Ägarlägenheter : Om fastighetsbildning ochrättsförhållandet mellan samfällighetsföreningen och ägaren

(1)

Ägarlägenheter

Om fastighetsbildning och

rättsförhållandet mellan samfällighetsföreningen och ägaren

Filosofie magisteruppsats inom fastighetsrätt

Författare: Camilla Windirsch

Handledare: Åsa Skoglund

(2)

Magisteruppsats inom fastighetsrätt

Titel: Ägarlägenheter – Om fastighetsbildning och

rättsförhållandet mellan samfällighetsföreningen och ägaren

Författare: Camilla Windirsch

Handledare: Åsa Skoglund

Datum: 2009-12-17

Ämnesord: Fastighetsrätt, ejerlejlighed, gemensamhetsanläggning, samfällighetsförening, ägarlägenhet, ägarlägenhetsfastighet

Sammanfattning

I februari 2009 fattades det historiska beslutet att införa ägarlägenhetsfastigheter i svensk rätt från och med den 1 maj 2009. Detta innebär att det numera är möjligt att bilda enskilda lägenheter med äganderätt, så kallade ägarlägenhetsfastigheter, i flerbostadshus. Redan år 2004 infördes möjligheten till tredimensionell fastighetsbildning i svensk rätt, då lagstiftaren införde en möjlighet av avgränsa en fastighet även i vertikalt led. Vid den tidpunkten fanns det dock inte möjlighet att bilda ärgarlägenhetsfastigheter, eftersom en tredimensionell fastighet som var avsedd för bostadsändamål skulle innehålla minst fem bostadslägenheter.

Den nya lagstiftningen innebär att ägarlägenhetsfastigheter kan bildas antingen genom total nyproduktion, genom omvandling av tidigare kommersiella fastigheter eller genom nybyggnation ovanpå redan befintliga fastigheter. Det kommer således inte att vara möjligt att ombilda redan befintliga bostadsfastigheter till flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter. Vid fastighetsbildningen av ägarlägenhetsfastigheter skall det bildas minst tre sådana fastigheter och fastigheterna skall bilda en sammanhängande enhet. I samband med fastighetsbildning skall det också inrättas gemensamhetsanläggningar för flerbostadshusets gemensamma utrymmen och anläggningar. Typiskt sett kommer yttertak, fasader, bärande konstruktioner och trappuppgångar ingå i gemensamhetsanläggningen. De gemensamma anläggningarna kommer till största del att förvaltas av samfällighetsföreningar.

Hitintills har endast ett fåtal flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter bildats i Sverige. Vid en av fastighetsbildningarna har framförallt gränsdragningen utgjort problem då fastighetsförhållandena varit tämligen komplicerade. Vilken spridning ägarlägenhetsfastigheterna kommer att få med rådande bestämmelser är svårt att avgöra endast sju månader efter den nya lagstiftningens ikraftträdande. Det faktum att redan befintliga bostadsfastigheter inte kan omvandlas till flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter torde dock utgöra ett hinder för spridningen och därmed minska möjligheterna till en ny alternativ boendeform.

Ett annat problem med nuvarande lagstiftning torde vara möjligheterna att få en granne som stör omgivningen att upphöra med störningarna. I dagsläget finns det inga möjligheter för grannar eller samfällighetsförening att tvinga den störande grannen att flytta. Detta trots att boende i ägarlägenhetsfastighet mer liknar boende i bostadsrätt och hyresrätt och att det i dessa lagstiftningar finns möjlighet att tvinga en störande granne att flytta.

(3)

Förord

Först av allt vill jag tacka min handledare affärsjuristen Åsa Skoglund för hennes engagemang, stöd och delaktighet vid skrivandet av denna uppsats. Hennes kunskap inom det fastighetsrättsliga området har varit ovärderlig och framförallt behjälplig då författaren till denna uppsats behövt nya uppslag och idéer.

Ett stort tack riktas också till de förrättningslantmätare som låtit mig ta del av deras arbete med ägarlägenhetsförrättningar och givit deras syn på ägarlägenheter samt bistått med kunskap när helst författaren behövt.

Ett sista tack riktas till Linn Bäckström, Elin Stom och Wibeke Sorling som ingått i opponentgruppen och vid tre tillfällen under terminen opponerat på uppsatsen. Era insatser och åsikter är av högsta betydelse för uppsatsens kvalité och utformning.

Jönköping den 7 december 2009

(4)

Innehåll

Förord ... ii

Förkortningslista ... vii

1 Inledning ... 1

1.1 Bakgrund ... 1 1.2 Syfte ... 3 1.3 Metod ... 3 1.4 Avgränsningar ... 5 1.5 Definitioner ... 5 1.6 Disposition ... 6

2 Fastighetsbildning i allmänhet och i synnerhet för

ägarlägenhetsfastigheter ... 7

2.1 Allmänt om fastighetsindelning ... 7

2.2 Allmänt om fastighetsbildning ... 8

2.3 Lämplighetskrav och planvillkor ... 8

2.4 Fastighetsbildning av ägarlägenheter ... 9 2.4.1 Fastighetsreglering ... 9 2.4.2 Övriga fastighetsbildningsåtgärder ... 9 2.4.2.1 Avstyckning ... 9 2.4.2.2 Klyvning ... 10 2.4.2.3 Sammanläggning ... 11 2.4.3 Ägarlägenhetsfastighetens gränser ... 11 2.4.4 Bestämmelser om tredimensionell fastighetsbildning tillämpas även på ägarlägenheter ... 12

2.4.5 Särskilda regler för fastighetsbildning av ägarlägenheter ... 13

2.5 Samverkan mellan ägarlägenhetsfastigheterna... 15

2.6 Lagstadgade krav på förvaltning av vissa gemensamhetsanläggningar ... 15

2.7 Sammanfattande kommentarer ... 16

3 Gemensamhetsanläggningar ... 17

3.1 Allmänt om gemensamhetsanläggningar ... 17

3.2 Villkor för bildandet av gemensamhetsanläggningar ... 17

3.3 Skyldighet att avstå utrymme till förmån för gemensamhetsanläggning ... 18

3.4 Fördelning av andelstal och kostnader i anläggningen ... 19

3.5 Gemensamhetsanläggningens utformning ... 20

4 Samfälligheter ... 21

4.1 Allmänt om samfälligheter ... 21 4.2 Förvaltning av samfälligheter ... 21 4.2.1 Delägarförvaltning ... 21 4.2.2 Föreningsförvaltning ... 22 4.2.3 Förvaltningsform för ägarlägenhetsfastigheter ... 24

5 Skyldigheter och rättigheter mellan

samfällighetsföreningen och fastighetsägaren ... 25

(5)

5.1 Sammanställning av rättsförhållandet mellan

samfällighetsföreningen och fastighetsägaren ... 25

5.2 Samfällighetsföreningens rättigheter ... 26

5.2.1 Uttaxera medel från medlemmarna ... 26

5.2.2 Införa ordningsregler vid nyttjande av samfälld egendom och föra talan mot den medlem som missköter nyttjanderätten ... 26

5.2.3 Föra talan mot medlem som vid användande av sin ägarlägenhetsfastighet stör sina grannar ... 27

5.3 Samfällighetsföreningens skyldigheter ... 28

5.3.1 Förvalta den samfällighet för vilken den bildats ... 28

5.3.2 Fondavsättning till fortsatt drift av gemensamhetsanläggning... 29

5.3.3 Skadeståndsskyldighet för styrelseledamot ... 29

5.4 Ägarens rättigheter ... 30

5.4.1 Rätten att påverka föreningens angelägenheter ... 30

5.4.2 Oinskränkt upplåtelserätt av ägarlägenhetsfastigheten ... 31 5.4.3 Ovillkorlig överlåtelserätt av ägarlägenhetsfastigheten ... 32 5.4.4 Pantsättning ... 33 5.5 Ägarens skyldigheter ... 33 5.5.1 Underhålla ägarlägenhetsfastigheten ... 33

5.5.2 Ge tillträde till ägarlägenhetsfastigheten för utförande av byggnadsarbete ... 33

5.5.3 Motverka störningar av sin omgivning ... 34

5.5.4 Följa ordningsregler vid nyttjande av gemensamhetsanläggning... 35

5.5.5 Avge bidrag till samfällighetsföreningen ... 36

5.5.6 Skadeståndsskyldighet gentemot samfällighetsföreningen ... 36

5.6 Hitintills oreglerade förhållanden mellan samfällighetsförening och ägare ... 36

5.6.1 Försäkringsansvar för gemensamhetsanläggning ... 36

5.6.2 Vem bär det strikta fastighetsansvaret? ... 37

6 Intervjuer med förrättningslantmätare som

genomför eller har genomfört en fastighetsbildning av

ägarlägenhetsfastigheter ... 39

6.1 Intervju med respondent A, förrättningslantmätare på stadsbyggnadskontoret i Jönköping ... 39

6.2 Enkätundersökning med respondet B, förrättningslantmätare vid Karlstads kommunala lantmäterimyndighet ... 40

6.3 Sammanfattning av intervjun och enkätundersökningen ... 41

7 En studie av danska ägarlägenhetsfastigheter ... 42

7.1 Ejerlejligheder i Danmark... 42

7.1.1 Uppkomna problem med danska ejerlejligheder ... 44

(6)

