I
Lokal till bostad
En studie om framgångsfaktorer och metoder för fastighetsbolag i
allmännyttan att omvandla outnyttjade ytor
till bostäder
(Allmännyttan, 2012)
Författare: Sam Tayefeh Helen Radell
Uppdragsgivare: SABO, Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag Handledare: Petter Jurdell, SABO
Alicja Tykocka Ström, KTH ABE Examinator: Per R Magnus Roald, KTH ABE
Examensarbete: Byggteknik och design, grundnivå 15 hp Godkännandedatum: 2017-06-19
II
Sammanfattning
I Sverige råder det för närvarande bostadsbrist. En alternativ lösning till nyproduktion är förtätning av befintliga områden genom att omvandla outnyttjade utrymmen till hyresrätter. På uppdrag från SABO har arbetet gått ut på att studera framgångsfaktorer och metoder för omvandling av outnyttjade utrymmen till bostäder för allmännyttiga bostadsföretag. Målet var att sammanställa tidigare erfarenheter för att se hur de kan tillämpas av andra fastighetsbolag inom allmännyttan. Valda undersökningsaspekter blev strategi, organisation, process och samarbeten. Undersökta bolag MKB Fastighets AB och AB Stångåstaden valdes på rekommendation från SABO medan stiftelse Bodenbo erhölls genom en nationell enkät. Näringsdepartementet har utvecklat ett ändringsförslag till plan- och byggförordningen som kallas återbostadisering. Detta förslag innebär att ytor som omvandlas i befintliga bostadshus inte ska behöva leva upp till nybyggnadsstandard utan endast en standard som motsvarar övriga bostäder i byggnaden. Förslaget har undersökts för att se om den kan underlätta omvandlingar av det slag som utredningen berör.
Framgångsfaktorer: Strategi:
Etablerad och tydlig strategi
Nyttjande av befintliga fastigheters tillbehör Kommun som ställer krav
Inventera hela beståndet Rätt person till rätt uppgift Angelägenhetskänslan
Ok att inte sträva efter nybyggnadsstandard Rätt åtgärder efter förutsättningar i beståndet Organisation:
Tydlig ansvarsfördelning Rätt kompetens
Resultaten pekar på att denna typ av omvandlingar är genomförbara över hela landet för allmännyttiga bostadsföretag. De omvandlade bostädernas kvaliteter upplevs som goda och med karaktär.
Standarden kan variera beroende på målsättningen. Den allmänna uppfattningen som skapades av återbostadiseringsförslaget var positivt eller neutralt men med liten tilltro att det skulle skapa en stor effekt för framtida omvandlingar.
Nyckelord: omvandling, förtätning, allmännyttan, återbostadisering, ombyggnad, ändring, outnyttjade ytor, bostadsbrist
Samarbeten: Öppna dialoger
I tidigt skede ta kontakt med samarbetspartnern Skapa tydligt samarbete med stadsbyggnadskontor Skapa god kontakt med hyresgästerna
Upprätta ett samarbete med secondhandbutiker Omvandlingsprocess:
Tydlig målsättning
Inventera utifrån miljösynpunkt Släpp omöjliga projekt
Välj entreprenad efter förutsättningar och mål Kommunikation
III
Abstract
In Sweden there is currently housing shortages. An alternative solution to new production is
densification of existing areas by converting unused spaces into rental housing. On behalf of SABO, our goal has been to study success factors and methods for converting unused spaces into housing for public housing companies. The aim was to compile previous experiences to see how they can be applied by other real estate companies in the public sector. Selected research aspects where strategy, organization, process and cooperation. The studied companies MKB Fastighets AB and AB
Stångåstaden were chosen on the recommendation of SABO while the foundation Bodenbo was obtained through a national survey. The Ministry of Industry has developed an amendment to the Planning and Building Regulation called Återbostadisering. The proposal entails that surfaces converted into existing residential buildings should not live up to new building standards but only to the standard that corresponds to other apartments in the building. The proposal has been investigated to see if it can facilitate conversions of the kind affected by the report.
Success factors:
Strategy:
Correct actions according to conditions in the stock Ok not to strive after new-building standards Creating a sense of meaning
Drop impossible projects Right person to the right task
Inventory of the entire stock
Demands by the Municipality
Usage of existing property accessories Established and clear strategy
Organization:
Clear division of responsibility Use staff with the right skills
The results point out that this kind of conversions are feasible across the whole country for public housing companies. The qualities of the converted housings are perceived as good and having characteristics. The standard may vary depending on the goals set up by the company. The general perception created of the proposal Återbostadisering was positive or neutral, but with little confidence that it would create a major effect for future housing conversions.
Keywords: conversion, densification, public service, Återbostadisering, rebuilding, change, unused areas, housing shortage
Collaboration:
Open dialogs
Contact cooperation partners in an early stage Create clear collaboration with city-building offices Create good contact with the tenants
Establish a collaboration with secondhand stores
Conversion Process:
Clear goals
Inventory based on environmental considerations Choose a contract according to conditions and goals Communication
IV
Förord
Detta examensarbete har gjorts på uppdrag från SABO som ett avslutande arbete av vår tid på den Kungliga tekniska högskolan i Stockholm. De tre åren har varit en perspektivöppnande resa som inte bara hjälpt oss få en bredare kunskap inom byggbranschen men även format oss till mer självsäkra och öppensinniga människor.
Vi skulle vilja börja med att tacka alla de människor på SABO som varit delaktiga och som bidragit till detta examensarbete. Stort tack till vår handledare Petter Jurdell för sin entusiasm och sitt engagemang då han på eget initiativ kom och frågade hur vi lågt till och alltid bidrog med nyttig och användbar information, tack till Stefan Björling som hjälpte oss med våra intervjufrågor och för all positiv energi. Tack till Peter Sundqvist som satt med oss och diskuterade hur vi skulle formulera och bearbeta frågorna i den nationella enkäten.
Vi vill även passa på att tacka alla de personer som ställt upp på intervju. Tack till Mats Nilsson och Shwan Salim på MKB för en lång intervju och väl bemötande nere i Malmö. Tack till Johanna Boivie projektledare på Stångåstaden som trots högt arbetstryck tog sig tiden att träffa oss. Tack till Johan Johansson VD på Bodenbo för att han ställde upp på en telefonintervju, tack till Jan-Ove Östbrink på SKL för er expertis och svar, tack till Agneta Granlind SBK Stockholm som trots sina övriga ärenden ställde upp en intervju, tack till Lars Wiklund vid SBK Boden och tack till Karl Norén från BAB byggtjänst AB.
Tack även till vår handledare på KTH Alicja Tykocka Ström för sitt engagemang och sin handledning och tack till Per Magnus Roald för sina synpunkter.
Avslutningsvis vill vi tacka våra familjer och vänner som uppmuntrat oss under vår studietid. Utan er skulle det inte varit möjligt.
Stockholm maj, 2017
1
Innehållsförteckning
Sammanfattning II Abstract III Förord IV 1. Inledning 3 1.1 Bakgrund 3 1.2 Målformulering 3 1.3 Avgränsningar 4 1.4 Lösningsmetoder 4 1.5 Disposition 5 1.6 Begreppsförklaringar 5 2. Nulägesbeskrivning 7 2.1 SABO 7 2.2 Bostadssituationen idag 9 3. Teoretisk referensram 113.1 Bostadsbeståndet och dess olika förutsättningar 11
3.2 Lagar, föreskrifter och allmänna råd 16
2
6. Slutsatser 35
6.1 Framgångsfaktorer 35
6.2 Tillämpning hos andra SABO-medlemmar 36
6.3 Bostädernas kvalitet 37 6.4 Återbostadiseringens möjligheter 37 7. Rekommendationer 38 8. Källor 39 8.1 Tryckta källor 39 8.2 Elektroniska källor 39 8.3 Personlig Kommunikation 42 9. Bilagor 43
Bilaga 1. Intervjuer med bostadsföretag 43
Bilaga 2. Intervjuer med stadsbyggnadskontor 70
Bilaga 3. Intervju med entreprenör 87
3
1. Inledning
1.1 Bakgrund
Det råder stor bostadskris i tätorter över hela landet. Nyproducerade lägenheter byggs men inte i tillräckligt snabb takt för att avhjälpa problemet inom den närmaste tiden. Ett stort problem är att byggkapaciteten är nådd, vilket innebär att, även om det finns vilja och pengar att bygga, finns inte byggare (Boverket, 2017a). Ett bidrag för att lösa detta är att omvandla outnyttjade utrymmen och lokaler till bostäder.
Fastighetsbolag kan genom omvandling av outnyttjade ytor till bostäder både öka sin lönsamhet och arbeta för hållbarhet genom att maximera utnyttjandet av det befintliga beståndet istället för att bygga nytt. Genom att underlätta processen för allmännyttiga fastighetsbolag kan också fler hyresrätter skapas vilket kan motverka segregation och avhjälpa bostadsbristen i landet.
