Förvaltnings AB Framtiden (publ), med säte i Sverige, Box 111, 401 21 Göteborg aktiverades 1992, är ett publikt aktiebolag och har organisationsnummer 556012-6012. Verksamheten bedrivs under svensk lagstiftning och i synnerhet aktiebolagslagen (2005:551).
Verksamheten
Bolaget är moderbolag i Göteborgs Stads allmännyttiga bostadskoncern. Koncernen konkurrerar med andra fastighetsbolag på i stort sett lika villkor eftersom de särregler som gynnade allmännyttan har avskaffats. Det som skiljer Koncernen från privatägda bostadsföretag är ägardirektivet, vars huvudsakliga innebörd är att Koncernen genom bostadsföretagen ska vara med och stärka Göteborgs utveckling.
Tillgången till attraktiva bostäder är ett viktigt instrument i Göteborgs utveckling. Människor söker sig till platser där det finns bra miljö, bra bostäder och utvecklad infrastruktur i övrigt. På sådana platser genereras de nya företagen och de nya arbetsplatserna. Genom att äga bostadsföretag kan kommunen medvetet och aktivt agera på fastighets- och bostadsmarknaden i syfte att stärka Göteborgs utveckling. Denna möjlighet är det grundläggande motivet för kommunen att äga bostadsföretag.
Ägardirektiv
Genom att äga bostadsföretag kan kommunen medvetet och aktivt agera på fastighets- och bostadsmarknaden i syfte att stärka Göteborgs utveckling. För att kunna förverkliga ägarens målsättning läggs särskild vikt vid att långsiktigt behålla den ekonomiska styrka och konsolidering som Koncernen uppnått. Koncernens soliditet ska långsiktigt uppgå till lägst 30 procent.
Moderbolaget
Bolagets roll är att utforma strategiska riktlinjer för dotterbolagen inom områden som finansiering, redovisning, IT, affärs- och fastighetsutveckling samt inom miljö och kvalitetsfrågor. I Koncernens ledningspolicy är samspelet mellan koncernstyrelsen, Koncernens VD och dotterbolagen fastställt. Där framgår bland annat att Koncernens och bolagens verkställande direktörer bildar ett VD-råd som kontinuerligt följer koncerngemensamma frågor.
Koncernen
Framtidenkoncernen består av moderbolaget Förvaltnings AB Framtiden och 10 rörelsedrivande dotterbolag. 2 maj 2012 fusionerades HjällboBostaden med Poseidon. Samtliga dotterbolag har en egen självständig styrelse och VD som ansvarar för verksamhet, organisation och administration.
Bostadsfastigheterna ägs och förvaltas av fyra bostadsföretag som är renodlade förvaltningsbolag.
Övriga bolag har verksamhet som rör lokaler, parkeringsplatser, störningsärenden samt byggverksamhet. Koncernen äger och förvaltar en total yta om 5 miljoner kvm, varav bostäder utgör 4,4 miljoner kvm och 0,6 miljoner kvm utgör lokaler. Antalet bostadslägenheter uppgår till drygt 70 000, vilket innebär att Koncernens dotterbolag är tillsammans den största aktören på bostadshyresmarknaden och äger mer än hälften av hyreslägenheterna inom Göteborgs Stad. Även beträffande lokaler är Koncernen den största fastighetsägaren med 560 000 kvm.
Framtidenkoncernen har till och med 31 december 2011 haft en decentraliserad finansiell organisation, där de större bolagen haft en egen finansfunktion. Från 1 januari 2012 är all finansverksamhet inom koncernen att samordnad och hanteras av moderbolaget. Upplåningen har även tidigare i allt högre grad samordnats inom koncernen. Sammanslagningen av finansfunktionen är ett naturligt steg i denna utveckling som syftar framför allt till att ge effektivisering.
Ekonomisk översikt
Omsättningen för Koncernen uppgick 2011 till 5,0 mdr (4,8). Hyresintäkterna uppgick till 4,7 mdr kr där hyresintäkter för bostäder utgjorde den största andelen med 87 %. Bostadshyran utslagen per kvadratmeter uppgick till 949 kr, vilket är en ökning med 2,2 % i förhållande till föregående år. Vid utgången av 2011 fanns 43 vakanta lägenheter, året innan var motsvarande antal 35. Det innebär en vakansgrad, uttryckt i procent av antalet lägenheter på 0,1 %. Vakansgraden för lokaler var vid årsskiftet 6,5 % vilket motsvarar en yta på cirka 36 200 kvm (30 500).
att 2011 har varit totalt sett ett varmare år än 2010. I driftkostnader ingår även reparation och löpande underhåll med 226 mkr, vilket är en ökning med 5 mkr jämfört med 2010. Kostnaderna för driftadministration och övriga driftskostnader ökade med 28 mkr respektive 39 mkr medan fastighets-skötsel minskade med 7 mkr. Ökningen av driftsadministrationen beror till största delen på administrativa projekt samt ökade personalkostnader. Ökningen i övriga driftskostnader beror bland annat på att koncernen drabbades av en omfattande brand. Kostnaderna för branden beräknas uppgå till 12,2 mnkr.
