Formkravet för fastighetsöverlåtelser

Under avsnitten 3.4 och 5.2.2 i detta arbete har ändamålen för respektive formkrav behandlats. Gällande fastighetsöverlåtelser har hävdats att;

• det är av vikt att överlåtelsen blir klarlagd både för parternas och för tredjemans skull;

• lagfartsinstitutet förutsätter formkrav och detta är av vikt för tredjeman;

• formkravet förhindrar förhastade avtal och främjar mogna överväganden hos parterna, och;

• det främjar att avtalet får en klar utformning som bevismedel.

Bakgrunden till formkravet är alltså dels att skydda parterna men också dels att skydda tredjeman. Den nuvarande trenden synes, som tidigare framhållits, tyda på att optioner mellan köparen och säljaren kan komma att som huvudregel bli giltiga även för fastighetsöverlåtelser i framtiden. För det fall att detta sker måste ovanstående argument som talar för formkravet omvärderas, framförallt i relationen mellan parterna.

Att en överlåtelse behöver bli klarlagd för parternas skull är ett argument som går att anföra för de flesta avtal. Varför just fastighetsöverlåtelser skulle vara av särart när det kommer till parternas intressen synes därmed svårt att besvara, förmodligen beror det på historiska skäl. För tredjeman kan det självklart anses förhålla sig annorlunda. Exempelvis kan det vara av stor vikt för en framtida

42

köpare att få klart för sig huruvida det föreligger förköpsklausuler och dylikt på grund av den tidigare överlåtelsen. För staten är det också av vikt att köpeskillingen tydliggörs ur en skattesynpunkt. Fastigheter, till skillnad från exempelvis lös egendom, ökar i regel i värde och ses som en investering. Därav är ett rimligt antagande att staten har ett stort intresse av att köp- och säljskillingen klarläggs, eftersom kapitalvinsten ska beskattas. Det framkommer också i 4:1 st. 2 JB att sidoöverenskommelser om priset som inte överensstämmer med det skriftliga avtalet är ogiltiga. Detta förhindrar att en säljare vid sidan av det skriftliga avtalet tar ut ett högre pris och får skattemässiga fördelar och vise versa.

Lagfartsinstitutet förutsätter, såsom det är utformat idag, att det finns ett skriftligt avtal som förvärvaren kan skicka in till inskrivningsmyndigheten.¹¹³ Så som institutet är utformat kan inskrivningsmyndigheten förelägga vite om inte ansökan skickas in inom föreskriven tid.¹¹⁴ Det kan ifrågasättas varför avtalet mellan köparen och säljaren ska bli ogiltigt på den grunden att lagfartsinstitutet kräver att en skriftlig handling skickas in. Istället är det måhända inskrivnings-förfarandet som behöver moderniseras, på så vis att en skriftlig pappershandling inte är kritisk.

Samhällets utveckling har lett till att allt fler förfaranden digitaliserats.

Exempelvis kan en person med några simpla knapptryck på sin mobiltelefon legitimera sig för att få ut journaler, deklarera sina inkomster och betala räkningar.

Gällande själva ansökan har dessutom Lantmäteriet, i en promemoria till reger-ingen, inkommit med ett förslag att ansökan om exempelvis lagfart ska kunna göras elektroniskt.¹¹⁵ För det fallet att lagstiftaren väljer att följa Lantmäteriets förslag skulle det därmed räcka att den ansökande parten scannar in avtalet och översänder det i sin ansökan. Bland de parter som redan idag är berättigade att göra inskrivningsansökningar har andelen som väljer att registrera elektroniskt ökat markant från 2012–2015.¹¹⁶ En fortsatt sådan utveckling – vilken får anses trolig – medför med stor sannolikhet att inskrivningsförfarandet helt kan komma att

113 Se 20:5 JB.

114 20:3 JB.