MKB Fastighets AB (MKB, ursprungligen Malmö kommunala bostads AB) i Malmö bedrev under 2015 projektet “Lokal till hem” där de lyckades skapa 500 nya bostäder på ett år. Genom att renovera lokaler som tidigare varit bostäder, områdeskontor, vindar och källare lyckades de snabbt få fram nya bostäder. Enligt MKBs modell skulle på detta sätt cirka 10 000 nya bostäder kunna skapas på ett år om alla allmännyttiga fastighetsbolag inventerade sitt bestånd efter potentiella nya bostäder (MKB, 2016a).
Näringsdepartementet har föreslagit en ändring av plan- och byggförordningen som innebär att utformnings- och egenskapskraven på bostäder som tillkommer genom ändrad användning av utrymmen i flerbostadshus inte behöver leva upp till nybyggnadskrav. De ska istället endast uppfylla den standard som råder hos övriga bostäder i fastigheten. Detta förslag kallas “återbostadisering” och skulle förslaget gå igenom kan detta underlätta för fastighetsägare att omvandla outnyttjade utrymmen till bostäder. (Näringsdepartementet, 2017a)
1.2 Målformulering
Syftet med denna studie är att utreda tidigare projekt som genomförts av allmännyttiga fastighetsbolag för att identifiera framgångsfaktorer, tillvägagångssätt och lösningar på problem vilket kan tillämpas hos andra fastighetsbolag för att omvandla outnyttjade utrymmen till bostäder.
Frågeställningar:
Vilka framgångsfaktorer och metoder finns för omvandling av outnyttjade ytor till bostäder?
Hur kan sådan omvandling tillämpas inom andra allmännyttiga fastighetsbolag?
Hur blir de nya bostädernas kvalitet?
4
1.3 Avgränsningar
Metoder och framgångsfaktorer för att kunna omvandla utrymmen till bostäder kan vara
allmängiltiga, men avgränsning har av tidsskäl och arbetets omfattning gjorts till byggnadsbestånd ägda av fastighetsbolag i allmännyttan. Referensprojekt för utredningen är därför endast projekt genomförda av allmännyttiga fastighetsbolag och resultaten riktar sig i första hand till dem, även om en spridning till privata fastighetsbolag är positiv och uppmuntras. En effekt av denna avgränsning är att det inte omfattar omvandling till bostadsrätter utan endast till hyresrätter.
De två referensobjekten MKB och AB Stångåstaden valdes efter önskemål från SABO. Både MKB och Stångåstaden har varit nominerade till ”Årets bästa renoveringsprojekt” för projekt där de har omvandlat outnyttjade ytor till bostäder. Det tredje referensobjektet, Stiftelsen Bodenbo, valdes ut utifrån den nationella enkäten då de också genomfört omvandlingar. Detta gav en spridning geografiskt och storleksmässigt av fastighetsbolag vilket eftersträvades för att se om
framgångsfaktorer var tillämpningsbara hos alla, oavsett förutsättningarna. För att avgränsa arbetet beslöts i samråd med handledare på SABO att strategi, organisation, process och samarbeten var lämpliga undersökningsaspekter.
På grund av tidsskäl beslöts att utredningen skulle omfatta tre företag. Detta då också entreprenörer och stadsbyggnadskontor skulle intervjuas. Lönsamheten hos projekten utreddes inte djupgående utan endast som en aspekt av framgång genom valda metoder.
Förslaget om ändring i PBF studerades för att se möjliga konsekvenser för projekt av samma typ som referensprojekten. Arbetets omfattning gör att det inte kommer undersökas om dess övergripande konsekvenser för alla typer av omvandlingsprojekt.
1.4 Lösningsmetoder
Olika metoder har använts för att uppnå målen med denna studie. Empiriskt material i form av kurslitteratur inom byggteknisk utbildning, vetenskapliga artiklar, studentuppsatser och information från webbsidor har studerats för att ligga till grund för utredningen. Tidigare examensarbeten inom samma ämne har gett intressanta infallsvinklar och bakgrund till studien. På webbsidor studerades lagstiftning och statistik relevanta för ämnet. Anledningen till dessa studier var att skapa en god teoretisk grund inom ämnet för att kunna analysera och utföra jämförelser av valda referensprojekt. Två referensobjekt valdes utifrån önskemål från SABO. En nationell enkät skickades till SABOs medlemmar för en bredare åsiktsinsamling samt för att identifiera lämpliga fastighetsbolag att intervjua om relevanta projekt. Utifrån svaren kunde en generell uppfattning om SABO-medlemmarnas inställning till ämnet skapas och ett tredje referensobjektet erhållas. Ytterligare information angående förslaget på tillägg till PBF har insamlats genom intervju med politisk bostadsexpert på Sveriges kommuner och landsting (SKL).
5
1.5 Disposition
Kapitel 1: presenterar bakgrunden och målformulering för utredningen. Därefter kommer beskrivning av de avgränsningar som gjorts. Detta följs upp med vilka typer av lösningsmetoder som använts och avslutas med begreppsförklaringar för att tydliggöra de begrepp som förekommer i rapporten. Kapitel 2: presenterar det nuläge som bolagen och landet befinner sig i. Kapitlet börjar med att beskriva SABO och allmännyttan. Detta följs av en kort beskrivning om de företag som undersökts och avslutas därefter med en beskrivning av bostadssituationen idag.
Kapitel 3: presenterar den teoretiska referensramen som rapporten förhåller sig till. Det inleds med en beskrivning av bostadsbeståndet och dess olika förutsättningar. Vidare beskrivs relevanta lagar och föreskrifter. Därefter beskrivs planprocessen, de tekniska krav på bostäder som måste uppfyllas vid omvandling, entreprenadformer som berörts och förvaltningens ändring från traditionell till modern förvaltning.
Kapitel 4: behandlar den fakta som erhölls från utredningen. I detta kapitel presenteras resultatet från den nationella enkäten, informationen gällande strategi, organisation, process och samarbete för de projekt som utfördes av fastighetsbolagen och djupare information om förslaget återbostadisering. Kapitel 5: analyserar informationen som erhållits från faktainsamlingen i en kontext knuten till den teoretiska referensramen.
Kapitel 6: redovisar de slutsatser som har dragits och svara på de ursprungliga frågeställningarna. Kapitel 7: beskriver de rekommendationer som riktas till SABO och de allmännyttiga
bostadsföretagen samt förslag på fortsatta studier inom ämnet.
Kapitel 8 och 9: innehåller de källor som använts och bilagor i form av intervjusvar och tabeller från den nationella enkäten.
1.6 Begreppsförklaringar
För att kunna tolka regler på rätt sätt är det viktigt att veta rätt definition av termerna som används. I 1 kap av plan- och bygglagen (PBL) och 1 kap plan- och byggförordningen (PBF) finns definitioner av grundläggande och relevanta termer. (Boverket, 2016a)
Bebyggelse: En samling av byggnadsverk som inte enbart består av andra anläggningar än byggnader (SFS 2010:900)
Biarea: Bruksarea för biutrymmen. Är den arean som ej anses som beboelig, arean innefattar förråd, garage, källare och vind, samt yta vid snedtak under 1,9 m fri höjd, (Byggforskningsrådet, Boverket, 1994.47)
BOA: Bruksarea för utrymmen. Är den arean som använd för boendeändamål. (Byggforskningsrådet, Boverket, 1994. 50)
Bostadslägenhet: Avser lägenhet som upplåtits för att helt eller till en inte oväsentlig del användas som bostad. (SFS 1970:994)
BTA: Area av mätvärda delar av ett våningsplan, begränsad av omslutade byggnadsdelarnas utsida eller annan för mätvärdhetangiven begränsning (Byggforskningsrådet, Boverket, 1994. 57)
6 Byggnad: En varaktig konstruktion som består av tak eller av tak och väggar och som är varaktigt placerad på mark eller helt eller delvis under mark eller är varaktigt placerad på en viss plats i vatten samt är avsedd att vara konstruerad så att människor kan uppehålla sig i den (SFS 2010:900)
Drift:Åtgärder för att hålla en fastighet, installation i funktion. Till driften räknas tex administration, försörjning med energi och vatten åtgärder. Med åtgärder som vidtas med större intervall än ett år räknas vanligen till underhåll.(Byggforskningsrådet, Boverket.1994. 71)
LOA: Bruksarea för lokal utrymmen (Byggforskningsrådet, Boverket. 1994. 149)
Lokal: Avser annan lägenhet än bostadslägenhet (SFS 1970:994)
Ombyggnad: Ändring av en byggnad som innebär att hela byggnaden eller en betydande och avgränsbar del av byggnaden påtagligt förnyas (SFS 2010:900)
Planläggning: Arbetet med att ta fram en regionplan, en översiktsplan, en detaljplan eller områdesbestämmelser (SFS 2010:900)
Underhåll: En eller flera åtgärder som vidtas i syfte att bibehålla eller återställa en byggnads konstruktion, funktion, användningssätt, utseende eller kulturhistoriska värde (SFS 2010:900)
Våning: Ett utrymme i en byggnad där utrymmet avgränsas åt sidorna av byggnadens ytterväggar, uppåt av ett tak eller bjälklag och nedåt av ett golv. En vind ska anses vara en våning endast om
1. ett bostadsrum eller en arbetslokal kan inredas i utrymmet, och
2. byggnadshöjden är mer än 0,7 meter högre än nivån för vindsbjälklagets översida.
