Sammanställning av intervjuer

Tabell 5. är en översiktlig sammanställning av intervjuerna i form av ett operationaliseringsschema med respondenternas svar.

Tabell 5. Sammanställning av information från respondenter

Respondent Företagens

1 Ligger i linje med

reservation för

2 Ligger i linje med

reservation för letter

3 Ligger i linje men

letter of intent kan

Tabell 5 ger en översiktlig bild på hur respondenterna har svarat på de fem huvudsakliga frågorna. Uppgifterna i tabellen visar mönster på att de mindre fastighetsbolagen har en tydlig och enhetlig bild på hur transaktionsprocessen i ofta fall ser ut. En skillnad uppstår däremot i hur arbetsprocessen bedrivs för att genomföra processen. Samtliga respondenter markerar att fastighetspaketering innebär en utökad Due Diligence process och att den slutligen kräver tillgång till viktig och riktig information för att begrunda sina beslut.

6. Analys

Analyskapitlet diskuterar det empiriska materialet utifrån den teoretiska referensramen och tidigare studier. Kapitlet tillämpar respondenternas svar från de semistrukturerade intervjuerna och sammanbinder dessa med vad tidigare studier och teorier framför.

6.1 Fastighetsbolagens transaktionsprocess

Utseendet på fastighetstransaktioner kan se annorlunda ut beroende på vilken fastighetstyp det handlar om som tidigare nämnt av Ahlberg et al. (2018). Sammantaget har respondenter visat enstämmighet över Figur 1, som presenteras i kapitel 3.

Transaktionsprocessen. Samtliga respondenter uttrycker att figuren ligger i linje med deras transaktionsprocess, med reservation för att initieringsfasen är startskottet utifrån säljarens perspektiv och att letter of intent (LOI) inte allt för ofta förekommer. Empirin tyder på att köparen inte presenteras till processen förrän det att ett prospekt blivit tilldelat, vidare påbörjar inte deltagandet innan budprocessen. Respondenterna poängterar att letter of intent är ett relativt grovt begrepp och det råder delade meningar kring dess funktion. Problematiken som uppstår i en bolagsaffär enligt Werkell et al.

(2018) grundar sig juridiskt i skiftet av lagrum från Jordabalken (1970:994) till Köplagen (1990:931), med hänsyn till att aktier är att anse som lös egendom. Löftet om att köpa eller sälja fast egendom i form av ett LOI är till intet förbindande i en direktförsäljning, med beaktning för de formkrav som finns i Jordabalken. Däremot är ett löfte om att köpa eller sälja lös egendom bindande på grund av det juridiska skiftet.

Empirin tyder på att detta är ett riskabelt förfarande för köparen vid en bolagsöverlåtelse. Vidare betonar det empiriska materialet att LOI inte tillhör normen i en fastighetstransaktion och att avsiktsförklaringen kan hämma köparens förhandlingsposition. Respondenterna yrkar istället för att en avsiktsförklaring likt ett LOI förknippas med ett indikativt bud i en bolagsöverlåtelse.

6.2 Fastighetspaketering

Idag är fastighetspaketering, även kallat överlåtelse genom bolag en oerhört populär och frekvent använd överlåtelseform av fastigheter, vilket både Bergman och Werner (2018) och Karoumi (2017) betonar i tidigare studier. Empirin framför att det finns påtagliga fördelar och nackdelar för både köpare och säljare i en fastighetstransaktion. Den

huvudsakliga anledningen till detta menar Werkell et al. (2018) vara den uteblivna stämpelskatten på 4,25% av köpeskillingen och även lagfarten på 1,5%. Respondenterna poängterar att de skattemässiga fördelarna lyfter de ekonomiska och skapar incitament för överlåtelseformen. Nackdelarna med överlåtelseformen är däremot viktig att ha i beaktning. Samtliga respondenter påpekar att utöver den normenliga undersökning som krävs i en bolagsöverlåtelse och i regel vanliga Due Diligence, tillkommer det även en parallell undersökning av bolaget. Vidare innebär detta ett ökat krav på information, på sådant vis krävs det att köparen tar hänsyn till kostnaden av att erhålla informationen enligt Wangerin (2019). Kostnaden för att erhålla information likställs med transaktionskostnader enligt Mooya (2016) varav empirin sammantaget påpekar vara på grund av den utökade Due Diligence processen i en fastighetspaketering. Trots de ekonomiska fördelar i en paketering som det empiriska materialet föreslår, finns det vissa argument som talar för en direktförsäljning. Empirin belyser att köparen i en direktförsäljning inte behöver lämnas i ett informationsgap där de inte har någon aning om vad för lik bolaget har i lasten. Direktförsäljning kan även innebära att man kan uppdatera anskaffningsvärdet på fastigheten i syfte att få ett större avskrivningsunderlag. Vidare innebär det också att den osäkra framtidsbilden med latent skatt försvinner enligt empirin.

