Författare: Handledare:
David Sjöberg Hans Lind
Department of Real Estate and Construction Management Examensarbete nr. 383
Real Estate and Construction Management Masternivå, 30 hp
Real Estate Economics
Strategier för bostadsbyggande i C-‐områden
Master of Science thesis
Title Strategies for housing construction in C-
locations
Authors David Sjöberg, Erik Martling
Department Real Estate and Construction Manage-‐
ment
Master Thesis number 383
Supervisor Hans Lind
Keywords Pricing, C-‐locations, Newly developed
housing, Price elasticity of demand
Abstract
The situation on the Stockholm housing market is currently quite special. A large increase in population, both in terms of migration from other cities but also in the form of increased immigration, combined with low construction has led to a situation where the demand exceeds the current supply. The underlying reasons for this are not only many, but also complicated. This situation is the reason that new ideas concerning housing development are required.
On behalf of one of the leading actors on the Swedish housing market, we have investigated the volume and pricing strategies regarding less attractive areas located outside the center of Stockholm, also referred to as C-‐locations. In these locations, there are currently some uncertainties regarding the optimal volume and pricing strategy.
We began by interviewing four actors on the market, including our supervising company, to see how they act and to try to establish a definition of what a C loca-‐
tion actually is. We quickly realized that a clear definition would be difficult to establish since the actors themselves had huge definitional problems. As a result, we needed to decide upon a definition of our own. Furthermore, they explained to us that the most common approach is to divide the construction and develop-‐
ment into stages, where the first stage is used as a test to minimize the risks.
The information we received from the interviews was later verified by actual observations from four selected C-‐locations. We investigated the development of the areas on a whole and also more specifically where we chose 12 individual projects. What we could se was a clear pattern regarding building in stages. This can also be explained by underlying theories concerning decision-‐making under uncertainty.
Furthermore, this thesis consists of an analysis of price elasticity of demand for condominiums in C-‐locations. From this analysis, we found arguments that the price elasticity can be seen as relatively high for this segment of housing. If this is the case, it would be possible to achieve a large increase in the demand through a small decrease in price, which is something the actors can use when faced with
decisions regarding volumes and pricing strategies in C-‐locations. What is espe-‐
cially interesting is the locations catchment area.
Conclusively, we have compiled some recommendations that we feel the con-‐
struction companies can take advantage of when faced with decisions regarding volume and pricing strategies in C-‐locations.
Examensarbete
Titel Strategier för bostadsbyggande i C-
områden
Författare David Sjöberg, Erik Martling
Institution Real Estate and Construction Man-‐
agement
Examensarbete nummer 383
Magisternivå Masternivå 30 hp
Handledare Hans Lind
Nyckelord Prissättning, C-‐områden, Nyprodukt-‐
ion, Efterfrågans priselasticitet
Sammanfattning
Situationen på Stockholms bostadsmarknad är i dagsläget väldigt speciell. En stor befolkningsökning, både i form av inflyttning från andra städer men också i form av en ökad invandring, i kombination med lågt byggande har lett till att ef-‐
terfrågan överstiger det för tillfället rådande utbudet. De bakomliggande orsa-‐
kerna kring detta är inte bara många men också komplicerade. Denna nuvarande situation är föranledningen till att nya idéer kring bostadsutveckling krävs.
I det här examensarbetet har vi, på uppdrag av en ledande aktör på den svenska bostadsmarknaden, undersökt volym-‐ och prissättningsstrategier för mindre attraktiva områden lokaliserade utanför innerstan, även kallade C-‐områden. I dessa områden råder för tillfället viss osäkerhet kring vad som är den optimala strategin kring volym och prissättning.
Vi inledde med att intervjua fyra byggaktörer, däribland vårt handledande före-‐
tag, för att se hur dessa agerar och för att försöka fastställa en definition av vad ett C-‐område faktiskt är. Vi insåg tidigt att en klar definition skulle vara svårt att uppnå då byggaktörerna själva hade stora definitionsproblem. Som ett resultat av detta behövde vi således själva bestämma och definiera vad som kan klassifi-‐
ceras som ett C-‐område. Vidare fick vi förklarat för oss att det vanligaste tillväga-‐
gångssätt är etappindelning, där den första etappen används som ett test, för att på så vis minimera risker.
Informationen vi fick från intervjuerna kunde sedan styrkas genom verkliga ob-‐
servationer från fyra utvalda C-‐områden. Vi undersökte dels hur hela områdena utvecklats men också mer specifikt där vi valde ut 12 enskilda projekt och vi kunde då se det tydliga mönstret gällande etappindelning. Detta går även att för-‐
klara genom bakomliggande teorier gällande beslutsfattande under osäkerhet.
Vidare innehåller detta examensarbete analys kring efterfrågans priselasticitet för bostadsrätter i C-‐områden. Genom analysen fann vi argument som talar för att efterfrågans priselasticitet skulle kunna vara relativt hög för det här segmen-‐
tet av bostäder. Om så är fallet skulle man genom en relativt liten prissänkning
kunna öka efterfrågan betydligt på det egna projektet vilken medför en möjlighet för byggaktörer att utnyttja detta när de står inför beslut rörande volym-‐ och prissättningsstrategier i C-‐områden. Särskilt intressant är ett områdes upptag-‐
ningsområde.
Slutligen har vi sammanställt rekommendationer vi anser vara de som i framti-‐
den kan vara till nytta för byggaktörer när de står inför byggprojekt i C-‐områden.