En källare ska anses vara en våning endast om golvets översida i våningen närmast ovanför källaren ligger mer än 1,5 meter över markens medelnivå invid byggnaden.(SFS 2011:338 )
7 Boende och Juridik Fastighetsutvec kling Kommunikation och Affärsutvekling Human Resources Ekonomi och Finans Administration VD-stab
Tillsammans äger och förvaltar medlemsföretagen: 805 000 bostäder 52 miljoner kvadratmeter bostadsyta 8,8 miljoner kvadratmeter lokalyta Omsätter 61 miljarder kr/år ca 12 000 anställda 87 % bostadsföretagen i allmännyttan är aktiebolag som ägs av kommunerna och 10 % är stiftelser (övrigt är 6 kommuner medlemmar). Storleken varierar från 60 till 26 900 lägenheter. (SABO, 2016b)
2. Nulägesbeskrivning
2.1 SABO
2.1.1 Om SABOSABO, Sveriges allmännyttiga bostadsföretag, är bransch- och intresseorganisation för 305 (2016) allmännyttiga bostadsföretag. De arbetar för en hållbar utveckling ekonomiskt, miljömässigt och socialt genom att se till att företagen arbetar långsiktigt och är konkurrenskraftiga. I det dagliga arbetet bistår de med rådgivning, konsultstöd, utbildningar, nätverk och information. De förmedlar också nationell och internationell omvärldsbevakning, opinionsbildning och branschsamarbeten till sina medlemmar. Arbetet passar bra att skriva på SABO då syftet är att hitta framgångsfaktorer från projekt genomförda av allmännyttiga bostadsföretag och förmedla dem till alla andra medlemmar. På detta sätt kan kunskapen lätt spridas och fler hyresrätter skapas på ett enkelt och ekonomiskt lönsamt sätt.
Organisationen består av sex enheter och är formad som en linjeorganisation. Fem som fokuserar på medlemsföretagens verksamhet och en som sköter SABOs egen administration. Varje enhet har sitt egna personal-, innehålls-, och budgetansvar för områden som intressebevakning, rådgivning, utbildning, utveckling och konsulttjänster. (SABO, 2016a)
2.1.2 Allmännyttans syfte
8 över förvaltning av hyresbostäder, att främja bostadsförsörjning samt erbjuda hyresgäster
boendeinflytande med inflytande i själva bolaget. (SABO, 2016c, Boverket, 2016b)
För att undvika snedvridningar av konkurrensen ska bolaget arbeta utifrån affärsmässiga principer. Med affärsmässiga principer menas att kommunen inte kan begära åtgärder som inte är lönsamma för bolaget. Detta betyder att verksamheten ska drivas med fokus på vad som är bäst långsiktigt för bolaget. Kommunen ska även ställa samma typ av avkastningskrav på bolaget som likartade privata fastighetsägare, kravet är dock att bolaget ska utgå utifrån den lokala marknadssituationen och bolagets egna förutsättningar. (Tapio, 2015)
2.1.3 Studerade medlemsföretag
De SABO-medlemmar som valdes ut för fallstudien blev MKB, Stångåstaden och Bodenbo. De valdes därför att de alla genomfört den typ av projekt som studien utreder. Urvalet skedde också med tanke på att de är både bolag och stiftelser med olika stora bostadsbestånd på olika platser i landet. Det var viktigt att få en varierad bild eftersom medlemmarnas förutsättningar kan påverka vilka metoder för omvandling som går att genomföra.
MKB Fastighets AB
Malmö kommun är den till invånare sett tredje största kommunen i Sverige med en befolkning på cirka 329 000 invånare. MKB Fastighet AB ägs av Malmö Stad och är Malmös största fastighetsbolag och ett av Sveriges största
allmännyttiga fastighetsbolag. De äger och förvaltar cirka 22 500 lägenheter och 1100 kommersiella lokaler. Bolaget vill med balanserad nyproduktion och ansvarsfull hyressättning bidra till stadens utveckling och attraktionskraft. Mål är att vara kundens första val, att alla medarbetare är passionerade och inkluderade, erbjuda ett prisvärt och hållbart boende och ha ekonomisk kraft att utvecklas för framtiden. (MKB, 2016a) MKB:s marknadsandel av hyresrätter i Malmö är 32%. Av Malmös totala bostadsbestånd är deras marknadsandel 15%. Företaget består av cirka 300 medarbetare. (Allabolag, 2017a)
Stångåstaden AB
I Linköpings kommun bor det cirka 156 000 invånare. Stångåstaden AB ägs av Linköpings kommun och är det största fastighetsbolaget i Linköping. Stångåstaden äger och förvaltar cirka 18800 lägenheter. Två dotterbolag förvaltar en del av beståndet, Studentbostäder i Linköping
AB som förvaltar 4200 studentbostäder, samt Bryggaregården AB som förvaltar 34 kulturhistoriskt värdefulla bostäder. Bolaget har ett varierat utbud av bostäder i olika prisklasser. De strävar efter stor valfrihet och god service för att skapa långsiktiga kundrelationer. Visionen är att skapa förutsättningar för utveckling och innovation genom fokus på kunderna, deras medarbetare och en hållbar framtid. (Stångåstaden, 2017a) Stångåstadens marknadsandel av Linköpings totala bostadsbestånd är 26%. Tillsammans är de cirka 160 medarbetare. (Allabolag, 2017b)
Bodenbo
Boden är den till invånare tredje största kommunen i Norrbotten med cirka 28 000 invånare. (Bodens kommun, 2016). Bodenbo är en stiftelse inom allmännyttan som ska agera bransch- och marknadsledande. Fastighetsbeståndet finns främst inom Bodens
stadskärna och består av cirka 2000 bostäder och 26 kommersiella lokaler. Stiftelsens mål är att främja kommunens bostadsförsörjning och ha ett brett utbud som matchar varierande krav på
9
2.2 Bostadssituationen idag
2.2.1 Allmänt
Ett eget hem är bland det viktigaste alla människor behöver i livet. Det är varje människas bas och trygghet, en plats man kan stänga om sig, vila, äta och sköta sin hygien. För ett väl fungerande samhälle är det viktigt att folk kan flytta till platser där arbete och utbildningar finns. Idag råder stor bostadsbrist i Sverige, speciellt i större städer. Då priserna på bostadsrätter har ökat har många hyresrätter omvandlats och i nyproduktion är det mer lönsamt att bygga bostadsrätter än hyresrätter. För att hyresrätterna ska räcka till beräknar hyresgästföreningen att 200 000 nya hyresrätter behöver byggas fram till år 2025. (Hyresgästföreningen, 2017a)
2.2.2 Bostadskrisen
I Sverige har det byggts alldeles för lite i takt med den höga befolkningstillväxten i landet. Detta är en kombination som resulterat i en stor brist på bostäder. Det låga
bostadsbyggandet uppkom i samband med finanskrisen 1990, en kris som främst påverkade fastigheter-och finansmarknaden. Utfallet blev dyra byggnadskostnader och minskad efterfrågan som ledde till en kraftig reducering av bostadsbyggande. Först år 2010 såg man en ändrad trend i byggandet. År 2012 ökade bostadsbyggandet med 30%,
år 2013 ökades det med 13% tills uppgången år 2014 stannade. (SCB, 2017a)
Idag säger 255 av 290 av Sveriges kommuner att de har en rådande bostadsbrist. Från Boverkets prognos över bostadsbehovet fram till år 2025 redovisas att behovet är som störst i
storstadsregionerna. Politiker och kommuner har gjort stora satsningar i form av höga investeringar i byggande och ändringar i lagar och föreskrifter. Enligt prognoser från boverket behövs det byggas minst 700 000 nya bostäder tills 2025. Ett mål som idag anses omöjlig. (Hyresgästföreningen, 2017b) 2.2.3 Kapacitetsbegränsningar
Under de senaste åren har bostadsbyggandet ökat markant, det påbörjas cirka 70 000 lägenheter per år och mellan åren 2016-2017 färdigställdes det drygt 105 000 bostäder. Trots det ökande byggandet säger Boverket i sin senaste prognos att byggande framöver kommer ske i en mycket lägre takt. Detta för att Sverige nått sin byggkapacitet. (Boverket, 2016f)
Orsaken bakom den nådda kapaciteten är inte bristande efterfrågan (även om det varit påverkande), finansiella restriktioner och material utan brist på arbetskraft. (Lundström & Ulander, 2016) Enligt prognosen är Sverige i behov av produktionsplanerare, arbetsledande personal och yrkesfolk. I dagsläget förlitar sig branschen mer på utländsk arbetskraft vilket visats sig inte räcka till. Konsekvenserna av detta blir en minskad produktion av bostäder och kommer på sikt ge negativa effekter på bostadssituationen. (Boverket, 2016f)
2.2.4 Framtida satsningar och mål
De övergripande mål för byggandet i landet är att kunna ge alla människor i alla delar av riket en god livsmiljö där man främjar en god hushållning och energianvändning, samt att den ekonomiska utvecklingen underlättas. I samband med den rådande bostadskrisen har målet att uppnå detta
10 2016a)
För att öka byggandet har regeringen planerat olika typer av politiska och ekonomiska satsningar. Man har tagit initiativ till breda samtal om bostadspolitiken där man diskuterar olika reformer. De reformer som diskuterat är inom tre områden.