115 Dnr 519–2016/2047 Ändring av inskrivningsförordnandet (2000:309).

116 Dnr 519–2016/2047 Ändring av inskrivningsförordnandet (2000:309), s. 4.

43

digitaliseras i framtiden. Man kan därför tänka sig att det i framtiden borde räcka om parterna kan bevisa förvärvet, utan att för den delen behöva skicka in ett skriftligt avtal eftersom bevisen kommer att lagras, om än inte som ett fysiskt dokument. Därtill finns det inget som hindrar ett krav på skriftlig bevisning, med hot om vite, utan att överlåtelsen för den delen ska ses som ogiltig. Otvivelaktigt är emellertid att detta ändamål inte syftar till att skydda parterna utan att det är tredjemans intressen som står i centrum. För en långivare kan det exempelvis vara viktigt att det är tydligt vem som har rätten att dels inteckna egendom och därtill att bevilja pant i fastigheten, om lånevillkoren baseras på att en viss säkerhet kan utgå.

Det har hävdats att formkravet motverkar att parterna förhastat ingår avtalet och att regleringen främjar att parterna moget överväger huruvida de ska ingå avtalet eller inte. Tyngden bakom detta kan ifrågasättas, inte minst om utgångspunkten är att optioner som huvudregel kan komma att bli bindande mellan parterna. Det faktum att en part kan bli tvungen att ingå ett avtal om en fastighetsöverlåtelse, med hot om skadestånd på grund av en utfästelse, torde drastiskt minska formkravets betydelse som skydd mot förhastade avtal. Således kan diskuteras huruvida formkravet i en sådan situation har en reell effekt att ”fördröja” tiden innan parterna blir bundna visavi varandra. Att parterna inte ska kunna ingå själva överlåtelseavtalet utan moget övervägande tappar enligt min mening nästintill all mening om parterna redan är bundna obligationsrättsligt. Därtill kan invändningen – att fastighetsöverlåtelser i dagens samhälle inte är av samma vikt som vid formkravets tillkomst – användas även mot detta ändamål. Självfallet är det lämpligt om parter vid dylika transaktioner, som rör stora värden, överväger om avtalet är lämpligt eller inte men detta kan sägas om alla transaktioner av större värde. Även om ändamålet kan anses beundransvärt anser jag att dess tyngd i dagens samhälle får anses ringa.

Det sist framhållna ändamålet är att det skriftliga avtalet leder till att avtalet får en klar utformning i dess roll som bevismedel. Vahlén har påpekat att avtalets verkan som bevismedel inte ska överdrivas, då parterna kan ha saknat förmåga att

44

återge avtalets innehåll på ett korrekt sätt.¹¹⁷ Förvisso ingår numera i formkravet att köpeskillingen samt en överlåtelseförklaring ska framgå. Samma argument som återupprepats gällande tidigare ändamål torde emellertid kunna anföras återigen.

Det är nämligen svårt att se varför det är viktigare för parterna att kunna bevisa en fastighetsöverlåtelse än andra överlåtelser, som också kan röra stora värden. För en tredjeman däremot kan det självfallet förhålla sig annorlunda då fastigheter ofta används som säkerheter för lån och att staten som tidigare nämnts vill kunna beskatta kapitalvinsten.

Syftet att parterna behöver skyddas – från sig själva och varandra – ger idag nästan bilden av ett föråldrat storebrorskomplex där personer inte anses mogna nog att ingå dylika typer av transaktioner utan ett tydligt formkrav som berättar hur det ska gå till. Vid en genomgång av de olika ändamålen anser jag att argumenten som grundas på att parterna ska skyddas inte kan anses bärande i dagens samhälle. Detta speciellt för det fall att den nuvarande trenden håller i sig och avtalsfriheten fortsätter få ett större utrymme. Dock finns det en annan intressent som i olika skepnader fortfarande har en stor nytta av formkravet. Detta är givetvis tredjeman som kan, vilket redogjorts för ovan, utgöras av exempelvis staten eller en presumtiv långivare. Fastighetstransaktioner differerar otvivelaktigt från vardagliga transaktioner på ett antal sätt. Dels rör de ofta stora värden, dels ökar fastigheter generellt i värde och dels utgör pantsättningar av fastigheter en viktig del i kreditgivning. För tredjeman kan det således finnas starka skäl som talar för att överlåtelsen på något sätt regleras. Med detta sagt blir frågan huruvida det nuvarande formkravet är ändamålsenligt eller om en alternativ lösning möjligtvis kan uppfylla tredjemans intressen utan att med hot om ogiltighet inskränka parternas avtalsfrihet.

117 Vahlén, s. 47.

45