Farhågor som inte infriades i Danmark

Som tidigare framförts i avsnitt 5.4.2 finns det en viss risk att ägarlägenhetsfastigheter innehas på ren spekulation eller i kapitalplaceringssyfte och därför hyrs ut till någon utomstående under en längre tid.340 Erfarenheter från Danmark visar dock att spekulation och uthyrning inte förekommit i den utsträckning som först förutsågs.341 Danska professorn Peter Blok menar att snarare att ejerlejligheder hyrs ut eftersom hyresgästen inte velat köpa sin lägenhet vid omvandling från hyresrätt till

332

EJLL 16a § 2 st.

333

Blok, P, Ejerlejligheder, sid 147.

334 EJLL 2 § 1 st. 335 Normalvedtægt af 14. december 2004 2 § 3 st. 336 SFL 49 § 1 st. 337

Blok, P, Äganderätt till lägenhet - referat från det tjugonionde 4ordiska Juristmötet 1981, sid 346.

338

EJLL 2 § 4 st.

339

EJLL 2 § 3 st.

340

Brattström, M, LÄGA: lägenhet med äganderätt, sid 48.

341

flerbostadshus med ejerlejligheder och därför kvarstått i ett hyresförhållande. Att många ejerlejligheder hyrs ut beror alltså inte på att ägaren varit mer benägen att hyra ut sin ejerlejligheder jämfört med andra fastighetsägare. Blok tror inte heller att ejerlejligheder skulle bidraga till en större spekulation än vad bostadsrätter gör i dagsläget.342

Vidare anser också Blok att flerbostadshus med ejerlejligheder har moderniserats mer än hyreshusfastigheter och att risken för undermålig eller konservativ förvaltning av flerbostadshus med ejerlejligheder inte varit för handen i Danmark.343 Victorin framförde nämligen vid det Nordiska Juristmötet att han hade svårt att se den som förvaltar flerbostadshuset, i Sverige en samfällighetsförening, skulle kunna få tillräckligt stort stöd för att driva igenom större reparationer av flerbostadshuset som till exempel stambyten. Detta eftersom sådana reparationer är mycket kostnadskrävande och att det därför skulle krävas att hela flerbostadshuset är i samma fastighetsägares hand.344 Blok menar dock att så inte varit fallet i Danmark under den 40-åriga tid som ägarlägenhetslagstiftningen varit i bruk.345

342

Blok, P, Äganderätt till lägenhet - referat från det tjugonionde 4ordiska Juristmötet 1981, sid 342 f.

343

Blok, P, Äganderätt till lägenhet - referat från det tjugonionde 4ordiska Juristmötet 1981, sid 343.

344

Victorin, A, Äganderätt till lägenhet - referat från det tjugonionde 4ordiska Juristmötet 1981, sid 338.

345

8

Analys och slutsatser

Det här kapitlet skall ägnas åt författarens analyser och slutsatser av föregående kapitel. Dels kommer nuvarande lagstiftning att analyseras ur ett de lege lata perspektiv och dels skall förslag på lösningar ges till framtida problem med dagens lagstiftning. Slutligen skall uppsatsens syfte besvaras i sammanfattande slutsatser.

8.1

Är rådande bestämmelser om fastighetsbildning av

ägarlägenhetsfastigheter lämpliga?

Vid fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter har lagstiftaren framfört att allmänna regler om fastighetsreglering och regler för övriga fastighetsbildningsåtgärder skall vara tillämpliga. Enligt författarens mening torde dock ägarlägenhetsfastigheter endast kunna komma till stånd genom att redan befintliga fastigheter genomgår en klyvning eller en avstyckning. Fastighetsreglering eller sammanläggning torde därför inte vara aktuella vid fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter.

Lagstiftaren har vid införandet av ägarlägenhetsfastigheter i svensk rätt inte valt att införa några specifika regler om hur gränserna mellan ägarlägenhetsfastigheterna och samfällda utrymmen skall dras. Det är i dagsläget istället upp till lantmäterimyndigheten att bestämma var gränserna skall gå i varje enskilt fall. Det kan därför tänkas att ägarlägenhetsfastighetens gränser kan bli föremål för godtyckliga bedömningar, då det är upp till varje förrättningslantmätare att bedöma var gränsen skall gå. Enligt författarens mening ter sig detta mycket märkligt då ägarlägenhetsfastigheter till stor del kommer att förvärvas av privatpersoner som ofta besitter liten eller ingen kunskap alls om fastighetsbildningsinstitutet eller om hur förrättningskartor skall läsas. Med detta sagt anser författaren att det hade varit bättre att på ett klart och entydigt sätt ange hur gränserna skall dras. En sådan bestämmelse torde också underlätta vid projektering och ritning av nya fastigheter, då arkitekten kan ta hänsyn till gränsbestämmelser och på så vis underlätta vid fastighetsbildning. Allför komplicerade och tidskrävande förrättningar torde därmed kunna undvikas och fastighetsbildningsprocessen kan bli mer kostnadseffektiv samt att risken för tvist angående fastighetens gränser undviks.

