När det individuellt rationella blir kollektivt slöseri

Aronsson Marie & Rönntorp Catrin

När det individuellt rationella blir kollektivt slöseri

– bör fastighetsbolagen i Karlstad införa individuell mätning av vatten och

värme?

When the individual rational get collectively wasting

– should the real estate concerns in Karlstad adopt individual measure of water and heat?

Företagsekonomi C-uppsats

Sammanfattning

Energianvändningen inom bebyggelsesektorn uppgår idag till cirka 40 % av Sveriges totala energianvändning. Drygt 60 % av denna energianvändning används till uppvärmning av fastigheterna och till varmvatten. EU har idag som mål att minska energiförbrukningen med cirka 9 % i sina medlemsländer fram tills år 2016, vilket kan vara ett bra incitament för att införa individuell mätning och debitering i flerbostadshus. Individuell mätning av vatten och värme innebär att varje hyresgäst debiteras sin faktiska förbrukning av värme och/eller vatten.

Syftet med denna uppsats är därför att undersöka vilka incitament som finns för fastighetsbolag att införa någon typ av individuell mätning och debitering.

Vi vill även undersöka om fastighetsbolagen sparar in något på att installera individuell mätning och debitering i sina flerbostadshus, samt om det har några effekter på samhället ur en samhällsekonomisk synvinkel. Vi har valt att

avgränsa oss inom Karlstads kommun och har undersökt hur eller om IMD idag används av fyra olika fastighetsbolag.

För att kunna besvara våra frågeställningar har vi inhämtat vår information med hjälp av en kvalitativ undersökning i form av intervjuer. Vi har valt fyra av de största fastighetsbolagen i Karlstad, eftersom vi anser att de kan spegla en stor del av Karlstads fastighetsmarknad. Vi har även inhämtat teori och annan relevant information som kan hjälpa läsaren att ta del av empirin på bästa sätt.

I vår analys har vi bearbetat våra problemformuleringsfrågor för att sedan i slutsatsen ge ett mer konkret svar på dem. Innan de slutgiltiga svaren ges har vi fört en diskussion kring ämnet som hjälpte oss att besvara frågorna.

Uppsatsen avslutas med förslag på vidare forskning inom området, då det inte är möjligt att generalisera de svar vi fått fram till hela Sveriges

fastighetsmarknad.

De incitament som finns för att införa IMD är att det blir mer rättvist mellan hyresgästerna (vilket resulterar i mer nöjda hyresgäster), mindre

miljöbelastning och en konkurrensfördel för de fastighetsbolag som väljer att införa det. Vi anser att ett införande av IMD passar som bäst vid renovering av befintliga fastigheter eller vid nybyggnation.

Abstract

Energy use in the housing sector today amounts to approximately 40% of Sweden's total energy use. Over 60% of the energy is used to warm up buildings and water. Currently the European Union has a goal of reducing energy consumption with 9% in the member countries by the year 2016, which can be a good incentive for the introduction of individual measuring and billing in apartment buildings. Individual measuring of water and heat means that each tenant is charged the actual consumption of heat and/or water.

The purpose of this study is to examine what incentives are available for real estate companies to introduce some kind of individual measuring and billing.

We also want to examine if real estate companies will save money if they install individual measuring and billing in their apartment buildings, and if it has any impact on society from an economic point of view. We have chosen to examine how or if individual measure is currently used by four different real estate companies in Karlstad.

In order to answer our questions, we gathered our information by means of a qualitative study, with interviews. We have chosen four of the largest real estate companies in Karlstad, because we believe that they can reflect much of the real estate market in Karlstad. We have also gathered theory and other relevant information that may help the reader to understand the empirical data.

We have discussed our problem issues both in the analysis and in the

conclusion to give a more concrete response to them. Before the final answers are given, there is a discussion around the topic that helped us to answer them.

In the end of the essay we suggest further research topics of the area, because it is not possible to apply our results to Sweden's total real estate market.

The incentives that exist for individual measure and billing are that it becomes more fairly between tenants (which will result in more satisfied tenants), less environmental impact and a positive development for the property company that chooses to adopt it. We believe that the imposition of individual measure and billing is most appropriate when a redevelopment of existing properties is performed or when new properties are built.

Förord

Vi vill börja med att tacka vår handledare Dan Nordin för den hjälp och det stöd han givit oss under vårt uppsatsskrivande. Han har kommit med många bra tips och idéer när uppsatsskrivandet har känts hopplöst, så att vi återfått skrivarglöden igen.

Vi vill även rikta ett varmt tack till de fyra respondenter som tagit sig tid för att ställa upp på våra intervjuer och bistått med mycket bra information till vår empiri. Tack vare dem har vi fått en bättre inblick i ämnet och fått en bättre förståelse för hur det fungerar i praktiken.

Respondenter:

Din Bostad, Karin Karlsson

Karlstads Bostads AB, Roger Häggbom och Anders Björbole Akelius, Roger Tång

Lundbergs, Stefan Ericsson

Vi vill även rikta ett tack till Karlstads kommun för hjälp med svar på frågor och funderingar som dykt upp under uppsatsens gång.

Slutligen vill vi tacka Nina Rönntorp som varit vår tekniska support under hela uppsatsens gång och som alltid ställt upp på kort varsel.

Förklaringar av ord och uttryck

Analog ingång = Vanligt förekommande gränssnitt som mäter tidskontinuerliga signaler (Jagemar & Olsson 2009)

Flödesmätning = Ett sätt att mäta volym och temperaturskillnad på vattnet som rör sig genom radiatorerna i en bostad (Boverket 2008)

Gränssnitt = Överföringsmetod (Jagemar & Olsson 2009) IMD = Individuell mätning och debitering (Boverket 2008)

Kalibrera = anpassa eller ställa in något efter i förväg fastställda mått (Norstedts Juridik 2004)

Neoinstitutionell teoribildning = Social teori som fokuserar på en sociologisk syn på institutionerna – hur de samverkar och påverkar samhället (Granér 2002) Pulsmätning = Mätning av vatten genom en flödesmätare som frambringar en pulssignal, där pulsen är en uppmätt mängd vatten (Jagemar & Olsson 2009) Radiatormätning = Ett sätt att mäta förbrukningen av värmeenergi (Boverket 2008)

Rådigheter = Förfoganderätt (Nationalencyklopedin 2010)

Seriell kommunikation = En typ av gränssnitt, vilken lämpar sig bäst när information ska transporteras längre sträckor (Jagemar & Olsson 2009)

Vakans = outhyrd area i kommersiella fastigheter (Björklund et al. 2005)

Innehållsförteckning

1. Inledning ... 8

1.1. Bakgrund ... 8

1.2. Problemdiskussion ... 9

1.3. Problemformulering ... 10

1.4. Syfte ... 10

1.5. Avgränsningar ... 11

2. Metod ... 12

2.1. Vårt val av undersökningsmetod ... 12

2.1.1 Individuella intervjuer ... 12

2.1.2 Vårt urval av respondenter ... 13

2.1.3 Datainsamling med hjälp av diktafon ... 14

2.1.4 Slutsatsens relevans ... 14

3. IMD:s funktion ... 16

3.1 Individuell mätning och debitering ... 16

3.2 Mätning hur går den till? ... 17

3.2.1 Mätning av vattenförbrukning ... 18

3.2.2 Mätning av värmeförbrukning ... 18

4. Referensram och teori ... 20

4.1 Referensram ... 20

4.2 Samhällsekonomiska aspekter ... 20

4.2.1 Samhällsekonomiska kalkyler ... 20

4.2.2 Externa effekter ... 21

4.2.3 Rationella ekonomiska beslut ... 21

4.2.4 Samhällsekonomisk synvinkel på IMD av tappvarmvatten ... 21

4.3 När det individuella ansvaret övergår till kollektivt slösande ... 23

4.3.1 Rådigheter (property rights) ... 23

4.3.2 Fyra olika rådighetsregimer ... 23

4.3.3 Snålskjutsåkar-problemet (free rider) ... 24

4.3.4 I/n-problemet ... 24

4. Definitioner och annan relevant information inför empirin ... 26

4.1 Flerbostadshus ... 26

4.2 Hyra ... 26

4.3 Hyreskontrakt ... 26

4.4 Energieffektivisering – ett av EU:s miljömål ... 27

4.4.1 Åtgärder för att minska energiförbrukningen ... 27

4.5 Energiförbrukning i flerbostadshus ... 28

4.6 IMD:s omfattning på internationella fastighetsmarknader - främst Tyskland ... 29

4.6.1 Tysklands utveckling av IMD ... 30

4.6.2 Tyskarnas lösning på problem med IMD ... 31

4.6.3 Tyskarnas erfarenheter av IMD som Sverige kan ta lärdom av ... 32

5. Empiri ... 33

5.1 Bakgrundsfakta om fastighetsbolagen ... 33

5.1.1 Din Bostad ... 33

5.1.2 Akelius ... 33

5.1.3 Karlstads Bostads AB ... 34

5.1.4 Lundbergs ... 34

5.2 Intervjuer med fastighetsbolagen ... 34

5.2.1 Frågor till samtliga fastighetsbolag ... 34

5.2.2 Frågor till Din Bostad, Akelius och Lundbergs, som valt att inte införa IMD ... 37

5.2.3 Frågor till Karlstads Bostads AB som valt att införa IMD ... 39

6. Analys ... 42

6.1 Incitament för att införa IMD i flerbostadshus samt vad fastighetsbolagen sparar in på att införa någon typ av IMD... 42