1. Förenkla byggandet
Det tar alldeles för lång tid för att från idé kunna skapa ett hem. Tiden för plan- och byggprocessen behöver förkortas för att nya bostäder ska komma till snabbare. För att detta ska kunna ske måste bland annat staten och kommunen arbeta snabbare tillsammans. Kommunerna har ett stort ansvar för att bygga tillräckligt med bostäder för kommunen, regionen och landets behov.
2. Öka byggkapaciteten
För att byggtakten ska kunna påskyndas måste Sveriges byggkapacitet utökas. Detta ska ske genom fler utbildade byggarbetare samt att den svenska marknaden kan öppnas upp för fler utländska byggbolag.
3. Finansiering och ökad rörlighet
Regeringen har infört olika former av investeringsstöd där man bland annat har beslutat att införa ett statsbidrag till kommuner för att öka byggandet. Man vill även införa nya hyresgarantier, översyn av skattefrågor och kapitalförsörjning till mindre aktörer.
11
3. Teoretisk referensram
3.1 Bostadsbeståndet och dess olika förutsättningar
3.1.1 AllmäntBostadsbeståndet i Sverige idag är fördelat mellan olika ägandetyper - hyresrätter, bostadsrätter och äganderätter. Det bestånd som finns i Sverige idag har till största del växt fram från mitten av 1800-talet tills idag. Olika byggnadstyper har under årens gång gett stor variation i stil, uttryck och utformning. Standard i form av storlek har förändrats och olika förhållanden mellan BOA och BTA har gett olika mycket biytor. Nedan följer en beskrivning av hur beståndet ser ut idag, olika
byggnadstypers förutsättningar i fråga om till exempel vindar och källare, samt hur mycket ombyggnad av flerbostadshus sker i dagsläget.
(SABO, 2016d)
3.1.2 Olika byggnadstypers potential
12 sammanbyggda kvarter. Den bärande stommen förutom grundläggningen är helt i trä och husen brukar vara en till två våningar höga. Taken varierar men är ofta sadel-, mansard- eller valmade tak klädda i plåt eller tegel.
Stolpverkshus: har ofta vind som kan inredas med en lägenhet.
Restimmerhus: byggdes både med och utan källare. Vinden är ibland inredningsbar. Resvirkeshus: vinden inredd för lägenhetsförråd.
Plankhus, reveterat: delvis inredd vind med några lägenheter, pannrum, matkällare och gemensam tvättstuga i källaren.
Plankhus, träfasad: Källare innehåller ofta pannrum, matkällare, gemensamt bad och tvättstuga samt skyddsrum
Landshövdingehus byggdes främst i Göteborgstrakten mellan år 1875 och 1940-talet. Det är trevåningshus bestående av en våning i sten och två våningar i trä. Husen är byggda i slutna kvarter med gårdshus både för bostäder och för uthus. De äldre husen hade brutna mansardtak klädda med målad plåt. Vindarna var oftast inte inredda men kunde ha dekorativa vindskupor. Hade inga källare fram till sekelskiftet. På 1910-talet hade taken brantare tak klädda med tegel. 1920-talets
landshövdingehus hade sadeltak belagda med tegel (innergårdarna har ingen bebyggelse).
Stenstadshus 1880-1900 Stenstadshus från 1880-talet byggdes i stadskärnorna i slutna kvarter. Det finns ofta gårdshus, både uthus och bostadshus. Husen har flacka sadeltak som vanligtvis är belagda med svart falsad plåt. 1890-talets taksilhuetter skiljer sig markant. De kunde ha påkostade
tornuppbyggnader och spetsiga gavelpartier som stack upp över taklisten. Husen täcks av sadeltak klädda med målad plåt eller skiffer. Bottenvåningen kan vara bostäder eller inredd för butiker. Tegelhus i Mellansverige kunde ha inredd vind.
Stenstadshus 1900-1930 präglas av jugend, nationalromantik och klassicism.
Jugend var den dominerande stilen mellan 1900-1910. Husen hade sadeltak klädd i målad plåt eller säteritak belagt med kopparplåt eller glaserat tegel.
Nationalromantik byggdes från 1910-talet. Vinden kunde innehålla ett extra våningsplan. Taken var höga och branta, ofta klädda med tegel. I inredda vindar finns fler rymliga takkupor.
Klassicism återkom på 1920-talet. Våningshöjden byggdes lägre än tidigare. Husen täcktes av flacka sadeltak täckta med tegel eller målad plåt. I Sydsverige är taken brantare än i andra delar av landet och tegelbelagda.
Lamellhus Mer än hälften av alla lägenheter i landet finns i lamellhus. De började byggas på 1930-talet och från 1945 var de den dominerande hustypen. Lamellhusen är vanligtvis byggda i grupper upp till tio stycken hus som antingen ligger parallellt eller i rät vinkel i förhållande till varandra. Vanligast är trevåningshus som är två eller tre trapphus långa.
Lamellhus 1930-1960: under 1930-talet byggdes två hustyper, tjockhuset och smalhuset. De fick bättre standard än tidigare bebyggelse med installationer, sopnedkast i trapphusen och tvättstuga i källaren. Mot slutet av 1930-talet byggdes bottenvåningen ofta en halvtrappa upp. Husen har sadeltak belagda med tegel. 1950-talets hus omgärdade större gårdar och var ibland hopbyggda över hörn. Husen tog också andra former som stjärnhus.
Lamellhus 1960-1980: byggda på planlagd mark och likartad utformning över hela landet. De hade ofta platta på mark utan källare. Lägenheter på bottenplan eller i souterräng fick ibland egna entréer. Taken är plana eller svagt sluttande. På 1970-talet byggdes loftgångshus som en variant. Mot slutet av 1970-talet byggdes sadeltak igen, de var branta och kunde ibland ha inredd vind med takkupor. Nya krav ställdes på trevåningshus att ha hiss. Detta ledde till en del 2 ½ -våningshus med etagelägenheter med trappa till en inredd vind. Ibland gjordes stora indragna balkonger i takfallet. Variationen på utformning över landet blev lite större. Kvarteren blev mer slutna kring små gårdar och hade ofta kvarterslokaler och verksamheter som till exempel förskolor.
13 halvplansförskjutna punkthus. 1940-tal hade olika takformer - sadeltak, pulpettak eller valmade tak, vanligen belagda med tegel. Svenska takstolar med hanbjälkar eller högben gav disponibelt
vindsutrymme. Punkthus förutom trevåningshus hade hiss och sopnedkast. Mellan 1950-1960 byggdes ofta åtta- till tiovåningshus med plana tak.
Skivhus är en typ av lamellhus som byggdes från 1960 och är vanligtvis nio våningar höga. Husen är långa och placerades oftast i samma riktning. Taken är platta. Ibland underbyggdes gårdarna med garage. Det finns inga lokala skillnader utan husen ser likadana ut över hela landet. I vissa områden blandades skivhusen med två- till trevåningars lamellhus. Bottenvåningen kan vara inredd för lokaler eller gemensamhetsutrymmen.
1980-2000 I slutet på 1970-talet skedde en reaktion mot de stora enformiga bostadsområden som byggdes i städernas utkanter. Den totala bostadsproduktionen minskade och en större variation i byggnader uppfördes. Inne i städer försökte man anpassa nya byggnaders utformning efter
omgivningen. Husen grupperades igen runt gårdar, nu med variation i detaljer, våningar och färger. Indragna våningar och sadeltak avslutar uppåt. Är vinden inredd blev taket ännu brantare och förseddes med takkupor. Under 1990-talet var de flesta nyproducerade lägenheter bostadsrätter som byggdes i större städer runt om i landet.
