatören.
VA-kostnader
Kostnader för VA-anslutning kommer att debiteras enligt överenskommelse i separat VA-avtal.
Tekniska frågor
Projektering av tekniska anläggningar kommer att ske under
genomförandeskedet och om fattar bland annat geotekniska undersökningar.
Dagvatten
Dagvatten från kvartersmark får efter fördröjning och i samråd med VA-enheten ledas till det kommunala nätet.
SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN
Charlotte Rickardsson Zillah Bood Sigvard Andersson
Planchef Planarkitekt Projektledare
SAMHÄLLSBYGGNADSFÖRVALTNINGEN
Post Botkyrka kommun, 147 85 TUMBA · Besök Munkhättevägen 45 · Telefon vxl 08-530 610 00 E-post Zillah.bood@botkyrka.se
Org.nr 212000-2882 · Bankgiro 624-1061 · Fax 08-530 612 54 · Webb www.botkyrka.se
1 [17]
2016-03-14 2013:513
Referens
Zillah Bood