6.1.1 Respondenternas åsikt ... 42

6.1.2 Erfarenheter från teorin ... 42

6.2 Vad som krävs för att få IMD att fungera i flerbostadshus... 43

6.2.1 Respondenternas åsikt kopplat till teori... 43

6.2.2 Internationella erfarenheter av vad som behövs för att få IMD att fungera i flerbostadshus ... 44

6.3 Användningen av IMD i flerbostadshus hos olika fastighetsbolag i Karlstad ... 45

6.4 Samhällsekonomiska effekter på ett införande av IMD ... 45

6.4.1 Respondenternas åsikter kring de samhällsekonomiska aspekterna 45 6.4.2 Teorins erfarenheter kring de samhällsekonomiska aspekterna ... 46

7. Slutsats ... 48

7.1 Slutdiskussion ... 48

7.2 Svar på problemformuleringsfrågorna ... 49

7.3 Avslutande diskussion ... 50

7.4 Uppsatsens validitet och reliabilitet ... 50

7.5 Förslag till vidare forskning ... 51

Källförteckning ... 52

8

1. Inledning

I detta kapitel kommer vi att inleda med en kort bakgrund till denna uppsats, problemdiskussion, problemformulering, syfte och slutligen den avgränsning vi valt för vår undersökning.

1.1. Bakgrund

Energianvändningen inom bebyggelsesektorn uppgår idag till ca 40 % av Sveriges totala energianvändning (Energimyndigheten 2008). Dryga 60 % av energianvändningen används till uppvärmning av fastigheterna och varmvatten. Ett mål som finns uppsatt inom byggnadssektorn idag är att på en 40-50 års period få energianvändningen för uppvärmning, varmvatten och driftel att effektiviseras med 50 % (Ibid). Ett verktyg som kommit till för att upplysa fastighetsägare om vad de kan göra för att minska sin energiförbrukning är energideklarationen (Boverket 2009a).

Energideklarationen berör alla fastighetsägare med flerbostadshus eftersom den ska finnas i alla byggnader med nyttjanderätt (Ibid). Den visar hur mycket energi som går åt i fastigheten och ger råd om hur fastighetsägaren ska kunna minska sin energiförbrukning (Boverket 2009b). Det positiva med en energideklaration är att konsumenterna blir informerade om fastighetens energiförbrukning och då lättare kan jämföra olika fastigheters energiförbrukning med varandra (Ibid). En annan sak som skulle kunna minska energiförbrukningen av vatten och värme i flerbostadshusen är ett lagkrav på införande av individuell mätning och debitering (hädanefter nämnt IMD) av värme och varmvatten i alla fastigheter (Jagemar & Olsson 2009).

IMD innebär att varje hyresgäst var för sig får stå för sin egen förbrukning av värme och vatten. Dessa kostnader debiteras bredvid den ordinarie hyran och på detta sätt får hyresgästen en upplysning om vad denne faktiskt förbrukar (Ibid). Ett införande av IMD kan skilja sig åt ur en privatekonomisk synvinkel jämfört med en samhällsekonomisk synvinkel, eftersom hänsyn till olika parametrar tas beroende på ur vilket perspektiv IMD utreds (Carlsson 2005).

Det kan även vara svårt att beräkna huruvida ett införande av IMD är samhällsekonomiskt lönsamt eller ej, då hänsyn måste tas till många olika parametrar (Mattsson 1979). Individen påverkar grupper, grupperna påverkar företagen, företagen påverkar kommunen som i sin tur slutligen påverkar hela landet (Ibid).

9 1.2. Problemdiskussion

Idag ingår oftast kostnader för vatten och värme i hyran som hyresgästen i ett flerbostadshus betalar till hyresvärden (Boverket 2008). På detta sätt kan alltså hyresgästen inte själv direkt påverka kostnaderna för värme och vatten. All energi som går åt för att värma upp flerbostadshus och allt vatten som används i husen påverkar den yttre miljön (Ibid). På grund av begränsade naturtillgångar så kommer resurserna i samhället i framtiden inte att räcka till för att tillgodose alla människors behov och önskemål (Pihl 2007). För att tillfredsställa så många behov och önskemål som möjligt krävs att en effektivisering av samhällets resurser görs. Tidigare har knappheten på resurser gällt mineraler, mark och skog men idag inkluderas även vatten, den biologiska mångfalden och klimatet. Många av de miljöskador som idag finns orsakas av mänskliga aktiviteter och det som krävs för att få bukt med detta problem är ändrat beteende. Ett ändrat beteende hos oss människor förutsätter en utveckling av samhällets institutioner för att kunna organisera resursanvändningen (Ibid). Idag står bostadssektorn för 40 % av Europas energianvändning vilket borde vara ett bra argument för att få befolkningen att satsa på resurser för att få energiförbrukningen att minska (Svendsen &

Tommerup 2006). Forskning visar att värmeförbrukningen per kvadratmeter är större i flerbostadshus än vad den är i enfamiljshus (Ibid). Ett sätt att få hyresgästerna i flerbostadshusen att bli medvetna om sin egen förbrukning och på så vis värna om miljön är att införa IMD (Boverket 2008). Denna förbrukning ska alltså mätas var för sig i varje bostadslägenhet, synliggöras på hyresavin och ges en månatlig kostnad för hyresgästen (Ibid). Väldigt få effektivitetsutredningar har gjorts kring energianvändningsbeteende hos oss människor (Carlsson-Kanyama & Lindén 2007). Studier som faktiskt gjorts visar på att det genom medvetet beteende hos oss människor finns en potential att spara mellan 10-20 % av energin som används i det vardagliga livet. De faktorer som ligger som grund för hur vårt energibeteende och vår konsumtion ser ut är bland annat ålder, inkomst, religion och livsstil (Ibid).

Själva syftet med IMD är till exempel en rättvis fördelning av kostnader mellan hyresgästerna, energieffektivisering, påverka de boendes beteende och minskad miljöbelastning (Boverket 2008). Det som skulle kunna mätas separat i varje lägenhet är tappvarmvatten, tappkallvatten och eventuellt även värme (Ibid). På senare år har intresset för individuell mätning ökat mer och mer och de bakomliggande orsakerna till detta sägs vara EU-direktiv, energieffektivisering, hänsyn till miljön och klimateffekter (Boverket 2006).

10

Idag är möjligheterna att kunna samla in mätdata från de olika lägenheterna bättre än vad de tidigare varit (Boverket 2008). Det beror till stor del på att det finns möjligheter att utnyttja IP-baserade bredbandsinfrastrukturer gemensamt med mätningen för värme och vatten. Utbyggnaden av bredbandsnät pågår hela tiden i flerbostadshusen och det gör att möjligheterna till samutnyttjande ökar med tiden (Ibid). Idag mäts endast elförbrukningen på en separat räkning trots att värmeförbrukningen är cirka tre gånger högre än elförbrukningen (Boverket 2006). Statistiken säger att elförbrukningen brukar ligga på 40kWh/kvm medan värmeförbrukningen ligger på 120kWh/kvm. Statistiken säger även att införandet av individuell mätning av värme minskar förbrukningen med cirka 20 % (Ibid).

Enligt Boverket, 2008 fanns år 2007 IMD installerat i ungefär 30 000 lägenheter i Sverige, vilket endast motsvarar cirka 1 % av lägenheterna i flerbostadshusen. För att få fastighetsbolagen att införa IMD i flerbostadshusen bör de göra noggranna beräkningar för att se om det är en bra investering för dem (Ibid).

1.3. Problemformulering

Vilka incitament finns för att införa IMD i flerbostadshus? Sparar fastighetsbolagen in något på att införa någon typ av IMD?

