Ekonomiska hinder - ja och nej. De kan inte bygga om till vilket pris som helst. De har ett minsta avkastningskrav, plus utgår ifrån marknadsvärdet - läget etc. När politiken vill att de ska skaffa dessa stora lägenheter till stora familjer - då får man fixa det, kan ej bli stor skala. Varje fastighet måste bära sig själv.
Skapas hinder genom hyressättningssystemet?
Hyressättningen bidrar också - förhandlas med hyresgästföreningen. Kan ej sätta högre hyror för att balansera marknadsvärdet. Ligger hyran på 1000kr i ytterkanten av staden kan de inte ta 1400kr bara för att få ihop deras ekonomi. antingen gör de en förlust eller så läggs projektet ner.
Har det funnits hinder som ni i detta senaste projekt/koncept funnit lösningar till?
Kollat länge på vindar men har inte gått pga tillgängligheten. Efter lagen om små lgh på vind nytt. När de va i prjekteringen höll lagen på att gå igenom. De förberedde stammar o värme etc i
stammen där det inte fanns. I två av stammarna fanns redan uppdraget till lokaler på vinden. När de gjort 3-4 stammar till gick lagen igenom. Då kunde de gå tillbaka och bara köra in de nya lgh med god ekonomi.
57
Organisation
Vart i företagets organisation låg projektet/konceptet? (förvaltningen, nyprod. etc)
Fastighetssidan tar fram förutsättningar. Ibland får de förfrågan - kan ni förtäta, ibland kommer de me förslag själva.
Hur bemannade ni projektgruppen/konceptgruppen?
Samspel med ledningsgrupp - fastighetsavdelningen och de som jobbar på boendesidan.
Utformades organisationen av en särskild strategi för omvandling av lokaler till bostäder?
(Projektram, kommunikation inom projektet)
Har olika grupper som jobbar med nyproduktion, ombyggnation samt mindre projekt.
Hur förankrades projektet/konceptet i organisationen?
Förankringen i organisationen har gått lätt. Har kommit uppifrån.
Förlades projekteringen externt eller internt? Vilka externa kompetenser har ni tagit in och
hur valdes dessa ut?
Projekteringen sköts både externt o internt, måste ha konsulter. För partnering görs ett
förfrågningsunderlag som baseras på ett samarbete med en totalentreprenör. Utvärderar mycket efter mjuka parametrar, och tecknar avtal med en totalentreprenör. Totalentreprenören och projektledaren bestämmer sedan i samråd vilka konsulter som ska vara med. De av kollegorna som använder vanlig tot entreprenad måste använda sig av de vanliga ramavtalskonsulterna. Är annorlunda vid partnering för där är det entreprenören som tecknar avtal med konsulterna.
Vilka kompetenser eftersökte ni hos medarbetarna?
Områdesansvariga (bovärdarna) är med vid dessa projekt i varierande grad. Beroende på vad projektet är och deras intresse. Är de små enkla projekt är de med lite i periferin. Om det är mer omfattande ska de vara med, läsa protokoll, hålla sig uppdaterade. De är de som ska förvalta sen så måste ha kunskapen, plus för bättre överlämning.
Blev andra områden lidande till förmån för detta?
Känner inte att andra projekt blivit lidande pga detta. De jobbar alltid i projektform.
Fanns det några nyckelpersoner i projekten?
Nyckelpersoner är projektledarna. Blir extra kul när det är lite annorlunda projekt. Karl-Johan Styrenius var den första som gjorde sånt här projekt för studentbostäder Irrblosset.
Processflöde
Hur såg det övergripande processflödet ut? (Planering, projektering, upphandling,
produktion, förvaltning)
Deras grundprocess funkar även på dessa projekt, inget stort som skiljer sig. Är inte detaljerad utan är tillämpar på de flesta projekt.