Vidare skall bestämmelser om tredimensionell fastighetsbildning också tillämpas på ägarlägenhetsfastigheter. Detta innebär att ägarlägenhetsfastigheter endast kan bildas om det står klart att sådan fastighetsbildningsåtgärd är lämpligare än traditionell fastighetsbildning. Fråga är dock vilken betydelse denna spärr tillmäts vid fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter. Troligen kommer den inte att hindra fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter i flerbostadshus eftersom ägarlägenhetsfastigheter i princip utgör den enda möjligheten till äganderätt av lägenhet. Det innebär att lantmäterimyndigheten inte kan vägra fastighetsbildning med hänvisning till traditionell fastighetsbildning och upplåtelse av lägenheter med hjälp av nyttjanderätt, till exempel bostadsrätter.

Specifikt för fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter är att ägarlägenhetsfastigheten endast kan utgöras av en bostadslägenhet, att fastigheten inte de senaste åtta åren har nyttjats för bostadsändamål och ägarlägenhetsfastigheten skall ingå i en sammanhängande enhet om minst tre sådana fastigheter. Att ägarlägenhetsfastigheten endast kan utgöras av en enda bostadslägenhet framstår som självklart då det föreligger ett starkt samband mellan boendet och äganderätten för just ägarlägenhetsfastigheter. Dessutom kan en fastighetsägare om denne så önskar inneha

flera ägarlägenhetsfastigheter, då det inte införts någon begränsning för antalet fastigheter en och samma person kan äga. För regleringen om endast en bostadslägenhet i varje ägarlägenhetsfastighet, talar också det faktum att den som önskar bilda en fastighet med flera bostadslägenheter kan göra med hjälp av traditionell eller övrig tredimensionell fastighetsbildning.

Det faktum att den fastighet som ombildas inte under de senaste åtta åren får ha nyttjats för bostadsändamål kan enligt författarens mening begränsa spridningen och uppförandet av flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter. Möjligheterna till uppförande av flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter blir i dagsläget begränsat till total nybyggnation, ombildning av kommersiella fastigheter eller nybyggnation ovanpå redan befintlig bebyggelse. Detta utgör enligt författarens mening ett hinder för att ägarlägenhetsfastigheter skall lyckas bidraga med ytterligare ett alternativ i boendefrågan och därmed öppna upp för äganderätt till en specifik lägenhet, vilket är en del av lagstiftningens syfte. Skall ägarlägenhetsfastigheter verkligen utgöra ett alternativ måste det uppföras en ansenlig mängd ägarlägenhetsfastigheter på flertalet ortet i Sverige. Utredningen till den nya lagstiftningen har menat på att det finns särskilda skäl att gå försiktigt fram i just ombildningsfrågan då ägarlägenhetsfastigheter är nya i svensk rätt och då den nya boendeformen väckt ett ganska starkt politiskt motstånd. Denna försiktighet begränsar dock spridningen av flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter och kan rent av leda till slutet för den nyss införda möjligheten att äga sin lägenhet. Författarens förslag är därför att även fastigheter innehållandes bostadsrätter skall kunna ombildas till flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter, då detta skulle kunna leda till ökad spridning av den nya boendeformen. Detta torde inte innebära några problem för själva fastighetsbildningsprocessen, då en fastighet innehållandes bostadsrätter på samma sätt som vilken annan fastighet som helst skulle kunna omvandlas till ett flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter. Inte heller skulle utbudet av allmännyttiga bostäder påverkas av en sådan möjlighet då bostadsrätter inte ingår i allmännyttan. Vid införandet av ägarlägenhetsfastigheter i Danmark fanns inga restriktioner om vilken typ av fastighet som kunde ombildas. Efterhand har dock vissa restriktioner införts för att bevara allmännyttan och för att eftersträva en hög standard på äldre bebyggelse som skall omvandlas till flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter. Med detta sagt om den danska studien, överensstämmer dock författarens åsikter med den svenska lagstiftarens, i fråga om ett totalt förbud mot att omvandla befintliga hyreshus till flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter. Detta då det i dagens samhälle finns ett skyddsvärt intresse i att bevara ett stort utbud av hyreslägenheter för personer som inte har ekonomisk möjlighet att själva köpa sin bostad.

