Finns det en obligationsrättslig undersöknings och upplysningsplikt?

Frågan övergår nu till att undersöka huruvida det finns en obligationsrättslig upplysnings- och undersökningsplikt. Det obligationsrättsliga förhållandet reglerar vem utav köpare och säljare som ska bära ett ekonomiskt ansvar när det visar sig att en fastighet belastas med inskrivna rättigheter, i form av nyttjanderätter och servitut. Om köparen saknar vetskap om att den överlåtna fastigheten belastades av inskrivna avtalsservitut kan servitutet vara att räkna som ett dolt fel i form av ett rättsligt fel. Rättsligt fel regleras i 4 kap. 12 § och 17 § JB och kan ge

köparen rätt, att gentemot säljaren, kräva avdrag på köpeskillingen, skadestånd samt även i vissa fall få häva köpet om felet varit av väsentlig betydelse.

För att avgöra om ett rättsligt fel föreligger kan Grauers två stegsmodell användas. Ett fel anses föreligga i rättslig mening om det avviker från vad som föreskrivits i köpeavtalet, exempelvis genom lämnade garantier eller vad som annars förekommit under

avtalsförhandlingarna. Som en slutlig bedömning huruvida det föreligger ett rättsligt fel görs en relevansbedömning utifrån vad köparen ägde eller bort äga kännedom om. Det innebär att om köparen på något sätt ägde kunskap om den belastande rättigheten så är denne i ond tro, varmed rättigheten kommer att kunna bli gällande gentemot köparen, vilket framgår av 4 kap. 17 § JB. Att det skulle kunna finnas en obligationsrättslig undersökningsplikt för köparen skulle möjligen kunna framgå av denna paragraf. Utifrån lagtexten framgår det inte om köparen har en uttrycklig undersökningsplikt. Ledning får därmed sökas utifrån lagens förarbeten.

Lagberedningen framhåller dock enbart att ett synbart besittningsförhållande dvs. när det synes finnas en rättighet kan föranleda köparen att närmare undersöka fastigheten. Lagberedningen anför att köparen kan få klarhet genom att beställa gravationsbevis eller genom att undersöka fastighetsboken. Det förefaller för mig problematiskt att köparen enbart ges en valfrihet men ingen skyldighet att företa en närmare undersökning av fastigheten för att tillförsäkra sig om det finns inskrivna rättigheter. När det gäller säljarens roll anses det i förarbetena enbart vara upp till säljaren att välja om denne vill undgå ansvar genom att upplysa om rättsliga belastningar. Någon uttrycklig plikt anses därmed inte finnas.

HD har även i, NJA 2012 s.1021, uttalat att säljaren har ett garantiansvar och att köparen saknar en obligationsrättslig undersökningsplikt. Att köparen saknar en obligationsrättslig undersökningsplikt bekräftas även av hovrätten i mål T 440-15 med stöd utifrån doktrin. Det är därmed först vid studie av doktrin som frågan, om det finns skyldigheter för säljare och köpare, lyfts till sin spets. Grauers anför att en köpare inte har någon uttrycklig

obligationsrättslig undersökningsplikt eftersom denne inte har en plikt att kontrollera fastighetsregistrets inskrivningsdel eller rent fysiskt undersöka om det finns upplåtna rättigheter. Jag anser att uttalandet är missvisande, med tanke på att en köpare utifrån den sakrättsliga undersökningen av fastigheten kan få kunskap som i sin tur kan påverka köparens möjligheter att kräva rättsligt fel i fastigheten för att få ner köpeskillingen. Grauers framhåller

även att säljaren inte har någon upplysningsplikt eftersom en säljare inte alltid känner till att det finns belastande rättigheter i sin fastighet. Kan detta argument verkligen godtas? En rättighetsupplåtare kan å ena sidan inte blint ljuga om att han inte upplåtit en rättighet i sin fastighet. Å andra sidan behöver säljaren inte vara samma person som upplåtit själva rättigheten, varmed säljaren kan sakna kunskap om att fastigheten är belastad av muntliga avtalsservitut. Jag anser att en säljare som avstår från att upplysa om belastande rättigheter med allra största sannolikhet lär hävda att han inte känt till rättsförhållandet för att undgå ansvar. Faktorer som kan vara relevanta men som undergräver säljarens ställning, nämner förstås denne inte, utan det får köparen göra om han känner till dessa. En svekfull och ohederlig säljare kommer därmed med största sannolikhet försöka lägga över ansvaret på en annan part som t.ex. en mäklare eller en rättighetshavare.