Om ett fastighetsbolag vill införa IMD i sina flerbostadshus, vad krävs då för att få IMD att fungera?

Hur används IMD idag i flerbostadshus hos olika fastighetsbolag i Karlstad?

Ger ett eventuellt införande av IMD några effekter på samhället ur en samhällsekonomisk synvinkel?

1.4. Syfte

Syftet med denna uppsats är att undersöka vilka incitament som finns för fastighetsbolag att installera någon typ av IMD. Vi vill undersöka om fastighetsbolagen sparar in något på att installera IMD i flerbostadshus och om ett eventuellt införande av IMD har några effekter på samhället ur en samhällsekonomisk synvinkel. Vi vill även undersöka om och i så fall hur IMD används i flerbostadshus av olika fastighetsbolag i Karlstad idag samt vad som krävts för att få IMD att fungera.

11 1.5. Avgränsningar

Vi har valt att avgränsa oss inom Karlstad kommun i vår undersökning. De fastigheter vi valt att undersöka är flerbostadshus. Våra intervjuer har gjorts med förvaltare på fyra av de största fastighetsbolagen i Karlstad.

12

2. Metod

I detta kapitel kommer vi att beskriva de metoder som är lämpliga att använda sig av i en uppsats. För- och nackdelar kring de olika metoderna diskuteras. Vi kommer även att förklara varför vi valt att använda oss av just de metoder vi använt.

2.1. Vårt val av undersökningsmetod

Några av de metoder som används vid undersökningar är kvalitativ metod och kvantitativ metod (Jacobsen 2002). Vi har valt att använda oss av kvalitativ metod i vår undersökning. En av anledningarna till att vi valt att använda just denna metod är att vi endast valt ut fyra olika fastighetsbolag som respondenter och därför vill få så djupa och uttömmande svar som möjligt av dem. Intervjuerna har vi valt att utföra som individuella intervjuer på grund av att vi vill föra en dialog med fastighetsförvaltarna och kunna ställa så många frågor som möjligt, men även på grund av att det kan vara svårt att få fastighetsförvaltarna att samlas för en gruppintervju. Vi valde bort kvantitativ ansats. Denna undersökningsmetod används ofta då större urvalsgrupper behövs. Anledningen till varför vi valt att inte använda oss av en kvantitativ undersökning är att det är svårt att kunna utläsa en djupare innebörd av svaren, eftersom frågorna bör vara av enklare karaktär. Det kan även vara svårt att få reda på individernas speciella åsikter inom ämnet. Risken för bortfall ökar även med kvantitativ undersökning (Ibid). Vi har även intervjuat så få fastighetsbolag att det skulle för oss vara svårt att kunna utläsa en djupare innebörd av svaren från en kvantitativ undersökning.

2.1.1 Individuella intervjuer

Ett viktigt sätt att samla in information till en kvalitativ ansats är genom individuella intervjuer (Jacobsen 2002). Kännetecknande för en individuell intervju är att en öppen dialog förs mellan den som intervjuar och den som blir intervjuad. Det vanligaste är att intervjun genomförs ansikte mot ansikte.

Vanligt för denna typ av insamlingsmetod är att intervjun spelas in. Fördelarna med detta är att det är lättare för den som undersöker att därefter analysera svaren och få en så rättvis bild av dem som möjligt. Nackdelar med individuella intervjuer är bland annat att de är tidskrävande, ofta dyra och att intervjuaren kan få problem med att hantera all information som lämnas. Det kan även vara ett problem med att välja ut just vilka individer som skall

13

intervjuas. Detta innebär i sin tur att det kan vara svårt att generalisera svaren då det inte går att representera en korrekt helhetsbild (Ibid).

2.1.2 Vårt urval av respondenter

Så fort enheterna att undersöka omfattar många individer är det enda rationella alternativet att göra ett urval, undersökaren nöjer sig då med att undersöka endast en del av enheterna, men får då mer information om dessa (Körner &

Wahlgren 2002). Urval kan göras genom att använda antingen sannolikhetsurval eller icke sannolikhetsurval. Sannolikhetsurval innebär att alla individer i populationen ska ha en sannolikhet som är större än noll att komma med i urvalet. Icke sannolikhetsurval innebär däremot att individerna inte väljs slumpmässigt alls. Motivet för dessa urval är att det ibland inte passar att göra urvalet slumpmässigt. Till exempel passar det inte att göra slumpmässigt urval när undersökaren har som avsikt att ta reda på en speciell grupps åsikter i samhället. Det skulle kunna vara elever som misslyckats på ett prov och undersökaren vill ha reda på hur dessa upplevt situationen, då behöver undersökaren göra ett icke slumpmässigt urval (Ibid). I vårt fall anser vi att det passar bäst med icke sannolikhetsurval, då vi anser att det är mer relevant för denna uppsats att intervjua de större fastighetsbolagen, då de representerar en så pass stor del av fastighetsmarknaden i Karlstad.

Vi har valt Karlstads fastighetsmarknad på grund av att Karlstad är den mest lämpliga orten för oss att undersöka, då vi studerar på Karlstad universitet. För oss är detta därför det mest praktiska valet då vi enkelt kan besöka de fyra fastighetsbolagen som vi valt att intervjua. Fastighetsbolagen har valts ut genom icke sannolikhetsurval eftersom vi ville ha fyra av de största. Detta på grund av att vi tror att de kan spegla ett mer intressant resultat än de mindre aktörerna. Det här baserar vi på att de representerar en så pass stor del av fastighetsmarknaden i Karlstad och därför ger oss en bra grund att stå på. De fastighetsbolag som vi valt är:

 Din Bostad, Karin Karlsson

 Akelius, Roger Tång

 Lundbergs, Stefan Ericsson

 Karlstads Bostads AB, Roger Häggbom och Anders Björbole

14

2.1.3 Datainsamling med hjälp av diktafon

När det gäller datainsamling av kvalitativa undersökningar är det en fördel om möjligheten att spela in intervjuerna finns (Jacobsen 2002). Det är då lättare att kunna föra en aktiv dialog mellan den tillfrågade och den som leder intervjun, eftersom pressen på att hinna anteckna alla svar försvinner. En annan fördel med att använda sig av någon typ av hjälpmedel för att spela in intervjun, är att intervjuaren kan lyssna på det inspelade samtalet efteråt och på så vis säkerhetsställa att inga felcitat från den intervjuade ges i det insamlade materialet (Ibid).

Det kan vara som tidigare nämnt vara mycket svårt att utföra en intervju och hinna anteckna allt vad den intervjuade säger. Vi har därför valt att använda oss av en diktafon för att spela in våra intervjuer. Fördelen med att spela in intervjun är att vi har chans till ögonkontakt och kan registrera eventuella reaktioner hos fastighetsförvaltarna. Ögonkontakt är för oss en viktig del av en individuell intervju mellan de intervjuade fastighetsbolagen och oss.

2.1.4 Slutsatsens relevans

Det är viktigt att kunna göra en bedömning huruvida slutsatserna är relevanta eller ej, det vill säga vilken validitet och reliabilitet en undersökning har (Jacobsen 2002). Med andra ord är det viktigt att kritiskt kunna granska kvaliteten på den gjorda undersökningen. Validiteten granskas både internt och externt. Den interna validiteten handlar om giltigheten av de framhållna resultaten, om det som undersökningens resultat visar är tillämpligt. Den handlar även om giltigheten i det framtagna resultatet, om författaren får reda på det författaren vill ha reda på. Den kritiska granskningen av resultatet kan genomföras på två olika sätt, antingen genom att jämföra undersökningen med tidigare gjorda undersökningar, eller genom att på egen hand kritiskt granska resultaten. Extern validitet handlar om vilken grad av generalisering resultaten har, det vill säga om andra kan lära av det framtagna resultatet. När det gäller kvalitativa metoder är det mycket svårt att generalisera svaren. Kvalitativa ansatser är ofta till för att få en djupare förståelse av mer generella ämnesval (Ibid).

Vi kommer i slutet av denna uppsats att kommentera undersökningens validitet och reliabilitet och kritiskt granska vårt resultat. Under avsnittet om uppsatsens validitet och reliabilitet som finns under kapitel 7 kommer vi även

15

att diskutera huruvida vårt resultat kan generaliseras för övriga svenska städer eller om det enbart representerar Karlstads bostadsmarknad.

16

3. IMD:s funktion

I detta kapitel kommer en genomgång av hur IMD fungerar i flerbostadshus, det vill säga hur mätningen och debiteringen går till.

