MALMÖMODELLEN & SEGREGATION

6.3.1. Malmömodellens syfte

Malmömodellen är menad att utgå från hyresgästens värderingar, och ska bättre kunna spegla bruksvärdet. När det kommer till standarden av bostaden görs detta av flertal parametrar som används som mall vid hyresförhandlingarna, och är på det sättet menat att skapa transparens i hyressättningen. Transparensen var också det som samtliga intervjupersoner såg som den största fördelen med Malmömodellen gentemot en bruksvärdesprincip utan lika utvecklad systematik. Utifrån den här aspekten kan Malmömodellen ses som ett lyckat hyressättningssystem som utgår ifrån en objektivitet med tydliga ramar. Och ses utifrån det här som enbart en utveckling av bruksvärdesprincipen, där målet är en förenklad förhandlingsprocess.

Den utökade systematiken i och med Malmömodellen skapar förutsättningar för varierade hyresrätter, större skillnad i lägenheters standard, utrustning- och modernitetsgrad kan i teorin göra hyresrätter tillgängliga för individer med olika ekonomiska förutsättningar. En utökad mall, som Malmömodellen utgör, kan bidra till att hyresvärden får en bättre förståelse kring vad hyresgästen efterfrågar i sin lägenhet (Anna Wiking, 2019-04-11). Den kan också ge fastighetsägare möjlighet till långsiktiga investeringar då aktörerna kan vara relativt säkra på vad de kan ta för hyror eftersom man lätt kan beräkna värdet av hyran utifrån den utrustning som finns. Baserat på intervjuerna verkar det som att Malmömodellens utökade systematik i grunden ses som något positivt. Det finns dock negativa aspekter av denna systematik.

Konceptrenoveringar har blivit alltmer vanligt förekommande som affärsmodell för fastighetsbolag, där lägenheterna antingen renoveras upp mellan hyresgäster eller köper upp hyresfastigheter i attraktiva områden och renoverar upp (Hyresgästföreningen, i.å.). Detta stärks av Både Lundby och Höglund som menar att det finns fastighetsägare som satt renoveringar i system mellan varje hyresgäst (Christina Lundby, 2019-04-17; Susanna Höglund, 2019-04-16). Det finns en risk att fler parametrar erbjuder större möjlighet för fastighetsägare att driva upp hyror och vinstmaximera och på så sätt utnyttja ett system som är tänkt att underlätta för alla parter. Förlorarna i det sammanhanget blir onekligen hyresgästerna, som tvingas att betala för en standard som nödvändigtvis inte efterfrågas. Detta riskerar på sikt att spä på den bostadssegmentering som vi redan konstaterat existerar mellan hyresgäster hos privata och allmännyttiga bostadsbolag.

6.3.2. Attraktivitetens betydelse för segregationen

Vi ser, utifrån Malmömodellens attraktivitetsområden, att fastighetsägare även bedriver arbete i de områden som ses som mindre attraktiva. Wiking (2019-04-11) pekar på att fastighetsägare gått samman i Sofielund för att man på sikt kan se en förbättringspotential sett till dess lägesfaktor. Uppgraderingen av ett områdes lägesfaktor kan i enlighet med det resonemanget fungera som ett incitament för privata fastighetsägare att investera även i mindre attraktiva områden, då en uppgradering leder till en möjlighet att ta ut en högre hyra. Potentialen i området bestämmer således i vilken grad privata aktörer är villiga att investera, och kan möjliggöra bostäder för en bredare målgrupp jämfört med investeringar i attraktiva områden.

En affärsmodell som går ut på att utveckla potentialområden gynnar framförallt den långsiktiga ekonomiska aspekten hos fastighetsägaren, men skulle kunna resultera i motsatsen för

hyresgästen. En uppgradering av området inte behöver betyda att hänsyn tas till befolkningens rådande ekonomiska förutsättningar då ett områdes attraktivitet baseras på andra faktorer än genomsnittlig inkomst. Detta innebär att det kan komma att uppstå en diskrepans mellan hyresgästens betalningsförmåga och den nya hyresnivån i det uppgraderade området. Då attraktiviteten bestäms utifrån högst subjektiva parametrar riskerar den att inte spegla hyresgästens värderingar kring attraktivitet, och en hyreshöjning baserad på detta kan därmed ses som oskälig för hyresgästen i fråga. Om hyresgästen är oförmögen att betala den höjda hyran kommer denne trängas bort för att göra plats för ett hushåll med bättre betalningsförmåga, detta utgör den grundläggande principen för gentrifiering. En stad indelad i attraktivitetsområden riskerar med andra ord att separera de olika sociala skikten från varandra och skapa mer segregation och polarisering.

