7. Analys och rekommendationer
7.5. Rekommendationer
Detta är som sagt bara ett exempel och vi vet inte den exakta inkomstelasticite-‐ ten. Vi vet heller inte exakt vad som ingår i byggaktörernas marknadsundersök-‐ ningar och hur de hanterar sina risker. Emellertid bör inte inkomstelasticiteten förbises.
7.4.1. Sammanfattning
I dagsläget finns ingen klar definition angående lägesindelningar. En del aktörer jobbar aktivt med att framställa dessa medan andra är av uppfattningen att det är den ekonomiska kalkylen som bestämmer och att fastställa en definition är för svårt. Vidare ser vi att de byggnadsstrategier som används i dagsläget kan för-‐ klaras genom ekonomiska teorier och logiskt tänkande. Det handlar i slutändan om att minimera risker och att fatta rätt beslut under osäkerhet.
Slutligen finner vi vissa argument för att efterfrågans priselasticitet på bostäder i C-‐områden borde vara relativt hög. I likhet med vad teorin säger anser vi då att man kan öka lönsamheten genom en prisreducering.
7.5. Rekommendationer
Denna analys och våra rekommendationer är baserade på egna uppfattningar som vi bildat under arbetets gång. Det är framförallt de utförda intervjuerna och hur aktörerna tänker i dagsläget som är det svåra att analysera och kunna dra konkreta slutsatser från. Eftersom intervjuer alltid är subjektiva och kvalitativa i sin form, finns det risk att missuppfattning uppstår och att en del information går förlorad. Intervjuerna gav oss dock en inblick i hur tillvägagångssättet går till och som vi fick förklarat för oss är det marknadsundersökning som är den mest vi-‐ tala delen. Att få reda på exakt hur marknadsundersökningen går till är tyvärr näst intill omöjligt då de innehåller känsliga uppgifter som aktörer inte gärna
Konjunkturuppgång Hushållens inkomst ökar med 10% Efterfrågan på bostäder ökar med 10%
delar med sig av. Med detta sagt vill vi i följande avsnitt ge rekommendationer kring vissa aspekter som enligt oss kan vara värdefulla vid framtida byggnads-‐ projekt i C-‐områden.
7.5.1. Marknadsundersökning
Det är ingen nyhet att det är efterfrågan som är den fundamentala och styrande faktorn på alla marknader, och bostadsmarknaden är inget undantag. Av den anledningen är aktörernas marknadsundersökning en vital del i att få en bild av vad denna förväntade efterfrågan kan vara. Som vi visat i detta arbete följer de allra flesta projekt ett visst mönster där den första etappen är mindre i skala och lägre i pris. Nästföljande etapper trappas sedan upp, om inte i både kvantitet och pris så åtminstone när det gäller pris. Vi har under arbetets gång försökt förklara varför detta är fallet. Under våra intervjuer fick vi förklarat för oss att det är ett sätt att hantera risker involverade med byggnadsprojekt, något vi även nämnde i kapitel 3. Vi har full förståelse för aktörernas försiktighet och hur de väljer att hantera sina risker eftersom misstag i byggbranschen kan leda till betydande förluster. Men vi ställer oss ändå frågan huruvida det finns utrymme för förbätt-‐ ring gällande marknadsundersökningen?
Stora resurser spenderas på marknadsundersökningar hos samtliga aktörer, men känslan vi fick var att vissa lägger mer energi på den än andra. Dessutom talar bevisen för sig själva, det är stora skillnader mellan etapperna, både när det gäller volym och priser. Båda dessa anser vi peka på att marknadsundersökning-‐ en i vissa fall kan vara bristfällig.
En annan aspekt vi i samråd med vår handledare har diskuterat är huruvida ny-‐ producerade bostadsrätter är anpassade för vårt multikulturella samhälle. Det är ett faktum att vi i dagsläget har en stor invandring och att människor från andra kulturer har andra prioriteringar och andra krav. T.ex. passar inte den i Sverige så populära öppna planlösningen vissa kulturer. Andra kulturer föredrar även att ha toaletten placerad på ett diskret ställe i lägenheten. Med detta sagt, anser vi att marknadsundersökningar bör innefatta någon sorts kartläggning av vilka kul-‐ turer potentiella hushåll tillhör.
De aktörer vi intervjuat och de vi undersökt är bevisligen experter och ledande inom byggbranschen. De hade aldrig kommit dit de är idag utan att vara väldigt kunniga. Däremot finns det som alltid utrymme för förbättring och det vi nämnt här skulle kunna vara en bra början.
7.5.2. Elasticiteter
En av de mest intressanta delarna av detta arbete är hur efterfrågans priselastici-‐ tet kan utnyttjas vid byggnadsprojekt. Som vi nämnde ovan råder det inga tvivel om att aktörernas tillvägagångssätt fungerar. Däremot anser vi att man bör öppna ögonen och inkludera elasticiteter när man står inför ett strategival. Dagens bostadsmarknad är ganska speciell där vi ser en stor befolkningsökning och därigenom en stigande efterfrågan på bostäder. Under arbetets gång har vi funnit vissa argument som talar för att efterfrågans priselasticitet på bostadsrät-‐ ter kan anses vara relativt hög. Om detta är fallet är det, i allra högsta grad, en viktig aspekt att analysera när man väljer prissättningsstrategi då en liten pris-‐ reducering kan ha en stor effekt på efterfrågan.