Frågan övergår därmed till att undersöka om säljarens svek är att hänföras som en

upplysningsplikt? Vid en närmare eftertanke framstår det som föga troligt att säljarens svek skulle föranleda en generell upplysningsplikt, varmed jag instämmer med Richard Hagers uttalande som framgår i en artikel, Säljarens upplysningsplikt vid köp av fast egendom – en

studie i jordabalkens källflöden, i Skrifter till Anders Victorins minne. Anledningen till att jag

instämmer med Hagers uttalande är främst med tanke på att upplysningsplikten får anses ha en självständig funktion genom att fördela felansvaret mellan köpare och säljare. Ett svekfullt handlande påverkar enbart förhållandet mellan rättighetshavaren och rättighetsupplåtaren, dvs. säljaren.

Sammantaget innebär det ovan anförda att det inte finns en obligationsrättslig

upplysningsplikt eller undersökningsplikt för säljare och köpare. Frågan övergår nu till att undersöka om rättighetshavaren har en skyldighet att upplysa köparen om att det finns en belastande rättighet.

Det finns inget i lag som stadgar huruvida rättighetshavaren aktivt ska verka för att upplysa köparen om att det finns en rättighet, varken såväl sakrättsligt eller obligationsrättsligt.

Rättighetshavaren har enbart en möjlighet att ansöka om att rättigheten ska inskrivas enligt 23 kap. 1 § JB för att trygga sig mot en ny ägare av den tjänande fastigheten. Problemet med att ansöka om inskrivning av äldre muntliga avtalsservitut har redan behandlats i den första problemfrågeställningen, varmed rättighetshavaren får anses åläggas stor tilltro till att säljaren kommer att förbehålla rättigheten i köpehandlingarna.

En ytterligare fråga som uppstår är vilka argument som talar för att det bör finnas en skyldighet för rättighetshavaren att bära en upplysningsplikt. Ett avtalsservitut har ett ekonomiskt värde för rättighetshavaren och kan ingå i säkerhetsunderlaget i en härskande fastighet för ett beviljat lån. Detta argument pekar på att rättighetshavaren bör bära en

skyldighet att upplysa tilltänkta köpare så att rättigheten inte upphör vid en försäljning av den tjänande fastigheten. Rättighetshavaren är den som har ett intresse av att nyttja servitutet. Rättighetshavaren har även rätten att få avtalsservitutet inskrivet. Att det inte finns något lagstadgat krav på inskrivning samt att gamla inskrivningar kan plockas bort utan parternas vetskap kan resultera i olika konsekvenser. I samtliga fall när en inskrivning plockas bort blir säljaren skadeståndsskyldig gentemot rättighetshavaren, förutsatt att fastigheten överlåtits samt att parterna missat att ansöka om förnyelse av inskrivningen. En säljare kan dock, som sista utväg, undgå skadeståndsansvar om köparen väljer att godta den belastande rättigheten eller att rättighetshavaren inte framställer skadeståndskrav mot säljaren. Ett argument mot att det inte bör finnas en skyldighet för rättighetshavaren är att han kan befinna sig i en svagare ställning eftersom det kan vara svårt för denne att styrka att han har en rättighet, om

rättighetens upplåtelsehandling grundar sig på ett muntligt avtal. Rättighetshavaren kan även sakna vetskap om att den tjänande fastigheten kommer att överlåtas, varmed det i praktiken kan vara svårt för denne att ta tillvara sin rätt gentemot köparen. I rättsfallet NJA 1990 s.331 försökte rättighetshavaren själv på egen hand förbehålla rättigheten direkt riktad mot köparen genom att visa upp ett upplåtelseavtal. Trots uppvisandet av avtalet ansågs köparen saknat kunskap om den belastande rättigheten, varmed rättighetshavarna kom att avhysas. Den ovan anförda argumentationen talar, enligt min mening, för att det inte bör finnas någon

upplysningsplikt för rättighetshavaren.

Frågan övergår avslutningsvis till att undersöka om det finns en skyldighet för

fastighetsmäklaren att undersöka och upplysa om belastande rättigheter. Av bestämmelserna i 17 § FML framgår det att fastighetsmäklaren ska kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten och vilka servitut som belastar den. Frågan uppstår därmed om mäklaren kan anses ha en undersökningsplikt. Av förarbetena framgår enbart att mäklaren bör vara verksam om fastigheten belastas av oinskrivna servitut, samt att denne får kontakta

inskrivningsmyndigheten om mäklaren misstänker att det kan finnas belastande rättigheter i fastigheten. Det ovan anförda talar enbart, enligt min mening, för att mäklaren har en valfrihet att undersöka men ingen direkt undersökningsplikt, eftersom det i första hand är säljarens