8 Analys och slutsatser ... 47

8.1 Är rådande bestämmelser om fastighetsbildning av

ägarlägenhetsfastigheter lämpliga? ... 47 8.2 Kommer rättsförhållandet mellan samfällighetsföreningen

och ägaren att fungera? ... 48 8.3 Sammanfattande slutsatser ... 51

(7)

Figurer

Figur 1-1 - Flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter. ... 2

Figur 2-1 - Traditionell fastighet...7

Figur 2-2 - Tredimensionell fastighet (tillåtet från år 2004). ... 7

Figur 2-3 - Fastighetsreglering före, under och efter förrättning. ... 9

Figur 2-4 - Avstyckning före, under och efter förrättning... 10

Figur 2-5 - Klyvning före och efter förrättning. ... 11

Figur 2-6 - Sammanläggning före och efter förrättning. ... 11

Figur 5-1 - Sammanställning av rättsförhållandet mellan samfällighetsföreningen och ägaren. ... 25

Bilagor

Bilaga 1 Intervjuvfrågor och enkätundersökningsfrågor... 56

(8)

Förkortningslista

AL Anläggningslag (1973:1149) BRL Bostadsrättslag (1991:614)

EJLL Lov nr. 199 af 08.06.1966 om ejerlejligheder FBL Fastighetsbildningslag (1970:988) f. Följande sida ff. Följande sidor JB Jordbalken (1970:994) GP Göteborgs Posten jmf. Jämför kap. Kapitel

Kungl. Maj:ts Kungliga majestäts

LMV Lantmäteriverket

men. Mening

m.m. Med mera

NJA Nytt juridiskt arkiv avdelning I

n:o Nummer

nr. Nummer

p. Punkt

Prop. Proposition

Samf:s Samfällighetsföreningens

SFL Lag om förvaltning av samfälligheter (1973:1150)

SR Sveriges Radio

(9)

1 Inledning

Inledningskapitlet skall ge en översiktlig beskrivning av uppsatsämnet, presentera uppsatsens syfte, ange vilken metod som använts vid tillämpningen av rättskällor, avgränsa uppsatsen mot närliggande syften, definiera frekvent använda uttryck i uppsatsen och slutligen ge en disposition över kommande uppsats.

1.1 Bakgrund

I februari 2009 fattade riksdagen det historiska beslutet att införa ägarlägenhetsfastigheter i svensk lagstiftning.1 Diskussionerna om att införa lägenheter med full äganderätt sträcker så långt tillbaka som till slutet av 1800-talet.2 Under en 100-årig tidsperiod har motionerna och argumenten stundtals duggat tätt för införandet av ägarlägenhetsfastigheter i den svenska lagstiftningen. Förespråkarna för ägarlägenheter har menat att den varaktiga bostadsbristen under industrialiseringen och mellan- och efterkrigstiden skulle minska om ägarlägenheter infördes. Vidare skulle också modernisering av stadskärnan och kapitalanskaffning till bostadsmarknaden under senare delen av 1900-talet underlättas om ägarlägenhetsfastigheter infördes.3 Nackdelarna med ägarlägenhetsfastigheterna verkar dock ha vägt tyngre än fördelarna och riksdagen har därför valt att avvakta i helt sekel.

Ett steg närmare ägarlägenhetsfastigheter dröjde ända fram till 2004. Då infördes möjlighet i svensk rätt att avdela en fastighet inte bara i horisontellt led utan också i vertikalt led, den så kallade tredimensionella fastighetsbildningen.4 Detta innebar till exempel att en fastighet som för tillfället bedrev kommersiell verksamhet kunde bebyggas upptill med bostäder, vilket således gav möjlighet till olika verksamheter i skilda plan i samma byggnad. Då lagstiftningen för tredimensionell fastighetsbildning prövats under en tidsrymd av fyra år och tillämpning av reglerna enligt Lantmäteriverkets rapport5 fungerat mycket väl fanns starka skäl att ytterligare en gång pröva frågan om ägarlägenhetsfastigheter.6

Genom beslutet att införa ägarlägenhetsfastigheter utökas således svensk rätt med ytterligare en boendeform och därmed torde valfriheten i boendefrågan ha ökat.7 Tidigare var den som ville äga sin bostad hänvisad till att köpa en bit mark på vilken det fanns eller uppfördes hus, radhus eller kedjehus.8 Bostadsrätten erbjuder förvisso en indirekt äganderätt av bostad, då bostadsrättsinnehavaren innehar en andel i en

1

Riksdagens protokoll 2008/09:73, från den 19 februari 2009, 10§ Beslut om ärenden som slutdebatterats den 18 februari.

2

Motion n:o 52 i Andra Kammaren 1881 av Hedin.

3

Brattström, M, LÄGA: lägenhet med äganderätt, sid 23 ff.

4

Jordabalken (1970:994) (JB), ändrad genom lag 2003:626, 1 kap. 1-1a §§.

5

Lantmäteriverkets rapport, Tredimensionell fastighetsindelning - uppföljning av de första årens tillämpning samt förslag till lagändringar, LMV- rapport 2007:15.

6

Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter, sid 36 f.

7

Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter, sid 37.

8

(10)

bostadsrättförening vilket ger en i tiden obegränsad rätt att nyttja en av föreningens lägenheter.9 Utöver ovannämnda boendeformer finns också hyresrätter och tomträtter. Hyresrätter medför inte någon äganderätt alls utan en rätt att disponera en lägenhet på bestämd eller obestämd tid mot erläggande av hyra.10 Tomträtt medför inte heller något ägande, men en rätt mot avläggande av gäld att nyttja en av staten eller kommunen ägd fastighet på obestämd tid.11 Vad det gäller möjlighet till överlåtelse och pantsättning liknar tomträtten till stor del de regler som gäller för fast egendom.12

Det är således nu möjligt att bilda enskilda lägenheter med äganderätt, så kallade ägarlägenhetsfastigheter, i flerbostadshus.13 Ägarlägenheterna blir så som ”radhus på höjden”14 eller ”småhus i flerbostadshuset” som figur 1.1 nedan illustrerar. Ur ett fastighetsrättsligtperspektiv innebär det att ursprungsfastigheten eller en nybyggd fastighet delas upp i ägarlägenhetsfastigheter, minst tre till antalet och i en sammanhängande enhet.15 Resterande delar av flerbostadshuset, så som trappuppgångar, fasader, yttertak, förrådsutrymmen och marken som flerbostadshuset står på, utgör en eller flera samfälligheter.16 Detta ger upphov till att det i flerbostadshuset efter fastighetsbildning finns dels ägare till de enskilda ägarlägenhetsfastigheterna och dels en samfällighetsförening som skall förvalta den gemensamma anläggningen.

Figur 1-1 - Flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter.

9 Bostadsrättslag (1991:614) (BRL) 1 kap. 3-4 §§. 10 JB 12 kap. 1 § 1 st. jmf. JB 12 kap. 3 § 1-2 st. 11 JB 13 kap. 1-2 §§. 12 JB 13 kap. 1 § 2 st. jmf. JB 13 kap. 7 §. 13

14

15 Fastighetsbildningslag (1970:988) (FBL) 3 kap. 1b §. 16 FBL 6 kap. 1 § 1 st. Samfällighets- förening Ägarlägenhets- innehavare Grann- förhållanden

(11)

I skrivande stund har de första ägarlägenhetsfastigheterna färdigställts och lagts ut till försäljning. På Ulleberg i Karlstad har en gammal skola byggts om till ägarlägenhetsfastigheter och de första sex lägenheterna i etapp ett är nu sålda, priset har hamnat på ungefär samma nivå som för nybyggda bostadsrätter i liknande områden.17 Radhus på höjden blir det förmodligen på västra Öckerö där Öckerö Bostads AB bygger fem tvåvåningshus med totalt 50 stycken ägarlägenhetsfastigheter. Hälften av ägarlägenhetsfastigheterna kommer att säljas omedelbart för att delfinansiera byggprojektet, den andra hälften av ägarlägenhetsfastigheterna behålls och hyrs ut som vanliga hyresrätter.18 I skrivande stund har det dock inte inkommit någon ansökan om fastighetsbildningsförrättning till lantmäterimyndigheten i Västra Götalands län, så det är ännu oklart om en fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter kommer att äga rum.19 I Jönköping pågår för närvarande en fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter. Det är en lokal fastighetsägare som utnyttjat taket på en av fastigheterna på Östra Storgatan och låtit uppföra 14 ägarlägenhetsfastigheter. Fastighetsägaren har dock inte för avsikt att sälja ägarlägenhetsfastigheterna utan kommer att hyra ut dem tillsvidare.20

1.2 Syfte

Denna uppsats har till syfte att studera de bestämmelser som skall vara uppfyllda för att fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter skall kunna äga rum. Syftet är också att studera det rättsförhållande som föreligger mellan samfällighetsföreningen, som förvaltar gemensamma utrymmen såsom tak, ytterväggar och trapphus, och ägaren till en enskild ägarlägenhetsfastighet.

