HYRESMODELLER & SEGREGATION

I takt med en politisk skiftning som handlat om globalisering och ett ökat tillväxtfokus har den svenska hyresrättens syfte förändrats. Vi har gått från en välfärdsstat där hyresrätten var ett rimligt alternativ till andra upplåtelseformer för samtliga samhällsskikt. Idag kan man, lite krasst, tolka hyresrättens huvudsakliga uppgift som att förse bostäder till de som varken vill eller har möjlighet till att köpa eget boende. Hyresrätten kan dessutom ses som en temporär boendeform som ska underlätta för individen i vissa skeenden i livet, och fungera som en språngbräda in på bostadsrättsmarknaden. Avreglering gällande subventioner till både hyresgäst och hyresvärd, samt ökade produktionskostnader, har gjort hyresrätten till den dyraste boendeformen. På så sätt blir det ekonomiskt fördelaktigt, för den som kan, att söka sig till bostadsrätt eller äganderätt. Således cementeras en norm kring vad hyresrättens funktion ska vara. De som är oförmögna att förhålla sig till den här normen, till exempel de med brist på kapital, måste förlita sig på att hyresmodellen tillåter hyresrätten att vara ett stabilt alternativ sett till andra upplåtelseformer. Utformningen och regleringen kring olika hyresmodeller kommer onekligen leda till konkreta utfall i samhället, beroende på bakomliggande ideologiska grunder kommer en samhällsgrupp favoriseras framför någon annan. Vad finns det för möjlighet för utformningen av en hyresmodell att motverka segregation? Vad finns det för risker att segregationen späds på?

6.1.1. Dualistiskt eller Integrerat

Utformningen av hyresmarknaden kan antingen vara dualistisk eller integrerad. Dessa har enligt oss olika inverkan på segregationen. Dagens svenska integrerade marknad medför att även allmännyttiga bostadsaktiebolag måste konkurrera på samma villkor som de privata aktörerna. Med rådande prisläge medför detta komplikationer för de allmännyttiga bolagen att nå ut till den delen av befolkningen som i dagsläget inte kan efterfråga bostäder satta efter marknadspris. Således riskerar man att späda på den socioekonomiska segregationen. I Malmö försöker MKB undvika det här i så stor utsträckning som möjligt, genom att acceptera försörjningsstöd som inkomstkälla (Christina Lundby, 2019-04-17). Trots dessa försök att komma runt problematiken finns det fortfarande individer som står utanför marknaden helt och hållet. Detta tar sig bland annat uttryck i den trångboddhet som EBO-lagen medfört, där nyanlända tvingas att bo tillsammans med andra i små lägenheter för att ha råd med hyran, då de individuella

ekonomiska stödmedlen inte täcker den månatliga utgiften som en hyra skulle innebära. Den integrerade hyresmarknaden har inget verktyg för att tillhandahålla bostäder för individen i en sådan situation. Utfallet riskerar leda till en ökad etnisk och socioekonomisk segregation, och till viss del en ökad ålderssegregation. En av konsekvenserna är trångboddhet, detta riskerar i sin tur att leda till stora hälsoproblem (Grander, Rasmusson, Salonen, 2019).

Den dualistiska hyresmarknaden har lättare att fånga upp denna samhällsgrupp tack vare statligt subventionerade hyror, och har på detta sättet bättre möjlighet att tillgodose utsatta gruppers grundläggande behov av bostad. Om en sådan särnytta är väl utformad finns en möjlighet att undvika en stark koncentration av en viss samhällsgrupp i ett och samma område. Problematiken i det dualistiska systemet blir istället den stigmatisering som social housing utgör (Joakim Lund, 2019-04-08). Stigmatiseringen riskerar att åstadkomma polarisering, till viss del isolering och kan bidra till att sätta stämpel på de boende i fastigheten. Höglund pekar därutöver på att den dualistiska hyresmarknaden kan leda till inlåsningseffekter, där den förmånliga hyran inte skapar incitament för hyresgästen att flytta till ett boende utanför särnyttan (Susanna Höglund, 2019-04-16). Inte helt olikt de inlåsningsmekanismer som Glaeser (2003) menar på att ett reglerat system kan bidra till, där lägenheter inte frigörs till de som mest behöver dem (Glaeser, 2003). Med sådana inlåsningmekanismer kommer man återigen inte kunna täcka samtligas bostadsbehov, i likhet med den integrerade hyresmarknadens problematik.

