Finns det en sakrättslig undersöknings och upplysningsplikt?

Det sakrättsliga förhållandet handlar om rättighetshavarens förhållande mot köparen. Att en rättighet erhåller sakrättsligt skydd, innan en fastighetsöverlåtelse, innebär att rättigheten kan göras gällande gentemot den nya fastighetsägaren. Bestämmelserna om sakrättsligt skydd framgår av 7 kap. 11-14 §§ JB. Av bestämmelsen i 7 kap. 11 § JB har säljaren enbart ett åliggande gentemot köparen att göra ett förbehåll i förhållande till rättighetshavaren om att rättigheten ska bestå, såtillvida rättigheten inte blivit inskriven i fastighetsregistrets

inskrivningsdel. Åliggandet anses åvila varje fastighetsöverlåtare utöver själva

rättighetsupplåtaren. Bestämmelsen om förbehåll är även tvingande, enligt 7 kap. 15 § JB. Trots att regeln är tvingande anses säljaren, vid en lexikalisk lagtolkning, inte ha en uttrycklig upplysningsplikt inför köparen att upplysa om att det finns belastande avtalsservitut.

Definitionsmässigt innebär begreppet upplysningsplikt att den part som känner till ett rättsförhållande riskerar att bli ansvarig på grund av sin vetskap. Frågan uppstår därmed om åliggandet är att hänföras till en uttrycklig upplysningsplikt?

I motiven till lagen framgår enbart att det räcker med att säljaren nämner inför köparen att det finns en rättighet utan att närmare gå in på vad rättigheten i form av ett servitut i själva verket

omfattar. I de fall säljaren känner till att det finns en belastande rättighet men att säljaren väljer att avstå från att upplysa köparen, riskerar säljaren att bli skadeståndsskyldig gentemot rättighetshavaren, enligt 7 kap. 18 § JB. Trots stadgandet i 7 kap. 11 § JB och risken för säljaren att bli skadeståndsskyldig anses det inte finnas en uttrycklig upplysningsplikt, vilket för mig framstår som förbryllande.

Det finns få rättsfall på det här rättsområdet, varmed det är svårt att fastställa huruvida det finns en upplysningsplikt för säljaren. Att säljaren inte förbehåller en rättighet kan vara ett medvetet val, om denne inte vill att köparen ska bli bunden gentemot rättighetshavaren. Å ena sidan framstår ett undanhållande om uppgifter om en belastande rättighet som ett svekfullt och ohederligt handlande gentemot rättighetshavaren. Å andra sidan kan säljaren helt sakna kunskap om rättighetsupplåtelsen. Frågan om säljarens svekfulla handlande lyftes fram i NJA 1990 s.331. I rättsfallet hade säljaren garanterat att det inte fanns några belastande rättigheter, trots att så var fallet. Den intagna garantin resulterade i att rättighetshavarna kom att avhysas. Frågan uppstod i fallet huruvida köparen ägt eller bort ägt kännedom om rättighetsupplåtelsen som en slutlig bedömning för om rättigheten fortsättningsvis skulle kunna göras gällande mellan rättighetshavaren och köparen. Det ovan anförda pekar, enligt min mening, på att det finns en skyldighet för säljaren att förbehålla belastande rättigheter men att denna

upplysningsplikt kan omvandlas och bli en undersökningsplikt för köparen beroende på vad köparen ägt eller bort äga kännedom om, dvs. om denne varit i god eller ond tro.

Köparens skyldighet att undersöka belastande rättigheter skulle möjligtvis därmed kunna framgå av 7 kap. 14 § JB. Rent definitionsmässigt innebär begreppet undersökningsplikt att en part bär risken för att ett visst förhållande är upptäckbart. Frågan uppstår därmed om denna paragraf ska tolkas som att köparen har en uttrycklig sakrättslig undersökningsplikt?