1.3 Metod

I uppsatsen har gällande rätt studerats med hjälp av rättsdogmatisk metod. De fyra rättskällorna lag, förarbeten, praxis och doktrin har således studerats efter dess dignitet.21 Till samtliga områden som tas upp i uppsatsen finns det svensk lagtext och utförliga förarbeten att tillgå. Vissa av områdena i uppsatsen har begränsad eller ingen tillgång alls till praxis och doktrin. Detta eftersom ägarlägenhetslagstiftningen inte hunnit tillämpats mer än ett par månader i skrivande stund.

Jordabalken (1970:994) (JB) har tillämpats för att redogöra för bestämmelserna om fastigheten och dess gränser samt om rättsförhållandet mellan grannar. För att beskriva hur fastighetsbildningen av ägarlägenhetsfastigheter genomförs har fastighetsbildningslagen (1970:988) (FBL) studerats. Relevant för uppsatsen är framförallt bestämmelserna om hur ägarlägenhetsfastigheter får uppföras och hur gränser för befintliga fastigheter får ändras. Då det flesta flerbostadshus kommer att behöva någon form av gemensamhetsanläggning har anläggningslagen (1973:1149)

17

Skorup, A, Första ägarlägenheterna på Ulleberg till salu, nwt.se 7/10 2009.

18

Skoog, G, Ägarlägenheter på Öckerö, GP Bostad 1/10 2009.

19

Telefonsamtal med länslantmätare Liselotte Bengtsson vid Västra Götalands län, 20/11 2009 kl 13.50.

20

Intervju med respondent A, förrättningslantmätare på Stadsbyggnadskontoret i Jönköping, 19/11 2009 kl 13.30-14.30.

21

(12)

(AL) använts för att beskriva under vilka villkor en gemensamhetsanläggning kan uppföras, vilken skyldighet den enskilde fastighetsägaren har att avstå utrymme vid uppförande av anläggning och hur fördelning av andelstal och kostnader skall ske. Gemensamhetsanläggningar som bildats enligt anläggningslag eller fastighetsbildningslag skall förvaltas enligt bestämmelser i lag om förvaltning av samfälligheter (1973:1150) (SFL). Av lagen framgår vilka rättigheter och skyldigheter som föreligger för samfällighetsföreningen respektive varje enskild ägare.

Utöver lagtext har även proposition 2008/09:91 om ägarlägenheter haft stor betydelse för uppsatsen då förståelse för nytillkommen laxtext har hämtats därifrån. Propositionen har även kunnat ge svar på vilka frågor som lagstiftaren inte valde att reglera vid tidpunkten för införande av ägarlägenhetsfastigheter. Även proposition 2002/03:116 om tredimensionell fastighetsindelning har haft viss betydelse för uppsatsen då den utgör lagstiftarens första steg till en ny och modernare fastighetsbildning.

Som tidigare nämnts, finns i dagsläget ingen praxis som behandlar fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter eller om rättförhållandet mellan parter i en samfällighetsförening som förvaltar gemensamhetsanläggningar i flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter. Praxis från Högsta Domstolen har dock kunnat användas för att avgöra vem som bär strikt fastighetsansvar för samfällda utrymmen inom och utanför flerbostadshuset.

Frånvaron av praxis på vissa områden går inte på något sätt att kompensera, men skall i möjligaste mån kompletteras med interjuver och synpunkter från verksamma inom det fastighetsrättsliga området. Det empiriska materialet har en induktiv undersökningsansats. Det skall således bringa förståelse för verkligheten och visa på vilka eventuella problem tillämpningen av ägarlägenhetsfastighetslagstiftningen kan innebära. Detta sker genom att författaren först studerar utfallet av undersökningen och sedan försöker sammanfatta en teori om problemet.22 Det empiriska materialet utgörs av en intervju och en enkätundersökning. En förrättningslantmätare på Stadsbyggnadskontoret i Jönköping (respondent A) som för närvarande genomför en ägarlägenhetsförrättning har intervjuats. Den förrättningslantmätare som genomförde den första ägarlägenhetsförrättningen i Sverige (respondent B) har besvarat en enkätundersökning via e-post. Exakt samma frågor har ställts till de båda respondenterna men under något skilda förhållanden. Vid intervjun hade författaren möjlighet att ställa följdfrågor och granska det materiel som vid tidpunkten fanns färdigställt i förrättningen. Den intervjun är därför djupare, mer detaljerad och fylligare än enkätundersökningen.23 Vid en intervju är det också svårare att få den typ av standardiserade svar som förkommer vid enkätundersökning. Intervjuobjektet kan påverkas av frågställarens sätt att ställa frågorna eller så kan det förekomma små variationer av frågorna jämfört med frågorna i enkätundersökningen.24 Att undersökningen förtagits på olika sätt torde vara av mindre betydelse då de tillsammans ger svar på hur lagstiftningen om fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter fungerat, vilket är syftet med det empiriska materialet.

22

Patel, R & Davidsson, B, Forskningsmetodikens grunder, sid 24.

23

Denscombe, M, Forskningshandboken – för småskaliga projekt inom samhällsvetenskaperna, sid 29.

24

(13)

Utöver det empiriska materialet har dansk rätt studeras för att i möjligaste mån förutspå vilka problem ägarlägenhetsfastigheter kan möta i framtiden. Syftet är inte att studera den danska lagstiftningen med någon större noggrannhet, utan granska uppkomma problemområden till följd av begagnandet av ägarlägenhetsfastigheter. Anledningen till att just dansk rätt skall studeras är att lagstiftningen har en liknande uppbyggnad som den svenska och att det danska språket till största del kan förstås, varför risken för missuppfattningar minimeras. Vad gäller framtida problem med ägarlägenhetsfastigheter har material till stor del hämtats från det tjugonionde Nordiska Juristmötet. Rättskällevärdet av ett sådant material kan diskuteras. I den här uppsatsen anser dock författaren att ett sådant material har ett relativt högt rättskällevärde och mycket väl kan jämföras med annan juridisk litteratur. Detta då det är framstående juridiska experter inom fastighetsrätten, såsom docent Anders Victorin och professor Peter Blok, som deltagit vid det tjugonionde Nordiska Juristmötet och sedan författat referattexterna.

Artiklar har använts med viss försiktighet då ämnet till stor del utgörs av rättspolitiska ståndpunkter, vilka inte hör till den här uppsatsen. Använda artiklar har konsulterats för att visa vilken typ av ägarlägenhetsfastigheter som har uppförts och hur ägarlägenhetsfastigheter troligen kommer att påverka marknaden. Således har användningsområdet snarare varit samhällsvetenskapligt än rättsvetenskapligt.

Då uppsatsen syftar till att besvara två olika frågställningar har författaren valt att dela in analyskapitlet i två delar. Detta har gjorts för att i möjligaste mån underlätta för läsaren.

1.4 Avgränsningar

Uppsatsen har begränsats till att enbart studera de rättigheter och skyldigheter som uppstår mellan samfällighetsföreningen och ägaren i och med att ägarlägenhetsfastigheter bildas genom fastighetsbildning. De skatterättsliga effekterna som innehavet av en ägarlägenhetsfastighet och medlemskap i samfällighetsförening innebär kommer inte att studeras då de inkluderar studier av rättsförhållande till tredjeman. Inte heller kommer hyreslagstiftningen i jordabalkens 12:e kapitel att studeras för att reda ut rättsförhållandet mellan ägaren till ägarlägenhetsfastighet och en eventuell hyresgäst som hyr ägarlägenhetsfastigheten.

Utöver studier i dansk lagstiftning kommer inte en fördjupning i rättsförhållandet mellan förening och ägare i andra länders fastighetslagstiftning rörande ägarlägenhetsfastigheter att ske. Detta eftersom fastighetsrätten i allmänhet och ägarlägenhetslagstiftningen i synnerhet inte kan anses vara tillräckligt enhetlig för någon form av komparativ studie.