uppgifter som ska beaktas. Om mäklaren väljer att förlita sig på felaktiga uppgifter från säljaren kan det resultera i att fastighetsmäklaren blir skadeståndsskyldig gentemot säljaren eller köparen, enligt 25 § FML. I rättsfallet NJA 2012 s.1021 tydliggjordes att en mäklare kan bli skadeståndsskyldig intill belopp som motsvarar köpeskillingen av den försålda fastigheten. Mäklaren får därmed anses ha ett långtgående ansvar, men ingen direkt undersökningsplikt. Grauers poängterar att mäklaren i sin tur inte har en upplysningsplikt inför köparen. Han anför istället att säljaren har ett incitament att upplysa om oupptäckbara fel för att undvika tvister. Att en säljare har ett incitament men ingen skyldighet talar, enligt min mening, för att doktrin snuddat vid problemet med sakrättslig och obligationsrättslig upplysnings- och undersökningsplikt. Att använda synonymer som t.ex. incitament, åliggande och skyldighet talar, enligt min mening, för att det fortsättningsvis råder en viss oklarhet huruvida det finns en sakrättslig och obligationsrättslig skyldighet för de berörda parterna att undersöka och upplysa om belastande rättigheter i samband med en fastighetsöverlåtelse.

Sammantaget anser jag att det bästa vore om en lagstiftning infördes som tydliggjorde vem som ska bära en skyldighet att upplysa och undersöka om inskrivna och oinskrivna rättigheter. Genom att lagstifta tror jag att framtida tvister och rättsförluster skulle kunna undvikas, om de berörda parterna på förhand vet vad som gäller vid fastighetsöverlåtelser. En lagstadgad plikt skulle säkerligen ibland kringgås och säljaren försöka friskriva sig från eventuella

felaktigheter genom garantier, men genom att införa en tydlig lag skulle de situationer där det råder oklarhet åtminstone undvikas. Det blir på så sätt tydligt vilka rättigheter som belastar en fastighet. Det mesta pekar på att det finns en sakrättslig upplysningsplikt för en säljare och att en köpare har en långtgående sakrättslig undersökningsplikt. Köparens plikt bör innefatta en skyldighet att begära ut utdrag ur fastighetsregistret samt fråga säljaren om det finns

belastande rättigheter. Säljaren bör i sin tur upplysa köparen om vilka rättigheter som kan minska eller öka fastighetens rättighetsknippe.

8 Avslutande sammanfattning

Den första problemfrågeställningen avsåg att undersöka hur en rättighet i form av ett avtalsservitut står sig vid en frivillig fastighetsöverlåtelse. Det vill säga en fråga om

rättigheten kommer att bestå eller upphöra. För att ett giltigt avtalsservitut ska föreligga krävs det att de tre rekvisiten i 14 kap. 1 § JB måste vara uppfyllda. Om något av rekvisiten inte är uppfyllt är servitutet istället att betrakta som en nyttjanderätt. Ett giltigt avtalsservitut löper på obegränsad tid, enligt 7 kap. 6 § JB. Det betyder att avtalsservitutets materiella

rättsförhållande alltid består vid en fastighetsöverlåtelse. Rättighetshavaren kan dock enbart ta i anspråk rättigheten efter en överlåtelse om avtalsservitutet erhållit sakrättsligt skydd.

Innebörden av ett sakrättsligt skydd är att tredje man dvs. rättighetshavaren fortsättningsvis kan göra sin rättighet gällande gentemot den nya köparen. Ett sakrättsligt skydd uppstår genom: I) inskrivning i fastighetsregistrets inskrivningsdel, II) förbehåll vid försäljning eller, III) om köparen ägde eller bort äga kännedom om rättighetsupplåtelsen. Om något av de tre sakrättsliga skydden föreligger står sig rättigheten i den överlåtna fastigheten.

I ett de lege ferenda resonemang anser jag att en rättighet i form av ett avtalsservitut alltid borde gälla i en fastighet efter en frivillig fastighetsöverlåtelse, likt ett officialservitut. Det borde även uppställas nya krav på att avtalsservitut måste vara inskrivna så att det tydligt offentliggörs vilka rättigheter som belastar en viss angiven fastighet. Inskrivningsdelen bör i sin tur spegla det giltiga materiella rättsförhållandet och vilka parter som äger rätten att använda ett avtalsservitut.

Den andra problemfrågeställningen avsåg att klargöra om det finns, eller om det bör finnas, en sakrättslig och obligationsrättslig undersöknings- och upplysningsplikt avseende

avtalsservitut i samband med en fastighetsöverlåtelse?