3.1 Individuell mätning och debitering

IMD innebär att varje hyresgästs energiförbrukning vad gäller vatten, värme eller eventuellt el mäts separat (Energimyndigheten 1999). Då miljön idag ständigt är i fokus är införandet av denna typ av mätningar ett viktigt steg i ledet för förbättringar av miljön. Även om IMD kan innebära kostsamma investeringar har det visat sig bidra till påtagligt minskade energiförbrukningar, vid införandet av någon typ av separat mätning i flerbostadshus (Ibid). Det finns flera olika mål med installation av IMD i flerbostadshus och några av dessa mål är att minska kostnaderna för bostadsbolagen och hyresgästerna, minska miljöbelastningen, få ett mer villalikt boende och få mer rättvisa mellan hyresgästerna (Jagemar & Olsson 2009). I Sverige finns det ännu inte någon reglering av IMD, det finns inte ens utarbetade branschstandarder att gå efter (Boverket 2008). Den svenska marknaden påverkas dock via olika dotterbolag av de tyska och de danska marknaderna, samt via olika regler som gäller debiteringsmätare. Reglerna som gäller för debiteringsmätare gäller ännu inte de undermätare som används vid IMD. Om Sverige väljer att låta regleringen gälla även dessa måste de stämma överens med reglerna för debiteringsmätarna som styrs av det så kallade Mätinstrumentdirektivet.

Myndigheten som sköter hanteringen av dessa regleringar är Swedac. Swedac kommer att rekommendera krav på undermätare för el, vatten och värme.

Det som allra främst behöver regleras är värmemätning eftersom det är en problematisk mätning att genomföra. Både hyresgästerna och fastighetsägarna kan därför behöva någonting att luta sig mot när de är osäkra över hur det ska hanteras. (Ibid)

Det är viktigt att så mycket som möjligt av den utrustning som krävs för IMD installeras utanför lägenheterna i gemensamhetsutrymmen i fastigheten (Jagemar & Olsson 2009). Det finns dock viss mätutrustning som måste vara inne i lägenheterna, och det är till exempel rumstemperaturgivare. Vatten- och elmätare sitter ofta i lägenheterna i befintliga fastigheter men vid nybyggnation placeras de helst utanför lägenheterna (Ibid).

17 3.2 Mätning hur går den till?

Individuell mätning, överföring och debitering kräver tekniska och administrativa system (Jagemar & Olsson 2009). Dessa system kan även användas till andra typer av tjänster som kräver bredbandsförbindelser med lägenheten. Det är viktigt att mätdonen, insamlingsenheterna och de centrala systemen fungerar. Mätdon är mätare för vatten och värme och via de centrala systemen förs kommunikation både uppåt och nedåt via gränssnitt (överföringsmetoder). Det svåra är att få en balans mellan dessa. Det första gränssnittet är mellan mätdon i lägenheten till en mätinsamlingsenhet i exempelvis trapphuset medan det andra gränssnittet sitter mellan mätinsamlingsenheten och det centrala systemet som kommuniceras via bredbandet. Det tredje och sista gränssnittet, som också är enklast att hantera, sitter mellan det centrala systemet och bostadsföretagets system (Ibid).

Figur 1. Inledning och bakgrund. Jagemar & Olsson . (2009) s.12

Det är mycket viktigt att noggrant kontrollera att övergången mellan mätdon och insamlingsenheter fungerar som det ska (Jagemar & Olsson 2009). Detta för att säkerställa att varje hyresgäst debiteras efter den faktiska förbrukningen som just den hyresgästen står för. Den vanligaste presentationen av respektive hyresgästs förbrukning är genom att redovisa förbrukningen på den månatliga hyresavin. Distributionen av mätdatainformationen kan utföras genom

18

kabelnät, internet, mobiltelefoner etcetera, huvudsaken är att informationen kan inhämtas i samma format (Ibid).

Den vanligaste överföringsmetoden sker idag genom pulsmätning, eftersom fjärravläsning används i fastigheter (Jagemar & Olsson 2009). Anledningen till att detta gränssnitt är vanligast förekommande är att det är ett standardgränssnitt och relativt enkelt att kontrollera. Pulsmätning fungerar som så att en flödesmätare frambringar en pulssignal, där pulsen är en uppmätt mängd vatten. Det är viktigt att utföra återkommande kalibrering av plusmätarna för att säkerhetsställa att de upprätthåller en god kvalitet (Ibid).

3.2.1 Mätning av vattenförbrukning

Vattenförbrukningen är lättare att mäta än värmeförbrukningen, och den mäts med hjälp av vinghjulsmätare (som är en typ av flödesmätare), ultraljudsmätare eller någon annan typ av mätare (Boverket 2008).

3.2.2 Mätning av värmeförbrukning

Som tidigare nämnts är det svårare att få en rättvis fördelning vid mätning av värmeförbrukning än vid mätning av vattenförbrukning (Boverket 2008).

Detta beror främst på att olika lägenheter i fastigheten skiljer sig åt gällande hur mycket värme de tillsätts för att få en viss temperatur. Mätvärdena kan också i hög grad påverkas oavsiktligt eller avsiktligt av hyresgästen. Det finns två olika principer för värmemätning, antingen så mäts mängden tillförd energi eller också mäts temperaturen inne i lägenheten (temperaturmätning). Den tillförda energin mäts sedan på två olika sätt, antingen genom radiator- eller flödesmätning. Flödesmätning innebär att det som mäts är volym och temperaturskillnad på vattnet som rör sig genom bostadslägenhetens radiatorer, och mätarna sitter på de stamledningar som förser lägenheten med värme. Finns det endast en stamledning i bostadslägenheten underlättar detta eftersom bara en mätare behöver monteras in, vilket även blir en ekonomisk fördel. Det är när det finns flera stamledningar som radiatormätning ofta kan vara ett bättre val. Vid denna typ av mätning monteras mätare på lägenhetens alla radiatorer och detta kräver fungerande och bra radiatorer.

Temperaturmätning sker via temperaturgivare i särskilt utvalda rum, och rum som ofta inte väljs är badrum och kök. Det finns både positiva och negativa sidor hos båda mätningstyperna och därför används båda två i varierande utsträckning. En aspekt är att temperaturmätning inte tar hänsyn till andra värmekällor vilket mätning av den tillförda energin gör, medan en negativ sak

19

med mätning av tillförd energi är att hänsyn inte tas till de boendes komfort vilket temperaturmätning gör (Ibid).

20

4. Referensram och teori

I det här kapitlet kommer vi att gå igenom den teori som behövs för att kunna förstå det aktuella problemområdet. Vår teori kommer främst att behandla de samhällsekonomiska aspekter som kan finnas på detta område.

4.1 Referensram

Återkommande källor i teoriavsnittet är de som forskat mycket kring samhällsekonomiska aspekter. En källa som varit till stor hjälp är Pihls bok om miljöekonomi från år 2007.

4.2 Samhällsekonomiska aspekter 4.2.1 Samhällsekonomiska kalkyler

Inom samhälls- och nationalekonomin sägs det att näst intill all bevarad sysselsättning anses vara samhällsekonomiskt lönsam (Mattsson 1979). Det här innebär med andra ord att desto fler människor som arbetar, desto mer skatt får staten in, vilket bidrar till en bättre välfärd. En verksamhet kan vara samhällsekonomiskt lönsam, men behöver för den sakens skull inte vara företagsekonomiskt lönsam. Samma sak gäller även ett omvänt förhållande, det vill säga att en verksamhet kan vara företagsekonomiskt lönsam men behöver inte vara samhällsekonomiskt lönsam. Samhällsekonomiska kalkyler har till syfte att ta med de eventuella effekter som påverkar alla inblandade individer. När det gäller företagsekonomiska kalkyler tas självklart de intäkter och kostnader som gäller själva företaget med i beräkningarna, vilket alltså inte berör de faktorer som påverkar alla utomstående inblandade individer i samhället. En privatekonomisk kalkyl, för till exempel en fastighetsägare, ser i sin tur annorlunda ut gentemot en samhällsekonomisk kalkyl. Den offentliga sektorns och statens kalkyler bör ej heller den jämföras med samhällsekonomiska kalkyler, då dessa kalkyler endast tar hänsyn till hur den statliga budgeten påverkas vid eventuella förändringar. Det kan vara bra att jämföra olika kalkyler med varandra för att kunna granska om resultaten styr åt samma håll eller skiljer sig mycket åt. Fås olika resultat vid en jämförelse mellan ett samhällsekonomiskt lönsamt resultat och ett företagsekonomiskt olönsamt resultat måste valet av vilka styrmedel som skall användas ses över.