Uppsatsen kommer inte heller att beröra rättförhållandet mellan samfällighetsförening och ägare i ej ännu uppförda fastigheter, så kallade luftfastigheter. Detta eftersom det rättsförhållandet kan skapa helt andra problemställningar än i redan uppförda byggnader.

1.5 Definitioner

Då ägarlägenheter är ett tämligen nytt fenomen inom fastighetsrättens område vill författaren här klargöra några utryck som kan komma att skapa förvirring då de används något olika i den juridiska litteraturen. I uppsatsen avser författaren en enskild

(14)

ägarlägenhet när uttrycket ägarlägenhetsfastighet används, uttrycket motsvarar också den som används i propositionen25. Avses hela den byggnad i vilken ägarlägenhetsfastigheterna inryms används uttrycket flerbostadshus, ur doktrinen kan ingen enhetlig definition uppbringas varför författaren själv valt detta uttryck.

1.6 Disposition

För att komma fram till uppsatsens kärna, rättsförhållandet mellan samfällighetsföreningen och den enskilde ägaren i kapitel fem, skall uppsatsen börja med att förklara fastighetsbildningsbegreppet, väsentligheten av gemensamhetsanläggningar för flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter och förvaltning av gemensamhetsanläggningar genom samfällighetsförening.

Det andra kapitlet innehåller en redogörelse för fastighetsbildningslagstiftningen i allmänhet och speciell redogörelse för hur den tillämpas på just ägarlägenhetsfastigheter. Fastighetsbildningen är avgörande för att flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter över huvud taget skall komma till stånd, oavsett om det gäller ombildning av befintliga fastigheter eller nyproduktion.

I det tredje kapitlet framställs innebörden och syftet med bildandet av gemensamhetsanläggningar. Gemensamhetsanläggningar antas bli mycket betydande för ägarlägenhetsfastigheter då ägarlägenhetsfastigheter till större grad än andra typer av fastigheter kommer att vara beroende av varandra.

Det fjärde kapitlet beskriver hur den i kapitel tre beskriva gemensamhetsanläggning skall förvaltas. Vissa av gemensamhetsanläggningarna i flerbostadshus skall förvaltas av en samfällighetsförening, utöver förvaltning genom samfällighetsföreningen beskrivs även delägarförvaltning.

Femte kapitlet utgör uppsatsens kärna och redogör för rättsförhållandet mellan ägaren till ägarlägenhetsfastigheten och samfällighetsföreningen men även vissa för närvarande helt oreglerade spörsmål behandlas.

Det sjätte kapitlet består av intervjuer med två förrättningslantmätare som för närvarande genomför eller har genomfört en fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter. Kapitlet skall försöka påvisa hur förrättningarna har genomförts och vad som vållat problem. Kapitlet avslutas med en sammanfattande analys av empirin.

En studie av dansk rätt genomförs i det sjunde kapitlet. Kapitlet skall kort redogöra för den danska lagstiftningen och för vilka samverkansproblem som förekommit mellan ägare och ejerforeningen som förvaltar den samägda egendomen. I kapitlet återfinns också ett avsnitt om de farhågor som fanns vid införandet av ejerlejligheder men som aldrig infriades i någon större utsträckning.

Åttonde kapitlet har för avsikt att analysera och dra slutsatser kring de problem som kan tänkas uppstå dels vid fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter och dels i rättsförhållandet mellan ägare till ägarlägenhetsfastigheten och samfällighetsföreningen. Analysen skall dels behandla problem tills dagsdatum men också framtida problem med hjälp av såväl empiri och studier i dansk rätt.

25

(15)

2 Fastighetsbildning i allmänhet och i synnerhet för

ägarlägenhetsfastigheter

Följande kapitel ämnar förklara fastighetsbildningsprocessen genom att dels beskriva de generella bestämmelser som gäller för all typ av fastighetsbildning och dels de nyinförda bestämmelserna som uteslutande tillämpas vid fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter.

2.1 Allmänt om fastighetsindelning

Enligt jordabalken är fast egendom jord, vilken indelas i fastigheter.26 Fram till år 2004 indelades fastigheter endast i horisontalled det vill säga i markplan, men sedan möjligheterna till tredimensionell fastighetsbildning införts i svensk rätt kan fastigheter även indelas i vertikalled.27 Detta innebär att fastigheten inte bara kan utgöra en area utan även en volym och möjlighet till fastighetsbildning på höjden är född.28 Vid införandet av tredimensionell fastighetsbildning år 2004, var det dock ännu inte möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter. Detta som en konsekvens av bestämmelsen om att en tredimensionell fastighet inrättad för bostadsändamål var tvungen att innehålla minst fem bostadslägenheter.29 I maj 2009 infördes nya regler i fastighetsbildningslagen vilka innebär att ägarlägenhetsfastigheter får bildas om de ingår i en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter och det utrymme som skall tas i anspråk för ägarlägenhetsfastigheterna inte under de senaste åtta åren använts för bostadsändamål.30 För regler om fastighetsbildning hänvisar jordabalken vidare till särskilda bestämmelser.31

Figur 2-1 - Traditionell fastighet. Figur 2-2 - Tredimensionell fastighet (tillåtet från år 2004).

26

JB 1 kap. 1 § 1 st. 1 men.

27

Lag (2003:626) om ändring av 1 kap. 1 § 1 st. jordabalken.

28

Julstad, B & Sjödin, E, Tredimensionell fastighetsindelning, sid 11.

29

FBL 3 kap. 1a § 1 st. 4 pt, införd genom lag 2003:628 och upphävd genom lag 2009:183.

30

FBL 3 kap. 1b § 2 st.

31

JB 1 kap. 1 § 1 st. sista men. Avgränsning i

horisontalled

Avgränsning i vertikalled 3D-fastighet

(16)

2.2 Allmänt om fastighetsbildning

Bestämmelser om fastighetsbildning återfinns i fastighetsbildningslagen. Enligt denna lag innebär fastighetsbildning att fastighetsindelningen ändras eller att servitut bildas, ändras eller upphävs.32 Genom fastighetsbildning kan således en eller flera nya fastigheter bildas eller redan befintliga fastigheter ändras. Fastighetsbildningen fullbordas när åtgärden förts in i fastighetsregistret.33

Fråga om fastighetsbildning prövas genom förrättning, vilken företas av lantmäterimyndigheten. Vid en fastighetsbildningsförrättning företräds lantmäterimyndigheten av en förrättningslantmätare.34 Förrättningen utförs av den lantmäterimyndighet som ansvarar för den ort i vilken fastigheten är belägen.35

2.3 Lämplighetskrav och planvillkor

Vid alla typer av fastighetsbildningar skall lantmäterimyndigheten väga samman den enskildes och det allmännas intressen. Allmänhetens intressen tas till vara genom tillämpning av fastighetsbildningslagens tredje kapitel, där de så kallade lämplighetskraven återfinns. Detta innebär att alla fastigheter som nybildas eller ombildas måste vara varaktigt lämpade för sitt ändamål. Det skall särskilt beaktas att fastigheten får en lämplig utformning och tillgång till vägar till och ifrån fastigheten. Skall fastigheten bebyggas skall den förses med godtagbara inrättningar för vatten och avlopp.36 Ombildas eller nybilas en fastighet för ett nytt ändamål, får fastighetsbildningen inte ske om fastigheten inte kan antas få en varaktig användning inom snar framtid. Inte heller skall fastighetsbildning äga rum om ändamålet kan tillfredställas på annat sätt.37 Dessa regler har tillkommit för att förhindra att fastigheter bildas för tillfälliga eller kortsiktiga ändamål och för att förhindra att en splittring av fastighetsbeståndet.38

Utöver lämplighetskraven krävs det också att fastighetsbildning, som sker inom område med detaljplan, inte strider mot planen och dess bestämmelser. Mindre avvikelser från detaljplanen kan accepteras om syftet med detaljplanen inte motverkas.39 Utanför område med detaljplan får fastighetsbildning inte ske om den försvårar områdets ändamålsenliga användning, innebär uppförande av olämplig bebyggelse eller motverkar lämplig planläggning av området.40

32 FBL 1 kap. 1 § 1 st. 33 FBL 1 kap. 2 § 2 st. 34 FBL 4 kap. 1 §. 35 FBL 4 kap. 7 §. 36 FBL 3 kap. 1 § 1 st. 37 FBL 3 kap. 1 § 2 st. 38

Landahl, T & Norström, O, Fastighetsbildningslagen: en kommentar, sid 52.

39

FBL 3 kap. 2 §.

40

(17)

2.4 Fastighetsbildning av ägarlägenheter

Lagstiftaren har vid införande av ägarlägenhetsfastighetslagstiftningen ansett att de allmänna reglerna om fastighetsreglering och övriga fastighetsbildningsåtgärder skall vara tillämpliga också vid fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter.41 Huruvida nedanstående fastighetsbildningsåtgärder verkligen lämpar sig för flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter kommer kort att diskuteras i analysen.

