IMD:s omfattning på internationella fastighetsmarknader - främst

Tyskland och Schweiz är länder som kommit långt i sin användning av IMD (Svendsen & Tommerup 2006). I dessa länder fördelas sedan länge värme- och vattenkostnaderna på hushållen utgående från mätning av varje separat lägenhet. Danmark har sedan 1995 krav på mätning av el, gas och värme medan kravet för mätning av befintlig bebyggelse kom år 1998. Dock finns det

30

alltid möjligheter till dispens kring dessa regler. Danmark har haft stora möjligheter att införa individuell mätning i sina flerbostadshus på grund av att 75 % av fastigheterna år 2006 behövde renoveras. I samband med renoveringarna kunde kostnadseffektiva energibesparande åtgärder installeras till en relativt låg kostnad. Eftersom det hela tiden kommer nya regler och lagar kring vad en fastighet ska klara av ur miljöhänsyn är det lika bra att ligga steget före (Ibid).

4.6.1 Tysklands utveckling av IMD

Tyskland har ända sedan 1981 haft lagstadgade krav på individuell mätning i varje enskild lägenhet, 1989 skärptes kraven ytterligare (Boverket 2006). Det som lagen kräver är att fastighetsförvaltaren ska kunna redovisa varje enskild lägenhets resursförbrukning där fastigheten innehåller mer än två lägenheter. Det kan därför vara värt att undersöka hur Tyskland burit sig åt för att få systemet att fungera på ett bra och rättvist sätt och på så vis få tips till Sverige. Varför just Tyskland är värt att studera beror mycket på att det liknar Sverige på många sätt, mer än de flesta andra länder som finns i Europa. I västra Tyskland ligger den bakomliggande orsaken till individuell mätning i rättviseskäl, att varje enskild lägenhetsinnehavare ska ha möjlighet att påverka sin egen förbrukning och därmed även stå för den. I varje lägenhet finns så kallade förbrukningsmätare installerade (Ibid).

Hyreskontrakten i Tyskland ser lite annorlunda ut än vad de gör här i Sverige eftersom tyskarna valt att skilja på kallhyra, värmekostnader och driftskostnader (Boverket 2006). Slitage och upplåtelseavgifter tar hyresvärden ut ur kallhyran, värmekostnader avser rörliga uppvärmningskostnader och varmvattenberedning vilka mäts separat för varje enskild lägenhet med hjälp av olika mätare för tillförd värme. Dessa debiteringar fördelas på årets tolv månader och slutavräknas varje år. Driftskostnader avser exempelvis försäkringar och avfallshantering. Alla förbrukningskostnader som inte är enskilda som till exempel bevattning av gemensamma gräsmattor fördelas på hyresgästerna med hjälp av en fördelningsnyckel. Fördelningsnycklar som används är bostadsarea, antal hyresgäster per lägenhet och förbrukning. Uppkommer tvister angående mätning och debitering avgörs fallen i domstol vilket gör att det finns ett antal domstolsbeslut att utgå från idag (Ibid).

31

4.6.2 Tyskarnas lösning på problem med IMD

I Tyskland finns det många privatägda fastighetsbolag som efterfrågat enkla och prisvärda mjukvarupaket (Boverket 2006). Detta har bidragit till att det idag finns många mjukvarupaket som hanterar hyresgästens driftskostnadsberäkningar på ett bra sätt och fastighetsägaren har möjlighet att välja den IT-lösning som passar allra bäst. I Tyskland behöver man inte heller höja hyran på grund av att till exempel värme- eller vattenavgifterna höjs eftersom det sker automatiskt i de årliga slutavräkningarna. Fastighetsägaren har några krav på sig som måste finnas i varje lägenhet, vilka är att radiatorerna måste vara utrustade med fungerande termostatventiler och värmepannan måste ha en utomhustemperaturmätare monterad. Själva värmemätningen är ganska enkel, det är mätaren som bestämmer vilken värmemängd som ska levereras med hjälp av mätning av ingående vattenflöde och utgående värmemängd via mätning av utgående vattenflöde. Det är sedan skillnaden mellan dessa som debiteras. På detta sätt kan alltså hyresgästen använda sig av andra värmekällor som till exempel en braskamin utan att behöva betala värmen två gånger. Problemet med att olika lägenheter med olika placering i fastigheten kräver olika stor uppvärmning har tyskarna löst genom att en del av uppvärmningskostnaderna fördelas på alla lägenheter och sedan resten efter individuell mätning. Fördelningen är alltid samma för alla lägenheter i en fastighet och det är något hyresgästen och hyresvärden kommer överens om vid inflyttning (Ibid).

Vattenmätning och debitering i Tyskland är någonting så okomplicerat att inte ens diskussioner om rättvisa har behövts (Boverket 2006). Hyresgästerna kan var och en läsa av vad de själva har förbrukat. Produkter som behövs för mätningen som till exempel kall- och varmvattenmätare finns det gott om i Tyskland och det råder därför en hård konkurrens hos de olika byggföretagen vilket gjort att priserna pressats ned. Något som det skulle kunna spekuleras i kring IMD är att fastighetsförvaltarna eventuellt skulle kunna strunta i att se över husets skick eftersom de ändå inte står för fastighetens driftskostnader. Med andra ord skulle fastighetsförvaltarna sakna ekonomiska incitament att rusta upp fastighetens skal och så vidare. Detta är dock en myt eftersom fastighetsförvaltarna slåss om hyresgästerna och hyresgästerna har en bra koll på vad driftskostnaderna ligger på i den aktuella fastigheten (Ibid).

32

4.6.3 Tyskarnas erfarenheter av IMD som Sverige kan ta lärdom av

Det finns idag en het diskussion om dessa energieffektiviseringsåtgärder är kostnadseffektiva och om de bör genomföras (O´Malley et al. 2004). Det skulle behöva ”byggas en bro” mellan energijägarna och den ekonomiska gemenskapen för energi för att Sverige ska kunna vara så energieffektiva som möjligt (Ibid). Erfarenheter som borde kunna tas med till Sverige ur dessa fakta är att det är viktigt att lägga över ansvaret på hyresgästen gällande vatten- och värmeförbrukning eftersom detta är det bästa sättet att få hyresgästen medveten om sin egen förbrukning (Boverket 2006). På detta sätt får även fastighetsägaren en bra uppfattning om vad det är som han får för själva upplåtelsen av lägenheten och även sina egna driftskostnader (Ibid).

33