I resultaträkningen ingår även värdeförändring på förvaltningsfastigheter till 3,8 mdr (2,0). Värde-förändringen består av en orealiserad värdeförändring på 3,8 mdr (2,0). Bakom värdeförändring ligger främst ökade intäkter på både bostäder, lokaler och parkeringsplatser, men även sänkta direktavkastningskrav spelar stor roll.
Resultaträkning och nyckeltal för Förvaltnings AB Framtiden
Källa: Förvaltnings AB Framtiden årsredovisning 2011
Förvaltningsfastigheter
Vid årsskiftet 2011/2012 beräknades Koncernens sammanlagda fastighetsvärde vara 58 850 mkr (52 324) inklusive marknadsvärdet av pågående nyproduktion och värdet av ombyggnadstillägg. Detta värde översteg summan av bokförda värden på fastigheterna med 34 035 mnkr (27 230).
Fastighetsportföljens värde ökade med 12,5 % i förhållande till föregående årsskifte. Bakom värdeförändringen ligger främst ökade intäkter på både bostäder, lokaler och P-platser, men även sänkta direktavkastningskrav spelar stor roll. Det genomsnittliga direktavkastningskravet vid årsskiftet var 5,1 procent att jämföra med året innan då direktavkastningskravet låg på 5,2 procent.
Alla Koncernens fastigheter delas in i kategori A, B eller C med undergrupper A1-A4, B1-B5 samt C1-C3 beroende på geografiskt läge. Dessa lägen speglar efterfrågan och bedömd attraktivitet ur hyresgästers såväl som investerares perspektiv, där A1-läget har högst efterfrågan, medan C3 karaktäriseras av lägre efterfrågan.
Investeringar
Fastighetsinvesteringarna 2011 uppgick till 2 773 mnkr (2 261), utav dessa avsåg 544 mnkr (463) nyproduktion, 1 715 mnkr (1 668) ombyggnation och 514 mnkr (130) förvärv. Under 2011 blev 226 lägenheter inflyttningsklara.
Dotterbolagen Bostadsföretagen
(Belopp i mnkr om ej annat anges) 2011 2010
Hyresintäkter 4 783 4 624
Driftkostnader -2 215 -2 191
Fastighetsskatt -118 -117
Driftöverskott 2 661 2 497
Värdeförändring förvaltningsfastighet 3 778 2 000 Centrala kostnader, ink avskrivning -108 -109
Finansnetto -815 -204
Resultat efter finansiella poster 5 493 4 157
Kassaflöde 2 26
Investeringar 2 773 2 261
Förvaltningsfastigheter 58 850 52 324
Eget kapital 31 942 27 966
Soliditet% 53 52
Ränteteckningsgrad, ggr 4,8 4,9
Skuldsättningsgrad, ggr 0,5 0,5
HjällboBostaden. Bostadsföretagen är renodlade förvaltningsbolag. Deras huvudsakliga uppgift är att erbjuda prisvärda och attraktiva bostäder i Göteborg samt att ha en kostnadseffektiv förvaltning av hög kvalitet. Bolagen är bland de mest kända varumärkena inom bostadssektorn i Göteborg. De tre största bostadsföretagen har också i uppdrag att förvärva mark och fastigheter samt att förädla befintliga och nya bostadsområden. De ska dessutom kunna sälja fastigheter för ombildning till bostadsrätt i områden där hyresrätten domineras och/eller där det av förvaltningstekniska skäl är motiverat.
Poseidon
Bostads AB Poseidon är Koncernens största bostadsföretag. Bolaget äger drygt 26 000 lägenheter.
Nästan hälften av lägenheterna består av två rum och kök. Lokalbeståndet uppgår till 101 000 kvm. I beståndet finns allt från unika sekelskifteshus till moderna nybyggen med en god spridning över hela Göteborg. Samtidigt är de koncentrerade i enheter som skapar goda förutsättningar för rationell förvaltning. Poseidons största fastighetsbestånd finns i Hjällbo, Kortedala och i Centrum.
Bolagets omsättning uppgick 2011 till 1,6 mdr och fastigheterna värderades till 21,6 mdr. Den justerade soliditeten var 54 %.
I Backa Röd började Poseidons mångåriga upprustnings och utvecklingsarbete ge tydliga effekter.