6.3 Intern eller extern expertis

Hur ett fastighetsbolag agerar i frågan om en transaktionsprocess kan skilja sig väsentligt enligt Ahlberg et al. (2018) varav empirin förtydligar att detta speglas i hur man väljer att organisera sin verksamhet. Detta grundar sig i vilka kärnkompetenser och erfarenhet ett bolag och dess personal besitter. Det empiriska materialet visar sammantaget en stor spridning mellan interna och externa kompetenser eller en blandning av båda. Ett mönster som däremot går att påpeka är att den tekniska undersökningen i ofta fall utförs i egen regi. Det juridiska och ekonomiska utförs däremot till större del av extern expertis, då mindre företag sällan besitter dessa resurser internt enligt empirin, vilket Kirik och Matsson (2012) understryker i sina tidigare studier. Trots detta, visar enstaka fall i empirin att ett mindre företag fortfarande kan besitta en bred kärnkompetens kring; ekonomi, juridik, fastighetstekniska och affärsrelaterade områden. Vare sig man väljer att föra verksamheten i egen regi eller anlita extern expertis, kommer transaktionskostnaderna att uppstå, vilket ligger i linje med tidigare studier (Coase, 1937; Nooteboom 1993; Yousuf, 2017; Palm, 2018).

Yousuf (2017) vidareutvecklar att det finns två olika typer av transaktionskostnader;

interna och externa. Fastighetsbolaget väljer det arbetssätt som har bäst ekonomisk förutsättning, det vill säga det som är billigast och passar verksamheten bäst. Empirin tar fasta i att arbetsprocessen bör anpassas utefter vilken kompetens och erfarenhet man har som bolag. Vidare har kostnader från juridisk och ekonomisk hjälp tenderat att vara där kompetensen brister bland respondenterna, samtidigt som transaktionskostnaderna ökar. Empirin visar även att storleken på organisationen medför olika förutsättningar för de diverse kompetensområdena. De större bolagen har större resurser som kan fördelas över intern juridisk, ekonomisk och teknisk personal.

6.4 Due Diligence

I syfte att identifiera brister i en fastighetstransaktion krävs en grundlig undersökning av det objekt som transaktionen berör, vilket även innebär en effektivisering av processen enligt Angwin (2001). Det empiriska materialet beskriver Due Diligence processen i en bolagsöverlåtelse som en nödvändig undersökning av både fastigheten och bolaget. Ett resultat av bolagsöverlåtelser är att undersökningsprocessen blir omfattande, komplex och tidskrävande med hänsyn till vad både Karoumi (2017) och Kirik och Matsson (2012) belyser i sina tidigare studier. Empirin påvisar att skiftet av bolagets ägare medför ytterligare ansvar i förberedelsen för fastighetstransaktionen, med beaktning för de förpliktelser från bolaget som köparen åtar. Samtliga respondenter i intervjuerna visade sig vara enstämmiga över att tillgång till information har en stor betydelse för fastighetstransaktionens genomförande, vare sig den är ekonomisk, teknisk eller juridisk. Problematiken som uppstår med informationsinsamlingen däremot är att asymmetrisk information uppstår, likt ett informationsövertag för säljaren enligt Akerlof (1970). Hoksbergen et al. (2020) tidigare studier påvisar att en Due Diligence process kan användas som ett verktyg för att minska informationsbruset mellan köpare och säljare. Respondenterna betonar också att informationsgapet som uppstår motverkas i Due Diligence processen, detta innebär att transaktionskostnader ökar enligt Wangerin (2019), med grund i att information är en kostsam men användbar resurs. Sammantaget visar empirin att informationen som är angiven av säljaren i form av ett prospekt skall stämma överens med verkligheten. Om informationen inte överensstämmer med vad prospektet återger, kan osäkerhet uppstå för köparen och på sådant vis understryks det att budet kan kräva revidering, detta understryker även Strand (2014). Mooya (2016) och Palm (2018) påpekar att osäkerheten mellan parterna är en grogrund för

transaktionskostnader att växa på grund av bristfällig information, även kallat informationsproblemet. Sök- och informationskostnaderna som Mooya (2016) anser vara mest relevant för fastighetstransaktioner, menar samtliga respondenter förekomma i en Due Diligence process. Vilket respondenterna konstaterar utmynna sig till växande transaktionskostnader som framförallt förekommer med grund i juridisk och ekonomisk entreprenad. Vidare utvecklar det empiriska materialet att mindre aktörer inte har samma resurser som större bolag vid en Due Diligence, vilket ligger i linje med vad Gallimore et al. (2000) och Kirik och Matsson (2012) påvisar i tidigare studier. Samtliga respondenter yrkar för att en Due Diligence är av yttersta vikt i en fastighetstransaktion, trots det att den svenska fastighetsmarknaden enligt Berggren (2018) besitter högre transparens än genomsnittet.

6.5 Avgörande faktorer

Parametrar som är återkommande i det empiriska underlaget är att tillgången till viktig och riktig information ska stämma överens med vad säljaren återger i prospektet.

