5.2.1 Uttaxera medel från medlemmarna
För att täcka samfällighetsföreningens kostnader får medel uttaxeras av medlemmarna.172 Belopp som förfallit till betalning får utkrävas i enlighet med bestämmelserna i utsökningsbalken om fordran för vilken betalningsskyldighet ålagts genom dom som äger laga kraft.173 Föreningen äger då legal förmånsrätt i medlemmens ägarlägenhetsfastighet.174 Eftersom föreningens kapitalförsörjning bygger på rätt till uttaxering av nödvändiga bidrag från medlemmarna, kan varken samfällighetsföreningen eller driften av gemensamhetsanläggningen gå i konkurs, vilket inte är fallet för en bostadsrättförening.175
Skulle en ägarlägenhetsfastighet övergå till ny ägare, ansvarar den nye och den förre ägaren gemensamt för oguldet belopp som dessförinnan påförts den förre ägaren men inte förfallit till betalning tidigare än ett år före tillträdesdagen.176 Om den förre ägaren uteblir med betalning får således föreningen kräva den nye ägaren på betalning och om så behövs, utnyttja förmånsrätten i fastigheten.177 Regeln om gemensamt ansvar för förfallen skuld gäller inte för nya ägare som förvärvat fastigheten genom exekutiv auktion.178 Det kan således inträffa en situation när föreningen inte kan få betalt för förfallen fordran, i ett sådant läge torde föreningen kunna uttaxera nya medel från resterande ägare för att täcka förfallna kostnader.179
Rättigheten att uttaxera medel av medlemmarna innebär också en skyldighet för styrelseledamöterna. Har styrelsen inte kallat till extra stämma i tid för att uttaxera ytterligare medel som behövs för betalning av klar och förfallen skuld kan ledamöterna bli solidariskt ansvariga för betalningen av skulden.180
5.2.2 Införa ordningsregler vid nyttjande av samfälld egendom och föra talan mot den medlem som missköter nyttjanderätten
Vid införandet av ägarlägenhetsfastigheter har lagstiftaren valt att införa regler som ger samfällighetsföreningen möjligheter att motverka och ingripa mot störningar vid nyttjandet av den samfällda egendomen.181 Dessa regler bygger i materiellt hänseende 172 SFL 40 §. 173 SFL 46 § 2 st. jmf. UB 3 kap. 1 § 1 st. 7 pt. 174
Lag (1973:1152) om förmånsrätt för fordringar enligt lagen (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter.
175
Brattström, M, Är det någon skillnad mellan ägarlägenheter och bostadsrätter? Skrifter till minne av Anders Victorin, sid 108.
176
SFL 44 § 1 st.
177
Österberg, T, Samfälligheter: handbok för samfällighetsföreningar, sid 70.
178
SFL 44 § 1 st.
179
Brattström, M, LÄGA: lägenhet med äganderätt, sid 141.
180
SFL 43 § 2 st.
181
på bostadsrättslagens regler, om skyldighet att följa de ordningsföreskrifter som bostadsrättföreningen meddelat.182
Reglerna innebär att en samfällighetsförening som förvaltar en anläggning vilken ingår i en byggnad som hör till flera olika fastigheter, och minst en av fastigheterna utgör en tredimensionell fastighet, har rätt att införa ordningsregler vid nyttjande av samfälligheten.183 Ordningsreglerna, som medlemmen är skyldiga att följa, skall syfta till att bevara sundhet, ordning och gott skick inom samfälligheten.184 Medlemmen har också ett tillsynsansvar för att personer som besöker honom, personer till vilka han hyrt ut ägarlägenhetsfastigheten och för personer som utför byggnadsarbeten för hans räkning följer ordningsreglerna inom samfälligheten.185 Uttrycket inom samfälligheten begränsar föreningens möjlighet att införa ordningsbestämmelser för andra utrymmen såsom till exempel den enskilda bostadslägenheten.186 Vid införande av stadgar rörande ordningen inom samfälligheten bör föreningen införa bestämmelser som ägarna själva vill ha införda så länge de inte strider mot lag, annan författning eller föreningens redan befintliga stadgar.187
Ovanstående bestämmelse om ordningsregler har tillkommit av tydlighetsskäl.188 En samfällighetsförening som förvaltar gemensamhetsanläggning fick nämligen redan genom tidigare bestämmelse uppställa ordningsregler vid nyttjande gemensamhetsanläggningen.189
Om medlem bryter mot samfällighetsföreningens ordningsregler eller brister i sitt tillsynsansvar för personer som vistas i ägarlägenhetsfastigheten får samfällighetsföreningen väcka talan mot medlemmen.190 Samfällighetsförening torde i första hand föra talan om ett föreläggande att upphöra med störningarna i förening med vite. Har skada uppkommit för samfällighetsföreningen kan medlemmen bli ersättningsskyldig.191
5.2.3 Föra talan mot medlem som vid användande av sin ägarlägenhetsfastighet stör sina grannar
Utöver ovannämnda bestämmelser i lag om förvaltning av samfälligheter har också samfälligheten föreskrivits en rättighet att väcka talan mot en ägare som innehar en ägarlägenhetsfastighet i ett flerbostadshus enligt civilrättsliga bestämmelser i
182
Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter, sid 84 jmf. BRL 7 kap. 9 § 1 st. 3 men.
183 SFL 19a § 1-2 st. 184 SFL 19a § 2 st. 185 SFL 19a § 3 st. 186 SFL 19a § 2 st. 187
Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter, sid 139.
188
Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter, sid 84.
189
Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter, sid 84.
190
SFL 19a § 4 st.
191
jordbalken.192 Talan får väckas om ägaren utsatt sina grannar för störningar som kan skada hälsan eller i övrigt försämrat deras boendemiljö och störningarna inte skäligen bör tålas.193 Samma rätt föreligger även om det är ägarens familj, hyresgäster som ägaren inrymt i sin ägarlägenhetsfastighet eller byggnadsarbetare som utför arbete på uppdrag av ägaren som förorsakat störningarna.194 Denna rättighet innehar också andra ägare till ägarlägenhetsfastigheter som har del i samma flerbostadshus, den så kallade grannelagstiftningen.195 Tillkomsten av den nya grannelagstiftningen ansågs vara mycket viktig då ägare till ägarlägenhetsfastigheter kommer att bo förhållandevis nära varandra.196 Vid införandet av grannelagstiftning föreslog utredningen att ägare som inte upphör med störningarna skulle kunna åläggas av domstol att flytta och om så inte skedde avhysas med hjälp av kronofogden. Regeringen ansåg dock att det var lämpligt att begränsa sanktionsmöjligheten och bestämde därför att ägare som inte upphör med störningar efter tillsägelse skall vid allmän domstol kunna föreläggas att vid vite upphöra med störningarna.197