Om avtalsservitutet inte blivit inskrivet i fastighetsregistrets inskrivningsdel och inte blivit förbehållet i köpehandlingarna vid en fastighetsöverlåtelse av den tjänande fastigheten är rättighetens bestående beroende av köparens vetskap. För att köparen ska få vetskap om vilka rättigheter som kan belasta den överlåtna fastigheten kan informationen inhämtas I) direkt från säljaren, II) genom att köparen gör en egen undersökning av fastigheten och dess

inskrivningsregister eller III) genom information från tredje man som t.ex. fastighetsmäklaren och eller rättighetshavaren.

Frågan om det anses finnas en sakrättslig plikt för köparen att undersöka belastande rättigheter, skulle möjligtvis kunna framgå av lagens förarbeten. Av förarbetena framgår enbart att det är upp till rättstillämparen att avgöra i vilken utsträckning en köpare har att undersöka vilka rättigheter som kan belasta den överlåtna fastigheten. Lagberedningen motiverade att inte ge köparen en generell undersökningsplikt för att det inte ska läggas ett tryckande band på fastighetsomsättningen. Lagberedningen synes därmed vilja förmedla att det kan förefalla betungande för köparen att ha en undersökningsplikt.

Det finns få rättsfall som behandlar köparens och säljarens plikter. Mål T 3004-02 utgör dock ett av få rättsfall som skulle kunna peka på att 7 kap. 14 § JB innebär att köparen har en sakrättslig undersökningsplikt. I rättsfallet hade två makar köpt en fastighet, varmed säljaren garanterade att fastigheten inte belastandes av några servitut, nyttjanderätter eller andra avtal. Trots att köparna gjort en noggrann undersökning genom att undersöka fastighetsregistret och lantmäterimyndighetens akt kunde de inte hitta något som antydde på att det fanns en

belastande rättighet. En kort tid efter köpet påtalade en granne att han hade rätten att använda en väg som gick över köparnas fastighet, vilket grundade sig på ett avtalsservitut. Tingsrätten fann att köparna bort äga kännedom om rättigheten på grund av den synliga vägen som gick över fastigheten. Tingsrätten ansåg därmed att det objektiva förhållandet pekade på att köparna måste göra en mycket noggrann undersökning av fastigheten.

Vilka slutsatser går det att dra utifrån rättsfallet? Rättsfallet pekar, enligt min mening, på att en översiktlig undersökning av köparen inte fritar denne från ansvar i den sakrättsliga bedömningen om det rent objektivt synes finnas en rättighet som köparen ska bli bunden av. Med stöd av det ovan anförda finns det en mycket långtgående sakrättslig undersökningsplikt för köparen. Prejudikatvärdet kan dock ifrågasättas, eftersom målet inte kom upp till prövning i HD. Att domen inte fick prövningstillstånd skulle å ena sidan kunna peka på att rättsläget är klarlagt. Å andra sidan kan det peka på att HD inte vet vad som ska gälla, alternativt vad som bör gälla avseende sakrättsliga undersökningsplikter.

Påståendet om en sakrättslig plikt kan även styrkas med hjälp av doktrin. I en artikel i JT anför Richard Hager att köparen har en sakrättslig undersökningsplikt i enlighet med 7 kap. 14 § JB. Han anför att denna plikt innebär att köparen ”bör” efterforska om det finns en rättighet och vad denna närmare innebär. Att en köpare ska företa en aktiv undersökning av fastigheten för att fastställa om det finns belastande rättigheter, bekräftas även av Peter

Westerlind. Westerlind anser att det inte bör godtas att en köpare är passiv och struntar i att undersöka en fastighet för att kunna trygga sig mot att fastigheten säljs ograverad.

Sammantaget innebär det ovan anförda, som ett svar på problemfrågeställningen, att det finns en sakrättslig upplysningsplikt för säljaren när denne har ett åliggande att förbehålla

belastande rättigheter. Denna upplysningsplikt kan sedan omvandlas och bli en

undersökningsplikt för köparen beroende på vad köparen ägt eller bort äga kännedom om, dvs. om denne varit i god eller ond tro. Min slutsats är att det finns en långtgående sakrättslig skyldighet i form av en undersökningsplikt för köparen.