Det faktum att ägarlägenhetsfastigheter alltid måste ingå i en sammanhållen enhet med minst tre sådana fastigheter får anses vara väl motiverat. Dels med tanke på att sammanhållna enheter om minst tre ägarlägenhetsfastigheter ökar förutsättningarna för god samverkan kring den gemensamma boendemiljön och dels därför att behovet av enstaka fastigheter torde kunna tillfredsställas genom traditionell fastighetsbildning.

8.2

Kommer rättsförhållandet mellan

samfällighetsföreningen och ägaren att fungera?

Som tidigare nämnts kommer det i de allra flesta fall att bildas en samfällighetsförening som skall förvalta flerbostadshusets gemensamhetsanläggning. Samfällighetsföreningen har som huvuduppdrag att förvalta den samfällighet för vilken den bildats. Hur väl

samfällighetsföreningen uppfyller sitt förvaltningsuppdrag beror på engagemanget hos ägarna till ägarlägenhetsfastigheterna, eftersom det är de personerna som kommer att utgöra föreningens styrelse. Standarden på flerbostadshusen kan därför komma att skilja sig åt markant i framtiden beroende på styrelsens engagemang och intresse för underhåll och reparationer. Efterforskningar i dansk rätt talar dock för att standarden på flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter är förhållandevis hög jämfört med andra typer av bostadshus. Enligt författaren föreligger det dock en viss risk att intresset för förvaltningen av flerbostadshuset kan vara förhållandevis litet eller att styrelsen får svårt att komma överrens på grund av kolliderande intressen. Detta eftersom personer som ämnar köpa ägarlägenhetsfastigheter kanske inte riktigt är medvetna om mängden arbete och juridisk kunskap som en välskött samfällighetsförvaltning kräver. Detta trots att det som enskild ägare finns mycket att vinna vid en eventuell försäljning av ägarlägenhetsfastigheten, om flerbostadshuset i övrigt är i gott skick. Erfarenheter från nybildade bostadsrättföreningar visar att konflikter om förvaltningen framförallt uppstår när föreningarna är små och styrelsen helt eller delvis saknar juridiska kunskaper.346 Antalet fall hos hyresnämnden med bostadsrättföreningar som hamnat i konflikt har ökat lavinartat under tjugohundratalet. I ett exempel har en bostadsrättsförening i Kärrtorp i södra Stockholm påbörjat ett stambyte men blivit tvungna att avbryta reparationerna, då en av bostadsrättsinnehavarna vägrat byggföretaget tillträde men hänvisning till att bostadsrättsföreningen fattat ett felaktigt beslut rörande reparationerna. Detta har lett till att bostadsrättsinnehavarna under det senaste halvåret levt utan badrum och rinnande vatten.347 Vidare befarar författaren i likhet med Anders Victorin att samfällighetsföreningar i framtiden kommer att få svårt erhålla majoritet på föreningsstämman för driva igenom kostsamma men nödvändiga reparationer. Det finns således viss risk att omfattande reparationer, som till exempel stambyten, kan komma röstas ned av övriga medlemmar i samfällighetsföreningen och därmed skjutas på framtiden. Denna problematik borde dock delvis kunna motverkas av bestämmelsen om att samfällighetsförening, som förvaltar gemensamhetsanläggning som tillförsäkrar ägarlägenhetsfastigheterna nödvändiga rättigheter, skall göra avsättningar till förnyelse- och underhållsfond. Hur väl denna bestämmelse kan motverka farhågorna om eftersatt underhåll får framtiden utvisa, då det inte i lagen har angivits hur stora avsättningarna skall vara.