2.4.1 Fastighetsreglering

Fastighetsreglering innebär att redan befintliga fastigheter ombildas. Detta sker genom att mark överförs från en fastighet eller en samfällighet till en annan, genom att andelar i samfälligheter överförs från en fastighet till en annan, genom bildande av samfälligheter, genom att servitut bildas, ändras eller upphävs samt genom överföring av byggnader eller andra anläggningar från en fastighet till en annan fastighet.42

Fastighetsreglering får sökas av den som äger fastighet som berörs av regleringen eller av samfällighetsförening efter stämmobeslut om fastighetsregleringen rör mark som är samfälld.43 Fastighetsreglering får endast ske om det medför en lämpligare fastighetsindelning alternativt bättre markanvändning än tidigare och om nyttan av fastighetsregleringen överväger kostnaderna samt olägenheterna för densamme.44

Figur 2-3 - Fastighetsreglering före, under och efter förrättning.

2.4.2 Övriga fastighetsbildningsåtgärder

Utöver ombildning av fastigheter genom fastighetsreglering kan nya fastigheter bildas genom övriga fastighetsbildningsåtgärder. Nya fastigheter bildas genom tre typer av åtgärder; avstyckning, klyvning och sammanläggning.45

2.4.2.1 Avstyckning

Avstyckning innebär att en viss ägovidd av fastighets mark eller en del av fastighets andel i samfällighetsförening avskiljs från fastigheten. Den avskiljda marken kan

41

42 FBL 5 kap. 1 §. 43 FBL 5 kap. 3 §. 44 FBL 5 kap. 4 §. 45

FBL fjärde avdelningen, 10 kap, 11 kap och 12 kap. Åtorp 1:4 Åtorp 1:1 Åtorp _1:1 Åtorp _1:4 Åtorp 1:4 Åtorp 1:1

(18)

antingen utgöra en ny fastighet eller ingå i en sammanläggning.46 Den avstyckade delen kallas styckningslott och den ursprungliga fastigheten kallas stamfastighet.47

Besväras stamfastigheten av inteckningar kan styckningslotten göras inteckningsfri på begäran av någon av styckningsdelarnas ägare. Beslut om inteckningsfri styckningslott fattas av lantmäterimyndigheten.48 Sådant beslut kan endast meddelas om borgenärer med panträtt i stamfastigheten lämnar sitt godkännande för åtgärden.49

Figur 2-4 - Avstyckning före, under och efter förrättning.

2.4.2.2 Klyvning

Delägare som innehar fastighet med samäganderätt får genom ansökan begära att fastigheten skall klyvas. Klyvningen innebär att fastigheten delas upp i lotter, vilka kan utgöra nya fastigheter eller ingå i sammanläggning.50 Det räcker med att endast en delägare tar initiativ till klyvning för att den skall kunna genomföras.51 För de delägare som begär det skall särskild lott utläggas. Inkommer ingen begäran om särskild lott från övriga delägare utlägges gemensam lott för dessa delägare.52

Klyvning får endast ske om lott kan utläggas enligt framställd förfrågan. Klyvning som strider mot lämplighetskraven kan således inte genomföras.53 Fastigheter som innehar byggnader eller andra anläggningar skall inte klyvas, om klyvningen skulle medföra olägenhet för den fastighetsägare som får byggnaden eller anläggningen på sin styckningslott.54 En sådan olägenhet skulle till exempel kunna vara att byggnaden som en ägare får på sin lott kraftigt överstiger värdet på dennes andel av

46 FBL 10 kap. 1 § 1 st. 47 FBL 10 kap. 1 § 2 st. 48 FBL 10 kap. 8a § 1 st. 49 FBL 10 kap. 8a § 2 st. 50 FBL 11 kap. 1 § 1 st. 51

Landahl, T & Nordström, O, Fastighetsbildningslagen: en kommentar, sid 382.

52 FBL 11 kap. 1 § 2 st. 53 FBL 11 kap. 3 § 1 st. 54 FBL 11 kap. 3 § 3 st. Köpeavtal Skogstorp 1:3 Styckningslott A Skogstorp 1:3 Skogstorp 1:16 Skogstorp 1:3

(19)

klyvningsfastigheten och att han därför får svårigheter att lösa ut övriga delägare eller svårigheter att täcka de kostnader som krävs för att hålla byggnaden i brukligt skick.55

Figur 2-5 - Klyvning före och efter förrättning.

2.4.2.3 Sammanläggning

Innehar samme ägare flera fastigheter med lika rätt kan dessa fastigheter läggas samman till en fastighet.56 Även klyvnings- eller avstyckningslott kan ingå i sammanläggning.57 Hinder för sammanläggning kan blandat annat utgöras av att fastigheten ingår i en gift persons giftorättsgods och skall sammanläggas med enskild egendom.58 Inte heller fastigheter som besväras av rättigheter så som lösningsrätt eller återtaganderätt kan ingå i sammanläggning, om inte rättighetshavare lämnat sitt medgivande.59

För att sammanläggningen av fastigheterna skall genomföras krävs det att fastighetsägaren innehar lagfart eller att ansökan om lagfart förklarats vilande, och hinder för bifall inte föreligger om sammanläggningen genomförs.60 Ansökan om sammanläggning görs av fastighetsägaren.61 I sällsynta fall kan lantmäterimyndigheten ta upp fråga om sammanläggning utan föregående förfrågan av fastighetsägare, detta om fastigheten ingår i en fastighetsreglering som har till syfte att skapa en förbättring av fastighetsbeståndet inom området eller om annan fastighetsbildning är beroende av sammanläggningen.62

Figur 2-6 - Sammanläggning före och efter förrättning.

2.4.3 Ägarlägenhetsfastighetens gränser

Vid införandet av ägarlägenhetsfastigheter i svensk rätt infogades inte några nya bestämmelser om fastigheters gränser, utan hänvisning gjordes till redan befintliga

55

Landahl, T & Nordström, O, Fastighetsbildningslagen: en kommentar, sid 386.

56 FBL 12 kap. 1 § 1 st. 57 FBL 12 kap. 1 § 2 st. 58 FBL 12 kap. 2 § 1 st. 59 FBL 12 kap. 3 § 1 st. 60 FBL 12 kap. 4 § 1 st. 61 FBL 12 kap. 8 § 1 st. 62 FBL 12 kap. 8 § 2 st. Hagen 1:1 Hagen 1:2 Hagen 1:3 Åle 1:3 Åle 1:1 Åle 1:2

(20)

regler för tredimensionella fastigheter. För tillfället ankommer det således på lantmäterimyndigheten att bestämma tredimensionella fastigheters gränser efter vad som anses lämpligt i det enskilda fallet.63 Då det mestadels är konsumenter som kommer att bli innehavare av ägarlägenheter har dock några tumregler angivits för gränsdragning vid fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter.64 En ägarlägenhet bör avgränsas så att den utgörs av själva lägenhetsutrymmet och ett ytskikt. Tjockleken på ytskiktet bör vara så grovt att ägaren, utan att göra intrång i någon annans ägarlägenhetsfastighet, utan större problem kan montera normala inredningsdetaljer. Vidare bör också fönster, dörrar, terrasser och balkonger höra till ägarlägenhetsfastigheten medan separata garage och förrådsutrymmen som inte ligger i direkt anslutning till ägarlägenhetsfastigheten istället bör ingå i samfälligheten.65

Vid fastighetsbildning skall gränserna i första hand utstakas och utmärkas i behövlig omfattning.66 Kan gränserna inte tydligt utmärkas på grund av fastighetens beskaffenhet skall gränserna med största noggrannhet anges på förrättningskartan eller i andra förrättningshandlingar.67

2.4.4 Bestämmelser om tredimensionell fastighetsbildning tillämpas även på ägarlägenheter

Utöver de allmänna reglerna om fastighetsbildning skall även de särskilda bestämmelserna för tredimensionell fastighetsbildning tillämpas, så långt det är möjligt och lämpligt även på ägarlägenhetsfastigheter. Regeringens syfte är att uppnå största möjliga rättslikhet mellan ägarlägenhetsfastigheter och andra tredimensionella fastigheter.68 Därmed kan ägarlägenhetsfastigheter liksom andra tredimensionella fastigheter endast bildas om det står klart att det avsedda ändmålet inte kan tillgodoses på annat sätt än genom fastighetsbildning.69 Syftet med denna bestämmelse är inte att hindra tredimensionell fastighetsbildning i sig, utan bestämmelsen skall snarare utgöra en spärr mot bildande av fastigheter som inte är avsedda att bebyggas eller kontinuerligt nyttjas.70

Vidare är den komplettering av lämplighetskraven för tredimensionella fastigheter som återfinns i 3 kap 1 § 3 stycket FBL även tillämpligt på ägarlägenhetsfastigheter då dessa fastigheter också utgör tredimensionella fastigheter. Detta medför att ny- eller ombildning av ägarlägenhetsfastigheter endast får ske, om det står helt klart att den valda åtgärden är lämpligare än andra åtgärder som kan tillgodose samma ändamål.71

63

64

65

66

FBL 4 kap. 27 § 1 st.