Trapphus: Trapphus har under 1900-talet minskat kontinuerligt i storlek. Vid 1900-talets början var trapphusen stora och fram till 1920-talet kunde det i vissa fall finnas två trapphus till samma lägenhet. Efter 1920-talet blev hiss vanligt i hus med fem eller fler våningar och från 1970-talet blev det krav i alla hus på tre våningar eller högre. Från 1970-talet är trapphus mindre och smalare då de mest utnyttjades som utrymningsvägar. (Björk, Kallstenius och Reppen, 2013, 26-165)
Vindar: För omvandling av vindsutrymmen till bostäder är det hustyper med taktyperna
ramverkstakstol, mansardtakstol och ramverkstakstol med förhöjd vägg som är de mest lämpliga. Ramverkstakstolar hittas oftast på hustyperna stenstadshus och lamellhus, medan mansardtakstolar ofta hittas på landshövdingehus.
Lamellhus med ramverkstakstol inredd med vindslägenheter. (Fastighetsvärlden, 2017)
Stenstadshus med ramverkstaktsol (Holmqvist, 2016)
14 Planritningar för typhus byggda 1950-1975
(VVS företagen, 2012)
3.1.3 Ombyggnad för nyskapade av lägenheter
I nedanstående diagram kan det tydligt ses hur marknaden har påverkat tillskapande av nya lägenheter i flerbostadshus. Vid finanskrisen i början på 1990-talet var marknaden så svag att det till och med var en negativ effekt där det revs lägenheter eller att de omvandlades till lokaler eller andra utrymmen. När marknaden stabiliserades tillskapades fler lägenheter för att igen sjunka drastiskt vid krisen 2008.
15 Nu är trenden uppåtgående igen.
Diagrammet visar nettoförändinringen av antalet lägenheter i flerbostadshus. Med nettoförändring menas ombyggnader där lägenheter eller
lägenhetstyper ändrats, till exempel genom inredning av vind till lägenhet,
sammanslagning/delning av lägenheter eller där lokal byggs om till lägenhet eller tvärtom. (SCB, 2017c)
Förutsättningar för ombyggnad skiljer sig beroende på det geografiska läget då olika orter har olika marknadsförutsättningar. I områden runt
Stockholm, Göteborg och Malmö ger inga vakanser, hög soliditet och relativt högt marknadsvärde goda
förutsättningar att finansiera upprustning. Allmännyttans företag har tillsammans cirka 91 000 bostäder från 1961-1975 som behöver upprustas.
Mellanstora orter (>75000 invånare) har också god soliditet och 1,1% vakans i genomsnitt, men lite lägre fastighetsvärde på grund av högre avkastningskrav och lägre intäkter. Detta ger relativt goda möjligheter att finansiera upprustning. Företagen har tillsammans cirka 71 000 bostäder från 1961-1975 som behöver upprustas.
I mindre orter (25 000-75 000 invånare) är vakansgraden i genomsnitt 2,4%, soliditeten är lägre än i större orter och det är svårt att finansiera upprustning. Företagen har tillsammans cirka 85 000 bostäder som behöver upprustas.
För kommuner med mindre än 25000 invånare är vakansgraden i genomsnitt högre än 10%, det är få arbetsgivare på orten och soliditeten är relativt låg. Befolkningen är ofta minskande vilket innebär en hög affärsmässig och finansiell risk. Företagen har tillsammans cirka 53 000 bostäder från 1961-1975 som behöver upprustas men saknar ekonomisk styrka för att finansiera detta.
Avgörande för upprustning är andelen bostäder i behov av upprustning, vilka åtgärder som behövs, företagets ekonomi och marknadsläget. Sedan behöver ställningstagande till i hur stor grad
upprustningen ska genomföras - fullständig, begränsad, minimal upprustning eller om det istället ska rivas.
Fullständig upprustning:
Installationer byts ut och kompletteras
Kök och badrum renoveras
Tillgänglighetsanpassning
Miljöanpassning och energieffektivisering
Fasader renoveras
Utemiljön förbättras
Förutsättningar för en väsentligt högre hyresnivå skapas Begränsad upprustning:
Valda delar rustas upp
Upprustning av installationer, framförallt stambyte, kök, badrum, tak och fasader genomförs
Mindre åtgärder för att förbättra tillgänglighet och resurshushållning Minimal upprustning:
16
metoder som minimerar ingreppen väljs. (Lilliehorn, 2016)
Diagrammet visar att det skett en ökning de senaste åren där allmännyttiga bolag skapat fler och fler bostäder genom förtätning i flerbostadshus. De byggnadsåren som resulterat i flest nya bostäder är 1961-1970, men andra perioder har också gett stort tillskott bostäder. (SCB, 2017d)
3.2 Lagar, föreskrifter och allmänna råd
Vid byggande måste i huvudregel utformnings- och de tekniska egenskapskraven i PBL, PBF, BBR och EKS uppfyllas. Detta gäller vare sig om åtgärden är bygglovspliktig, anmälningspliktig eller inte kräver bygglov eller anmälan. (Boverket, 2016c)
PBL: Plan- och bygglagen (SFS 2010:900) innehåller bestämmelser om planläggningen av mark och vatten och om byggande. Bestämmelserna ska främja en god samhällsutveckling med jämlika sociala levnadsförhållanden och en långsiktigt hållbar livsmiljö för alla människor idag och för kommande generationer. (SFS 2010:900)
PBF: Plan- och byggförordning (2011:338) trädde i kraft 2011 och ersatte då fyra tidigare förordningar. PBF innehåller bland annat bestämmelser om innehåll och definitioner, planer och områdesbestämmelser, krav på byggnadsverk och lov och anmälan. (Boverket, 2016d)
BBR: Boverkets byggregler (BFS 2011:6) behandlar frågor om fysisk planering, byggd miljö,
byggande och förvaltning av bebyggelse, boende och bostadsfinansiering samt hushållning med mark- och vattenområden. Boverket tar fram föreskrifter och vägledningar (allmänna råd), ansvarar för tillsynen av energideklarationer och tillämpningen av plan- och bygglagen och administrerar statliga stöd och bidrag. (Boverket, 2017b)
EKS och Eurokoderna: är verkställighetsföreskrifter till kraven på bärförmåga, stadga och beständighet i 8 kap. 4 §, punkt 1 i plan- och bygglagen (2010:900), PBL. (Boverket, 2016e)
3.3 Planprocessen
3.3.1 Planprocessen
17 områdesbestämmelser. Vid planläggning och prövningar ska både allmänna och enskilda intressen beaktas. Planerna ska se till att mark- och vattenområden används för de ändamål de är mest lämpade för med hänsyn till behov, läge och beskaffenhet. Företräde ska ges åt användning som från allmän synpunkt medför god hushållning. (SFS 2010:900)
3.3.2 Översiktsplaner
Alla kommuner ska ha en giltig översiktsplan som omfattar all mark och vatten inom kommunen. ÖP är inte bindande. Planen ska ge inriktning för den fysiska miljöns långsiktiga utveckling. ÖP ligger till grund för beslut om hur mark- och vattenområden ska användas och hur den byggda miljön ska användas, utvecklas och bevaras. (SFS 2010:900)
3.3.3 Detaljplaner
I detaljplanen ska kommunen:
1. bestämma och ange gränserna för allmänna platser, kvartersmark och vattenområden,
2. bestämma användningen och utformningen av allmänna platser som kommunen är huvudman för, och
3. bestämma användningen av kvartersmark och vattenområden.