Förslag som kan uppkomma i denna typ av situation skulle kunna vara att

21

staten går in och köper det privata företaget för att den samhällsekonomiska lönsamheten är så pass relevant och tillräcklig att det är värt att satsa på att göra det. Ett annat alternativ kan vara att till exempel staten väljer att införa bidrag, subventioner eller någon annan form av förmånliga subventioner för att stödja det enskilda företaget. Detta innebär att verksamheten kan fortsätta drivas utan företagsekonomiska förluster, med andra ord att staten hjälper till att göra ett försök att driva verksamheten vidare på grund av den nytta verksamheten tillför samhället (Ibid). Det finns flera studier som visar på att samhällsnyttan med IMD är stor (Jagemar & Olsson 2009). Detta beror på att vi människor blir mer ansvarsfulla för vår förbrukning när den synliggörs och på så sätt tar vi tillvara på miljön på ett bättre sätt. Samhällsnyttan är också god på grund av möjligheten till en rättvis fördelning av kostnaderna (Ibid). Det bör dock påpekas att det är mycket svårt att bedöma vart gränsen för en kalkyls lönsamhet eller olönsamhet skall sättas (Mattsson 1979).

4.2.2 Externa effekter

Externa effekter handlar om effekter som uppstår för någon annan part än den som orsakat effekten, alltså en påverkan på tredje part (Mattsson 2006).

Effekterna kan vara av både positiv och negativ karaktär. Ett exempel på en negativ extern effekt skulle kunna vara om ett företag släpper ut giftiga ämnen i ett vattendrag, vilket i sin tur förstör både fiskenäringen och miljön. En positiv extern effekt kan vara ett vaccin mot en smittsam sjukdom (Ibid).

4.2.3 Rationella ekonomiska beslut

Det kan krävas utdragna beslutsprocesser för att fatta viktiga beslut (Mattsson 2006). Vissa beslut ägnar vi betydligt kortare tid åt än andra. Många gånger styrs tiden för beslutet av hur ofta vi tvingas fatta vissa beslut. Ett exempel kan vara valet av vilka varor vi ska handla i affären, beslutsfattandet kanske endast tar tio minuter, eftersom vi troligtvis behöver ta den här typen av beslut varje dag. I jämförelse med beslut huruvida vi skall köpa ett hus eller ej, vilket kan vara en betydligt mer utdragen beslutsprocess, är beslutet för valet av vilka matvaror vi ska handla på tio minuter obetydligt (Ibid).

4.2.4 Samhällsekonomisk synvinkel på IMD av tappvarmvatten Hyresgästen i ett flerbostadshus har i Sverige idag svårt att påverka kostnaderna för uppvärmning av sin bostad och tappvarmvatten (Carlsson 2005). Detta på grund av att kostnaden i de allra flesta flerbostadshus ligger fördelad på hyran efter lägenhetens golvyta, inte efter hyresgästens faktiska

22

förbrukning. Hyresgästen saknar därför incitament att vara sparsam i sin förbrukning. Av denna orsak kan det från en samhällsekonomisk synpunkt vara en motiverad åtgärd att införa IMD i flerbostadshusen, men det beror på om intäkten samhället gör är större än vad kostnaden för att införa IMD är (Ibid).

I ett räkneexempel som energimyndigheten gjort år 2005 framkommer skillnader i hur lönsamheten beräknas ur en privatekonomisk och en samhällsekonomisk synvinkel. Räkneexemplet handlar om införandet av IMD för tappvarmvatten och vissa schabloniserade siffror har använts för att kunna räkna på lönsamheten. Ur den privatekonomiska synvinkeln framkommer i detta exempel, där investeringskostnaden antagits vara 1500 kronor per lägenhet inklusive moms och driftskostnaden till 200 kronor per lägenhet och år, att investeringen är lönsam om återbetalningstiden understiger 7 år. Många siffror för hur mycket som förbrukas och liknande är också antagna. Ur samhällsekonomisk synvinkel används istället individens betalningsvilja för att se om investeringen är lönsam. Om priset på varmvatten stiger minskar konsumtionen. När priset på vattnet når en viss prisnivå som konsumenten upplever som ganska hög blir uppoffringen av att använda sig av IMD för stor jämfört med prisnivån för vattnet. Ur en samhällsekonomisk synvinkel har minskningen av tappvarmvattenförbrukningen gått för långt. Det är med andra ord inte samhällsekonomiskt lönsamt när konsumtionen minskar alltför mycket och därför var energimyndighetens resultat för detta exempel inte lönsamt ur en samhällsekonomisk synvinkel. Alltså överstiger de samhällsekonomiska kostnaderna de samhällsekonomiska intäkterna. Om detta räkneexempel skulle kunna representera hela marknaden skulle inte ett införande av IMD rekommenderas (Carlsson 2005).

Enligt en rapport som gjorts av Boverket är det mycket svårt att göra en lönsamhetsanalys av en investering i IMD (Boverket 2008). Den kräver många uppgifter om investeringen, som till exempel initial kostnad, livslängd och driftkostnad och så vidare. En annan sak som bör funderas över är om IMD- investeringen påverkas av eller påverkar andra investeringar som fastighetsägaren funderar på att göra. Det är nämligen mycket ofta som olika investeringsåtgärder samverkar med varandra. Eftersom IMD inte endast handlar om lönsamhet måste även andra faktorer vägas in, som till exempel hur de boende ser på en eventuell investering av IMD. De skulle med hjälp av IMD få ett mer miljövänligt och modernt boende men frågan är om de är mottagliga för denna förändring (Ibid).

23

4.3 När det individuella ansvaret övergår till kollektivt slösande 4.3.1 Rådigheter (property rights)

På svenska översätts ”property rights” ofta till äganderätt, vilket är både rätt och fel eftersom ”property rights” ofta innefattar mer än bara äganderätt (Granér 2002). Den innefattar ofta även den makt som finns att förfoga över olika tillgångar, och skulle därför allra helst översättas som rådigheter.

”Property rights” kommer från början från den neoinstitutionella teoribildningen. Den ekonomiska ”property right-analysen” har två grundläggande utgångspunkter, nämligen att oklara rådigheter och kollektiva rättigheter kan ge upphov till externa effekter och dels att dessa rådighetsarrangemang kan användas till att ekonomisera med transaktionskostnader (Ibid). Transaktionskostnader är kostnader som uppkommer vid ett ekonomiskt utbyte (Pihl 2007). Exempel på transaktionskostnader kan vara kostnader vid försäljning av ett hus eller kostnader för att samla in information. Det kan vara bra att försöka minska dessa kostnader för att främja samhällets ekonomi, det vill säga att istället lägga pengarna på verksamheter där de ger mer nytta (Ibid). Garret Hardin är en forskare som skrivit mycket om denna första utgångspunkt om externaliteter och en av hennes uppsatser heter ”The tragedy of the commons” (Hardin 1968). Den handlar om att tillgångar som alla människor kan använda utan att betala direkt för dem ofta överutnyttjas. Vi människor ser på en ”gratis”

tillgång som någonting som absolut ska utnyttjas till max. När var och en av människorna får ansvara för sin egen del blir de mer noggranna med att förvalta den väl och inte överutnyttja den (Ibid). För att undvika problemet med externaliteter och effektivisera resursutnyttjandet menar allstå ”property rights-ekonomerna” och Garret Hardin att en privatisering skulle kunna göras, då var och en ansvarar för sin egen del (Granér 2002). En annan sak som skulle kunna effektivisera resursutnyttjandet är att reglera detta område med hjälp av lagar men detta anses inte vara lika effektivt som privatisering. Detta på grund av att en lag skulle kräva så mycket övervakning över den enskilda och blir då mycket kostsam. Vid privatisering krävs inga andra drivkrafter än just den enskildes egenintressen (Ibid).

4.3.2 Fyra olika rådighetsregimer

Fyra olika rådighetsregimer skulle kunna vara grundbulten i den andra utgångspunkten i ”property rights-teorin” (Granér 2002). Nämligen privata, statliga, kollektiva och allmänna. Privata innebär att det är en ägare eller en grupp

24

av samägare som har rätt att tillgodogöra sig nyttan av en tillgång så länge det inte strider mot lagar. Statliga innebär att det är myndigheter och politiska makthavare som bestämmer över hur en tillgång ska utnyttjas och en medborgare är skyldig att följa dessa regler. Kollektiva innebär att en begränsad grupp (exempelvis medlemmar) kan utnyttja sin rätt av nyttoflödet från en tillgång medan så kallade icke medlemmar inte kan använda den. Allmänna rådigheter innebär däremot att de saknar begränsning i nyttjandet från en tillgång. Risken med dessa allmänna rådigheter är att de blir överutnyttjade eftersom det inte finns institutioner som begränsar användningen när resurserna av dem minskar. Detta löses lättast med hjälp av privatiseringar (Ibid).