Till en början kan konstateras att frågan måste ses utifrån två rättsliga perspektiv, dels det sakrättsliga och dels det obligationsrättsliga. I min analys finner jag att det finns en sakrättslig skyldighet för säljaren att upplysa köparen om belastande rättigheter utifrån kravet på

förbehåll i 7 kap. 11 § JB. Denna skyldighet kan i sin tur omvandlas till att bli en

undersökningsplikt för köparen beroende på vad köparen ägt eller bort äga kännedom om, dvs. om köparen varit i god eller ond tro. Rättsfallet T 3004-02 pekar på att bestämmelsen i 7 kap. 14 § JB talar för att det finns en långtgående sakrättslig undersökningsplikt för köparen.

Att det skulle finnas en sakrättslig undersökningsplikt för köparen bekräftas även av doktrin. Undersökningsplikten får anses innebära att köparen åtminstone måste fråga säljaren för att få klarhet i om det finns några äldre avtalsservitut för att vara säker på att fastigheten säljs ograverad.

I det obligationsrättsliga perspektivet talar det mesta för att det inte finns någon lagstadgad obligationsrättslig skyldighet för säljaren och köparen. I min analys finner jag även att det inte finns någon skyldighet för rättighetshavaren och fastighetsmäklaren att undersöka och

upplysa om belastande rättigheter.

Sammantaget anser jag att det bästa vore om en lagstiftning infördes som tydliggjorde vem som ska bära en skyldighet att upplysa och undersöka om inskrivna och oinskrivna rättigheter. Genom att tydliggöra plikterna i lag tror jag att framtida tvister och rättsförluster skulle kunna undvikas, om de berörda parterna på förhand vet vad som gäller vid fastighetsöverlåtelser. En lagstadgad plikt skulle säkerligen ibland kringgås och säljaren försöka friskriva sig från eventuella felaktigheter genom garantier, men genom att införa en tydlig lag skulle de situationer när det råder oklarhet kunna undvikas. Det blir på så sätt bli tydligt vilka rättigheter som belastar en fastighet.

Källor och litteratur

Propositioner

Prop. 1970:20 Kungl. Maj:ts proposition till riksdagen med förslag till jordabalk; given Stockholms slott den 20 mars 1970.

Prop. 1983/84:16 om fastighetsmäklare. Prop. 1994/95:14 Ny fastighetsmäklarlag. Prop. 2010/11:15 Ny fastighetsmäklarlag. Rättsfallsförteckning Rättsfall från tingsrätten Mål T 3004-02 Hovrättsfall RH 2003:13 Mål T 440-15

Högsta domstolen, NJA NJA 1972 s.571

NJA 1990 s.331 NJA 2009 s.656 NJA 2012 s.1021

Webbplatser

En halv miljon inaktuella servitut kan försvinna ur Fastighetsregistret om de inte förnyas,

Lantmäteriet,

http://www.lantmateriet.se/sv/Nyheter-pa-Lantmateriet/en-halv-miljon-inaktuella-servitut- kan-forsvinna-ur-fastighetsregistret-om-de-inte-fornyas/ (lydelse 2015-11-06).

Litteratur

Bengtsson, Bertil, Hager, R & Victorin, A, Hyra och annan nyttjanderätt till fast egendom, 8 uppl, Norstedts Juridik 2013.

Bergström, Sture, Andersson, T, Håstad, T & Lindblom, P-H, Juridikens termer, 9 uppl, Liber 2002.

Dahlman, Christian, Rätt och rättfärdigande – en introduktion, 2 uppl, Studentlitteratur 2010. Dotevall, Rolf, Tiberg, Hugo, Mellanmansrätt, 9 uppl, Norstedts Juridik 2010.

Grauers, Folke, Fastighetsköp, 20 uppl, Juristförlaget 2012.

Hager, Richard, Krav på god tro och reklamation vid rättsligt fel enligt JB samt om

förhållandet till den sakrättsliga regleringen, Juridisk Tidskrift 2013-14:2 s. 380-388.

Hager, Richard, Säljarens upplysningsplikt vid köp av fast egendom – en studie i jordabalkens

källflöden, i Skrifter till Anders Victorins minne, Iustus förlag 2009 s. 205-220.

Hillert, Sten, Servitut, 3 uppl, Iustus förlag 1991.

Håstad, Torgny, Säljarens upplysningsplikt vid överlåtelse av fast egendom, Juridisk Tidskrift 2007-08 s. 44-46.

Nilsson, Leif, Sjödin, Eije, Servitut en handbok, 2 uppl, Norstedts juridik 2003. Simmonds, Nigel E, Juridiska principfrågor, 1 uppl, Norstedts juridik 2009. Victorin, Anders, Hager, Richard, Allmän fastighetsrätt, 7 uppl, Iustus förlag 2015.