Förord
Detta examensarbete skrevs som den avslutande delen av Civilingenjörsutbild-‐
ningen Real Estate and Construction Management vid institutionen för fastighet-‐
er och byggande på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm. Arbetet skrevs på uppdrag av en av Sveriges ledande aktörer på bostadsmarknaden men har sedan dess anonymiserats av diverse anledningar.
Först och främst vill vi rikta ett stort tack till vår handledare Hans Lind, profes-‐
sor på avdelningen för Bygg-‐ och fastighetsekonomi, vars vägledning som vanligt varit ovärderlig under arbetets gång. Vidare är vi tacksamma för möjligheten att skriva detta arbete åt vårt handledande företag, där framförallt två personer va-‐
rit till stor hjälp. Dessa hade vi gärna nämnt vid namn under andra omständig-‐
heter.
Vi vill också tacka de övriga byggaktörer vi fick möjlighet att intervjua. Därutöver vill vi tacka Svenska Mäklarhuset, där Christian Wallgren och Claudia Wörmann varit särskilt behjälpliga, som försåg oss med de nödvändiga data vi behövde an-‐
gående utvecklingstakt och prissättning i C-‐områden.
Slutligen vill vi tacka vår tidigare lärare Olof Netzell på Boverket för ett värdefullt och givande möte.
David Sjöberg & Erik Martling Stockholm, 2015-‐06-‐06
Innehållsförteckning
1. Inledning ... 1
1.1. Bakgrund ... 1
1.2. Syfte och frågeställning ... 2
2. Metod ... 4
2.1. Litteraturstudie ... 4
2.2. Intervjuer ... 5
2.3. Data ... 5
2.4. Population och urval ... 6
2.5. Trovärdighet och tillförlitlighet ... 7
3. Bakomliggande ekonomiska teorier ... 9
3.1. Faktorer som påverkar bostadsmarknaden ... 9
3.1.1 Befolkningsutveckling ... 9
3.1.2. Finansiella och ekonomiska resurser samt arbetsmarknaden ... 10
3.1.3. Förväntningar ... 10
3.1.4. Finansiella faktorer och transaktionskostnader ... 10
3.2. Efterfrågans priselasticitet ... 11
3.3. Faktorer som påverkar efterfrågans priselasticitet ... 12
3.3.1. Hur bred definitionen av varan är ... 12
3.3.2. Tillgänglighet av substitutvaror ... 12
3.3.3. Tid ... 13
3.3.4. Andel av inkomsten ... 13
3.3.5. Lyx eller nödvändighet ... 14
3.3.6. Upptagningsområde ... 14
3.4. Optimal prissättning ... 14
3.5. Inkomstelasticitet ... 14
3.6. Beslutsfattande under osäkerhet ... 15
3.6.1 Learning by doing ... 16
3.7. Optionsteori – bygga nu eller sen? ... 17
3.8. Tobins Q ... 17
4. Bostadsmarknadens aktörer samt vinstkrav ... 19
4.1. Bostadsmarknadens aktörer ... 19
4.2. Stockholms bostadsmarknad och Tobins Q ... 20
5. Empiri – Intervjuer ... 23
5.1. Har ni någon definition gällande C-‐områden och hur tänker ni angående projekt inom dessa områden? ... 23
5.2. Utför ni någon omfattande marknadsundersökning och vad innefattar den? ... 24
5.3. Hur bestämdes byggnadstakten och hur tänker ni kring konceptet ”learning by doing”? ... 26
5.4. Finns det några tydliga skillnader i byggkostnader, dels mellan att bygga allt på en gång kontra att bygga i etapper, men också mellan A-‐, B-‐ och C-‐områden? ... 28
5.5. Vad är er åsikt om markanvisningstävlingarna som blivit allt vanligare på senare tid? Hur skulle ni helst vilja att det såg ut? ... 29
6. Empiri – Utvalda projekt ... 32
6.1. Utvalda områden ... 32
6.1.1. Barkarbystaden ... 32
6.1.2. Järvastaden ... 33
6.1.3. Ursvik ... 33
6.1.4. Annedal ... 33
6.2. Utbyggnadsförlopp ... 33
6.2.1. Utbyggnadsförlopp över områden ... 34
6.2.2. Diagram över specifika projekt ... 36
Ursvik ... 37
Järvastaden ... 38
Annedal ... 38
Barkarbystaden ... 38
7. Analys och rekommendationer ... 40
7.1. Områden – slutsatser kring definition ... 40
7.2. Hur kan vi förklara mönstren? ... 41
7.3. Efterfrågans priselasticitet ... 43
7.3.1 Tidigare studier ... 43
7.3.2. Varans definition och tidigare studier ... 43
7.3.3. Tillgänglighet av substitutvaror ... 44
7.3.4 Andel av inkomst ... 44
7.3.5. Lyx-‐ eller nödvändighetsvara ... 45
7.3.6. Tid ... 45
7.3.7. Upptagningsområde ... 45
7.4. Inkomstelasticitet ... 46
7.4.1. Sammanfattning ... 47
7.5. Rekommendationer ... 47
7.5.1. Marknadsundersökning ... 48
7.5.2. Elasticiteter ... 49
7.5.3. 3D-‐visualisering ... 50
7.5.4. Ägarlägenheter ... 51
7.5.5. Optimal prissättning ... 51
8. Slutsats ... 53
Källförteckning ... 55
Bilaga 1. – intervjufrågor ... 57
1. Inledning
1.1. Bakgrund
För att ett samhälle ska blomstra krävs en välfungerande bostadsmarknad. Värl-‐
dens befolkning ökar dagligen samtidigt som en urbanisering pågår då allt fler vill bo i stora städer. Detta är ett problem som är särskilt påtagligt i Sverige i dag.