4.3.3 Snålskjutsåkar-problemet (free rider)

Kollektiva varor och andra nyttigheter är en typ av rådigheter och de utmärks av att ingen rivalitet behövs eftersom alla individer kan utnyttja dem utan att inskränka på andra individer (Pihl 2007). Det är svårt att hindra en människa att ta del av en kollektiv vara även om detta ibland är önskvärt. Tekniskt går det emellertid att göra kollektiva nyttigheter privata, till exempel genom att kryptera TV-utsändningen, men eftersom det är svårt att hindra en människa att utnyttja den kollektiva varan kan människan lätt smita undan betalningen av varan. Detta problem brukar ibland benämnas som snålskjutsåkar- problemet (free rider). Enda lösningen på detta problem är att en tredje part rycker in, exempelvis en myndighet, och ser till att en individ betalar sin del av kostnaden för dessa varor, eftersom annars ett överutnyttjande riskeras. En snålskjutsåkare ser oftast inte den negativa sidan av sitt beteende eftersom den huvudsakligen drabbar andra. Även om individen inte vill svika andra kan det finnas incitament som får denne att göra det. Det första skälet kan vara att individen ser att andra individer sviker, och då är det för denne ingen idé att sköta sig eftersom skadan kommer att ske ändå. Varför minska anvädningen av kärnkraft när våra grannländer fortsätter utbyggnaden och vi människor ändå utsätts för riskerna? (Ibid).

4.3.4 I/n-problemet

I/n-problemet handlar om just det Garret Hardin skriver om i ”The Tragedy of the commons”, att ju större folkgrupp kostnader fördelas på, desto mindre ansvar känner respektive individ. För att nämna ett exempel på detta skulle alla de gemensamma betesmarker som delas mellan boskapsägarna istället kunna delas upp på varsin ägare (Pihl 2007). Detta skulle leda till att varje enskild

25

ägare själv skulle få ta ansvar för kostnaderna för varje nytt djur som släpps ut på betesmarken (Ibid).

26

4. Definitioner och annan relevant information inför empirin

I detta kapitel beskrivs definitioner och annan relevant information för att läsaren så bra som möjligt ska kunna ta del av empirin på bästa sätt. En stor del av kapitlet handlar om energiförbrukning och IMD:s omfattning på internationella marknader.

4.1 Flerbostadshus

Definitionen av ett flerbostadshus är att det ska vara ett bostadshus som innehåller minst tre bostadslägenheter (Ahlberg & Ingemarsson 2005).

Bostadsarean ligger som grund för vilken hyra som ska debiteras om lägenheterna är upplåtna med hyresrätter (Ibid).

4.2 Hyra

Enligt första paragrafen i jordabalkens tolfte kapitel definieras begreppet hyra som avtal genom vilka hus eller delar av hus upplåts mot ersättning (Hager 2005). En upplåtelse av lägenhet med syfte att utgöra bostad benämns som bostadslägenhet. Hyreslagen är den lag vilken reglerar hyresgästens och hyresvärdens skyldigheter och rättigheter gentemot varandra. Lagen innehåller ett starkt besittningsskydd för hyresgästen med vissa tvingande regler, till förmån för hyresgästen (Ibid).

4.3 Hyreskontrakt

Hyreskontraktet är ett avtal mellan hyresvärden och hyresgästen (Hager 2005).

Det finns inga krav på att avtalet måste vara skriftligt, men någon av parterna kan begära det om så önskas (Ibid). Vad som dock skall föreligga vid ett hyresavtal är att hus eller del av hus upplåts för nyttjande mot ersättning (Holmquist & Thomsson 2006). Vid en uppsägning skall ett skriftligt avtal upprättas i de fall hyresförhållandet funnits längre än tre månader (Hager 2005). Generellt rekommenderas dock inte muntliga hyresavtal, då det ibland kan vara svårt att bevisa vad som är överenskommet vid en eventuell dispyt parterna emellan (Holmquist & Thomsson 2006). En hyresgästs rättsliga ställning blir dock inte försämrad vid en muntlig överenskommelse jämfört med om avtalet hade varit upprättat skriftligen (Ibid).

Hyresavtal gäller för obestämd tid, om inte avtal för bestämd tid har ingåtts (Holmquist & Thomsson 2006). De avtal som skrivs för bestämd tid upphör

27

att gälla vid hyresavtalets utgång (Ibid). Idag ligger oftast kontraktet upplagt på det viset att hyresgästen har ett eget hushållsabonnemang medan kostnaderna för uppvärmning och vatten ingår i hyran som betalas till hyresvärden (Boverket 2008). Så länge det är uppdelat på detta sätt kan inte hyresgästen direkt påverka sina kostnader för värmen och vattnet (Ibid).

4.4 Energieffektivisering – ett av EU:s miljömål

Enligt ett EU-direktiv är målet att EU:s medlemsländer skall minska den totala energiförbrukningen med cirka 9 % fram tills år 2016 (Gyberg & Palm 2009).

Som tidigare nämnts i denna uppsats står bostadssektorn för cirka 40 % av Europas energianvändning, vilket borde ge incitament för att försöka minska energiförbrukningen i bostäderna. För att kunna minska energiförbrukningen i hushållen och nå det uppsatta målet kan det alltså vara mycket viktigt att inse hur och när hushållen använder och förbrukar energi. Konsumtion är idag inte enbart ett mått på välfärd, utan även ett av de mest avgörande måtten för en långsiktig hållbarhet, med tanke på miljön (Ibid). Många människor har djupt inrotade beteendemönster i sin energiförbrukning, det vill säga att de agerar så som ”de alltid gjort”, utan att ägna sitt agerande någon närmare eftertanke (Biel et al. 2003).

En anledning till att energianvändning och energiförbrukning i dagens samhälle är så omdiskuterat, är att klimatförändringen blivit en av de mest relevanta frågorna i världspolitiken (Carlsson-Kanyama et al. 2005).

Energieffektivisering och energianvändning ses som ett av de större miljömålen, eftersom det finns mycket att göra för att minska konsumenternas förbrukning och därmed minska belastningen på miljön (Becchis et al. 2009).

Samtidigt är det här ett problem, då konsumenternas förbrukning minskar kan det i det långa loppet leda till att mindre skatt kommer in till staten till följd av att priserna höjs på marknaden och arbetslösheten ökar (Ibid). Inom den svenska politiken har flertalet partier ständigt uppmanat både företag, organisationer och privatpersoner att vara mer försiktiga och sparsamma i sitt energianvändande (Gyberg & Palm 2009).

4.4.1 Åtgärder för att minska energiförbrukningen

På den svenska marknaden har olika aktörer länge försökt påverka och ha inflytande över befolkningens energiförbrukning, så som uppmaningar att resa kollektivt, tvätta med fulla maskiner, använda sig av lågenergilampor etcetera (Gyberg & Palm 2009). Större företag har engagerat sig, bland annat har IKEA

28

haft särskilda kampanjer för att förespråka ett ”energieffektivt” tänkande.

Vissa av de större företagen har till och med sina egna energirådgivare. Trots att Sverige kommit ganska långt vad gäller energi- och miljötänkande, finns fortfarande en hel del kvar att utföra för att minska påfrestningen på miljön. I kombination med den ökande oro för vår miljö som ständigt växer i världen, blir det mer och mer viktigt att tänka energieffektivt. Det finns många olika vägar att gå för att ändra sitt energibeteende, ibland väldigt enkla men kanske kostsamma metoder. Ett exempel på detta skulle kunna vara att byta ut sin kyl och frys i hemmet mot ett mer energisnålt alternativ. En nyare och mer energieffektiv kyl- och frysanläggning kan kosta en hel del, men besparingen av energi kanske blir mycket stor. Samtidigt kanske inte alla har möjligheten att investera i den här typen av energisnåla vitvaror. Något som är väldigt viktigt i utvecklingen av ett energisnålt tänkande, är information och kunskap inom området. Ju mer världens befolkning är medveten och insatt i vilka effekter energianvändningen har på vår miljö, desto mer skärper sig oftast varje individ i sin egen förbrukning. Även små, minskande förändringar i energibeteendet hos dagens konsumenter kan ha stor betydelse för miljön. Den svenska staten och kommunerna runt om i landet anser att det i första hand är utbildning och information om vilka effekter vårt energianvändande och energibeteende har på miljön, som är viktigast i kampen om att nå en minskning på 9 % av energiförbrukningen i EU:s medlemsländer innan år 2016. Ju fler som är insatta och förstår effekterna av vårt agerande, ju fler individer kommer att ta till sig informationen och förhoppningsvis ändra sitt beteendemönster (Ibid).

