7. Analys och rekommendationer
7.2. Hur kan vi förklara mönstren?
Som diagrammen visar går det att se ett mönster gällande byggnadsprojekt i C-‐ områden. Man inleder oftast på liten skala, med relativt små volymer till ett i sammanhanget lågt pris och fortsätter sedan, givet att försäljningstakten tillåter det, med större volymer och ökat pris. Som vi fick förklarat för oss under inter-‐ vjuerna, är detta det absolut vanligaste sättet man jobbar på i C-‐områden.
Det hade varit intressant att få ta del av försäljningstakten för projekten för att på så sätt kunna dra paralleller mellan hur agerandet har sett ut inför etapp två kontra försäljningstakten i etapp ett. Dock har vi inte kunnat få tag på dessa upp-‐ gifter varpå vi får dra våra egna slutsatser. Dock talar datan för att försäljnings-‐ takten varit snabb i de fall där volym och pris har ökat och lite trögare i de fall då volym och/eller pris varit desamma eller minskat.
Det vi kunde fastställa ur den kvantitativa datan överensstämmer med de kvali-‐ tativa data vi samlade in när vi utförde våra intervjuer. Det genomgående tillvä-‐ gagångssätt som används av de aktörer vi intervjuat är som diagrammen visar, etappindelning. Anledningarna till varför man delar in i etapper är, som ovan nämnt, främst för att minimera risker. Som vi visade i avsnittet gällande besluts-‐
fattande under osäkerhet är riskminimering en viktig del när man jobbar med
projekt i C-‐områden. I likhet med vad teorin säger tog ett av intervjuobjekten upp att de tre mest framträdande riskerna de tar i beaktan vid analys av ett om-‐ råde är marknadsrisk, finansiell risk samt entreprenadrisk. Enligt dem är mark-‐ nadsrisken den stora problematiken som ofta medför att de bygger i etapper. Den finansiella risken har också betydande verkan, t.ex. kan den minskas då man lyfter byggkredit i den takt man bygger. Den enda risk som talar emot etappin-‐ delning är entreprenadrisken som säger att kostnaderna ökar vid långa byggpe-‐ rioder. Vår uppfattning är dock att det främst är de två förstnämnda riskerna som påverkar byggherrarnas beslutsfattande gällande byggtakten i C-‐områden. Detta sätt att agera samt hantera risker anser vi stämmer väl överens med kon-‐ ceptet Learning by Doing. Ingen av intervjuobjekten nämnde detta som en påver-‐ kande faktor i deras beslutsfattande, dock talar deras agerande för att de arbetar efter denna metod, om än omedvetet. Dessutom är det möjligt att Learning by
doing kan påverka kostnadsutvecklingen genom att inlärningen från tidigare
etapper medför att senare etapper kan bli billigare. Med detta sagt, nämnde en av de intervjuade aktörerna det motsatta, nämligen att etappindelning medför högre kostnader, framförallt genom högre administrativa kostnader. Dock är vår uppfattning att fördelarna av en reducering av faktiska byggkostnader borde överstiga de av en reducering av administrativa kostnader. Av denna anledning anser vi att Learning by doing har potential att bli ett inom byggbranschen värde-‐ fullt koncept.
Vidare är vår generella uppfattning efter att ha genomfört intervjuer samt analy-‐ serat diagrammen att det är efterfrågan som styr byggnadstakten. C-‐områden är ofta områden där bebyggelse skett till väldigt liten grad, vilket medför ytterligare risk då man inte vet hur marknaden kommer agera. Det byggaktörerna har att tillgå i sitt beslutsfattande i dagsläget är marknadsundersökningen. Denna ver-‐ kar vara något som skiljer sig mellan aktörerna och vissa lägger mer vikt vid den än andra. Att bedöma efterfrågan för nya bostadsrätter i ett helt nytt område är onekligen ingen lätt uppgift. Däremot går det att skönja vissa problem som upp-‐ kommer vid nyproduktioner. Ett av dessa är att det ofta förekommer spekulat-‐ ionsköp där de mindre lägenheterna säljer slut bara timmar efter lansering. Att detta kan tillåtas ske så pass frekvent som det gör kan enligt oss bero på ett antal orsaker. En av dessa kan vara att marknadsundersökningen inte varit tillräckligt utförlig, vilket medfört att den bedömda efterfrågan är felaktig och därmed även prissättningen. Det kan också förklaras med att byggaktörerna inte vill bygga på spekulation i samma utsträckning som enskilda köpare är beredda att köpa på spekulation. Det sistnämnda har blivit allt vanligare på sistone då folks förvänt-‐ ningar angående framtida prisnivåer inte stöds av de fundamentala faktorer vi nämnde i avsnitt 3.7.
Vi kan alltså genom vår teoretiska bakgrund och våra empiriska undersökningar konstatera att det rådande tillvägagångssätt att etappindela i C-‐områden är lo-‐ giskt och baserat på bästa nuvarande kunskap. I nästa avsnitt kommer vi analy-‐ sera faktorer som skulle kunna påverka framtida tillvägagångssätt, nämligen elasticiteter.