Oavsett om den är av teknisk, juridisk, miljömässig eller ekonomisk karaktär som Kirik och Matsson (2012) förespråkar. Samtliga respondenter påpekar vikten av lönsamheten som fastigheten ska generera, i detta skede tillsätts juridiska resurser för granskning av befintliga avtal och kontrakt i bolaget som medföljer. Syftet med detta är att kontrollera informationen som säljaren delgett i prospektet. Respondenterna anger vikten av korrekt angivna ytor, hyror, kostnader och intäkter. Nordlund (2018) understryker att korrekt information innebär att köparen kan erhålla bättre underlag om vad de ska köpa.

Problemet som kan uppstå, menar Attellesey och Strandberg (2020) vara att mindre aktörer har begränsade resurser, vilket i sin tur leder till ett snävare beslutsunderlag. Det snäva beslutsunderlaget är något det empiriska materialet understryker, med hänsyn till att mindre företag har mindre interna och externa resurser i relation till större företag.

Wangerin (2019) lyfter fram att om man inte bearbetar informationen riktigt, leder det till irrationella beslut vilket resulterar i en lägre lönsamhet. Respondenterna visar däremot enstämmighet om att lönsamhet är en avgörande faktor i transaktionsprocessen för att en fastighetstransaktion skall genomföras.

7. Slutsats

Syftet med studien har varit att undersöka hur fastighetspaketering påverkar mindre fastighetsbolags transaktionsprocess på den svenska fastighetsmarknaden. Studien har även behandlat vilka konsekvenser Due Diligence processen får till följd av fastighetspaketering. Frågeställningen som diskuteras i denna studie grundar sig i att fastighetspaketeringar resulterar i en resurskrävande undersökningsprocess, som kan vara svår för mindre aktörer att genomföra fullständigt.

Studien visar att fastighetspaketering påverkar transaktionsprocessen i den mån att Due Diligence processen blir utökad, till följd av att bolaget kräver en parallell Due Diligence. Det juridiska skiftet från Jordabalken (1970:994) till Köplagen (1990:931) visar sig spela en markant roll i hur transaktionsprocessen utförs. Skiftet innebär en allt mer noggrann undersökning och bearbetning av informationen som återges i både prospekt och DD-rum. Det juridiska skiftet bidrar även till att letter of intent inte anses som branschstandard eftersom att den är för riskabel i en fastighetspaketering. Istället för letter of intent förknippas det indikativa budet som en avsiktsförklaring i en bolagsaffär. Studien påvisar att de ekonomiska incitamenten som fastighetspaketering medför, är den huvudsakliga anledningen till förfarandets popularitet. Trots incitamenten innebär den utökade Due Diligence processen ökade transaktionskostnader på grund av kostnaden för att erhålla information. Hur mindre fastighetsbolag erhåller denna information kan skilja väsentligt och är beroende av fastighetsbolagets kärnkompetenser. Studien visade stor spridning mellan interna och externa kompetenser.

Ett mönster som framkommit ur studien är att den tekniska undersökningen i ofta fall utförs i egen regi, medan de juridiska och ekonomiska till större del kräver extern expertis. I enstaka fall visade studien att ett mindre bolag fortfarande kan besitta en bred kärnkompetens för att utföra allt i egen regi.

Teorin visar att transparensen på den svenska fastighetsmarknaden är högre än genomsnittet, trots detta förekommer fortfarande asymmetrisk information. Studien visar att sök- och informationskostnader är mest relevant för fastighetstransaktioner.

Dessa transaktionskostnader ökar om informationen i prospektet inte stämmer överens med verkligheten, här bildas ett informationsgap vilket Due Diligence processen syftar till att motverka. För mindre fastighetsbolag består sök- och informationskostnader till

större del av juridiska och ekonomiska resurser. Studien visar att mindre fastighetsbolag besitter begränsade resurser vilket leder till ett snävare beslutsunderlag. Det krävs att informationen i en Due Diligence bearbetas på ett korrekt och kontrollerat sätt, om så inte vore fallet utmynnar det i en kostsam process. Därav är mindre fastighetsbolag villiga att betala kostnaden för information i en Due Diligence. Om informationen inte bearbetas fullständigt kan det leda till lägre lönsamhet, vilket företagen i studien påvisade vara en avgörande faktor för att en fastighetstransaktion skall genomföras.

Ovanstående diskussion och slutsats är baserad på de fyra respondenter som deltagit i studien med anknytning till teori och tidigare studier. Viktigt att förtydliga gällande slutsatsen är att överförbarheten till resterande del av branschen är svår att avgöra, med hänsyn till att enbart fyra respondenter blivit intervjuade. Respondenterna visade däremot enstämmighet i större del av frågorna, vilket har lett till generalisering, se Tabell 5. För att få en ännu tydligare bild på frågeställningen bör därför ytterligare studier utföras inom problemområdet, med flera respondenter som deltar i studien. Detta hade medfört ett förtydligande av ett ouppmärksammat problem inom fastighetsbranschen.