Urbaniseringen i kombination med höga födelsetal och en ökande invandring har resulterat i en hög efterfrågan på bostäder i storstadsområdena, något som visar sig allra tydligast i Stockholm. En ökad efterfrågan skulle vara relativt enkel att möta om det fanns gott om mark att bygga på samt om lägespreferenser inte hade så stor inverkan på efterfrågan. Men så är dock inte fallet i dagsläget. I Stockholms innerstad, där efterfrågan och betalningsviljan är väldigt hög, finns det nästintill ingen mark att bygga på samtidigt som lagar, regler och allmänhet-‐
en hindrar nybyggnationer på den mark som skulle kunna bebyggas. Resultatet är att den mark som kan användas för nya bostäder allt som oftast ligger en bit utanför innerstaden, men med detta kommer ett problem. Efterfrågan i dessa områden är inte lika hög som i innerstaden, vilket påverkar ett projekts lönsam-‐
het. Allt detta tillsammans med en mängd andra aspekter är utmaningar kom-‐
munerna och byggherrarna måste analysera och överkomma för att bostads-‐
marknaden i Stockholm ska fungera.
När en byggherre bygger bostadsrätter är en av de allra viktigaste delarna att bestämma vilken byggnadstakt och prissättning som kommer generera högst lönsamhet. Ska man bygga i etapper för att på så vis minimera riskerna och hålla upp priserna, eller ska man bygga mer på en och samma gång och kanske då be-‐
gära ett lite lägre pris? I mer centralt belägna lägen, eller andra lägen där efter-‐
frågan är väldigt hög, är den vanligaste strategin att bygga så snabbt som möjligt och sälja allt på en gång. Denna strategi är däremot inte så vanlig i mindre attrak-‐
tiva lägen, av de flesta aktörerna på marknaden och i detta arbete så kallade C-‐
områden. I dessa områden finns det ingen självklar strategi som alltid fungerar bäst. En möjlighet, vilken används av de flesta byggherrarna i dag, är att be-‐
stämma antalet lägenheter och sen bygga dessa i etapper. En annan strategi
skulle kunna vara att bygga allt på gång för att sen sälja en del och hyra ut resten tills efterfrågan stigit tillräckligt för att kunna sälja dessa. För att den senare stra-‐
tegin skall fungera krävs det dock att den i Sverige nya, och relativt oprövade boendeformen ägarlägenheter används i högre utsträckning.
Eftersom det inte finns en särskild strategi som alltid fungerar bäst i dessa mindre attraktiva lägen, finns det ett behov av att undersöka och analysera olika strategier. I denna uppsats kommer vi fokusera på C-‐områden och vilka faktorer som måste övervägas när den valda strategin tas fram. Genom att först ta reda på hur aktörerna i dagsläget sköter sin verksamhet i C-‐områden, undersöka skillna-‐
der i kostnader för olika strategier samt analysera priselasticiteten i ett visst an-‐
tal områden fann vi att det finns vissa aspekter som måste analyseras och tas i beaktan innan val av strategi.
1.2. Syfte och frågeställning
En mycket viktig aspekt när ett företag bygger bostadsrätter, är de kombinerade besluten gällande volym kontra pris. Antingen kan man bygga och sälja allt på en och samma gång, eller så kan man välja att dela upp byggandet och säljandet i etapper. När det gäller projekt i mer attraktiva lägen är den vanligaste strategin den förstnämnda då man väljer att bygga och sälja så snabbt som möjligt. Vår studie kommer dock att fokusera på områden där efterfrågan är lägre, hädanef-‐
ter kallade C-‐områden. Målet med arbetet är att belysa intressanta faktorer och aspekter som kan spela in vid val av strategi. Av denna anledning är arbetet inde-‐
lat i tre huvuddelar där den första belyser områdesdefinitioner, den andra en analys av byggnadsmönster och den tredje en analys av elasticiteter.
För att detta ska vara möjligt kommer vi klargöra och besvara ett antal frågor:
• Hur definieras ett C-‐område?
• Vilken strategi använder byggaktörerna i dagsläget?
• Hur skiljer sig kostnader mellan olika strategier?
• Hur ser efterfrågans priselasticitet ut för bostadsrätter i C-‐områden?
Genom att svara på de här frågorna kommer vi förhoppningsvis kunna komma fram till kvalitativa bedömningar och rekommendationer angående volym-‐ och prissättningsstrategier i C-‐områden.
2. Metod
Detta kapitel innehåller en beskrivning av de tillvägagångssätt och de data vi an-‐
vänt oss av för att besvara vår frågeställning samt en beskrivning av rapportens slutgiltiga trovärdighet och tillförlitlighet.
2.1. Litteraturstudie
Inga tidigare studier har gjorts specifikt kring detta ämne. Däremot ansåg vi att vi behövde få med en del relevanta teorier som dels kan förklara dagens situat-‐
ion men som även kan fungera som hjälp vid framtida strategival. De områden vi ansåg att vi behövde undersöka med hjälp av existerande litteratur var;
• Varför bostadsmarknaden ser ut som den gör
• Beslutsfattande under osäkerhet
• Elasticiteter
• Optimal prissättning
Den första punkten var nödvändig för att förstå varför bostadsmarknaden ser ut som den gör. Vi fann intressanta artiklar som bland annat berörde människors förväntningar om framtiden samt att räntenivåer har stor effekt på bostadspri-‐
ser. Dessutom fann vi intressants rapporter och artiklar angående optionsteori, där framförallt Steven Grenadier är en ledande pionjär inom området. Bland an-‐
nat förklarar han i en artikel att konkurrenssituationen på bostadsmarknaden kan ha stor inverkan gällande hur mycket som byggs.