6.1.2. Tilldelningsmekanismen

Det kösystem som hyresmarknaden förlitar sig på, har även den stor betydelse för individens möjlighet att skaffa sig en dräglig bostad. Utformandet av bostadskön spelar roll vid beaktandet av hyressystemets inverkan på segregationen, då den riskerar att gynna specifika samhällsgrupper. Sveriges hyresmarknad tillämpar kommunala bostadsförmedlingar vars syfte är att förmedla både allmännyttiga och privata hyreslägenheter. Kortfattat innebär det att den som har stått längst i kö har störst möjlighet att bli tilldelad en bostad. En sådan här tilldelningsmekanism kommer oundvikligen leda till att äldre i större utsträckning kan välja vart de vill bo. Attraktiva områden riskerar då att populeras av människor i samma åldersspann (Enström Öst, et al, 2014). En sådan här modell prioriterar inte de med akut bostadsbehov, utan är fördelaktig för de som inte lider någon större alternativkostnad av att vänta (Glaeser, 2003). Således går det att urskilja en ojämlikhet baserad på ekonomiska tillgångar och möjligheter. En annan konsekvens av bostadsköns utformning är att personer med kunskap om hur systemet

fungerar kan få flera års “försprång”. Om föräldrarna saknar erfarenhet av eller kunskap om den svenska tilldelningsmekanismen finns det en risk att familjen missar värdefulla år i bostadskön och minskar således deras möjlighet att tilldelas en bostad. Baserat på en sådan här teori skulle man kunna urskilja en ojämlikhet sett till ursprung, framförallt nyanlända som kanske kan ha svårigheter att förskaffa sig den här kunskapen. Immobiliteten och den minskade valmöjligheten av bostad som det här kan leda till riskerar att öka den etniska segregationen i staden.

Utöver den kommunala bostadsförmedlingen kan privata aktörer använda sig av egna kösystem där aktören har större möjlighet att påverka vilka förutsättningar som krävs för att få hyra. Lundby (2019-04-17) påpekar att det kan finnas negativa konsekvenser sett till den sociala hållbarheten vid för hårt ställda krav på hyresgästen och menar på att många privata aktörer inte accepterar försörjningsstöd som godtagbar inkomstkälla. Kraven som privata aktörer kan ställa på tänkta hyresgäster kan onekligen påverka den demografiska konstellationen i fastigheten och i området. Segregationen som kan uppstå till följd av detta är framförallt socioekonomisk, då inkomstkraven kan vara hårda. När hyresvärden får välja sin hyresgäst med något friare tyglar finns alltid en risk för nepotism och favoritism (Glaeser, 2003), där personer med större socialt eller ekonomiskt kapital går före. Återigen kan man se att de individer som är i störst behov av en bostad inte är de som i första hand blir tillgodosedda.

6.1.3. Reglering & Avreglering

Som vi förklarat tidigare är den svenska hyresmodellen en mjukt reglerad marknad (Enström Öst et al. 2014). Regleringarna är främst till för att skydda hyresgästen, bland annat genom besittningsskydd och systematik i hyresavgiften för att undvika kraftiga fluktuationer. Med det sagt kan lagstiftningar och regleringar få andra effekter på hyresbeståndet. Reglering av hyran kan få en effekt på marknadens aktörers investeringsvilja, i en period då produktionskostnaderna är höga riskerar en sådan reglering att inte vara flexibel nog. Aktörer ser då ingen anledning till att producera nya hyresrätter om de inte kan säkerställa en vinst som tillåter företaget att utvecklas. Om utbudet av hyresrätter står still, eller minskas, samtidigt som efterfrågan ökar kommer ofrivillig immobilitet att uppstå för hyresgäster som skulle kunna efterfråga nyproducerade hyresrätter och den hyran som det skulle innebära. Bostadsmarknaden går då miste om en flyttkedja som skulle öppna upp hyreslägenheter för hushåll som vill bosätta sig i befintligt bestånd.

