En viktig del av rapporten ¨ar att tyda de resultat som har presenterats och hur den reducerade modellen illustrerar hur betalningsviljan beror p˚a de olika kovariaten.
Den reducerade modellen best˚ar av sex kovariat som analyseras mot re-sponsvariabeln pris per kvadratmeter. Samtliga sex kovariat uppvisar koefficien-ter som ¨ar signifikanta, nollhypotesen kan allts˚a f¨orkastas. Kovariaten kommer
att diskuteras med utg˚angspunkt i en uppdelning i interna och externa kovariat.
De interna kovariaten ¨ar egenskaper som l¨agenheten har vilket inkluderar antal rum och avgift per kvadratmeter. Avst˚and till tunnelbana, sjukhus, grundskola och simhall r¨aknas ist¨allet som externa kovariat d˚a det ¨ar egenskaper som inte
¨
ar unika f¨or l¨agenheten i sig.
5.2.1 Interna faktorer
Fokuset i denna rapport ligger p˚a de externa faktorerna men en kort diskussion kring interna faktorer kommer ¨and˚a presenteras. Vid k¨op av l¨agenhet tittar en spekulant p˚a hur v¨al sj¨alva l¨agenheten m¨oter ens behov - l¨agenheten ska vara tillr¨ackligt stor, ha tillr¨ackligt med rum och f¨oreningen ska ha en stabil ekonomi.
Faktorer som denna rapport inte kunnat studera inkluderar l¨agenhetens skick och ¨ovriga kvalit´eer s˚asom v˚aningsplan och eventuell tillg˚ang till balkong.
Avgift per kvadratmeter uppvisade en signifikant positiv koefficient vilket inneb¨ar att modellen implicerar att h¨ogre avgifter betyder att l¨agenheten s¨aljs f¨or ett h¨ogre kvadratmeterpris. Detta resultat kan tyckas icke-intuitivt men kan ha sin grund i l¨agenhetens skick - nya l¨agenheter har ofta b˚ade h¨ogre avgifter och ett b¨attre skick och det ¨ar d¨arf¨or m¨ojligt att detta kovariat uppvisar en effekt som annars skulle tilldelats ett kovariat d¨ar l¨agenhetens skick unders¨oktes.
Antalet rum uppvisade en signifikant negativ koefficient vilket inneb¨ar att f¨arre rum inneb¨ar h¨ogre kvadratmeterpris. Detta st¨ammer v¨al ¨overens med den allm¨anna uppfattningen att mindre l¨agenheter ofta s¨aljs med h¨ogre kvadrat-meterpris. Antalet rum ¨ar enligt den data som samlats in, se figur 5.1, korrelerat med l¨agenhetens storlek.
Figur 5.1: Linj¨art samband mellan antal rum och l¨agenhetens storlek
5.2.2 Externa faktorer
M˚alet med denna rapport ¨ar att kunna ge en rekommendation till hur Stock-holms stad och andra storst¨ader ska t¨anka n¨ar det g¨aller stadsplanering och d¨arf¨or f¨asts en st¨orre vikt vid l¨agenheternas externa faktorer. Detta ¨ar viktigt d˚a det genom denna typ av modell kan visas vad f¨or egenskaper som inneb¨ar en f¨orh¨ojd betalningsvilja f¨or stadens inv˚anare. I den slutliga modellen ˚aterstod fyra av de ursprungligen tio utvalda externa kovariaten - avst˚and till n¨armaste tunnelbana, sjukhus, grundskola och simhall.
En n¨arhet till tunnelbana brukar ofta intuitivt tillskrivas ett v¨arde. Detta ¨ar ocks˚a n˚agot som rapportens modell bekr¨aftar. N¨arheten till tunnelbana inneb¨ar ett signifikant h¨ogre kvadratmeterpris. I denna rapport har endast tunnelbanan i Stockholms kollektivtrafik beaktats och exempelvis bussar uteslutits.
Aven n¨¨ arhet till grundskola uppvisar en koefficient som inneb¨ar att kvadrat-meterpriserna ¨ar signifikant h¨ogre ju n¨armre en grundskola som f¨ors¨ aljnings-objektet ligger.
Resultaten visar ocks˚a att avst˚and till sjukhus f˚ar en signifikant positiv koef-ficient vilket inneb¨ar att desto l¨angre fr˚an ett sjukhus objektet ligger desto h¨ogre kvadratmeterpris erh˚alls. I det valda omr˚adet finns bara ett sjukhus i omedelbar n¨arhet, Karolinska Universitetssjukhuset i Solna, vilket ocks˚a inneb¨ar att de ob-jekt som ligger n¨armast centrum ligger l¨angst ifr˚an sjukhuset. Detta f¨orh˚allande kan vara en bakomliggande faktor till varf¨or detta resultat erh˚alls.
Slutligen uppvisar avst˚and till simhall en signifikant negativt koefficient som kan tolkas som att kvadratmeterpriserna ¨ar h¨ogre ju n¨armre objektet ¨ar en simhall. ¨Aven f¨or detta kovariat ¨ar det i huvudsak en punkt, Kronobergsbadet, som ¨ar den n¨armaste till de f¨ors¨aljningsobjekt som studerats. Detta inneb¨ar att en liknande problematik som med avst˚and till sjukhus kan misst¨ankas och att den signifikanta koefficienten egentligen beror p˚a en annan f¨orklaring ¨an just avst˚andet till simhallen. En tanke kan vara att detta korrelerar med avst˚andet till det vatten som ligger som gr¨ans mellan Vasastan och Kungsholmen.
5.2.3 Felk¨ allor
Bara f¨or att en signifikant koefficient erh˚allits kan resultatet inte valideras till fullo. De kovariat som valts kan vara korrelerade med andra kovariat som inte har tagits med i modellen och som ¨ar den egentliga f¨orklaringen till varf¨or
sig-nifikans erh˚alls. Modellen har ett relativt l˚agt R2-v¨arde vilket kan f¨orklaras av att bost¨aders kvadratmeterpris till st¨orsta del f¨orklaras av faktorer som inte inkluderats i denna studie. Det kan misst¨ankas att anledningen till denna l˚aga f¨orklaringsgrad ligger i att flertalet interna faktorer som inte har tagits med i modellen har stor inverkan p˚a prisniv˚aerna. Detta ses dock inte som ett prob-lem i denna rapport d˚a fokus ligger p˚a externa faktorer och m˚alet ¨ar att erh˚alla ett resultat som kan anv¨andas f¨or framtida stadsplanering. Slutsatsen ur detta resonemang blir d˚a att externa faktorer spelar roll och att signifikans upptr¨ader f¨or ett flertal kovariat men att dessa v¨arden utg¨or en relativt liten del av den totala v¨ardering som en k¨opare g¨or av en bostadsr¨att.
D˚a all data samlats in manuellt kan ocks˚a fel uppst˚att i denna, genom analys av extremv¨arden har detta avhj¨alpts till st¨orsta del.