Nästa punkt belyser beslutsfattande under osäkerhet. Här använde vi oss fram-‐
förallt av litteratur som förklarar hur man hanterar risker inom projekt och främst med hjälp av boken Project Risk Management Guidelines. Vid ytterligare eftersökning fann vi även artiklar rörande riskhantering specifikt för byggpro-‐
jekt.
När det gäller elasticiteter använde vi oss av en kombination av artiklar och böcker. Tidigare studier har beräknat efterfrågans priselasticitet för bostäder men inte specifikt för bostadsrätter i C-‐områden. Av denna anledning fick vi ta
hjälp av flertalet teorier och använda oss av dem för att kvalitativt bedöma efter-‐
frågans priselasticitet för bostadsrätter i C-‐områden.
Om det är möjligt att bedöma efterfrågans priselasticitet är det enligt litteraturen möjligt att göra kvalificerade bedömningar angående optimala volym-‐ och pris-‐
sättningsstrategier.
2.2. Intervjuer
För att få fram de kvalitativa data vi var i behov av har vi under våren genomfört ett antal intervjuer. Då arbetet endast ämnar belysa en frågeställning som är kopplad till en viss typ av aktör valde vi att enbart intervjua byggaktörer som är aktiva i C-‐områden. Vi fick kontakt med fyra aktörer, där två kallar sig själva för projektutvecklare av bostäder och de två övriga för bygg-‐ och fastighetsutveck-‐
lare. Hädanefter kommer vi hänvisa till dessa som byggaktörer och kalla de indi-‐
viduella företagen som företag A, B, C och D.
Vi inledde med att först komponera de frågor vi behövde få besvarade för att sedan, ett par dagar till en vecka innan, skicka frågorna till respektive intervjuob-‐
jekt. På så sätt gav vi dem tid att förbereda sig vilket förhoppningsvis ledde till mer relevanta svar. Under intervjuerna antecknade vi både svarsalternativ och diskussion för att sedan renskriva och återsända svaren för bekräftelse och möj-‐
lighet att ändra.
Samtliga intervjuade aktörer föredrog att vara anonyma då en del av informat-‐
ionen de delade med sig av kan ses som känslig. Av denna anledning, i kombinat-‐
ion med att företaget vi samarbetar med ville vara anonyma, beslutade vi oss för att hålla hela arbetet anonymt.
2.3. Data
Arbetet är baserat på likväl primär som sekundär data. Den primära datan har vi som ovan nämnt framställt genom intervjuer och den sekundära har vi blivit till-‐
delade av en analytiker på ett företag som är verksamt i Stockholm. Dessa kvanti-‐
tativa data var i form av en databas som innehöll information om en anseende del av de enheter som producerats år 2008-‐2015 i vad vi kommit att definiera som C-‐områden i Stockholm. Dessa data innehöll namn på byggherren, byggår,
volym, försäljningspriser och information om de bildade bostadsrättsförening-‐
arna. Efter noggrann analys av materialet valde vi ut de projekt som var bäst lämpade att ingå i undersökningsmaterialet och baserat på detta skapade vi ett antal diagram som tydligt visar ett mönster för byggaktörernas strategier gäl-‐
lande byggande i C-‐områden.
2.4. Population och urval
Populationen i denna uppsats är inte helt enkel att bestämma. Bostadsmark-‐
nader i olika städer skiljer sig markant från varandra och även inom en marknad finns det stora skillnader i hur olika lägen och områden klassificeras. På grund av dessa orsaker har vi varit tvungna att begränsa oss en del i vårt arbete genom att själva dra gränsen för vad som definieras som ett C-‐område samtidigt som vi en-‐
bart undersökt Stockholms bostadsmarknad. Detta medför att vår population blev byggherrar på Stockholms bostadsmarknad och vilka strategier de kan an-‐
vända sig av när de bygger bostadsrätter i C-‐områden. Resonemangen och de bakomliggande teorierna handlar om bostadsrätter, men som vi ser det är en rimlig arbetshypotes att situationen för andra upplåtelseformer bör likna den för bostadsrätter. Det gör att vi kan generalisera en del av det vi kommit fram till så att det även gäller för andra upplåtelseformer.
Hur vi skulle välja vårt urval från populationen var nästa fråga. Vi behövde få kontakt med flertalet byggherrar som varit verksamma i C-‐områden så att vi kunde få ta del av deras tankar, idéer och byggkostnader. Helst av allt hade vi velat välja ut en del av aktörerna som är verksamma på Stockholm bostads-‐
marknad slumpmässigt då det generar det bästa resultatet (Bhattacherjee 2012).
Det var dock inte möjligt för oss i detta fall. Då förslaget till detta arbete kom från Företag A var det självklart att A skulle vara en del av arbetet. Därefter var vi tvungna att se vilka övriga aktörer som var verksamma inom just C-‐områden, eftersom det var dessa områden vi ville undersöka. När vi sedan granskade dessa områden kunde vi urskilja vilka aktörer som vore intressanta att analysera och sedermera stämma träff med dem. Det vi nu märkte var dock att dessa företag inte alltid är så villiga att träffas eller så har de helt enkelt inte tid, något som resulterade i att vi använde oss av kontaktpersoner som vi fick ta del av hos ett antal andra företag. Många av dessa personer fick vi kontakt med genom vår
handledare Hans Lind. Vi fick även förslag på personer vi kunde träffa under våra intervjuer. Allt detta sammantaget medför att vi framförallt använt oss av tre tillvägagångssätt vid val av urval, nämligen bekvämlighetsurval, snöbollsurval samt experturval.