Bostäders energianvändning beror på en faktor som påverkas av en annan faktor, nämligen hur energieffektiva bostadens apparater eller övrig utrustning är och hur stor energi de som bor i bostaden förbrukar (Carlsson-Kanyama 2005). Exempel på energianvändning i en bostad kan vara hur många lampor som lyser, vilken värmegrad den boende vill ha i sin bostad eller hur mycket vatten den boende förbrukar. När det gäller utrustning i bostaden kan några exempel vara huruvida bostadens lampor är lågenergilampor eller ej, hur energieffektiva vitvaror som finns i bostaden etcetera. Ju mer energieffektiv produkten ifråga är, desto mindre energi förbrukar den (Ibid).

4.5 Energiförbrukning i flerbostadshus

I flerbostadshus har den genomsnittliga energianvändningen för uppvärmning och varmvatten sjunkit från 152kWh/kvm till 145kWh/kvm mellan åren 2007 och 2008 (Energimyndigheten 2009). En förklaring till minskningen kan vara

29

ökningen av värmepumpar eftersom de ger ett tillskott på mellan 2-3kWh per insatt kWh. År 2008 fanns det 20 000 installerade värmepumpar i flerbostadshusen. Tillskottet värmepumpen ger redovisas inte eftersom det är endast den köpta energin som redovisas. Den genomsnittliga energianvändningen i flerbostadshus minskar en aning men det är fortfarande en högre förbrukning i dessa hus än i andra fastigheter, lägst är den i småhus.

Det allra vanligaste uppvärmningssättet i flerbostadshus är fjärrvärme, år 2008 värmdes 88 % av husen upp med hjälp av fjärrvärme. Användningen av fjärrvärme uppgick till 22,3 TWh. Endast 1 % av husen värmdes upp med hjälp av olja. Elanvändningen för varmvatten och uppvärmning minskade med 33 % år 2008 jämfört med år 2007, den uppgick endast till 0,8 TWh (Ibid).

Figur 2. Energiflöden i ett flerbostadshus. Boverket (2008). s. 30

Ovanstående figur visar hur fastighetens varmvattenförbrukning och värmeförbrukning påverkas av olika faktorer, som till exempel byggnadens klimatskal eller de boendes handlande (Boverket 2008). Vilket kan utläses ur figuren är det de boendes handlande och försörjningssystemet som påverkar varmvattenförbrukningen. Uppvärmningen däremot påverkas av fyra olika faktorer, nämligen fastighetsägaren, byggnadens klimatskal, försörjningssystemet och de boende i fastigheten (Ibid).

4.6 IMD:s omfattning på internationella fastighetsmarknader - främst Tyskland

Tyskland och Schweiz är länder som kommit långt i sin användning av IMD (Svendsen & Tommerup 2006). I dessa länder fördelas sedan länge värme- och vattenkostnaderna på hushållen utgående från mätning av varje separat lägenhet. Danmark har sedan 1995 krav på mätning av el, gas och värme medan kravet för mätning av befintlig bebyggelse kom år 1998. Dock finns det

30

alltid möjligheter till dispens kring dessa regler. Danmark har haft stora möjligheter att införa individuell mätning i sina flerbostadshus på grund av att 75 % av fastigheterna år 2006 behövde renoveras. I samband med renoveringarna kunde kostnadseffektiva energibesparande åtgärder installeras till en relativt låg kostnad. Eftersom det hela tiden kommer nya regler och lagar kring vad en fastighet ska klara av ur miljöhänsyn är det lika bra att ligga steget före (Ibid).

4.6.1 Tysklands utveckling av IMD

Tyskland har ända sedan 1981 haft lagstadgade krav på individuell mätning i varje enskild lägenhet, 1989 skärptes kraven ytterligare (Boverket 2006). Det som lagen kräver är att fastighetsförvaltaren ska kunna redovisa varje enskild lägenhets resursförbrukning där fastigheten innehåller mer än två lägenheter.

Det kan därför vara värt att undersöka hur Tyskland burit sig åt för att få systemet att fungera på ett bra och rättvist sätt och på så vis få tips till Sverige.

Varför just Tyskland är värt att studera beror mycket på att det liknar Sverige på många sätt, mer än de flesta andra länder som finns i Europa. I västra Tyskland ligger den bakomliggande orsaken till individuell mätning i rättviseskäl, att varje enskild lägenhetsinnehavare ska ha möjlighet att påverka sin egen förbrukning och därmed även stå för den. I varje lägenhet finns så kallade förbrukningsmätare installerade (Ibid).

Hyreskontrakten i Tyskland ser lite annorlunda ut än vad de gör här i Sverige eftersom tyskarna valt att skilja på kallhyra, värmekostnader och driftskostnader (Boverket 2006). Slitage och upplåtelseavgifter tar hyresvärden ut ur kallhyran, värmekostnader avser rörliga uppvärmningskostnader och varmvattenberedning vilka mäts separat för varje enskild lägenhet med hjälp av olika mätare för tillförd värme. Dessa debiteringar fördelas på årets tolv månader och slutavräknas varje år. Driftskostnader avser exempelvis försäkringar och avfallshantering. Alla förbrukningskostnader som inte är enskilda som till exempel bevattning av gemensamma gräsmattor fördelas på hyresgästerna med hjälp av en fördelningsnyckel. Fördelningsnycklar som används är bostadsarea, antal hyresgäster per lägenhet och förbrukning.

Uppkommer tvister angående mätning och debitering avgörs fallen i domstol vilket gör att det finns ett antal domstolsbeslut att utgå från idag (Ibid).

31

4.6.2 Tyskarnas lösning på problem med IMD

I Tyskland finns det många privatägda fastighetsbolag som efterfrågat enkla och prisvärda mjukvarupaket (Boverket 2006). Detta har bidragit till att det idag finns många mjukvarupaket som hanterar hyresgästens driftskostnadsberäkningar på ett bra sätt och fastighetsägaren har möjlighet att välja den IT-lösning som passar allra bäst. I Tyskland behöver man inte heller höja hyran på grund av att till exempel värme- eller vattenavgifterna höjs eftersom det sker automatiskt i de årliga slutavräkningarna. Fastighetsägaren har några krav på sig som måste finnas i varje lägenhet, vilka är att radiatorerna måste vara utrustade med fungerande termostatventiler och värmepannan måste ha en utomhustemperaturmätare monterad. Själva värmemätningen är ganska enkel, det är mätaren som bestämmer vilken värmemängd som ska levereras med hjälp av mätning av ingående vattenflöde och utgående värmemängd via mätning av utgående vattenflöde. Det är sedan skillnaden mellan dessa som debiteras. På detta sätt kan alltså hyresgästen använda sig av andra värmekällor som till exempel en braskamin utan att behöva betala värmen två gånger. Problemet med att olika lägenheter med olika placering i fastigheten kräver olika stor uppvärmning har tyskarna löst genom att en del av uppvärmningskostnaderna fördelas på alla lägenheter och sedan resten efter individuell mätning. Fördelningen är alltid samma för alla lägenheter i en fastighet och det är något hyresgästen och hyresvärden kommer överens om vid inflyttning (Ibid).

Vattenmätning och debitering i Tyskland är någonting så okomplicerat att inte ens diskussioner om rättvisa har behövts (Boverket 2006). Hyresgästerna kan var och en läsa av vad de själva har förbrukat. Produkter som behövs för mätningen som till exempel kall- och varmvattenmätare finns det gott om i Tyskland och det råder därför en hård konkurrens hos de olika byggföretagen vilket gjort att priserna pressats ned. Något som det skulle kunna spekuleras i kring IMD är att fastighetsförvaltarna eventuellt skulle kunna strunta i att se över husets skick eftersom de ändå inte står för fastighetens driftskostnader.

Med andra ord skulle fastighetsförvaltarna sakna ekonomiska incitament att rusta upp fastighetens skal och så vidare. Detta är dock en myt eftersom fastighetsförvaltarna slåss om hyresgästerna och hyresgästerna har en bra koll på vad driftskostnaderna ligger på i den aktuella fastigheten (Ibid).