Efter att ha analyserat de påverkande determinanterna har vi kommit fram till att den som har störst effekt, och den som aktörerna själva kan påverka, är om-‐ rådets upptagningsområde. Vi vet att aktörerna ofta gör en analys gällande vari-‐ från inflyttningen sker och att de i vissa fall försöker ”skapa” ett område. Som vi nämnde tidigare i detta kapitel kommer 50-‐70% av inflyttningen från närområ-‐ det. Detta beror till stor del på att människor är bekväma och inte vill lämna det de känner till, men också för att de har förutfattade meningar gällande andra områden. T.ex. är det väldigt ovanligt att människor bosatta norr om Stockholm bestämmer sig för att flytta till en ort belägen söder om Stockholm.
Ett större upptagningsområde tror vi kan påverka efterfrågan på två sätt; dels genom att öka den totala efterfrågan, men också genom att öka efterfrågans pris-‐ elasticitet. Frågan är då hur aktörerna kan dra nytta av detta?
När en aktör initierar ett bygge i ett nytt C-‐område anser vi att det finns vissa punkter som skulle kunna leda till ett större upptagningsområde.
• Namnbyte
o Ett nytt och attraktivt namn kan få människor att förbise deras ti-‐ digare bild av området och i stället associera det med något nytt och fräscht. Detta sker redan till stor del men vi anser att utrymme finns för att utnyttja detta på ett bättre sätt.
• Marknadsföring
o En marknadsföringskampanj som inte främst riktar sig till folk i närområdet. Detta kan bland annat ske genom bredare marknads-‐ föringskanaler, såsom TV och dylikt. Men också genom att använda sig av nuvarande metoder men utvidga områdena i vilka dessa sker.
• Dra nytta av den första etappen
o Om osäkerheten är stor och man inleder med en liten etapp, kan det vara värdefullt att använda sig av den första etappen för att öka intresset för de kommande. Detta skulle kunna ske genom in-‐ tervjuer och rekommendationer från de nyinflyttade.
7.5.3. 3D-‐visualisering
När vi under våren sökte sätt att kvantitativt mäta efterfrågans priselasticitet för bostadsrätter stötte vi på ett program som skapar tredimensionella modeller av ett projekt. Detta program används i dagsläget för att visa potentiella kunder hur ett område och specifika lägenheter kommer se ut innan någonting har byggts. Vi ser stor potential i att använda detta program för ett annat ändamål.
Vår initiala tanke kring mätning av elasticiteten var att titta på och jämföra olika områdens upptagningsområden. Då vi dels saknade de nödvändiga resurserna och såg en hel del svårigheter med att genomföra detta fastnade vi för de möjlig-‐ heter ett sådant här program innehåller.
Vi listar nedan några potentiella användningsområden: • Mäta den totala efterfrågan
o Genom att för en experimentgrupp visa en 3D-‐video av hur områ-‐ det slutligen kommer se ut och sedan analysera deras intryck. För att få en bred bild skulle t.ex. en experimentgrupp bestå av männi-‐
skor från närområdet och en av människor från andra delar av Stockholm.
• Mäta efterfrågans priselasticitet
o I likhet med ovanstående punkt skulle man kunna bjuda in ett an-‐ tal grupper, visa dem en video på området och på en specifik lä-‐ genhet men till olika priser. Märker man att efterfrågan ökar mar-‐ kant till ett lägre pris, kan man anta att efterfrågans priselasticitet är relativt hög. Detta skulle öppna upp för att producera fler lä-‐ genheter på en gång.
• Mäta människors preferenser gällande lägenhetsstruktur
o Som vi nämnde har olika hushåll varierande preferenser. Detta vore ett utmärkt verktyg för att mäta dessa preferenser och göra förändringar därefter.
7.5.4. Ägarlägenheter
Som ett alternativ till att bygga och sälja i etapper finns möjligheten att utnyttja den i andra länder så populära boendeformen ägarlägenheter. Denna boende-‐ form är fortfarande relativt okänd i Sverige men är en vi ser potential i. Ett möj-‐ ligt scenario är att efterfrågan inte möter de krav som aktören behöver för att bygga och sälja många enheter på en gång. I ett sådant fall skulle ägarlägenheter kunna vara ett alternativ där man säljer de enheter marknaden vill ha och hyr ut resterande tills efterfrågan stigit tillräckligt för att kunna sälja dessa. Denna typ av strategi fungerar inte med bostadsrätter då samtliga enheter övergår till bo-‐ stadsrättsföreningen. Hur denna strategi skulle kunna fungera i praktiken kan inte vi svara på i dagsläget men Hans Lind tar i en till dagens datum opublicerad artikel upp detta ämne.
7.5.5. Optimal prissättning
Att hitta den optimala prissättningen på en vara är i slutändan lättare sagt än gjort, vilket är speciellt märkbart på en vara som bostäder. Allt vi nämnt kring subjektiva bedömningar, individuella preferenser gällande både utformning och lägen, är sådant som i allra högsta grad försvårar detta. Som vi redogjort för i vår analys finns det dock argument som talar för att det finns utrymme för nya tan-‐ kebanor kring prissättningsstrategier. Vi talar då främst om efterfrågans prise-‐
lasticitet, som enligt teorin borde vara relativt hög. Detta öppnar upp för nya sor-‐ ters prissättningsstrategier.
Att hitta den optimala prissättningen förblir en svår uppgift, men med dessa re-‐ kommendationer hoppas vi kunna leda vägen till den optimala strategin.