7.3. Efterfrågans priselasticitet
7.3.1 Tidigare studier
Efterfrågans priselasticitet på bostäder har, som vi nämnde i kapitel 3, visat sig vara prisoelastisk i ett flertal studier. Enligt oss finns det däremot vissa aspekter med dessa studier som inte går att applicera på de bostäder vi vill undersöka, nämligen bostadsrätter. En av de mest självklara aspekterna är att de tidigare undersökningarna har gjorts där man definierat bostäder som en enda vara. Detta skiljer sig från vår i det avseendet att vi enbart tittar på bostadsrätter. Nedan analyserar vi de faktorer som vi gick igenom i kapitel 3 som kan påverka priselasticiteten. Som vi kommer visa finns det vissa argument som talar för att priselasticiteten bör vara högre för vårt segment av bostäder, än för de som stu-‐ dierna påvisat.
7.3.2. Varans definition och tidigare studier
Den mest självklara aspekten med de tidigare studierna, som inte går att appli-‐ cera på vårt arbete, är att de gemensamt kategoriserat bostäder som en enda vara. De inkluderar alla sorters boendeformer i deras undersökningar, vilket en-‐ ligt teorin leder till lägre priselasticitet. Då vi enbart undersöker bostadsrätter anser vi att dessa undersökningar inte går att applicera på våra resonemang. Resultatet skulle troligtvis bli annorlunda om man delar in bostäder i fler katego-‐ rier, såsom bostadsrätter, hyresrätter, småhus och ägarlägenheter. Teorin säger att ju fler varor, i detta fall bostadsformer, som inkluderas i definitionen, desto högre blir priselasticiteten. Av denna anledning anser vi att ovanstående anta-‐ gande är logiskt och efterfrågans priselasticitet på bostadsrätter bör vara högre än det resultat som studierna visar.
Vissa av studierna har dessutom genomförts i andra länder där förutsättningar-‐ na skiljer sig från de som nu råder på Stockholms bostadsmarknad. Vidare kan sägas att det enbart är ett fåtal av studierna som genomförts under de senaste åren. Då Stockholms bostadsmarknad i dagsläget genomgår en period som sällan skådats anser vi att nya tankar kring efterfrågans priselasticitet för bostäder, närmare bestämt ett visst segment av bostäder, kan behövas.
7.3.3. Tillgänglighet av substitutvaror
För att applicera detta perspektiv på bostadsmarknaden måste man börja med att definiera vad en substitutvara faktiskt är. Som vi nämnde ovan börjar vi med att dela in bostäder i flera segment, där vår vara är bostadsrätter. När det gäller tillgänglighet av substitutvaror delar vi in bostadsrätter i ytterligare kategorier, där vi slutligen delar in dem i varugrupper med liknande kvadratmeterantal och rum. Med detta menar vi att alla bostadsrätter som har t.ex. 1-‐2 rum och är 25-‐50 m2 som en vara, 2-‐3 rum och 50-‐75 m2 som en vara, osv. Vidare vet vi att läges-‐ preferenser finns hos alla människor och en stor del av de som flyttar in till ett nytt område kommer från närområdet. Detta gör att vi inte anser att nybyggda bostadsrätter i olika delar av Stockholm kan ses som perfekta substitut av den anledningen att konsumenters val av läge inte kan ses som likgiltigt. Givetvis spelar andra faktorer in, såsom mikroläge och lägenhetens standard innan tillval in när människor väljer boende. Vi väljer dock att bortse från denna aspekt då vi anser att dagens nyproducerade bostadsrätter i C-‐områden är av likvärdig stan-‐ dard.
Gällande lägenheter belägna i samma område är dock situationen annorlunda och alla bostadsrätter, inom samma varugrupp och område, borde kunna ses som perfekt substitut till varandra. Med detta i åtanke bör efterfrågans priselas-‐ ticitet på bostadsrätter i ett område med ett flertal likvärdiga projekt vara rela-‐ tivt hög ur ett teoretiskt perspektiv. Innebörden av detta är att en prissänkning på det egna projektet bör resultera i att efterfrågan för denna ökar varpå det skapar en större möjlighet att bygga fler enheter på en gång.
De områden vi undersökt har varit områden där många aktörer haft markanvis-‐ ningar. Detta innebär att alla aktörer konkurrerar om att locka till sig samma kundgrupp. Ett tänkbart scenario som kan uppstå är då att en aktör kan sänka priset på sina egna objekt, öka efterfrågan på detta och därmed ha möjlighet att bygga fler enheter på en gång.
7.3.4 Andel av inkomst
Att köpa en bostad är ofta den största investeringen ett hushåll gör. Utöver den initiala kostnaden för bostaden, tillkommer räntebetalningar och andra utgifter förknippade med denna. Som vi nämnde i kapitel 3 är efterfrågans priselasticitet
hög på varor som upptar större delen av ett hushålls inkomst. Det är då logiskt att anta att detta även gäller för bostadsrätter, vilket borde betyda att en liten prissänkning kan föra med sig en relativt sett stor ökning av efterfrågan.