En detaljplan består av en plankarta och de bestämmelser som i övrigt behövs. Den är bindande och har en genomförandetid mellan fem och femton år. I planen får kommunen bestämma bebyggandets omfattning över och under markytan, byggnaders användning, och andelen lägenheter av olika slag i bostadsbyggnader och lägenheternas storlek. Innan en DP antas ska planförslag tas fram och samråd och granskning av förslaget skett. (SFS 2010:900)
3.3.4 Bygglov & bygganmälan
Bygglov krävs vanligtvis vid nybyggnad, tillbyggnad och för vissa ändringar. Bygglov krävs också vid ändrad användning av ett utrymme. Förutom bygglov krävs också rivningslov och marklov för olika åtgärder. Åtgärder som inte kräver lov kan istället kräva en anmälan. Dessa anmälningspliktiga åtgärder kan till exempel vara ändring av en byggnads konstruktion eller planlösning. (Boverket, 2017c)
3.4 Byggnadstekniska krav
Kraven på byggtekniska egenskaper har förändrats mycket över tiden. Innovationer gör att vi använder nya material och hållbarhetsmål gör att utformningen ändras på grund av skärpt
energihushållning. Byggnader behöver i regel endast leva upp till de krav som gällde då de uppfördes. Dagens krav gäller vid ändringar idag vare sig åtgärden är bygglovs- eller anmälningspliktig eller inte. Byggnadsverkets utformning: (1§ 8kap PBL)
1. vara lämplig för sitt ändamål,
2. ha god form-, färg- och materialverkan, och
3. vara tillgänglig och användbar för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Byggnadsverks tekniska egenskaper: (4§ 8kap PBL)
1. bärförmåga, stadga och beständighet, 2. säkerhet i händelse av brand,
3. skydd med hänsyn till hygien, hälsa och miljön, 4. säkerhet vid användningen,
5. skydd mot buller,
18 8. tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- och orienteringsförmåga, 9. hushållning med vatten och avfall, och
10. bredbandsanslutning
Vid ändring kan tillämpning av kraven anpassas med hänsynstagande till byggnadens förutsättningar och ändringens omfattning. Ändringar ska utföras varsamt och med hänsyn så att de kulturhistoriska värdena bevaras. Kravnivån anpassas därför för varje enskilt fall och fastställs efter byggnaden och aktuella åtgärden. Då ombyggnader görs ställs dock nybyggnadskraven på hela byggnaden. Vid ändringar gäller nybyggnadskraven på den berörda delen av byggnaden. (SFS 2010:900) 3.4.1 Brand
Brandsäkerhet ställs utifrån fem tekniska egenskapskrav, bärförmåga, utveckling och spridning av brand och rök, spridning till närliggande byggnadsverk, om personer som befinner sig i
byggnadsverket kan lämna det eller räddas samt räddningsmanskapets säkerhet vid brand. Det som styr är läget på tomten, storlek, våningsantal, verksamhet i byggnaden, räddningstjänstens
förutsättningar, fastighetsrättsliga förhållanden och planbestämmelser. Sedan 1999 har det varit krav på brandvarnare i bostäder. Brandkrav är i de flesta fall inte retrospektiva men det rekommenderas att man lever upp till dagens krav ändå.
En brandcell är en avskild byggnadsdel inom vilken en brand under hela, eller delar av ett
brandförlopp, kan utvecklas utan att spridas vidare till andra delar av byggnaden. I flerbostadshus är brandcellerna oftast indelade i lägenheter, utrymningsvägar, garage, brandsluss, teknikutrymmen och installationsschakt. Utrymningsvägar är dörr eller fönster som leder direkt till det fria eller ett
brandtekniskt avskilt utrymme som leder direkt till det fria. Det ska finnas tillgång till två av varandra oberoende utrymningsvägar från platser där människor vistas mer än tillfälligt (fönster, dörr eller Tr2-trapphus). (BFS 2011:6)
I kapitel 5:8 BBR finns krav på brandskydd vid ändring av byggnader. Byggnader ska vid ändring ha sådant brandskydd att brandsäkerheten är tillfredsställande. Avsteg från kraven i BBR får göras om de tillgodoses på annat sätt. Vid avsteg ska en analytisk dimensionering genomföras istället. Avsteg som innebär en oacceptabel risk för människors säkerhet får aldrig göras. Brandskyddsdokument bör upprättas efter ändring. (SFS 2010:900)
3.4.2 Fukt
Byggherren och fastighetsägaren har ansvar för dem som vistas i byggnaden. Byggnader ska därför utformas så att fukt inte orsakar skador, lukt eller mikrobiell växt som kan påverka människors hygien eller hälsa.
Max 3g/m3 fuktillskott per person
Lämplig relativ fuktighet (RF) inomhus 40-60% (BFS 2011:6)
3.4.3 Luftkvalitet
God luftkvalitet är viktigt för vår hälsa, därför behöver luften i bostäder hela tiden bytas ut. Detta görs genom ventilationssystemet som tillför tillräcklig mängd ren uteluft och för bort föroreningar och hälsofarliga ämnen. Rätt ventilationssystemet förebygger också fukt och mögelproblem. (Boverket, 2017d)
Uteluftsflödet ska vara minst 0,35 l/s/m2 bostadsyta.
0,7 l/s, person
Drag 0,15 m/s vinter, 0,25 m/s sommar
CO2 som indikator 1000ppm för dålig luft.
19 Vanliga ventilationssystem i flerbostadshus är:
FTX-system, mekaniskt till- och frånluftssystem med värmeåtervinning
F-system, mekaniskt frånluftssystem med värmeåtervinning, ibland med frånluftsvärmepump, FVP
S-system, självdragsventilation som inte är fläktdriven. Vanligare i flerbostadshus byggda innan 1976
(BFS 2011:6) 3.4.4 Buller
Buller definieras ofta som oönskat ljud. De vanligaste källorna till buller är väg-, spår- och flygtrafik, men även grannar, industrier och andra verksamheter kan upplevas störande. I bostäder kommer buller ofta ifrån luftljudsisolering, stegljudsnivå, rumsakustiken, buller från installationer och trafikbuller. Olika bullerkällor klassificeras i olika kategorier. Kategorierna har riktvärden för vilka ljudnivåer som är acceptabla. Ljudklasser delas in i klass A, B, C (uppfyller Boverkets minimikrav) och D.(Boverket, 2008)
3.4.5 Utformning
Utformningen av bostäder är en väsentlig del av att uppnå ett funktionellt hem med en hög komfort. Det är viktigt att utformningen är anpassad för alla människor. De krav som ställs är bland annat att rumshöjden för en bostad eller ett arbetsrum ska minst vara 2,4 meter. Rumshöjden får inte vara lägre än 2,1 meter under horisontella delar av tak och 1,9 meter i sneda tak. Det ska finnas tillräcklig plats för att öppna och stänga dörrar från rullstol.
I bostäder med flera våningsplan ska entréplanet rymma hygienrum, avskiljbar bäddplats (sovalkov), möjlighet att tillaga mat, utrymme för måltider, plats för sittgrupp, entréutrymme, utrymme för förvaring samt utrymme för att tvätta och torka tvätt maskinellt. I bostadens närhet ska det även finnas möjlighet att tvätta och torka tvätt maskinellt i gemensam tvättstuga om inte förberedd plats för tvättmaskin och för torkning av tvätt finns inom bostaden, utrymme för förvaring av
säsongsutrustning o.d. samt utrymme i närheten av bostadens entré för förvaring av barnvagnar och cyklar. (BFS 2011:6)
3.4.6 Tillgänglighet
Det ställs särskilda krav på tillgänglighet och användbarhet för personer med nedsatt rörelse- eller orienteringsförmåga. Korridorer ska vara minst 1,3m breda och dörrar ska ha fritt passagemått på minst 0,8m. Lägenheten ska gå att nå via hiss om den inte är på markplan.
Svensk standard:
Normalnivå - grundläggande tillgänglighet. Anger mått som behövs för användbarhet och tillgänglighet i bostäder, när manuell eller lite eldriven rullstol ska kunna användas. Plats för hjälpare i toalettrum ska finnas.
Höjd nivå - utökad tillgänglighet. Förbättrar tillgängligheten för stora grupper av funktionshindrade. Kan inte krävas av byggmyndigheter.
Sänkt nivå - utan krav på tillgänglighet. Anger mått för personer med full rörelseförmåga. Kan användas för extra utrymmen som gästsovrum eller extra toalett.
(Swedish Standards Institute, 2006) 3.4.7 Ljusinsläpp
Det är viktigt att en bostad utformas på så sätt att det möjliggör tillfredsställande ljusförhållanden. Detta för att undvika olika typer av skada eller andra olägenheter på människors hälsa.
20 Typer av ljusförhållanden:
Belysning: Belysningen ska vara utformad för att vara funktionell för dess avsedda användningsområde, kravet ställs på byggnadens helhet.
Dagsljus: Utrymmen som människor vistas i ska utformas på ett sådant sätt så att god tillgång till direkt dagsljus är möjligt. Undantag kan göras ifall detta är orimligt med hänsyn till rummets avsedda användning. Fönsterglasarean ska minst vara 10% av golvarean när fönstret har 2 eller 3 klarglas. Om andra byggnadsdelar eller andra byggnader skärmar av dagsljus mer än 20º eller om annat glas har ett lägre ljusinsläpp så bör glas arean ökas. Metod för
uppskattning av fönsterglasarean finns i SS 91 42 01.
Solljus: I de rum i bostaden som människor befinner sig mer än tillfälligt i ska det finnas tillgång till direkt solljus.
Utsikt: Fönster i de rum som människor befinner sig mer än tillfälligt i bör placeras med en utsikt så att man följa dygnet och årstidernas variation.