58 På Adjutanaten & Arvtagaren hade de tittat på källaren tidigt men inte fått ekonomin att gå ihop pga tillägngligheten. Korridoren skulle vara minst 1,2 bred, diverse olika byggkrav. När de kollade källarna var det lösningen att ha direkta utvändiga entreér som gjorde det möjligt, då gick det att få ihop ekonomin. När de sedan skulle göra samma sak i ett annat hus kunde hon och arkitekten rita och räkna så här och så här.. då kunde de lätt gå från 5 lite dåliga lägenheter till 6 st jätte bra. Tack vare att gör entréerna från utsidan. Då kunde de utnyttja ytan som skulle blivit korridor också. Då gick kalkylerna ihop!
Hade ni en tidsram att förhålla er till?
De har alltid en tidsram att förhålla sig till. I detta projekt hade de redan handlat upp övriga renoveringen av huset som skulle hålla på till maj-juni 2015, och de lyckades hålla samma tidsram samtidigt som de byggde till dessa 18 nya lgh och blev klara i maj-juni. Så bra kvalitet på så kort tid som möjligt, för tid är pengar! Bara att ha etableringen på plats kostade 150 000/månaden i detta projekt. Varje månad man är kvar blir dyrt! Därför kan de vara bra att istället ta in mer folk, istället för att ha längre tid.
Hur fungerade samarbetet med kommunen? (politiker, planavdelningen,
bygglovshandläggare)
Samarbete med kommunen fungerade bra, inte särskilt mycket kontakt med dem. Först var det bygglovsprocessen, sen bygganmälningar. Inga konstigheter. De olika delarna av kommunen har inte att göra med varandra. En enhet kan önska/kräva det här, medan en annan avdelning säger - nej det går inte att göra så där. Det kan bli problem, då får de på bolaget gå in och säga - vi kan tillmötesgå det här, men inte det här etc. Försöka hitta en bra lösning.
Hade ni en strategi för upphandlingen (LOU) vad avser entreprenörer eller kunde ni nyttja
redan ramavtalsupphandlade entreprenörer?
Johanna vill jobba med partnering, ibland ställs krav från chefen att göra totalentreprenad. fördelen hon ser med partnering är speciellt när det är lite mer speciella skäl, speciella förutsättningar. Då sitter de som beställare (hon som är projektledare, egna VVS och el perosner, områdesansvarig som kan mycket om fastigheten, energimänniskor) vid partnering är entreprenören med mycket tidigare för att projektera. Vanligtvis kommer de in senare efter projekteringen. Nu sitter alla vid samma bord, minskar felen, blir inga missförstånd, både konsulter o entreprenörer kan direkt se problem o möjligheter o lösa allt direkt. Vid tot entre. blir det ofta fel vid överlämningen från projekteringen, först ska nån räkna på det, sen ska nån utföra det som nån annan projekterat. Partnering är egentligen totalentreprenad som “entreprenadform” men upphandlingsformen är “partnering”. Har aldrig gjort om ytor till bostad genom endast hantverkare som redan har ramavtal. För stora projekt för sånt. Då måste de gå via LOU. Till visst värde kan de göra “förnyad konkurrans” inom deras ramavtals upphandlade entreprenörer, men det spricker rätt snart så de måste går ut med upphandling. Men konsulterna är rangordnade, 1a, 2a, 3a. De måste fråga 1an först, säger den nej går de till 2an osv.
59
Hur såg avtalet med entreprenörerna ut? Fast pris, löpande etc.
Hade ni en dialog med de kringboende i byggnader där lokaler omvandlades?
Dialogen med de kringboende: de valda att vänta väldigt länge med att informera de kringboende. Rätt/fel, vet inte.
Hur fungerade den processen? Hur kommunicerade ni med hyresgästerna? (möten, mejl,
brev)
De ville vänta in alla beslut, höll igen länge med information för de ville inte gå ut o säga saker ifall de inte skulle få igenom bygglov och startbesked. Alltid nån granne som reagerar.