Samfällighetsföreningen har givits rättighet att väcka talan mot medlem som inte följer föreningens stadgar om ordning och gott skick inom samfälligheten eller vid nyttjandet av sin ägarlägenhetsfastighet försämrar bostadsmiljön för sina grannar. Även övriga ägare i flerbostadshuset besitter en rätt att föra talan mot en störande granne om deras bostadsmiljö försämrats på grund av det sätt på vilket grannen nyttjar sin ägarlägenhetsfastighet. Denna rätt har införts för att förstärka grannelagstiftningen med tanke på att ägare till ägarlägenhetsfastigheter kommer att bo mycket nära varandra. Det finns dock skäl att tro att grannelagstiftningen kan bli förhållandevis verkningslös då sanktionsmedlet endast innebär att störande granne kan åläggas vid vite upphöra med störningarna. Samfällighetsföreningen och grannar besitter således ingen rätt att tvinga en störande granne att flytta, till skillnad mot bestämmelser i bostadsrättlagstiftningen och hyreslagstiftning. En rättighet att begära att störande medlem avflyttar lades fram som förslag av utredningen, men avslogs av regeringen då det kolliderar med de

346

Tv4 Nyheterna, Allt fler konflikter i små bostadsrättsföreningar, 28/11 2009.

347

principer som ägande till fast egendom innebär. Det kan således bli tal om mycket långa och seglivade konflikter mellan ägarna i flerbostadshus då någon inte kan tvingas att sälja sin ägarlägenhetsfastighet. Det kan i värsta fall få till följd att värdet på de enskilda fastigheterna sjunker om konflikterna inom flerbostadshuset blir kända av allmänheten. Lagstiftaren har dock lämnat frågan öppen för att i framtiden utvärdera dagens ganska begränsade sanktionsmedel. Författaren tror att en sådan ändring i framtiden kommer att genomföras med tanke på den närhet i boendet som återfinns mellan ägarlägenhetsfastigheterna. Detta trots att ägarlägenhetsfastigheter utgör fast egendom och att den typen av egendom traditionellt sett inte har sådana inskränkningar i ägandet. Det finns dock skäl att i just detta fall ha en grannelagstiftning som mer liknar den för bostadsrätter och hyresrätter, och därmed inskränka äganderätten, med tanke på att bostadsförhållandena i praktiken är desamma. Detta då bestämmelser om uteslutning ur bostadsrättsföreningen och vräkning från hyresrätt med största sannolikhet har tillkommit då ett behov för sådana har förelegat. Författaren tror att en bestämmelse likande den som återfinns i bostadsrättslagen, som ger bostadsrättsföreningen möjlighet att utesluta medlem som upprepande stört sina grannar, skulle passa även för flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter. Ett förslag är att det införs en bestämmelse som ger samfällighetsföreningen rätt att tvinga en ägare att sälja sin fastighet. Nackdelen med det förslaget torde vara att en samfällighetsförening inte alltid framstår som helt opartisk i frågan, då det är medlemmarna själva som driver föreningen. Författaren vill därför hellre förslå att fastighetsdomstol på begäran av en granne eller en samfällighetsförening kan pröva frågan om det finns saklig grund för tvångsförsäljning alternativt att förstnämnda förslag alltid kan överprövas i fastighetsdomstol.

Det faktum att en ägarlägenhetsfastighet utgör fast egendom, innebär att den fritt kan upplåtas eller överlåtas utan att samfällighetsföreningen har rätt att vidtaga åtgärder. Detta innebär en väsentlig skillnad från lagstiftningen rörande bostadsrätter, där bostadsrättsföreningen förbehållits rätten att godkänna andrahandsuthyrningar och överlåtelser till nya ägare. Att samfällighetsföreningar inte innehar rätt att begränsa överlåtelser av ägarlägenhetsfastigheter torde ur ekonomisk synvinkel vara av mindre betydelse. Detta eftersom förfallen avgift till samfällighetsförening kan utkrävas i enlighet med bestämmelserna i utsökningsbalken och samfällighetsföreningen äger legal förmånsrätt i ägarlägenhetsfastigheten. Dock finns ändock skäl att diskutera om samfällighetsföreningen skall ha möjlighet att begränsa överlåtelserätten. Detta med anledning av att det kan finnas skäl att undvika att få in olämpliga personer i flerbostadshuset eftersom boendet innebär en stor närhet mellan ägarna. Den typen av bedömningar skulle dock enligt författarens mening bli förhållandevis subjektiva och skall av den anledningen undvikas i möjligaste mån. Eftersom ägarlägenhetsfastigheter utgör fast egendom finns det också skäl att i största möjliga mån ha samstämmiga regler om överlåtelse för alla typer av fast egendom. Författaren anser med ovansagda att ägarlägenhetsfastigheter fritt skall kunna överlåtas. Att reglera priser på ägarlägenhetsfastigheter, likt det lagstiftaren försökt göra i Danmark, för att undvika ockerpriser kan också avfärdas med argumentet att överlåtelse av fast egendom bör ha samstämmiga regler. Lagstiftaren bör inte heller hindra människor från att göra goda affärer och skall därför inte lägga sig i utvecklingen av priser på bostäder på detta sätt. Rätten att hyra ut ägarlägenhetsfastigheten torde inte heller ha en ekonomisk betydelse för samfällighetsföreningen då det är ägaren som är ytterst ansvarig för att fullgöra sina förpliktelser mot föreningen. En oinskränkt upplåtelserätt kan också tänkas få fler