67

FBL 4 kap. 27 § 3 st.

68

69

FBL 3 kap. 1 § 2 st.

70

71

(21)

Avsikten med bestämmelsen är att tredimensionella fastigheter endast skall bildas när så är befogat och på så sätt utgöra ett komplement till traditionell fastighetsbildning.72 En tredimensionell fastighet får endast ny- eller ombildas om den är avsedd att inrymma en byggnad eller annan anläggning eller en del av en sådan. Utgångspunkten är således att tredimensionell fastighetsbildning endast kan ske i redan befintliga byggnader eller anläggningar.73

Utöver nämnda fastighetsbildningsvillkor skall ägarlägenhetsfastigheter liksom andra tredimensionella fastigheter vid fastighetsbildningen tillförsäkras de rättigheter som krävs för att de skall kunna nyttjas på ändamålsenligt sätt.74 Detta innebär enligt förarbetena att fastigheten skall tillförsäkras vatten, avlopp och el, varför en faktisk tillgång till ovannämnda faciliteter inte är tillräckligt. Rättigheterna tillförsäkras lämpligen genom inrättande av gemensamhetsanläggning eller bildande av fastighetsbildningsservitut.75

2.4.5 Särskilda regler för fastighetsbildning av ägarlägenheter

Vid fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter skall det område som avskiljs vara avsett att rymma endast en bostadslägenhet.76 Enligt lagstiftarens mening skall det inte vara möjligt att bilda en ägarlägenhetsfastighet som rymmer fler bostadslägenheter då ägarlägenhetsfastighetens värde framförallt återfinns i den nära anknytning som föreligger mellan ägandet och boendet.77 Även rättslikheten mellan bostadsrättslägenheter och ägarlägenhetsfastigheter ökar om möjligheten till antalet bostadslägenheter i en ägarlägenhetsfastighet begränsas till endast en i antalet.78 Vidare anser lagstiftaren att det än så länge inte skall vara möjligt att bilda ägarlägenhetsfastigheter för annat ändamål än bostad. Några remissinstanser har lämnat förslag på att ägarlägenhetsfastigheten borde kunna inrymma affärslokaler men det skulle enligt regeringen kunna öka riskerna för problem till följd av en alltför komplicerad fastighetsindelning.79

En ägarlägenhetsfastighet får endast bildas om det står klart att fastigheten som ombildas, inte under de senaste åtta åren har använts för bostadsändamål.80 Ägarlägenheter kan således i dagsläget endast komma till stånd genom nyproduktion

72

73

FBL 3 kap. 1a § 1 st. 1p. Fastighetsbildning får dock ske i så kallade luftfastigheter, vilka uppsatsen avgränsats ifrån, om uppförandet eller finansieringen av fastigheten är beroende av en sådan åtgärd och anläggningen eller byggnaden kan antas komma till ändamålsenlig användning inom en snar framtid enligt FBL 3 kap. 1a § 2 st.

74

FBL 3 kap. 1a § 1 st. 2p.

75

76

JB 1 kap. 1a § 1 st. 3p.

77

78

79

80

(22)

eller genom ombildning av tidigare kommersiella fastigheter. Nyproduktion av ägarlägenheter ovanpå en befintlig byggnad är tillåten oavsett vad den redan existerande byggnaden har för användningsområde. Tillåtet är det också att bilda ägarlägenhetsfastigheter i ombyggda utrymmen i bostadshus som inte används eller har använts för bostadsutrymmen som till exempel vind och förrådsutrymmen.81 Skälen till att ombildningsmöjligheterna begränsats för befintliga bostäder, anses vara att boendeformen är tämligen obeprövad och anledning därför finns att gå försiktigt fram samt att ombildningsreglernas syfte inte blivit ordentligt utrett och att beslutsunderlaget i övrigt är för tunt.82 Det föreligger också en risk för att oseriösa fastighetsägare skulle tömma hyreshus på hyresgäster för att sedan ombilda fastigheten till ett flerbostadshus med ägarlägenhetsfastigheter. För att inte totalt begränsa möjligheten att ombilda fastigheter som längre tillbaka i tiden använts för bostadsändamål, har lagstiftaren valt att införa den ovannämnda karenstiden om åtta år. Det skall då anses föreligga minskad risk för ovan beskrivet kringgående.83

När en ägarlägenhetsfastighet bildas skall den ingå i en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter.84 Vad en ”sammanhållen enhet” innebär med exakthet är svårt att säga men tanken är att ägarlägenhetsfastigheterna skall höra samman såväl fysiskt som rättsligt och endast skall vara åtskiljda av samfälld egendom såsom till exempel väggar, bjälklag och trapphus.85 Lagstiftaren ansåg att enstaka ägarlägenhetsfastigheter skulle kunna innebära en mycket komplex fastighetsindelning vilket i sig skulle vålla problem. Det faktum att ägarlägenhetsfastigheterna alltid är minst tre underlättar också möjligheterna att skapa ändamålsenliga instrument för samverkan på gemensamma områden.86 Denna regel överensstämmer också med kravet på minsta antalet medlemmar i bostadsrättslagen och lagen om kooperativ hyresrätt.87

Vid fastighetsbildningen skulle det kunna tänkas att gemensamma utrymmen inte bildar en samfällighet utan istället kvarblir på till exempel stamfastigheten eller utgör en egen fastighet som ägarna har del i.88 En sådan konstruktion innebär dock vissa risker, därför skall det vid fastighetsbildning tillses att en gemensamhetsanläggning bildas och en samfällighetsförening förvärvar den fastighet som utgörs av gemensamma utrymmen. Har så inte skett är rätten att ta del i gemensamma utrymmen inte en fastighetsanknuten rättighet och överlåts således inte automatiskt vid försäljning av ägarlägenhetsfastigheten.89 Vidare kan var och en av ägarna till den gemensamma

81

Lantmäteriet, Ägarlägenheter, information till lantmäterimyndigheterna, sid 11.

82

83

84

FBL 3 kap. 1b § 2 st. 2p.

85

86

87

BRL 1 kap. 2 § & Lag (2002:93) om kooperativ hyresrätt 1 kap. 3 § 1 st.

88

Lantmäteriet, Ägarlägenheter, information till lantmäterimyndigheterna, sid 11.

89

(23)

fastigheten vid tvist om förvaltning begära att fastigheten skall försäljas på offentlig auktion då 1904 års lag om samäganderätt är tillämplig.90

2.5 Samverkan mellan ägarlägenhetsfastigheterna

Då ägarlägenhetsfastigheter alltid skall bildas i grupper om minst tre fastigheter blir fastigheterna i stor utsträckning beroende av varandra, vilket ökar kraven på möjligheter till en väl fungerande samverkan.91 För att ägarlägenhetsfastigheterna skall förbli bestående rättsliga enheter och fungera som självständiga enheter skall gemsamma anordningar för samverkan mellan fastigheterna inrättas, då behov för sådana anordningar föreligger.92 Lagstiftaren har därför, vid fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter, ålagt lantmäterimyndigheten att särskilt överväga om gemensamhetsanläggningar skall inrättas enligt anläggningslagen.93 Fastigheter som indelas i ägarlägenhetsfastigheter bör ha gemensamma anläggningar för husets yttertak, stomme, ytterväggar, hiss, olika schakt och liknande anläggningar. Dock har det inte införts ett generellt krav på samverkan utan behovet av samverkan skall prövas i varje enskilt fall.94 En liknande bedömning gjordes vid införandet av tredimensionell fastighetsbildning och erfarenheter från den tyder på att avsaknaden av lagreglering inte inneburit några större problem utan samverkansfrågor har lösts på ändamålsenligt sätt.95

2.6 Lagstadgade krav på förvaltning av vissa

gemensamhetsanläggningar

För att tillförsäkra ägarlägenhetsfastigheter nödvändiga rättigheter och tillfredsställande samverkan har, som sagts ovan, lantmäterimyndigheten ålagts att pröva behovet av gemensamhetsanläggning vid fastighetsbildning.96 Detta leder fram till frågan om vem som skall förvalta gemensamhetsanläggningen för det fall lantmäterimyndigheten finner att sådan erfordras.97 Vid införandet av tredimensionell fastighetsbildning i svensk rätt lämnade lagstiftaren avsiktligen området oreglerat men sade att samverkansfrågor lämpligen skall organiseras genom samfällighetsföreningar.98 Denna gång har dock lagstiftaren valt att tydliggöra sin ståndpunkt genom lagreglering. Lantmäterimyndigheten skall vid fastighetsbildning av ägarlägenhetsfastigheter tillse att en samfällighetsförening förvaltar den samfällighet som tillförsäkrar ägarlägenhetsfastigheter nödvändiga rättigheter.99 Ett av skälen för införandet av

90

Lag (1904:48 s. 1) om samäganderätt 6 §.

