Oinskränkt upplåtelserätt a

Vid införandet av ägarlägenhetsfastigheter lät lagstiftaren rätten att hyra ut ägarlägenhetsfastigheten förbli oinskränkt. Ägaren till en ägarlägenhetsfastighet tillåts liksom andra ägare till småhus fritt upplåta nyttjanderätt till utomstående, detta i motsats till innehavare av bostadsrätter som vid uthyrning måste erhålla tillstånd från bostadsrättsföreningen.229 Då ägarlägenhetsfastigheter betraktas som vilken fastighet som helst blir konsekvensen att en oinskränkt uthyrningsrätt inte erfordrar någon lagstiftningsåtgärd.230 Tänkbara konsekvenser av en oinskränkt rätt att upplåta fastigheten är flera. Till de positiva hör, att det blir fler lägenheter till uthyrning enligt lagstiftaren.231 Erfarenheter från Norge232 visar att många köper två ägarlägenhetsfastigheter, en till sig själv och en att hyra ut.233 Justitieminister Beatrice Ask tror också på en ökning av lägenheter på bostadsmarknaden totalt sett, eftersom fler kan tänka sig att investera kapital på bostadsmarknaden om det finns möjligheter att hyra ut sina ägarlägenhetsfastigheter.234 Till de negativa konsekvenser hör att ägarlägenhetsfastigheter införskaffas på ren spekulation eller i kapitalplaceringssyfte utan något som helst intresse i att faktiskt bo i lägenheten.235 Risk finns också att oseriösa hyresvärdar anskaffar flertalet ägarlägenhetsfastigheter som de sedan hyr ut till

224

Österberg, T, Samfälligheter: handbok för samfällighetsföreningar, sid 50.

225 SFL 53 § 1 st. 226 SFL 53 § 1 st. 227 SFL 53 § 2 st. 228 SFL 53 § 4 st. 229 BRL 7 kap 10 § 1 st. 230

Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter, sid 99.

231

Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter, sid 99.

232

Fakta om Norge har tagits med endast för att visa vilka effekter ägarlägenhetsfastigheter fått på bostadsmarknaden där.

233

Askåker, J, Fler hyresrätter med ägarlägenheter, E24 13/7 2007.

234

Furtenbach, F, Ägarlägenheter införs i Sverige, SR-Ekot 11/11 2008.

235

privatpersoner, då det inte införts någon gräns på hur många fastigheter en och samma person kan tänkas äga.236

De negativa konsekvenserna av fri upplåtelse torde dock stävjas av det faktum att hyreslagens tvingande regler om rättigheter och skyldigheter i hyresförhållandet samt regler om bruksvärdestillämpning vid hyressättning är tillämpliga vid uthyrning av ägarlägenhetsfastigheter. Detta eftersom den som hyr ägarlägenhetsfastigheten direkt av ägaren kommer att ses som förstahandshyresgäst och jordbalkens 12:e kapitel om hyra är därmed tillämpligt.237 Dock blir besittningsskyddet för förstahandshyresgästen svagare eftersom ägarlägenhetsfastigheter i detta avseende jämställs med uthyrning av en- eller tvåfamiljshus. Förstahandshyresgästen kan därför inte kräva förlängning av hyresavtalet i det fall ägaren av ägarlägenhetsfastighet sagt upp avtalet för att till exempel själv flytta in i ägarlägenhetsfastigheten. 238

5.4.3 Ovillkorlig överlåtelserätt av ägarlägenhetsfastigheten

Allmänna fastighetsrättsliga regler om överlåtelse av fast egendom skall tillämpas på ägarlägenhetsfastigheter.239 Detta innebär att ägaren fritt kan överlåta ägarlägenhetsfastigheten till vem som helst och till det pris som marknaden är beredd att betala.240 Då ägarlägenhetsfastigheter skall bildas i sammanhållna enheter om minst tre fastigheter finns det anledning att fundera över grannens rätt till medbestämmande vid överlåtelse av ägarlägenhetsfastigheten. För giltig överlåtelse av till exempel en bostadsrätt krävs att förvärvaren antas till medlem i bostadsrättsföreningen.241 Medlemskap skall beviljas för den som uppfyller kraven i föreningens stadgar och skäligen kan godtagas som bostadsrättsinnehavare.242 I nyss nämnda lag finns alltså utrymme för kvarboende att påverka vilka grannar som skall tillåtas att flytta in. Ett liknande tillvägagångssätt fanns som förslag under utredningen av ägarlägenhetsfastigheter.243 Förslaget byggde på att samfällighetsföreningen i sina stadgar kunde begränsa rätten till överlåtelse, till exempel genom att föreningen var tvungen att godkänna överlåtelsen i enlighet med vissa uppsatta kriterier. Lagstiftaren valde dock att inte ge kvarboende grannar i ägarlägenhetsfastigheter möjlighet att påverka valet av nya grannar. Detta med hänsyn till att inskränkningar i rådigheten över ägarlägenhetsfastigheter, kan otydliggöra de rättigheter som annars är förknippade med äganderätt till fast egendom, sänka kreditvärdet på fastigheten och minska rättlikheten till andra tredimensionella fastigheter.244

236

Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter, sid 100.

237

Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter, sid 100.

238

JB 12 kap. 46 § 1 st. 6 pt.

239

JB 4 kap.

240

Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter, sid 90.

241

BRL 6 kap. 1 § jmf. 6 kap 5 §.

242

BRL 2 kap. 3 § 1 st.

243

Prop. 2008/09:91, Ägarlägenheter, sid 90.

244

5.4.4 Pantsättning

Jordabalkens regler om pantsättning skall tillämpas även på ägarlägenhetsfastigheter, detta eftersom ägarlägenheten likt annan fast egendom innehas med full äganderätt.245 Följande innebär att ägare till ägarlägenhetsfastighet kan upplåta panträtt i fastigheten, som säkerhet för fordran, genom att inteckna fastigheten till ett visst belopp hos inskrivningsmyndigheten. Beviset för inteckning av fastigheten utgörs av ett pantbrev. Pantbrevet utfärdas skriftligen eller genom en registrering i pantbrevregistret om det är ett så kallat datapantbrev.246 Panträtten inträder först då ägaren överlämnat pantbrevet som pant för sin fordran eller för datapantbrev då borgenären registrerats som pantbrevshavare i pantbrevsregistret.247

5.5

Ägarens skyldigheter

5.5.1 Underhålla ägarlägenhetsfastigheten

Ägaren till ägarlägenhetsfastigheten skall ansvara för underhållet av ägarlägenheten.248 Skulle en ägarlägenhetsfastighet vara så vårdslöst uppförd eller bristfälligt underhållen att risk föreligger att någon annan del av anläggningen inte obetydligt skadas är ägaren skyldig att vidta åtgärder för att undanröja bristen och därmed också risken för skada.249 Andra ägare vars ägarlägenhetsfastighet riskerar att skadas av vanvården, skall få skälig ersättning för kostnader som uppstått i samband med försök att undanröja risken för skada.250 Bestämmelsen är särskilt viktigt för ägarlägenheter då vanvård av ägarlägenhetsfastighet kan leda till olägenheter för såväl grannar som hyresgäster.251 Ägare till ägarlägenhetsfastighet som riskerar att lida skada till följd av annan ägares vanvård får föra talan hos domstol om åtgärdsföreläggande. Vid risk för mer än obetydlig skada får föreläggandet verkställas utan att det vunnit laga kraft.252

5.5.2 Ge tillträde till ägarlägenhetsfastigheten för utförande av