32

4.6.3 Tyskarnas erfarenheter av IMD som Sverige kan ta lärdom av

Det finns idag en het diskussion om dessa energieffektiviseringsåtgärder är kostnadseffektiva och om de bör genomföras (O´Malley et al. 2004). Det skulle behöva ”byggas en bro” mellan energijägarna och den ekonomiska gemenskapen för energi för att Sverige ska kunna vara så energieffektiva som möjligt (Ibid). Erfarenheter som borde kunna tas med till Sverige ur dessa fakta är att det är viktigt att lägga över ansvaret på hyresgästen gällande vatten- och värmeförbrukning eftersom detta är det bästa sättet att få hyresgästen medveten om sin egen förbrukning (Boverket 2006). På detta sätt får även fastighetsägaren en bra uppfattning om vad det är som han får för själva upplåtelsen av lägenheten och även sina egna driftskostnader (Ibid).

33

5. Empiri

I detta kapitel kommer vi att sammanställa resultatet av de frågor som vi använt oss av i våra intervjuer med fastighetsbolagen. Vi kommer att börja med att presentera lite bakgrundsfakta om de fastighetsbolag vi valt att intervjua. Därefter kommer vi att redovisa varje fråga var för sig med respondenternas svar under.

5.1 Bakgrundsfakta om fastighetsbolagen 5.1.1 Din Bostad

Din Bostad är ett dotterbolag till Fastighets AB Balder och inriktar sig främst på bostäder (Din Bostad 2010a). Din Bostads fastighetsbestånd har ett marknadsvärde på cirka 5,6 miljarder kronor. Fastighetsförvaltningen är indelad i två olika regioner, nämligen region Norr och region Söder. Karlstad ligger i region Norr (Din Bostad 2010a). I Karlstad har Din Bostad 23 fastigheter och i dessa finns 457 lägenheter som genererar 32 miljoner kronor i hyresintäkter per år. Den 30 juni 2009 låg vakansen på endast 3 % i Karlstad (Din Bostad 2010b). Din Bostad har en affärsidé som går ut på att förvärva, förvalta och ordna ny- och tillbyggnad av fastigheter och på detta sätt vara en aktiv aktör på bostadsmarknaden (Ibid).

5.1.2 Akelius

Akelius Fastigheter blev 2004 Sveriges största privata hyresvärd med sina cirka 30 000 lägenheter, där 8000 av dessa finns i Tyskland. Marknadsvärdet låg då på 15 miljarder kronor (Akelius 2010a). Fastighetsbolaget bildades 1994 då de köpte sina första fastigheter i Helsingborg, precis efter den stora fastighetskrisen (Akelius 2010b). Det var en tunn marknad med hög direktavkastning, men Akelius valde att satsa på att investera i ett stort fastighetsbestånd (Akelius 2010b). Deras vakansgrad ligger bara på 0,9 %, vilket är mycket lågt. Det här kan indikera att fastigheterna har bra lägen och på så vis lätt blir uthyrda (Akelius 2010c). I Karlstad har Akelius cirka 1450 lägenheter (Roger Tång Akelius 2010). Akelius fastigheter framhåller själva att de har som mål att erbjuda sina hyresgäster så bra och trygg miljö som möjligt (Akelius 2010d).

34 5.1.3 Karlstads Bostads AB

Karlstads Bostads AB äger och förvaltar cirka 6700 hyreslägenheter och lokaler i Karlstad (KBAB 2010a). De bildades 1942 och ägs helt och hållet av Karlstad kommun genom koncernen Karlstads Stadshus AB. Karlstads Bostads AB:s fastigheter står för cirka 30 % av det totala boendet av flerbostadshus i Karlstad (KBAB 2010a). Karlstads Bostads AB:s affärsidé är att hitta och behålla rätt kunder genom att erbjuda prisvärda boenden med mervärden för vardagen. De menar att de genom sitt arbete bidrar till Karlstads attraktivitet som kommun (KBAB 2010b). Karlstads Bostads AB är det fastighetsbolag som kommit allra längst med sina energieffektiviseringsåtgärder i Karlstad kommun. De har bland annat sophantering, individuell mätning och tvättdebitering samt ett mycket energisnålt byggande (KBAB 2010c).

5.1.4 Lundbergs

Fastighets AB L E Lundbergs är ett stort privat fastighetsföretag i Sverige med mestadels centrala bostäder, butiks- och kontorslokaler (Lundbergs 2010a).

Deras affärsidé är att äga och förvalta fastigheter i kommuner med förväntad bra tillväxt (Lundbergs 2010b). Fastighetsbolaget bildades 1944 i Norrköping (Lundbergs 2010c). Under 1950- och 1960-talen etablerades Fastighets AB L E Lundbergs geografiskt på många håll i mellersta och södra Sverige.

Företaget har på senare år utvecklats från att vara ett byggföretag till ett investeringsföretag med intresse för flera olika områden. I Karlstad har Lundbergs cirka 1000 bostadslägenheter i några av de centrala områdena (Lundbergs 2010c).

5.2 Intervjuer med fastighetsbolagen

5.2.1 Frågor till samtliga fastighetsbolag

Hur är era hyreskontrakt utformade idag, vad ingår i bostadshyran?

Din Bostad (Karin Karlsson) svarar att av de 23 flerbostadshus som de innehar, ingår värme och vatten men inte el i 22 av dem. I ett av deras flerbostadshus ingår även elen. Hon berättar att anledningen till att elen ingår i hyran i just detta hus är att fastigheten byggdes av landstinget med syftet att landstingets anställda skulle få bo där. Din Bostad har valt att inte ändra dessa hyreskontrakt och Karlsson berättar att de istället har en något högre hyra för just denna fastighet. Akelius (Roger Tång) säger det ingår värme och vatten i

35

deras hyreskontrakt. I ett av husen ingår även el, där en stor skillnad i förbrukningen kan ses jämfört med de övriga fastigheterna. KBAB (Roger Häggbom och Anders Björbole) säger att i 5074 av deras lägenheter ingår både vatten och värme i hyran, medan hushållselen ligger utanför. I 1626 lägenheter finns individuell mätning av varmvatten, vilket gör Karlstads Bostads AB ganska unikt i jämförelse med de övriga fastighetsbolag vi intervjuat i Karlstad.

Lundbergs (Stefan Ericsson) svarar att värme och vatten ingår i alla deras bostadshyreskontrakt. Alltså använder de sig inte av någon form av individuell mätning och debitering av värme och vatten i flerbostadshusen.

Är ni medvetna om hur mycket värme, vatten och el era olika fastigheter förbrukar idag i snitt/kvm och år?

Din Bostad (Karlsson) berättar att Din Bostad använder sig av ett program kallat Real report där statistik finns samlad för samtliga flerbostadshus som de innehar. Hon ger oss några snittvärden för år 2009, där värmen för samtliga fastigheter uppgick till 91 kronor/kvm och år, vattenförbrukningen uppgick till 27 kronor/kvm och år och elförbrukningen uppgick till 29 kronor/kvm och år. Då detta var snittvärden för samtliga fastigheter bad vi henne att kontrollera hur elförbrukningen skiljde sig åt mellan en fastighet där elen ingår och en fastighet med liknande antal lägenheter där elen inte ingår i bostadshyran. Här fick vi en väsentlig skillnad, för fastigheten Kvarnberget vilken innehar 21 bostadslägenheter och 1 läkarmottagning där elen ingår i bostadshyran, uppgick elförbrukningen till 83 kronor/kvm och år (beräknat på 2009). Vid en jämförelse med fastigheten Väduren 3, vilken innehar 24 lägenheter, uppgick elen till 17 kronor/kvm och år (beräknat på 2009). Tång (Akelius) säger att de är medvetna om sina kostnader för el, värme och vatten.

Elförbrukningen uppgår till 38 kr/kvm och år, vattenförbrukningen till cirka 30 kr/kvm och år och värmeförbrukningen till 101 kr/kvm och år. KBAB (Häggbom) svarar att de haft väldigt bra koll på detta ända sedan 1994 då de installerade ett program för att kunna mäta detta. År 2009 låg värmeförbrukningen på 117 kWh/kvm, vattenförbrukningen på cirka 19 kronor/kvm och elförbrukningen på 28 kWh/kvm. Elen avser uppvärmning av trapphus och garage, samt motorvärmare. Siffrorna avser den totala arean av fastighetsbeståndet, men av den totala arean utgör endast 10 % lokalarea.

KBAB (Björbole) förklarar för oss att Boverkets krav vid nybyggnation idag ligger på 130 kWh/kvm och år, vilket han tycker är en alldeles för hög siffra.

Han menar att det inte är svårt att komma under denna siffra.

Värmeförbrukningen ligger på 125 kronor/kvm och år. Björbole berättar att den