91

92

93

94

95

96

97

98

Prop. 2002/03:116, Tredimensionell fastighetsindelning, sid 66.

99

(24)

obligatoriskt krav på samfällighetsförening är att ägarlägenhetsfastigheter är nya i svensk rätt och att det ur ägarens synvinkel är av stor vikt att förvaltningen av viktiga rättigheter är tryggad. Ett annat skäl enligt lagstiftaren är att en samfällighetsförening även skulle kunna ingripa i samband med störningar i boendet.100

2.7 Sammanfattande kommentarer

Sammanfattningsvis kan författaren dra den slutsatsen att allmänna regler om fastighetsbildning och bestämmelser om tredimensionell fastighetsbildning även är tillämpliga på ägarlägenheter. Utöver dessa finns också särskilda bestämmelser om fastighetsbildning av ägarlägenheter. Särskilda regler för just ägarlägenhetsfastigheter har ansetts vara av stor betydelse främst eftersom ägarna kommer att bo förhållandevis nära varandra, i stor utsträckning vara beroende av gemensamma anläggningar som tillförsäkrar fastigheten behövliga rättigheter och att boendeformen är ny i svensk rätt. De flesta flerbostadshus innehållande ägarlägenhetsfastigheter kommer att ha en eller flera gemensamhetsanläggningar och vissa av dessa skall enligt lag förvaltas av en samfällighetsförening. I nästkommande kapitel kommer därför bestämmelser rörande gemensamhetsanläggningar och förvaltning av gemensamhetsanläggningar genom samfällighetsförening att studeras mer ingående.

100

(25)

3 Gemensamhetsanläggningar

Då ägarlägenhetsfastigheter alltid måste bildas i en sammanhållen enhet om minst tre sådana fastigheter kommer de bli beroende av olika gemensamma anläggningar. Detta kapitel har därför till uppgift att förklara begreppet gemensamhetsanläggning. Framförallt kommer det att utredas under vilka villkor de kan bildas, hur ianspråktagande av mark eller utrymme tillåts, hur kostnadsfördelning skall ske och gemensamhetsanläggningens utformning.

3.1 Allmänt om gemensamhetsanläggningar

En anläggning som tillgodoser flera fastigheters gemensamma behov av stadigvarande betydelse kan inrättas som en gemensamhetsanläggning.101 Lantmäterimyndigheten har att pröva fråga om gemensamhetsanläggning vid förrättning.102 Vilka typer av gemensamma utrymmen som kan utgöra en gemensamhetsanläggning preciseras inte i lagen. Det skall dock enligt förarbeten anses vara en eller flera konstruktioner på en eller flera fastigheter som skall nyttjas för en speciell aktivitet.103 Typiska gemensamhetsanläggningar för ägarlägenhetsfastigheter får anses vara stomme, tak, ytterväggar och trapphus.104 Initiativ till bildande av gemensamhetsanläggning kan blandat annat tas av ägare till fastighet som skall ha andel i anläggningen, kommun, hyresgästorganisation eller i vissa fall av länsstyrelsen.105

Andel i gemensamhetsanläggningen är en fastighetsanknuten rättighet och följer av fastigheten och inte med fastighetens ägare. Detta innebär att deltagandet i gemensamhetsanläggning automatiskt övergår till en ny ägare vid överlåtelse av fastighet som har del i gemensamhetsanläggning.106

3.2 Villkor för bildandet av gemensamhetsanläggningar

För att bilda en gemensamhetsanläggning krävs att tre grundläggande kumulativa villkor är uppfyllda. Det första villkoret innebär att en gemensamhetsanläggning endast kan bildas för fastigheter till vilka den är av väsentlig betydelse.107 Syftet med väsenlighetsvillkoret är enligt förarbetena att skydda den enskilde fastighetsägaren från att tvingas delta i anläggning som denne inte har eller endast har en mycket begränsad nytta av.108 Väsentlighetskravet är dock av dispositiv karaktär och kan således frångås om den enskilde fastighetsägaren så önskar.109

101

Anläggningslag (1973:1149) (AL) 1 § 1 men.

102

AL 1 § 2 men.

103

Prop. 1973:160, Kungliga Maj:ts proposition med förslag till anläggningslag m.m., sid 178 jmf. Hemström, C, Gemensamhetsanläggningar: inrättande och förvaltning, sid 17.

104

Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter, sid 70

105

AL 18 § 1 och 3 st.

106

107

AL 5 §.

108

Prop. 1973:160, Kungliga Maj:ts proposition med förslag till anläggningslag m.m., sid 151.

109

(26)

Det andra villkoret, det så kallade båtnadsvillkoret, innebär att gemensamhetsanläggning endast får inrättas om fördelarna av ekonomisk eller annan art överväger de kostnader och olägenheter som inrättandet av anläggningen medför.110 Båtnadsvillkoret i motsats till väsenlighetsvillkoret är tvingade och kan således aldrig frångås.111 Anledningen till detta får anses vara att den enskilde fastighetsägaren aldrig skall kunna tvingas delta i en för honom ren förlustaffär.112

Det tredje och sista villkoret, opinionsvillkoret, innebär att en gemensamhetsanläggning inte får inrättas om ägarna till de fastigheter som skall ingå i anläggningen och hyresgäster i sådana fastigheter allmänt motsätter sig inrättandet. Endast beaktansvärda invändningar från fastighetsägare och hyresgäster skall beaktas. Framförallt skall synpunkter från den ägare som har störst nytta av anläggningen beaktas.113 Om behovet av anläggningen är synnerligen angeläget kan lantmäterimyndigheten bortse från opinionsvillkoret.114 Synnerliga skäl kan enligt förarbetena till exempel vara att anläggning är föreskriven eller förutsatt i planbestämmelser eller i samband med sanering av kvarter med äldre bebyggelse.115

Utöver dessa tre grundläggande villkor finns ytterligare några villkor. En gemensamhetsanläggning får generellt sett inte inrättas i strid mot detaljplan, fastighetsplan eller områdesplan. Mindre avvikelser kan dock accepteras om de inte motverkar planens syfte.116 Utanför områden med detaljplan får inte gemensamhetsanläggning inrättas om den föranleder olämplig bebyggelse, försvårar ändamålsenlig användning av området eller motverkar planläggning av området.117

3.3 Skyldighet att avstå utrymme till förmån för

gemensamhetsanläggning

Mark eller annat område som behövs för inrättande av gemensamhetsanläggningen får tas i anspråk på fastighet som skall ha andel i anläggningen eller på annan fastighet om det kan ske utan att orsaka synnerliga men för den utomstående fastigheten.118 Utrymmet som tas i anspråk kan som lagen anger utgöra mark men också till exempel vattenområde eller utrymmen i byggnader så som hisschakt.119 Om anläggningen behövs för ett större antal fastigheter eller av annan orsak är av väsentlig betydelse från allmän synpunkt, kan fastighet tvingas avstå mark trots att synnerligt men uppkommer. 110 AL 6 § 1 st. 111 AL 16 § 1 st. 112

113

AL 7 § 1 st.

114

AL 7 § 2 st.

115

116 AL 9 § 1st. 117 AL 10 §. 118 AL 12 § 1 st. 119

(27)

Om ägaren till fastigheten så önskar skall denne få hela fastigheten eller del av fastigheten inlöst om anläggningen endast tar i anspråk en begränsad del.120

Gemensamhetsanläggningen och rätt till utrymme är samfällda för de fastigheter som äger andel i anläggningen.121 Detta innebär att anläggningen blir gemensam egendom för fastigheter som har del i anläggningen. De fastigheter som deltar i gemensamhetsanläggningen bildar en anläggningssamfällighet, som förvaltas enligt lag om förvaltning av samfälligheter.122 Läs mer om förvaltning av samfälligheter i kapitel 4.

3.4 Fördelning av andelstal och kostnader i anläggningen

Vid förrättning skall kostnaderna för gemensamhetsanläggningens utförande och fortsatta drift fördelas mellan deltagande fastigheter. Detta görs dels genom en bestämning av andelstal för kostnaderna för anläggningens utförande och dels ett andelstal för kostnaderna för den löpande skötseln av anläggningen.