Samtidigt kan man inte säga att en oreglerad marknad skulle kunna hantera produktionen av nya lägenheter på ett bättre sätt. Hyresrätter innebär så oförutsägbara investeringar att aktörer kommer hålla ner utbudet för att säkerställa en total uthyrning och vinstmaximering (Bergenstråhle, 2008). Således kan vi konstatera att oavsett fri eller reglerad marknad kommer det finnas en viss brist på bostäder. Vid en jämviktshyra där utbud och efterfrågan matchar varandra skulle fastighetsägare kunna nå ut till så många hyresgäster som möjligt samtidigt som fastighetsägaren skulle kunna täcka sina kostnader (O’Sullivan, 2012). En sådan jämviktspunkt förlitar sig på stabila ekonomiska omständigheter, då hyresvärden tar stor risk vid förändrade omständigheter, vilket inte ligger i linje med den affärsmässighet som fastighetsägare generellt strävar efter.

Fastighetsägares oförmåga att tillgodose efterfrågan, och nyproduktionens höga hyror kommer i slutändan handla om att resurssvaga kommer stå utanför bostadsmarknaden, då de inte kommer ha möjlighet att efterfråga nyproduktion och inte heller lägenheter i det befintliga hyresbeståndet där utbudet också är lågt. Höglund menar att den breda efterfrågan på hyresrätter i dagsläget ligger i ett segment som efterfrågar lägenheter med lägre hyror, därmed fungerar det inte att bygga bort bostadsbristen då nyproduktionen har en alltför hög hyressättning (Susanna Höglund, 2019-04-16). Både den fria och reglerade marknaden kommer oundvikligen leda till en socioekonomisk diskriminering. Enström Öst, et al. (2014) konstaterar att den fria marknaden bidrar till en starkare socioekonomisk segregation, då attraktiva områden, mer eller mindre, skulle rikta sig till en socioekonomiskt starkare grupp samtidigt som resurssvaga skulle förpassas till mindre attraktiva områden. Att bygga bort bostadsbristen genom nyproduktion, med dagens produktionskostnader och prisläge, skulle därmed inte kunna ses vara ett rimligt verktyg för att motverka varken segregation eller bostadsbrist.

Trots detta lyfts nyproduktion oftast fram som lösningen till bostadsbristen, en norm som inte grundar sig i rådande förutsättningar. Ett sådant förhållningssätt tar inte hänsyn till de sociala konsekvenser som riskerar att uppstå. Med tanke på hur privata fastighetsägare agerar utifrån affärsmässiga principer, blir det naturligt att de söker sig till attraktiva områden där avkastningen blir som högst. Den tänkta målgruppen blir därmed hushåll i ett högre socioekonomiskt skikt, det här går i linje med de samhälleliga tendenser som innebär en ökad andel resurssvaga i allmännyttans hyresbestånd och en ökad andel resursstarka i övrigt bestånd (Andersson et al. 2007; Grander, Rasmusson, Salonen, 2019). Vidare skulle en hög koncentration av sådana nyproducerade hyresrätter spä på den socioekonomiska segregationen

i samhället. Således riskerar bostadssegmentering och socioekonomisk segregation att bli den sociala kostnaden för övertron på nyproduktion som en mirakelkur.

Det minskade utbudet av hyresrätter på bostadsmarknaden beror dels på oviljan att investera men också på de ombildningar som skett, där hyresrätter konverterats till bostadsrätter (Diamond, McQuade, Qian, 2019). Det här kan ses som ett starkt argument mot en reglerad hyresmarknad. Med svensk lagstiftning premieras bostadsrättsföreningars lönsamhet gentemot lönsamheten som förvaltningen av hyresrätter kan åstadkomma. Den intäkt försäljning av reglerade hyresrätter innebär tenderar ofta att överskugga den lönsamhet som förvaltning av fastigheten resulterar i. Även här kan vi urskilja en bostadssegmentering, men emellan olika upplåtelseformer (Hyreskommissionen, 2018, s.17). Bostadsrätten håller i allt högre grad på att approprieras av medel- och höginkomsttagare, samtidigt som hyresrättsbeståndet minskar och de resurssvagas valmöjlighet av bostad minskar (ibid.). Vi ställer oss dock kritiska till om dessa konsekvenser enbart är förpassade till en reglerad marknad. Den fria marknadens oförutsägbarhet och fluktuerande lönsamhet skulle i teorin kunna innebära att fastighetsägare säljer delar av sitt bestånd för ombildning under lågkonjunktur. Detta skulle betyda att det inte nödvändigtvis är hyresmodellens utformning som orsakar ombildningar, utan mer obalansen mellan lönsamheten för bostadsrätt och hyresrätt.