7.3.5. Lyx-‐ eller nödvändighetsvara
Denna punkt är inte direkt applicerbar gällande bostadsrätter. Man kan å ena sidan se en bostadsrätt som en nödvändighetsvara då alla behöver en bostad och å andra sidan som en typ av lyxvara eftersom investeringen är så stor.
Vi anser dock inte att någon av dessa kategoriseringar är passande varpå vi har svårt att bedömda hur denna faktor påverkar efterfrågans priselasticitet för bo-‐ stadsrätter.
7.3.6. Tid
Tidsperspektivet skiljer sig en aning när det kommer till varaktiga varor, som i vårt fall för bostäder, eftersom priselasticitet för dessa är högre på kort sikt. Ett återkommande exempel är det av en familj som har för avsikt att köpa en ny bil. Om priset på bilen går upp kan familjen acceptera att på kort sikt behålla den bil de redan har. Däremot är familjen på lång sikt, när bilen slitits ut, mindre mottag-‐ lig för prishöjningen då en ny bil är ett måste.
7.3.7. Upptagningsområde
Enligt oss är ett naturligt antagande att ett stort upptagningsområde kan ha dub-‐ bel effekt på ett område. Dels genom en ökning av den totala efterfrågan då om-‐ rådet varifrån potentiella kunder tas blir större och dels genom att efterfrågans priselasticitet möjligtvis kan öka då tillgängligheten av substitutvaror ökar. Om ett stort upptagningsområde leder till en högre efterfrågan, kommer det ha större effekt vid en potentiell prissänkning. Om vi antar att ett område har en relativt hög priselasticitet, borde en eventuell prissänkning leda till att efterfrå-‐ gan, i absoluta tal, kommer öka för det specifika området. Av denna anledning anser vi att ett områdes upptagningsområde kan vara viktigt att ha i åtanke när efterfrågan analyseras.
Som vi bedömer det skulle även denna aspekt kunna ha en påverkan på priselas-‐ ticiteten eftersom antalet varor som kan ses som perfekta substitut ökar. Låt oss anta att ett projekt i ett C-‐område har ett stort upptagningsområde. Ett vanligt
antagande är att 50-‐70% av inflyttningen kommer från närområden. Ett stort upptagningsområde medför då att inflyttningen från närområdet har mindre betydelse, varpå fler människor anser att bostadsrätter inom det specifika områ-‐ det är perfekta substitut till de bostadsrätter man främst söker.
Vi illustrerar detta med flöjande figurer:
Ett områdes upptagningsområde ser vi således som en av de viktigaste faktorer-‐ na när en byggaktör ska välja strategi för ett kommande projekt och det är även något som de själva kan påverka. Detta kommer vi gå in djupare på i avsnitt 7.5.
7.4. Inkomstelasticitet
Vid första anblick kan inkomstelasticitetens betydelse vara oväsentlig för detta arbete då denna inte är något som en aktör direkt kan påverka eller dra nytta av vid prissättningsstrategier. Däremot anser vi att inkomstelasticiteten bör tas med i beräkningarna innan man går vidare med ett projekt. Detta på grund av att inkomster oftast följer konjunktursvängningar. Vid en konjunkturnedgång kan således hushållens inkomst minska, vilket resulterar i en minskning av efterfrå-‐ gan och vice versa. Detta får påföljden att hushållens konsumtionsvanor föränd-‐ ras och det är då viktigt för aktörer att vara medvetna om inkomstelasticiteten för bostadsrätter. Om en aktör planerar att bygga i ett C-‐område och prognosen pekar på att en konjunkturnedgång är att vänta inom en snar framtid, kan det i allra högsta grad påverka efterfrågan. Det motsatta gäller också för en konjunk-‐ turuppgång där en ökning av efterfrågan är att vänta. Av denna anledning anser vi att inkomstelasticiteten bör analyseras vid byggprojekt.
Nedan illustrerar vi ett tänkbart scenario som kan inträffa vid konjunkturföränd-‐ ringar, givet att studiernas resultat om en inkomstelasticitet på ett stämmer.
Stort upptagningsområde Högre efterfrågan och högre priselasticitet prisförändringar Större effekt vid
Detta är som sagt bara ett exempel och vi vet inte den exakta inkomstelasticite-‐ ten. Vi vet heller inte exakt vad som ingår i byggaktörernas marknadsundersök-‐ ningar och hur de hanterar sina risker. Emellertid bör inte inkomstelasticiteten förbises.
7.4.1. Sammanfattning
I dagsläget finns ingen klar definition angående lägesindelningar. En del aktörer jobbar aktivt med att framställa dessa medan andra är av uppfattningen att det är den ekonomiska kalkylen som bestämmer och att fastställa en definition är för svårt. Vidare ser vi att de byggnadsstrategier som används i dagsläget kan för-‐ klaras genom ekonomiska teorier och logiskt tänkande. Det handlar i slutändan om att minimera risker och att fatta rätt beslut under osäkerhet.
Slutligen finner vi vissa argument för att efterfrågans priselasticitet på bostäder i C-‐områden borde vara relativt hög. I likhet med vad teorin säger anser vi då att man kan öka lönsamheten genom en prisreducering.