Vi valde personer och företag i vår närhet som vi relativt enkelt kunde intervjua och ta del av annan information ifrån, något som brukar kallas för bekvämlig-‐
hetsurval (Bhattacherjee 2012, 69). Vi fick kontakt med andra personer genom våra möten med vårt första urval, ofta kallat snöbollsurval. Slutligen var de per-‐
soner vi valde att intervjua och lyssna på experter inom ämnet vi undersökte.
Däribland hade vi ett möte med en tidigare lärare på KTH som nu jobbar på bo-‐
verket åt vilka han nyligen skrev en intressant marknadsrapport angående Stockholms bostadsmarknad. Detta sätt att välja sitt urval kallas vanligtvis för experturval (Bhattacherjee 2012, 69)
Även våra utvalda områden valdes ut genom dessa urvalsmetoder. Vi bestämde först våra egna uppsatta kriterier för vad som borde klassificeras som ett C-‐
område. Därefter bad vi några av våra kontaktpersoner föreslå ett antal områden som vi sedan kunde analysera vidare. Vi hade relativt många kriterier för vilka områden vi kunde inkludera i vårt arbete, däribland ett prisintervall vi satt upp samt att området behövde vara tillräckligt stort och ha tillräckligt många bygg-‐
projekt för att vi skulle vara intressant att undersöka hur byggnadstakten sett ut i verkligheten. Detta innebar att det hade varit nästintill omöjligt att välja ett slumpmässigt urval. I dagsläget finns inte särskilt många områden i Stockholm som lever upp till dessa kriterier, varpå vi ansåg oss tvingade att välja våra om-‐
råden på detta sätt.
2.5. Trovärdighet och tillförlitlighet
Alla dessa urvalsmetoder kan medföra att våra resultat saknar viss trovärdighet eftersom vårt urval inte reflekterar populationen på ett tillfredställande sätt (Bhattacherjee 2012, 69-‐70). Även det faktum att subjektiviteten i intervjuerna medför att trovärdigheten sjunker då det skulle vara svårt att få exakt samma resultat om arbetet skulle replikeras. För att motverka detta följde vi de riktlinjer som behövs vid genomförande av intervjuer. Dock anser vi att detta tillväga-‐
gångssätt var det enda möjliga i dagsläget. Dessutom, eftersom vårt mål med ar-‐
betet framförallt är att komma med rekommendationer vad man bör tänka på när man bygger i C-‐områden, och inte att fastställa någon absolut sanning, anser vi att våra dessa urvalsmetoder medför att våra resultat ändå bär viss tyngd.
3. Bakomliggande ekonomiska teorier
För att inte blanda ihop våra egna tankar med fastställda teorier kommer vi i det här kapitlet gå igenom de teorier vi använder oss av i vårt analys-‐ och rekom-‐
mendationskapitel. Vi inleder med att förklara bakomliggande faktorer som kan påverka bostadsmarknaden och dess priser. Efter detta följer en genomgång av intressanta teorier kring elasticiteter och beslutsfattande under osäkerhet. Av-‐
slutningsvis går vi igenom koncepten ”learning by doing” och optionsteori.
3.1. Faktorer som påverkar bostadsmarknaden
För att kunna göra olika bedömningar kring prissättningsstrategier kan det vara bra med en överskådlig inblick kring hur bostadsrättspriser bestäms. I likhet med övriga marknader är samspelet mellan utbud och efterfrågan det som i slutändan bestämmer priserna. Vad som skiljer bostadsmarknaden från andra marknader är att den dels kan ses som en tillgångsmarknad, där objektet kan ses som en investering, men också som en tjänstemarknad där objektet konsumeras genom att både hyra och äga. En mängd olika faktorer spelar in när bostadspri-‐
ser bestäms. När det kommer till hur priserna på enskilda objekt skiljer sig från snittet är läge, geografi och skick de mest avgörande faktorerna men den all-‐
männa prisnivån påverkas av många fler, vilka vi redogör för nedan.
3.1.1 Befolkningsutveckling
Viss konsumtion kan man välja att avvara, men eftersom alla behöver någon-‐
stans att bo är detta inte fallet för bostäder. Vad detta medför är att det som till stor del styr efterfrågan på bostäder är befolkningsutvecklingen (SBAB Bank AB 2014). I denna term ingår faktorer som befolkningstillväxt, åldersfördelning och flyttmönster. Studier kring detta ämne visar att bostadsefterfrågan varierar be-‐
roende på ålder. Ett tydligt mönster bland dessa studier är att hushållen tenderar att flytta från mindre bostäder till större upp till 40-‐årsåldern, varpå man däref-‐
ter kan se att hushållen återgår till mindre bostäder. Resultatet blir att de yngre hushållen står för en nettoefterfrågan och de äldre står för nettoutbudet. Enligt vissa studier går det även att finna positiva samband mellan bostadens pris och andelen individer i familjebildande ålder (Girouard 2006). Befolkningsutveckling-‐
en är därav viktig att ha med i beräkningen när man undersöker prissättnings-‐
strategier.