Den upplevda tryggheten ökade med 6,5 procent i hyresgästmätningen AktivBo.
Poseidon har en stark ekonomi och efterfrågan på lägenheter var fortsatt stor. Poseidons planärenden för nyproduktion omfattade cirka 600 lägenheter. Under året färdigställdes 155 nya lägenheter i Norra Gårda och därutöver byggstartades 172 nya lägenheter i Bagaregården och Krokslätt.
Även underhållsnivån var hög. Totalt färdigställdes ombyggnad av 421 lägenheter, huvudsakligen i Backa Röd och Lövgärdet. Möjligheten att energieffektivisera sett mot gällande lönsamhetskrav stod i fortsatt centrum.
Poseidon förvärvade samtliga aktier i systerbolaget HjällboBostaden under 2011. Syftet med fusionen, som genomfördes i maj 2012, är att ge verksamheten en långsiktig hållbarhet efter 13 år som utvecklingsbolag.
HjällboBostaden omsatte 2011 151 mkr och fastigheterna värderades till 941 mkr.
Bostadsbolaget
Göteborgs stads bostadsaktiebolag är det äldsta allmännyttiga bostadsföretaget i Göteborg, bildat 1945. Bostadsbolaget äger nästan 23 000 lägenheter. Drygt hälften av lägenheterna är små, med två rum och kök eller mindre. Lokalytorna uppgår till 97 000 kvm. I beståndet finns fastigheter från alla epoker. De äldsta ligger i Vasastan och Västra Nordstan där vissa hus är byggda i slutet av 1800-talet.
Störst antal lägenheter finns på Centrala Hisingen.
Under 2011 omsatte Bostadsbolaget 1,5 mdr och ägde fastigheter till ett värde av 18,7 mdr. Den justerade soliditeten uppgick till 52 %.
I augusti 2011 togs första spadtaget för Bostadsbolagets första av två etapper i nya Kvillebäcken.
Totalt bygger Bostadsbolaget nästan 200 lägenheter som är inflyttningsklara våren 2013 respektive 2014. Under hösten påbörjades också uthyrningen av Dockhusen i Västra Eriksberg. Inflyttning sker hösten 2012. Ett av de två husen är Bostadsbolagets första helt rökfria boende. Enligt Astma- och allergiförbundet erbjuder idag enbart 27 fastighetsägare i landet rökfria flerbostadshus.
Familjebostäder
Familjebostäder i Göteborg AB grundades 1950 och äger idag drygt 18 000 lägenheter. Bolaget äger också 93 000 kvm lokaler. Fastighetsbeståndet har en genomsnittlig ålder på 35 år, utifrån begreppet värdeår. En stor andel av fastigheterna är små till ytan och med få lägenheter. Bostäderna är till 60 procent smålägenheter, med två rum och kök eller mindre. Till stor del är fastigheterna ombyggda mellan 1970 och 1990. I beståndet finns en stor del av de för Göteborg så karaktäristiska landshövdingehusen, med en våning i sten och två i trä.
Under 2011 omsatte Familjebostäder 1,1 mdr och ägde fastigheter till ett värde av 14,2 mdr. Den justerade soliditeten uppgick till 58 %.
Att vårda och underhålla husen är en av Familjebostäders viktigaste uppgifter. Därför har underhållet haft hög prioritet under 2011 och bolaget har haft möjlighet att satsa större resurser än någon gång tidigare i dess historia.
Gårdstensbostäder
Gårdstensbostäder AB:s verksamhet inleddes 1997. Då köpte det nybildade bolaget de fastigheter som Bostadsbolaget och Poseidon hade i Gårdsten i nordöstra Göteborg. Gårdstensbostäder äger 90 procent av alla bostäder i området. Beståndet omfattar drygt 2 700 lägenheter och 21 000 kvm lokalyta.
Omsättningen 2011 uppgick till 176 mkr och fastigheterna värderades till 1 065 mkr. Justerad soliditet uppgick till 60 %.
Arbetet med att utveckla fastigheterna har fortsatt
Gårdensbostäder långsiktiga och omfattande miljöarbete har främst handlat om alternativa energilösningar, till exempel solhus som nu gått in i den tredje fasen. I första etappen, som genomfördes 2010, byggdes ett provhus i samarbete med Göteborg Energi. Här alstrar solpaneler på taket värme och via en undercentral kommer värme ut i stadens fjärrvärmenät. Dessutom har ett solcellsprojekt startat på ett loftgångshus där balkongsidorna har bytts ut till solceller.
