Fastighetsbolagens transaktionsprocess

Ligger figuren på transaktionsprocessen som presenteras i arbetet i linje med er transaktionsprocess?

Samtliga respondenter ansåg att figuren låg i linje med deras transaktionsprocess, däremot påpekar respondenterna att det beror på vilken roll man har i transaktionen, vare sig det är köpare eller säljare. För säljaren menar respondent 1 och 2 att transaktionsprocessen påbörjas innan marknadsföringen, i form av en initieringsfas. För köparen däremot påbörjas transaktionsprocessen efter det att ett prospekt har tilldelats, däremot tar köparen inte del av processen förrän det att budprocessen påbörjar.

Transaktionsprocessen i min mening överensstämmer med vad figuren visar, däremot skulle jag säga att det finns ett steg innan marknadsföring - det vill säga en initieringsfas, vilket främst handlar om hur man ska presentera sitt projekt (Respondent 1, 29 april 2021).

Det är lite beroende på om man är köpare eller säljare. Ur säljarens perspektiv får man först bestämma sig om man vill sälja, vilka/vilken mäklare eller konsult man vill anlita och sedan framställa ett prospekt. Som köpare kommer du däremot inte in i transaktionsprocessen förrän det att du blivit tilldelad ett prospekt.

Köparens deltagande i processen börjar däremot inte förrän budprocessen (Respondent 2, 3 maj 2021).

Utöver att det finns ett ytterligare steg som påbörjas innan marknadsföringen, har en viss osäkerhet kring letter of intent påpekats där respondent 2 och 4 menar att det inte tillhör normen vad gäller en fastighetsaffär överlag.

Figuren är korrekt i min mening, med reservation av att letter of intent inte alltid skrivs, det är ganska sällsynt. Ofta går man in som säljare och väljer ut en, två eller tre köpare som man vill genomföra fastighetstransaktionen med. 99% av tiden är det givetvis de som ligger högst i pris (Respondent 2, 3 maj 2021).

Letter of intent är ett relativt grovt begrepp som kan tolkas löst, med detta menar jag att säljaren i ofta fall begär ett indikativt bud. För att kunna ge ett indikativt bud krävs det att säljaren har släppt tillräcklig information för att vi sedan ska kunna räkna på det. Det indikativa budet i sig innebär sedan en avsiktsförklaring som är likt principen bakom ett letter of intent. Genom avsiktsförklaringen tydliggörs ens intresse för affären och därmed dras man in i Due Diligence processen, däremot är det viktigt att förstå att dessa processer kan överlappa varandra (Respondent 4, 10 maj 2021).

Respondent 3 som har en bakgrund i juridik, förklarade också de komplikationer som kan uppstå rent juridiskt med ett letter of intent i en fastighetstransaktion, det vill säga skillnaden på ett letter of intent mellan en direktförsäljning och överlåtelse genom bolag.

Min juridiska bakgrund har visat sig vara väldigt nyttig när man håller på med affärer, speciellt fastighetsaffärer. När det kommer till letter of intent så är det ett skriftligt eller muntligt löfte om att köpa eller sälja fast egendom. Detta lovord är till intet förbindande, med hänsyn till att det inte går att lovorda fast egendom. Däremot är aktier lös egendom, vilket innebär att löften om att köpa och sälja är bindande. Här kommer man ju in på att köpa fastigheter i aktiebolag (Respondent 3, 6 maj 2021).

5.2 Fastighetspaketering

Vad för fördelar respektive nackdelar finns det med fastighetspaketering i relation till ert företag?

Fördelarna som tillkommer vid en fastighetspaketering menar samtliga respondenter vara av rent monetär karaktär. De skattemässiga fördelarna lyfter de ekonomiska och skapar incitament för överlåtelse genom bolag, detta menar samtliga respondenter också vara anledningen till att överlåtelseformen fått sin uppgång. De ekonomiska fördelarna grundar sig i utebliven stämpelskatt på 4,25% av köpeskillingen, även utebliven lagfart på 1,5% av antingen köpeskilling eller taxeringsvärde.

De skattemässiga vinsterna är mycket bättre. Jag slipper ju betala lagfart och stämpelskatt. Så länge man kan paketera och sälja genom bolag är det en stor fördel ur ekonomisk synpunkt (Respondent 1, 29 april).

Det är givetvis beroende på om man är köpare eller säljare. Ur köparens perspektiv är det förmånligt då lagfart och stämpelskatt utgår i samband med att du gör en bolagsaffär, det är liksom grundbulten. Ur säljarens perspektiv innebär den uteblivna stämpelskatten en möjlighet att få en större ekonomisk vinning från fastighetstransaktionen (Respondent 2, 3 maj 2021).

Respondenterna är i regel enhetliga i sina svar vad gäller nackdelar som fastighetspaketering kan medföra. Nackdelarna består av ett större ansvarstagande med hänsyn till att man måste göra en Due Diligence på både fastighet och bolag, det vill säga att alla rättigheter, skyldigheter och avtal överförs vid transaktionen. Däremot belyser respondent 3 och 4 nackdelar som utmärker sig från resterande av respondenternas svar. Nackdelarna är av både ekonomisk och juridisk karaktär.

Nackdelen med att köpa en fastighet genom en paketering är att man måste utföra en Due Diligence på ett bolag utan att ha någon som helst aning om vad de har för lik i lasten. Det kan man ju spara en hel del tid och pengar på. Det innebär ju också att man bara behöver göra en Due Diligence på fastigheten rent tekniskt. Samtidigt behöver du heller inte gå tillbaka och se om du har några förpliktelser mot gammal personal som bolaget haft som anställd och har pensionskrav. Vidare så behöver du betala latent skatt som ackumulerats om fastigheten säljs ut från bolaget, den försvinner ju inte i en bolagsaffär (Respondent 4, 10 maj 2021).

Vid ett förvärv övertar man fastigheten som den står men även bolaget. Det innebär att man övertar fastigheten med ett lägre anskaffningsvärde, då den inte uppdateras med köpet eftersom man köper bolaget, inte fastigheten. Detta i sin tur leder till att man har ett lägre avskrivningsunderlag, vilket är en anledning till att vissa

fastighetsägare föredrar en direktförsäljning. Viktigt att ha i åtanke är även att man inte kan använda fastigheten som säkerhet för lån, för att köpa aktierna. Man kan alltså inte finansiera köpet med hjälp av fastigheten. Därav kan man inte låna på huset man köper, det är ett allvarligt brott, om man gör sig skyldig till det, skänker det en fri kost och logi under ett par år (Respondent 3, 6 maj 2021).

Respondent 4 yrkar dock för att en fördel med förfarandet också kan vara en nackdel och detsamma gäller för det motsatta.

En fördel med aktier är att du får med dig alla avtal som är tecknade med bolaget, däremot är detta på gott och ont. Detta kan gälla el, internet eller vad det nu kan vara i en fastighet så behöver man inte vara orolig att det avtalet bara klipps från intet. Annars måste man ha ordentliga listor för att hålla koll och ta över avtalen (Respondent 4, 10 maj 2021).