3.1.2. Finansiella och ekonomiska resurser samt arbetsmarknaden
Medan det är befolkningsutvecklingen som har stor effekt på hur många som är i behov av en bostad, så är det de finansiella och ekonomiska resurserna ett hus-‐
håll har som är avgörande för vilken typ av bostad de söker. Enligt en rapport från Riksbanken (Englund 2011) är inkomst någonting som har en stor inverkan på priserna för bostäder. Flertalet studier har gjorts där man undersökt samban-‐
det mellan huspriser och disponibel inkomst och Girouard (Girouard 2006) tar upp att det finns ett statistiskt samband mellan dessa, vilket brukar benämnas som inkomstelasticiteten. Detta begrepp går vi in på grundligare senare i detta kapitel.
Även arbetsmarknadssituationen påverkar priserna på bostäder. Om fler får jobb och arbetslösheten minskar kommer det leda till en ökad efterfrågan och därmed positiv prisutveckling på bostäder och vice versa.
3.1.3. Förväntningar
Ytterligare en faktor som påverkar bostadspriserna är vad hushållen förväntar sig av framtiden. Att köpa en bostad har inte inneburit något större risktagande med tanke på den prisutveckling vi har haft under de senaste åren. Dock påver-‐
kar förväntningar om framtida bostadspriser, löner och räntenivåer eftersom ett bostadsköp för majoriteten är det enskilt största köpet ett hushåll gör. I dagslä-‐
get argumenterar vissa experter för att vi upplever en bubbla på bostadsmark-‐
naden. En bubbla existerar när allmänheten har överdrivna förväntningar gäl-‐
lande framtida prisnivåer och tror att en bostad som de normalt inte skulle ha råd med nu är inom deras prisnivå. Priserna styrs alltså inte av de underliggande fundamentala faktorerna (Case och Shiller 2004). Andra experter säger dock att detta inte är fallet.
3.1.4. Finansiella faktorer och transaktionskostnader
Räntenivå, ränteavdrag, amorteringskrav och bolånetak är fyra faktorer som yt-‐
terst påverkar bostadspriserna då den yttersta majoriteten av hushållen måste finansiera bostadsköpet med ett lån. Med dagens låga räntenivåer har hushåll
tillgång till billigt kapital varpå vi sett en ökad efterfrågan och högre priser. En annan faktor som påverkat är det omdiskuterade amorteringskravet som på se-‐
nare tid drivit upp priserna då hushåll varit angelägna om att köpa bostad innan det införs. Vad som kommer ske nu när beslut tagits att inte införa ett amorte-‐
ringskrav är oklart. En tänkbar och diskuterad lösning är en minskning av ränteavdraget, vars kostnad årligen uppgår till 30 miljarder och som till stor del tillfaller den rikaste delen av befolkningen (Winberg 2015).
Transaktionskostnader är också något som påverkar bostadsmarknaden. Skat-‐
ter, höga mäklararvoden och utdragna processer gör att hushåll blir mindre be-‐
nägna att sälja sin bostad. Resultatet blir att både utbud och efterfrågan dämpas men med störst effekt på utbudet varpå prisnivån höjs (SBAB Bank AB 2014).
3.2. Efterfrågans priselasticitet
För att kunna göra en bedömning gällande prisstrategier och volymer krävs det att man på ett någorlunda träffsäkert sätt kan förutse konsumenternas beteende.
För att göra detta brukar ekonomer använda sig av väldefinierade tekniker där konsumenternas känslighet gällande förändringar i pris beräknas. Alfred Mars-‐
hall (1842-‐1924) anses vara pionjären inom detta område och i sin bok Princip-‐
les of Economics var han först med att lansera begreppet ”Price Elasticity of De-‐
mand”, alltså efterfrågans priselasticitet. Det är ett mått på efterfrågans känslig-‐
het gällande förändringar i pris, vilket uttrycks i procentuell förändring. Om det sker en sänkning av priset med en procent som orsakar en ökning av efterfrågan med en procent säger man att efterfrågans priselasticitet är ett (Anderson, et al.
1997). En vara vars priselasticitet är större än -‐1, alltså att en procents prissänk-‐
ning ökar efterfrågan med mer än en procent, anses vara elastisk, medan en vara vars priselasticitet är mindre än -‐1 anses vara oelastisk. Det som främst påverkar en varas priselasticitet är ifall konsumenterna kan skjuta upp ett omedelbart inköp och leta efter substitutvaror. Följaktligen har varor som är viktiga för att sköta det vardagliga livet, och som har få substitut, allt som oftast låg priselastici-‐
tet. Varor som däremot har många substitut, inte är livsviktiga eller vars inköp enkelt kan skjutas upp har vanligtvis hög priselasticitet (Anderson, et al. 1997).
Det har gjorts åtskilliga tidigare studier där efterfrågans priselasticitet på bostä-‐
der mätts och analyserats. I en rapport från Riksbanken (Englund 2011) nämns efterfrågans priselasticitet som en av flera fundamentala bestämningsfaktorer för värdet av boendetjänster. I rapporten nämns en rad studier som analyserats av Girouard (Girouard 2006) och som visar på att bostadsefterfrågan faktiskt är prisoelastisk. Detta resultat stämmer även överens med resultaten från andra studier såsom Meen (Meen 2008) samt Wilhelmsson (Wilhelmsson 2008)
Det vi har som mål med detta arbete är att försöka bedöma efterfrågans priselas-‐
ticitet för enbart ett segment av bostäder, bostadsrätter i C-‐områden. Nedan kommer vi lista de faktorer som enligt teorin påverkar priselasticiteten. Dessa kommer vi sedan analysera och göra bedömningar kring huruvida dessa möjligt-‐
vis skulle kunna ha en inverkan på priselasticiteten för det segment av bostäder vi undersöker, nämligen bostadsrätter.