Ett område med lågt attraktivitetsvärde som anses sakna potential riskerar istället ett lågt investeringsintresse från fastighetsägare då vinstmaximeringar i ett sådant område inte kan matcha investeringar i ett attraktivt område. Om investeringar från den privata sfären uteblir hamnar bostadsförsörjningsansvaret enbart på kommunen och dess allmännyttiga bostadsaktiebolag. Då riskerar allmännyttan att bli förpassade till att förse ett socialt skikt med bostäder, vilket stärker Wikings (2019-04-11) resonemang om att det redan idag existerar social housing även om det inte benämns i den termen.

De intervjuade aktörerna hade generellt svårt att se kopplingar mellan Malmömodellens utformning och möjliga sociala konsekvenser såsom segregation. Dock pekade både Wiking (2019-04-11) och Lund (2019-04-08) på att en indelning av staden eventuellt kan förstärka nidbilder och fördomar gentemot ett område och dess befolkning. Man kan ifrågasätta huruvida Malmömodellens berättigande av invånarnas subjektiva bedömningar och förutfattade meningar skulle kunna verka för en sammanhållen stad. Det finns, precis som intervjupersonerna säger, en risk att en ännu starkare stigmatisering blivit cementerad i befolkningens medvetande. Fördomarna och stigmatiseringen riskerar att ytterligare polarisera stadens invånare. Stigendal (2007) menar på att likasinnade människor dras till varandra, vi tror därför att Malmömodellen befäster fördomar om Malmös olika områden och att dessa förutfattade meningar kan ligga till grund för vart i staden man väljer att bosätta sig. Det är på så sätt inte helt osannolikt att en geografisk uppdelning av staden spär på segregationen.

6.3.3. Förvaltningsproblematik

Malmömodellens utökade systematik lägger stort fokus på lägenheten och dess utrustning men har i viss mån en brist på förvaltningsperspektiv (Joakim Lund, 2019-04-08). Förvaltningen av fastigheter i de lägre attraktivitetsområdena skulle teoretiskt sett kunna bli försummade i enlighet med Glaesers (2003) förfallteori. Utan specifika krav på förvaltning riskerar ett hårt reglerat bestånd att inte renoveras förrän värdet på lägenheten sjunkit under motsvarande marknadspris (ibid.). Även om Glaeser (2003) diskuterar ett hårt reglerat bestånd skulle man kunna tolka Malmömodellens regelverk kring attraktivitetsområden utifrån fastighetsägares perspektiv som mer begränsade, och lägenheter med en låg lägesfaktor kan eventuellt jämföras med ett hårdare reglerat bestånd. Lund (2019-04-08) menar på att Hyresgästföreningen har uppmärksammat det här problemet och i och med en revidering av Malmömodellen borde förvaltningsperspektivet få ta större plats.

6.3.4. Ett syfte väl uppnått?

Baserat på intervjurespondenternas tankar om Malmömodellen verkar denna syfta till att skapa en rättvis och transparent hyresmarknad som ska gynna både hyresgäst och hyresvärd. Den utökade systematiken försäkrar hyresgästen att dennes hyra är skälig eftersom jämförbarheten mellan likvärdiga lägenheter förtydligas. Modellen strömlinjeformar förhandlingsprocessen mellan Hyresgästföreningen och hyresvärden, i det att den ökade objektiviteten minskar utrymmet för personliga värderingar när det kommer till hyran. Systematiken och den årliga hyreshöjningen som ska försöka motsvara konsumentprisindex utgör en förutsägbarhet och skapar möjlighet för långsiktiga investeringar hos fastighetsägare. På det sättet kan man ha åstadkommit en större investeringsvilja hos privata fastighetsägare jämfört med en bruksvärdesmodell utan lika utpräglad systematik. Om syftet med Malmömodellen har uppnåtts kan vi inte med säkerhet säga, men utifrån aktörernas allmänna positivitet kring modellen kan man anta att hyressättningssystemet, utifrån tidigare nämnda aspekter, verkar fungera på ett önskvärt sätt.

På grund av bristande dokumentation kring Malmömodellen kan vi inte försäkra oss om huruvida en social konsekvensbeskrivning har tagits fram i och med förfarandet. Vare sig ett sådant dokument finns eller inte, verkar det inte vara något som återspeglar sig i särskilt stor grad i aktörernas tankar kring Malmömodellens inverkan på segregation. Det finns även frågetecken kring Malmömodellens attraktivitetsområden och den skala de indelats i, 1-10. Är

skalan relationell? Får den sin siffra utifrån jämförelser med andra områden? Och betyder det att attraktivitetsområde 1 och 10 alltid måste finnas? Eller skulle hela Malmö teoretiskt sett kunna tillhöra den högsta/lägsta attraktivitetsgraden?