(BFS 2011:6) 3.4.8 Energikrav
Enligt byggreglerna ställs det ett övergripande krav på att en bostad inte får överskrida ett visst antal kilowattimmar per kvadratmeter per år. Energin som förbrukas divideras med antal kvadratmeter och resultatet blir den så kallade specifika energianvändningen och betecknas
kWh/m2.(Boverket, 2015b) Kravet på den specifika energianvändningen är olika beroende på vart i Sverige man befinner sig, om det är uppvärmt med el eller inte samt om det är en bostad eller lokal. Tidigare var Sverige indelat i tre klimatzoner men efter den första mars 2015 trädde nya byggregler kraft som infattade en fjärde klimatzon och skärpte reglerna för energianvändning. (BFS 2011:6)
3.4.9 Avfallsutrymmen
I anslutning till en byggnad ska det finnas anordning för hantering av avfall som alla brukare av byggnaden kan använda. Avståndet mellan byggnadens entré och avfallsutrymmet bör det inte vara mer än 50m för flerbostadshus. I bostadslägenheter bör det finnas plats för källsortering av avfall. (BFS 2011:6)
3.5 Entreprenadformer
3.5.1 Totalentreprenad21 3.5.2 Partnering
Partnering är en strukturerad arbetsform där byggherren, konsulter och entreprenörer löser en uppgift tillsammans. Byggherren bildar en arbetsgrupp genom att välja personer från företag som hen har förtroende för. Detta team ska i tidigt skede utveckla ett samarbete inom gruppen och tillsammans fastställa målen för projektets utformning, kvalitet, ekonomi och tid. Känner man att samarbetet fungerat bra skriver man ett partneringavtal och de medverkande börjar sedan arbetet med systemhandlingar parallellt med planeringar av kalkyler och tidplaner. Det fortsatta arbetet med detaljprojektering och produktion styrs av öppenhet kring ekonomi, gemensamma upphandlingar av underentreprenörer och leverantörer. För den slutgiltiga leveransen av byggnadsverket görs det gemensam utvärdering och analys av processen av byggprojektet som ger möjligheten för byggherren att avgöra om hen vill fortsätta samarbetet för kommande projekt. (Nordstrand 2013, 137-146)
3.6 Förvaltning
Förvaltning kan definieras som skötsel eller administrering i någon annans räkning. Definitionen har under senare tid ändrats.
3.6.1 Traditionell förvaltning
Traditionell förvaltning inom byggbranschen definieras som förvaltning av ekonomiska,
administrativa och tekniska delar av ett byggnadsverk. De som brukar sin yta betalar en hyra till ägaren för att få rätten att använda den och för att få en viss service. Servicen innefattar bland annat att ägaren ansvarar för att byggnaden och lokalerna fungerar. Ett mål som ägaren har är att de årliga hyresintäkter som kommer in ska överskrida den årliga kostnaden för fastigheten. Kostnaderna förekommer i olika former där de största kostnaderna är drift och underhållskostnader. Med drift avses försörjningen av vatten, elektricitet och energi för att uppvärmning och ventilation ska fungera. Med underhåll avses utbyte, reparation och förebyggande underhållsåtgärder för att bevara tekniska funktioner och ekonomiskt värde. Dessa aktiviteter betecknas som teknisk förvaltning.Den
administrativa förvaltningen är administrationen av dessa aktiviteter, redovisning av verksamhetens ekonomi och hyredebitering. Den ekonomiska förvaltningen innefattar budgetering och uppföljning av redovisning av verksamhetens ekonomi.
3.6.2 Modern förvaltning
Med tiden har den traditionella förvaltningen förändrats och övergått till en mer modern form av förvaltning. Denna ändring började mellan 1970- och 1980-talen. Under denna tid rådde det ett bostadsöverskott, en pågående energikris, hyrorna höjdes och nya installationer krävde ökad skötsel. Utfallet blev en mer professionell syn på förvaltning där det tillfördes mer boinflytande och
boendemedverkan i arbetet. Under 1990-talet förekom det större förändringar i samband med skatteomläggning, kapitalmarknadens avreglering och finanskrisen som resulterade i att fastighetsbolagen blev mer kundinriktade, miljöfrågorna fick en större betydelse och fastighetsföretagen satsade på kvalitetsarbeten. Detta ledde till att det skapades nya typer av specialistföretag och nya samarbetsformer för ökad service och energibesparing.
22
4. Fakta insamling
Vid projektets start erhölls material från handledare Petter Jurdell i form av broschyrer, blanketter, en onlineutbildning och PDF-filer. Materialet blev riktlinjer för faktainsamlingen och genom intervjuer med olika representanter från fastighetsbolag, myndigheter och entreprenörer kunde en fördjupning av kunskap och information erhållas. Materialet omfattade utförda arbeten från MKB och Stångåstaden, samt promemorian återbostadisering.
4.1 Nationell enkät
För att identifiera hur aktuell och omfattande omvandling av outnyttjade ytor till bostäder var bland de kommunala fastighetsbolagen skapades en nationell enkät. Enkäten innehöll tolv frågor kring
företagens ställningstagande och arbete gällande dessa ärenden. Frågorna sammanställdes med hjälp av Peter Sundqvist, statistikansvarig på SABO. Enkäten skickades ut till 295 av medlemsföretagen genom SABOs onlinesystem. Av de 295 medlemsföretagen var det 63 medlemmar som svarade på enkäten och ur dessa 63 svar kunde ett tredje referensobjekt erhållas. Det tredje referensobjektet blev den kommunala stiftelsen Bodenbo.
4.2 Fallstudie MKB
2014 fick MKB i uppdrag från Malmö stad att få fram 500 nya bostäder på ett år. Under 2014 hade MKB redan nått höga produktionssiffror då de producerade 385 nya bostäder. Nyproduktionen började under 2015 produktionen av 1000 nya lägenheter, men dessa skulle inte hinna bli klara under året. MKB blev därför tvungna att se sig om i sitt bestånd för att komma på nya sätt att få fram bostäder. Detta ledde till projektet “Lokal till hem”, vars syfte var att komplettera nyproduktionen genom ombyggnad av lokaler, källare och vindar i det befintliga beståndet till bostäder.
4.2.1 Strategi
MKB förstod tidigt vikten av en tydlig strategi. De undersökte flera olika möjligheter på hur bostäder skulle kunna skapas. Förslag på alternativ lösning som Attefalls hus var inte en god affär för MKB eller något annat bolag då den egentliga vinsten tillfaller den privata fastighetsägaren vars hus eller tomt som utnyttjas. Dock är det en strategi som i krissituationer skapar tak över huvudet till människor. “Hyra direkt”, där kommunen hyr rum eller uthus av villaägare för att sedan hyra ut i andrahand till hyresgäster innebar ännu fler problem. Det var inte en lönsam affär för bolaget och kunde aldrig komma upp i de volymer som önskades. Attefallshus eller rum att hyra i befintliga hus var dock en mer miljömässigt hållbar lösning än tillfälliga bostäder som sedan rivs. SABOs
Kombohus var ett alternativ, men liksom traditionell nyproduktion skulle det aldrig gå att genomföra från idé till färdig byggnad inom ett år.