3.3. Faktorer som påverkar efterfrågans priselasticitet 3.3.1. Hur bred definitionen av varan är
Om man väljer att använda sig av en väldigt bred definition av en vara eller tjänst medför det väldigt få substitut till den varan eller tjänsten. Ta mat som exempel.
Efterfrågans priselasticitet gällande mat är extremt låg eftersom det inte finns några substitut, man kan inte välja att äta någonting annat än mat om man vill överleva. Däremot om man väljer att dela in mat i många fler varor, såsom före-‐
tag X:s spagetti, blir priselasticiteten mycket högre eftersom det nu finns många substitutvaror. (Parkin, Powell och Matthews 2012, 89)
3.3.2. Tillgänglighet av substitutvaror
Detta är förmodligen den faktor som har störst inverkan på elasticiteten. När marknaden erbjuder många substitutvaror är elasticiteten högre eftersom kon-‐
sumenterna enkelt kan byta till andra varor om en prisförändring sker. Läske-‐
drycker, frukostflingor och kläder är exempel på varor med många substitut. Om priset höjs på en viss vara inom dessa kategorier kan man enkelt välja att köpa en annan likvärdig vara. Däremot när det gäller varor med få substitut brukar dessa vara oelastiska. Om det inte finns någon alternativ vara att köpa har man inget annat val än att acceptera prisförändringen. (Frank 2008, 119)
3.3.3. Tid
En faktor som har stor betydelse när efterfrågans priselasticitet beräknas är tid.
Det tar tid för konsumtionen att anpassa sig till en ny prisnivå, vilket innebär att det är lämpligt att analysera efterfrågans priselasticitet på både kort och lång sikt. Vid en prisförändring sker en direkt effekt på efterfrågan. Denna direkta effekt är vad som mäts när efterfrågans priselasticitet på kort sikt undersöks och hur stor denna effekt blir styrs av konsumenternas förmåga att lämpa sin kon-‐
sumtion till den nya prisnivån (Gislason 1957). På lång sikt däremot spelar fler faktorer in för att bestämma efterfrågans priselasticitet då den totala inverkan på efterfrågan över tid nu skall inkluderas. Den s.k. substitutionseffekten måste då tas med i beräkningarna. Om en varas pris förändras, och det finns flertalet substitutvaror, ger det konsumenten större frihet att bestämma vilken vara som skall inköpas. Resultatet är att efterfrågans priselasticitet på lång sikt för det mesta är högre än den kortsiktiga eftersom substitutionseffekten har sin inver-‐
kan. Över tid kommer således efterfrågan på en produkt stiga i elasticitet ef-‐
tersom de nya prisförutsättningarna då hunnit ha sin verkan på konsumenternas konsumtion (Frank 2008, 119)
3.3.4. Andel av inkomsten
Ju större del av inkomsten som krävs för att köpa en vara, desto känsligare är konsumenterna för en prisförändring. De flesta varaktiga varorna, däribland bi-‐
lar, vitvaror och framförallt bostadsrätter, är dyra och tar upp en stor del av hus-‐
hållets inkomst. En prisökning på exempelvis bostadsrätter kan ha stor effekt på konsumenternas budget då bland annat räntebetalningarna blir högre vilket ger mindre pengar att röra sig med. En prissänkning å andra sidan har motsatt effekt med lägre räntebetalningar och mer pengar att röra sig med varje månad. Resul-‐
tatet är att efterfrågans priselasticitet för varaktiga varor vanligtvis är relativt hög och att små prisförändringar teoretiskt sett kan ha stora effekter på efterfrå-‐
gan (Parkin, Powell och Matthews 2012, 89-90). Det ska tilläggas att en prisföränd-‐
ring kan motverkas av en motsvarande ränteförändring. Exempelvis kan en pri-‐
sökning motverkas av en räntesänkning då den faktiska kostnaden förblir oför-‐
ändrad.
3.3.5. Lyx eller nödvändighet
Vilken typ av vara det handlar om påverkar även priselasticiteten. En vara eller tjänst som anses vara lyx kan man enkelt avstå från om priset stiger. Påföljden är att efterfrågan är relativt priselastisk för lyxbilar, dyra semestrar och liknande.
Varor som å andra sidan anses vara nödvändiga är så pass viktiga för konsumen-‐
terna att en prisförändring inte kommer påverka efterfrågan i allt för hög grad, vilket innebär att efterfrågans priselasticitet är lägre för dessa varor och tjänster.
(Parkin, Powell och Matthews 2012, 89) 3.3.6. Upptagningsområde
Ytterligare en aspekt vi anser viktig när priselasticitet ska bedömas är hur stort ett områdes upptagningsområde är. Med upptagningsområde menas de områden därifrån inflyttningen till det specifika området sker. Ett områdes upptagnings-‐
område är inte en av de determinanterna som vanligtvis nämns som påverkande faktorer i samband med priselasticitet. Men som vi kommer ta upp i kapitel 7 anser vi dock att den kan ha stor påverkan gällande efterfrågans priselasticitet på bostadsrätter.