Beräkningen av andelstalet för utförandet av anläggningen bestäms efter vad som är skäligt med hänsyn till vilken nytta fastigheten har av anläggningen.123 Till grund för beräkningen av nyttan ligger bland annat höjningen i fastighetens värde till följd av rättigheten att nyttja anläggningen.124

Bestämningen av andelstal för den fortsatta driften görs efter vad som är skäligt och med hänsyn till i vilken omfattning fastigheten beräknas använda anläggningen. Om det är lämpligt kan det istället bestämmas att kostnaderna skall tas ut i avgift, beräknad på fastighetens nyttjande av anläggningen.125 Ett sådant förfarande lämpar sig till exempel vid drift av va-anläggning, då kostnaderna för anläggningen kan tas ut i förhållande till mängden vatten fastigheten förbrukar.126

Behöver andelstalen förändras på grund av att nya fastigheter behöver del i anläggningen eller att gamla fastigheter inte längre nyttjar anläggningen får andelstalen prövas vid en ny förrättning, en så kallad omprövningsförrättning.127 Anläggningar som förvaltas av samfällighetsförening kan träffa avtal med fastighetens ägare om inträde, utträde eller ändrat andelstal. Beslutet om förändring av andelstal har efter godkännande av lantmäterimyndigheten samma verkan som ett nytt förrättningsbeslut, godkännande kan lämnas om överenskommelsen inte strider mot anläggningslagens bestämmelser.128 120 AL 12 § 2 st. 121 AL 14 § 1 st. 122 SFL 1 § 1 st. 4p. 123 AL 15 § 1 st. 124

125

AL 15 § 2 st.

126

127

AL 35 §.

128

(28)

3.5 Gemensamhetsanläggningens utformning

Lagstiftaren har valt att inte införa några särskilda bestämmelser om gemensamhetsanläggningens utformning. Skälen till detta anses vara att en lagreglering skulle bli mycket omfattande och trots det inte kunna täcka in alla tänkbara fall.129 Föreligger inte hinder för bildande av gemensamhetsanläggning, ankommer det på lantmäterimyndigheten att fatta anläggningsbeslut i varje enskilt fall, med hänsyn till det specifika behov som finns för just den fastigheten.130 Lantmäterimyndigheten skall i beslutet bland annat ange ändamål, storlek, läge och huvudsaklig beskaffenhet för gemensamhetsanläggningen samt vilka fastigheter som har del i anläggningen och vilka utrymmen som skall tas i anspråk.131

Några remissinstanser, däribland Kungliga Tekniska Högskolan, anförde att möjligheterna till att ändra gemensamhetsanläggningens omfång borde luckras upp något på ägarlägenhetsfastighetsområdet.132 I dagsläget krävs ett nytt anläggningsbeslut av lantmäterimyndigheten för att till exempel få bygga ut en redan befintlig anläggning. Remissinstanserna påpekade att förvaltningen av anläggningen torde bli aningen konservativ med nuvarande regler och anförde därför att anläggningslagen skulle ändras. Förslaget innebar att samfällighetsföreningen genom beslut med kvalificerad majoritet själva skulle kunna besluta om uppförande av till exempel en ny anläggning utan inblandning av lantmäterimyndigheten. Lagstiftaren menade att en ändring skulle påverka alla typer av anläggningsbeslut och att en sådan omreglering av anläggningslagen kräver en ny utredning. För närvarande krävs således att lantmäterimyndigheten prövar tidigare anläggningsbeslut vid förändringar av gemensamhetsanläggningen för ägarlägenhetsfastigheter.133

129

130

AL 24 § 1 st.

131

AL 24 § 2 st.

132

133

(29)

4 Samfälligheter

Följande kapitel har till uppgift att beskriva hur gemensamhetsanläggningar, beskrivna i föregående kapitel, skall förvaltas. Kapitlet är av betydelse då förvaltaren av gemensamhetsanläggningen utgör den ena parten i det rättsförhållande uppsatsen har till syfte att studera. Huvudsakligen redogörs för bestämmelserna om förvaltning genom samfällighetsföreningen då den förvaltningsformen torde lämpa sig bättre för gemensamhetsanläggningar i flerbostadshus.

4.1 Allmänt om samfälligheter

Den mark eller de gemensamma utrymmen som utgör gemensamhetsanläggningen är samfälld.134 Samfälligheter som inrättats med stöd av anläggningslagen, vilket är vanligt för de flesta gemensamhetsanläggningar i ägarlägenhetsfastigheter, förvaltas enligt lag om förvaltning av samfälligheter.135

4.2 Förvaltning av samfälligheter

Lagen om förvaltning av samfälligheter erbjuder två former av förvaltning, antingen direkt av ägarna genom en delägarförvaltning eller genom en samfällighetsförening som bildats särskilt för detta ändamål.136

4.2.1 Delägarförvaltning

Om någon samfällighetsförening inte bildas, förvaltas gemensamhetsanläggningen genom delägarförvaltning. I delägarförvaltning förvaltar delägarna samfälligheten direkt och alla beslut fattas gemensamt av eniga delägare.137 Delägarförvaltning lämpar sig därför bäst när delägarna är få och förhållandena relativt okomplicerade.138 Skulle delägarna inte kunna enas om ett beslut, kan en eller flera delägare begära att lantmäterimyndigheten skall hålla delägarsammanträde. Vid sammanträdet skall beslut tas i den eller de frågor som föranlett sammanträdet.139 Lantmäterimyndigheten har att utreda vilka som är delägare i föreningen och sedan sammankalla samtliga delägare till sammanträdet.140 I princip gäller samma beslutsregler för sådant sammanträde som för föreningsstämma.141 Denna förvaltningsform är dock inte tillåten för gemensamhetsanläggningar som tillförsäkrar ägarlägenhetsfastigheter nödvändiga rättigheter för ändamålsenlig användning enligt FBL 3 kap. 1a § 1 st. 2 pt.142

134 AL 14 §. 135 SFL 1 § 1 st. 4 pt. 136 SFL 4 §. 137 SFL 6 §. 138

Brattström, M, LÄGA: lägenhet med äganderätt, sid 129.

139

SFL 7 § 1 st.

140

SFL 8-9 §§.

141

142

(30)

4.2.2 Föreningsförvaltning

Den andra formen av förvaltning innebär att en samfällighetsförening förvaltar gemensamhetsanläggningen. Samfällighetsföreningen bildas genom att lantmäterimyndigheten håller sammanträde, under vilket stadgar antas och styrelse utses.143 Bildandet av samfällighetsföreningen kan ske på initiativ av en eller flera delägare i gemensamhetsanläggningen eller i samband med den fastighetsbildnings- eller anläggningsförrättning vid vilken gemensamhetsanläggningen bildades.144 Kostnaderna för bildandet av samfällighetsföreningen förskotteras av den eller de som ansökt om bildande av föreningen. När föreningen väl är bildad skall den stå för de kostnader som uppkom i och med bildandet.145

Efter bildandet skall samfällighetsföreningen registreras i samfällighetsregistret hos den statliga lantmäterimyndigheten i det län som föreningen enligt stadgarna har sitt säte.146 Ansökan om registreringen sker på initiativ av föreningens styrelse eller om lantmäterimyndigheten hållit sammanträde, av den som handhaft förrättningen.147 Tillsammans med ansökan skall två kopior av stadgarna och en kopia av det protokoll som förts vid sammanträdet för bildandet bifogas.148

Samfällighetsföreningen utgör efter registrering en juridisk person och kan enligt lag förvärva rättigheter samt ikläda sig skyldigheter.149 Föreningen kan till exempel självständigt ta nödvändiga lån för att vidta erforderligt underhåll av gemensamhetsanläggningen.150

De fastigheter som har del i den samfällighet som samfällighetsföreningen förvaltar, delägarfastigheter, har oupplösligt medlemskap i samfällighetsföreningen.151 Det medför att den som förvärvar en fastighet automatiskt erhåller medlemskap i föreningen samtidigt som medlemskapet upphör för den person som avyttrar en fastighet. Har flera ägare del i samma fastighet, en så kallad samäganderätt, utövar ägarna gemensamt medlemskapet i föreningen.152

Samfällighetsföreningens ändmål är att förvalta den samfällighet för vilken den bildats, den kan därför inte bedriva verksamhet som är främmande för föreningens ändamål.153 Vid förvaltningen skall föreningen se till samtliga medlemmars bästa, utöver det skall i 143 SFL 20 § 1 st. 144 SFL 20 § 2 st. 145 SFL 24 §. 146 SFL 25 §. 147 SFL 26 § 1 st. 148 SFL 26 § 2 st. 149 SFL 27 § jmf. SFL 17 §. 150

151

SFL 17 §.

152

Österberg, T, Samfälligheter: handbok för samfällighetsföreningar, sid 23.

153