Möjligheter till förtätning inom beståndet var en möjlighet men det ansågs inte kunna genomföras i någon större kvantitet. Både bovärdarna och projektgruppen utförde inventeringen och när över 700 förslag på möjliga ytor kom in insågs potentialen i det egna beståndet på riktigt. Bland de lokaler som byggdes om fanns gamla områdeskontor, tomma butikslokaler, ett nedlagt konditori, gruppboende och förskolor. En del av dessa lokaler hade tidigare varit bostäder men fått nya användningsområden då efterfrågan på bostäder var låg. De kunde med enkla ingrepp återföras till sin tidigare form. Ytor som källare och vindar genomgick större insatser med renovering. Dessa projekt blev ändå
kostnadseffektiva jämfört med nyproduktion då omkringliggande infrastruktur, som till exempel belysning, sophämtning och p-platser redan fanns på plats. (Nilsson, 2017)
23 25% 15% 9% 6% 6% 5% 10% 24%
Typer av lokaler för omvandling
Tvättstugor Kontor
Butiks- och affärslokaler Grupp- och LSS-boenden Förskolor
Källare Vindar Övrigt
ledde till att 220 lägenheter inom projektet “Lokal till hem” var klara. Tillsammans med nyproduktion kunde MKB lägga ut 545 nya lägenheter i januari, vilket ledde till att 1200 personer fick möjlighet till nytt boende i Malmö. Under 2016 färdigställdes ytterligare 92 lägenheter inom projektet “Lokal till hem” vilket landade det årets bostadsproduktion på 544 lägenheter. (Nilsson, 2017)
Under 2015 gick det åt otroligt mycket energi för att framställa de 220 lägenheterna. Året därefter gick det smidigare och var inte lika smärtsamt eftersom det fanns fasta rutiner och mer tid. Alla medarbetare var redan mentalt förberedda för det andra året. Bolaget riktade sig inte mot någon speciell målgrupp hyresgäster men det identifierades ett behov av lägenheter med låga hyror, till exempel för studenter eller nyanlända. Hela tiden uppmuntrades arbetet genom att få involverade att förstå att de skapade hem för människor som verkligen var i stort behov. Förståelse skapades genom att informera om de problem som förekom, till exempel att barn måste flytta in i andrahandslösningar, inte hade någon trygghet och måste byta skola för att föräldrar inte kunde leverera trygghet till sina barn. Detta förmedlades även till entreprenörer för att skapa en angelägenhetkänsla. (Salim, 2017) Krisen i Malmö på 1980-talet resulterade i många tomma lägenheter. Dessa lägenheter gjordes om på olika sätt. Vissa hyrdes ut som lokaler medan i många hus från 60- och 70-talet flyttades tvättstugorna upp till bottenplan från källaren för att göra husen mer attraktiva. Decentraliseringen av förvaltningen som skedde på 1980-talet ledde till att många områdeskontor byggdes. Idag har dessa verksamheter andra behov och flyttas till nya lokaler. Många förskolor i bostadsområden lever inte upp till dagens nya krav och verksamheterna vill flytta till nyproducerade större lokaler. Att ge den egna
förvaltningen färre men bättre lokaler samt producera nya lokaler för förskolor kan minska de egna utgifterna och öka hyresintäkterna samtidigt som nya lokaler för bostäder frigörs. Källare och vindar anses ha stor potential för omvandling men är större projekt än lokaler och utrymmen som tidigare varit bostäder. I Malmö och södra Sverige innebär källarlägenheter en risk då översvämningar på grund av nederbörd kan medföra dyra reparationer. (Nilsson, 2017)
4.2.2 Organisation Projektet förankrades mot ledningen genom styrgruppen. Projektgruppen var förankrad ute i organisationen och
hanterade mer praktiska frågor. De fick expert- och rådgivarrollen under projektet genom samlad, lång erfarenhet av bygglovsansökningar, upphandlingar och underhåll. Varje förvaltare fick ansvar för objekten i sitt respektive område. På detta sätt fördelades arbetsbördan och ansvarskänslan ute i organisationen förstärktes. (Nilsson, 2017)
De flesta på företaget är förvaltningspersonal vilket resulterade i svårigheter med styrningen av projektet då de vanliga arbetsuppgifterna fanns kvar och kunde uppta all tid. Förvaltningschefen Mats Nilsson satte därför sattes ihop en projektgrupp bestående utav Fredrik Björkman, fastighetsförvaltare som blev ansvarig för gruppen, Shawn Salim, projektledare som expert på byggprocessen, Patrik Adelsjö, upphandlare som höll reda på antal, ekonomi, vart alla bygglov låg, och Marie Nilsson, Hyresnivåer omvandlade
lägenheter:
Medelvärde: 1324 kr/kvm Medelvärde exkl. vindar: 1303 kr/kvm
24 Styrgrupp VD Fastighetschef Projektledare Representant från MKB:s fastighetsförvaltare Projektgrupp Medarbetare från förvaltningen Projektledare Konsulter Förvaltnings-grupp Bovärdar
byggprojektledare som administrerade samt skickade in och hanterade alla bygglov för att effektivisera arbetet så mycket som möjligt. De arbetade heltid under 2015 med “Lokal till hem”. (Nilsson, 2017)
4.2.3 Omvandlingsprocess
Steg 1. Engagerande av förvaltningsorganisationen. De med rätt kunskap fick i uppdrag att inventera sina områden och skicka in förslag. Alla lokaler eller utrymmen med potential att bli bostäder var tillåtna för att inte utesluta något. Tidsramen var två veckor vilket resulterade i en lista på 700 objekt. Steg 2. Sålla bland förslagen för sådant som kunde hållas inom tidsramen och budget. Detta gjordes av projektgruppen och styrgruppen som delade in dem i följande kategorier:
Omöjliga objekt - dessa rensades bort från start för att spara tid och resurser. Faktorer som utgjorde urvalet var för liten fönsteryta, för dålig ventilation och andra
funktioner/faktorer.
Enkla objekt - lokaler som kunde sättas igång med utan större insats, till exempel lokaler som tidigare varit bostäder.
Vanliga objekt - lokaler som krävde bygglov för att ändra användningen och förutsättningen av lokalen, till exempel butikslokal till bostad.
Källare - en egen kategori med egna krav såsom ventilation, fönsteryta, tillgänglighet mm. Ansågs vara svåra men inte omöjliga.
Efter sållning hade MKB listat 350 genomförbara objekt varav man under 2015 kunde hinna genomföra 250 stycken. De resterande 100 planerade att omvandlas under 2016 istället. Steg 3. För att öka engagemang och ansvarskänsla samt fördela arbetsbördan fick förvaltarna i respektive område ansvar för de lokaler som skulle omvandlas. De skulle sätta upp projektplan för omvandlingen vilket inkluderade inventering av renoveringsbehov, tidplan, upphandling av
entreprenörer, uppföljning, besiktning och information till övriga hyresgäster. Undantag gjordes för de projekt som var svårare och mer krävande som till exempel källare. För dessa projekt sköttes planeringen av projektgruppen.
Steg 4. Förankringen av projektet i organisationen tog för MKB längre tid än planerat. Det nya arbetssättet utmanade rutiner och invanda arbetsmetoder. För att kunna leverera under den rådande tidspressen spelade kreativiteten stor roll. Det krävdes nya metoder och tankesätt för att få fram prisvärda lägenheter på kort tid (undvik totalrenovering, måla bara om vid behov och håll det enkelt, låt plastmattan ligga, behåll fungerande kök). De två största utmaningarna var tidsbristen och att låta funktion gå före estetik. För det sistnämnda var det viktigt att prioritera rätt. Totalrenovering skulle undvikas för att skapa prisvärda lägenheter. Förankringsprocessen ändrade i slutläget MKBs attityd till att allt är möjligt.
25 för att renovera, reparera och se till att det blev riktiga lägenheter.
Byggloven hanterades centralt av projektgruppen. Totalt 275 ansökningar skickades in till stadsbyggnadskontoret under 2015.
Upphandlingen av entreprenörer inom VVS, måleri, snickeri och el gjordes främst av förvaltarna, men i vissa fall av projektgruppen.
Entreprenörerna var medvetna om tidspressen med uppvisade en utbredd förståelse för behovet av nya bostäder och deras roll för att bidra till det.
Steg 6. Under hösten skedde arbetet i praktiken. Förvaltarna följde upp alla arbeten för att se till att lokalerna omvandlades till hem. Ibland fick entreprenörer som elektriker, målare och rörmokare samsas om tid och utrymme för att hinna i tid. Tack vare hårt arbete, god projektledning, goda relationer och dialog mellan förvaltare och entreprenörer kunde 220 lägenheter bli klara på några månader.
Steg 7. För att säkerställa att alla nya lägenheter mötte alla krav och standarder för att kallas bostäder följdes omvandlingarna upp av inspektion och slutbesiktning. (Salim, 2017)
4.2.4 Samarbeten
För att processen skulle gå snabbt tog man direkt kontakt med stadsbyggnadskontoret (SBK) i Malmö för att berätta om projektet “Lokal till hem”. En grupp bestående av fem personer skapades på SBK för att hantera den stora mängden bygglovsansökningar. En person från tillgänglighet, en handläggare, en byggtekniker och en chef från bygglovsavdelningen träffade MKB varje vecka för att undersöka ritningar och bestämma vad som behövdes för att lämna in en komplett bygglovsansökan. Detta gjordes så att man kunde skicka in en ansökan utan att behöva komplettera vilket fördröjer tiden. (Nilsson, 2017)
Samarbetet med entreprenören skedde främst genom projektledarna. Eftersom projektet var
omfattande och det var stor tidspress blev vissa handlingar otydliga. Detta kompletterades med öppna dialoger för att tydliggöra de moment som behövdes. Samarbete med de boende var ett jättesamspel där man kommunicerade mycket genom MKBs hemsida, tidningar och som medskick i hyresavier. De boende visste vad som pågick och hade stor förståelse vilket förstärktes ännu mer då resultatet
framträdde. (Salim, 2017)
4.3 Fallstudie Stångåstaden
Fastigheterna Adjutanten 1 och Arvtagaren 1 består av två byggnader i tre plan byggda 1950. Byggnaderna stod inför totalrenovering då installationerna inte bytts sedan nybyggnadsåret och tankar på att bygga om vindarna till lägenheter fanns med från start. Byggnader från 1950-talet har goda förutsättningar för att göra bostäder på vinden, men då hissarna skulle behöva byggas om för att klara tillgänglighetskravet gick det först inte att få lönsamhet i projektet. Vid denna tid pågick en diskussion med dåvarande regering att göra undantag från tillgänglighetskravet för vindslägenheter mindre än 35 kvadratmeter. Förslaget gick igenom och med de ändrade bestämmelserna fick man ekonomin att gå runt för förtätningen. Genom att schakta ner till grundplattan såg man även möjlighet att skapa små lägenheter i källarutrymmen. Dessa blev genom schaktningen tillgängliga från markplan.
4.3.1 Strategi