3.4. Optimal prissättning
Ett av de vanligaste tillämpningsområdena för priselasticitet är att bestämma den optimala prissättningen som maximerar omsättningen eller vinsten. Med optimal prissättning menas att man tar ut det exakta pris som marknaden kan hantera. Om efterfrågan är oelastisk ökar man lönsamheten genom att höja pri-‐
set eftersom konsumenterna kommer fortsätta köpa varan eller tjänsten trots förändringen i pris. Däremot om efterfrågan är elastisk ökar man lönsamheten genom att sänka priset eftersom prisförändringen har stor effekt på efterfrågan (Mitchell, Makienko och Mitchell 2013). Detta är fallet exempelvis då varan eller tjänsten har perfekta substitut. Om priset sänks på ett helt likvärdigt substitut kommer konsumenterna välja den istället. Vår huvudfråga är då ifall efterfrågans priselasticitet på bostäder i C-‐områden är elastiskt eller inte. Vi återkommer med mer angående detta.
3.5. Inkomstelasticitet
Ytterligare en aspekt som kan vara intressant att beakta när vi analyserar pris-‐
sättningsstrategier i C-‐områden är inkomstelasticiteten. Ta ett exempel där eko-‐
nomin går igenom en generell konjunkturuppgång med ökade inkomster som följd. Den högre inkomsten kommer öka konsumenternas disponibla inkomst och därigenom efterfrågan på de flesta varor och tjänster. Hur mycket efterfrå-‐
gan ökar beror på efterfrågans inkomstelasticitet. Det är ett mått på hur mycket efterfrågan påverkas av en förändring i konsumenternas inkomst, om man håller alla andra faktorer konstanta (Parkin, Powell och Matthews 2012). Om efterfrågan på en vara eller tjänst är inkomstelastisk då inkomsterna ökar, har det effekten att efterfrågan som helhet ökar, men även att den procentuella andelen av in-‐
komsten som spenderas på den varan eller tjänsten ökar. Är efterfrågan in-‐
komstoelastisk innebär det att efterfrågan som helhet ökar, men den procentu-‐
ella andelen av inkomsten som läggs på varan minskar (Parkin, Powell och Matthews 2012). Vid en undersökning gällande inkomstelasticitet för en del ut-‐
valda varor och tjänster i Storbritannien har man funnit att efterfrågan är relativt elastisk när det gäller lyxvaror och varaktiga varor. Bland lyxvarorna finner man exempelvis lite finare viner och spritsorter (Parkin, Powell och Matthews 2012) och bland varaktiga varor brukar man inkludera bostäder. I tidigare studier som gjorts kring ämnet har man funnit att inkomstelasticiteten för bostäder ligger kring ett (Girouard 2006). Detta borde då innebära att efterfrågan på bostadsrät-‐
ter kan vara relativt inkomstelastiska, ett resonemang vi kommer att analysera i kapitel 7.
3.6. Beslutsfattande under osäkerhet
Vi lever i en värld full av osäkerhet. Det finns inga investeringar eller projekt som är riskfria och det gäller att hitta ett sätta att hantera de risker som finns på bästa sätt. Ett otal böcker och studier har skrivits med riskhantering som ämne och det viktigaste anses ofta vara att hantera risker i ett tidigt stadium för att uppnå bästa resultat. Meningen med riskhantering i projekt är att minimera ris-‐
ker involverat med att inte uppnå det önskvärda målet, att hantera samtliga be-‐
rörda parter samt att identifiera och dra nytta av möjligheter som uppkommer.
Framförallt hjälper riskhantering projektledarna att prioritera, fördela resurser och implementera åtgärder och processer som reducerar risken att projektet inte uppnår uppsatta mål (Cooper, o.a. 2005, 1-2). Enligt teorin brukar man iden-‐
tifiera tre huvudaspekter för att hantera risker inom projekt.
• Identifiera, analysera och bedöma risker i ett tidigt och systematiskt skede, samt utforma planer för att hantera dessa
• Fördela ansvar till de parter som är bäst lämpade att hantera risker. Detta kan involvera implementering av nya metoder, tillvägagångssätt och sy-‐
stem eller utforma lämpliga kontrakt.
• Försäkra sig om att kostnaden att reducera riskerna är proportionerliga med projektet i sin helhet och riskerna som är involverade.
Det har skrivits mycket litteratur kring risker involverade i byggprojekt. Vårt arbete handlar inte om att bedöma alla dessa risker men enligt oss vore en kort beskrivning av de tre mest framträdande nyttig för vår bättre förstå vår analys.
Dessa tre framträdande risker är:
• Finansiell risk
o I den finansiella risken inkluderas räntenivåer, låneavtal, andel eget kapital etc. Detta är en väldigt omfattande risk som involverar många faktorer där de två nästföljande riskerna kan inkluderas.
• Marknadsrisk
o Den vanligaste och mest framträdande risken som främst involve-‐
rar konjunkturella faktorer som påverkar efterfrågan
• Entreprenadrisk
o Den risk som uppkommer när en aktör väljer att etappindela då långa avbrott i byggnation kan leda till högre kostnader eller byte av byggnadsentreprenör (Smith, Merna och Jobling 1999).
3.6.1 Learning by doing
Learning by doing är idag ett välkänt begrepp inom många branscher. Ju mer du utför ett arbete eller en syssla, desto större är sannolikheten att dina färdigheter inom detta ämne ökar för varje gång. Vi har inte hittat några vetenskapliga texter angående learning by doing inom byggbranschen, men en rimlig hypotes är att detta begrepp även är applicerbart inom detta område. Följande punkter är ex-‐
empel på sådana som involverar detta tankesätt;
• Huruvida hela projektet ska byggas på en gång kontra att byggas i etapper