personer att satsa kapital på fastighetsmarknaden, då det ofta finns goda möjligheter till bra kapitalplaceringar på just nämnda marknad. Detta skulle kunna bidra till att det finns fler lediga lägenheter i attraktiva bostadsområden och därmed kan bostadsbristen minska. En fri upplåtelserätt stämmer också överrens med övriga upplåtelsebestämmelser för fast egendom. Det finns dock enligt författaren en risk att intresset att driva samfällighetsföreningen minskar om ägarlägenhetsfastigheterna hyrs ut till andra, eftersom ägaren då inte själv alltid kommer att bo kvar i flerbostadshuset. Fri upplåtelserätt skulle kunna innebära att vissa flerbostadshus helt eller delvis saknar ägare som själva bor i flerbostadshuset. Detta skulle kunna leda till att intresset att värna om gemensamma utrymmen i flerbostadshuset blir ganska svagt. Sammanfattningsvis anser författaren dock de positiva effekterna av fri upplåtelserätt av ägarlägenhetsfastigheter är övervägande. Det faktum att jordabalkens 12:e kapitel om hyra är tillämpligt torde också förhindra oskäliga villkor vid uthyrning av ägarlägenhetsfastigheter.

Det problem som upplevs i Danmark med att den ursprunglige ägaren själv erhåller ensam majoritet då den behåller flera av ägarlägenhetsfastigheterna efter ombildning torde inte uppstå i Sverige. Detta då det i lagen om förvaltning av samfälligheter stadgas att varje medlem har endast en rösträtt oavsett antalet fastigheter denne innehar. Skall föreningsstämman rösta i ekonomiska frågor skall omröstning ske efter delägarnas andelstal om någon medlem begär det. En medlem kan dock inte själv skaffa sig majoritet i ekonomiska frågor, då denne inte kan förfoga över mer än en femtedel av det sammanlagda röstetalet för samtliga närvarande röstberättigade medlemmar. I Sverige kan således inte samfällighetsföreningar styras av en enda röststark ägare.

Samfällighetsförening har som tidigare nämnts ett strikt ansvar för den samfällda egendomen i flerbostadshuset. Det får anses vara ett mycket omfattande ansvar då det kan röra sig om ett relativt stort antal personer som vistas inom samfälligheten. Även om ägarna har tillsynsansvar för personer på besök och personer till vilka nyttjanderätt upplåtits, kan det finnas skäl att befara att flerbostadshuset utsätts för skadegörelse eller annan åverkan som kan leda till skador på personer som vistas inom samfälligheten. Författaren tror därför att det kommer att krävas en hel del styrelsearbete för att hålla fastigheten i gott skick och därmed undvika skador på personer eller egendom. Detta också med anledning av att samfällighetsföreningen skall ansvara för att hålla fastigheten fri från snö och is som skulle kunna göra skador på personer eller egendom. Det rekommenderas därför att alla samfällighetsföreningar tecknar en försäkring som innehåller egendomsskydd, rättskydd och ansvarsförsäkring för det fall att någon skulle skadas när denne vistas i fastigheten.

8.3

Sammanfattande slutsatser

Av ovan anförda analys kan den slutsatsen dras att ägarlägenhetsfastigheter med dagens bestämmelser om fastighetsbildning inte kommer att kunna få den tillräckligt stora spridning som behövs för att öka valfriheten i boendefrågan. Lagstiftningen gällande fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter torde också specificeras en del, till exempel vad det gäller fastighetsgränser, för att bättre passa in på den typen av fastigheter.

Det tycks inte heller som att ägarlägenhetsfastigheter kommer att utgöra någon större