Företag för lokaler, parkeringsplatser, störningsärenden och byggverksamhet Egnahemsbolaget
Göteborgs Egnahems AB:s huvudsakliga verksamhet är att bygga småhus med bostadsrätt eller äganderätt. Bolaget anlitas också för projekt- och byggledningsuppdrag av de övriga bolagen i Koncernen. Under 2011 färdigställdes de sista husen på Aröds Äng, som ligger på centrala Hisingen, de ingår i ett större område som påbörjades 2008. Under 2011 börjades även tre punkthus byggas vid Norra Dragspelsgatan i Västra Frölunda. Ett av husen får 38 hyresrätter, som ägs av Bostadsbolaget, medan de två andra blir totalt 65 bostadsrätter. Annan nyproduktion som pågår är 14 bostadsrätter på Brännö som blir färdiga för inflyttning hösten 2012. I Kyrkbyn på Hisingen har en gammal panncentral rivits för att ge plats åt två punkthus med totalt 54 bostadsrätter i olika storlekar.
Parkeringsbolaget
Göteborgs Stads Parkerings AB erbjuder privatpersoner och företag bilplatser att hyra, parkeringstillstånd och besöksparkeringar. De mest kända parkeringarna är Heden och Focushuset.
Bolaget äger och/eller förvaltar cirka 135 000 bilplatser i Göteborg. Parkeringsbolagets förvaltar drygt 40 000 parkeringsplatser och sköter via arrendeavtal skyltsättning, övervakning och handläggning av kontrollavgifter på ytterligare drygt 95 000 bilplatser Utökade parkeringsmöjligheter i evene-mangsområdet har varit en viktig fråga under året. 100 nya platser blir klara sommaren 2012.
GöteborgsLokaler
Förvaltnings AB GöteborgsLokaler äger och förvaltar 174 000 kvm för butiker, kontor och kommunal verksamhet. Bolaget externförvaltar ytterligare 302 000 km med annan ägare. GöteborgsLokaler har under 2011 fortsatt att samverka brett för att skapa goda förutsättningar för lokalhyresgästerna och en trevlig och trygg närmiljö för deras kunder. Inflytande, kundvård och service, utemiljö och trygghet på kvällstid är de viktigaste faktorerna att jobba med.
Störningsjouren
Störningsjouren i Göteborg erbjuder fastighetsägare hjälp med att hantera störningar, främst på kvällar och nätter. Kunder är framförallt Koncernens bostadsföretag, privata bostadsföretag och bostadsrättsföreningar. Dessutom anlitas Störningsjouren av stadsdelsförvaltningar för att göra tillsyn som en del i det förebyggande arbetet. Antalet störningsärenden uppgick till 4 968 (5 102) och antalet tillsyner till 572 (498).
Scandinavium
Idrotts- och Kulturcentrum Scandinavium i Göteborg AB, som ägs till 91,84 procent av Bolaget, äger arenafastigheterna Scandinavium och Frölundaborg. Fastigheterna förvaltas av Göteborgs Lokaler.
Ökad konkurrens samt tekniska problem med takkonstruktionen på Scandinavium ledde till uppdraget att studera möjligheten att bygga ut eller bygga om arenan, alternativt bygga en ny i området.
Förstudien redovisades för styrelsen i april 2011 och förordade att inriktningen ska vara att en ny arena bör byggas. Då ett beslut om nybyggnation är en stor fråga som berör många aktörer i Göteborg har projektansvaret lämnats över till kommunstyrelsen i november 2011.
Rysåsen
Rysåsen Fastighets AB äger cirka 7 000 kvm kommersiell handelsyta vid Selma Lagerlöfs Torg samt kringliggande mark på nästan 18 000 kvm. Rysåsen leder utvecklingsarbetet på och kring torget där det finns möjlighet att bygga upp mot 3 000 lägenheter.
Beroendeförhållanden inom Koncernen
Koncernen står under bestämmande inflytande från sin ägare Göteborgs Stad.
Information om tendenser
Inga väsentliga negativa förändringar har ägt rum i Bolagets framtidsutsikter sedan den senaste reviderade finansiella rapporten offentliggjordes.
Förvaltnings- och ledningsorgan
För att kontakta styrelse och ledning hänvisas till Bolagets huvudkontor, kontaktuppgifter återfinns på sidan 40.
Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse
Marina Johansson (S) Född 1971
Ledamot sedan 2011
Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Rikard Ljunggren (M)
Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Mats Pilhem (V)
Född 1956
Ledamot sedan 2011
Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse
Elisabet Rothenberg (M)
Ledamot i Göteborgs kommunstyrelse Endrick Schubert (S)
Intressekonflikter inom förvaltnings-, lednings- och kontrollorgan
Vid prospektets publicerande föreligger inga potentiella intressekonflikter eller andra intressen hos de personer som beskrivs i avsnittet ”Förvaltnings- och ledningsorgan” ovan när det gäller åtaganden gentemot Bolaget och privata intressen och/eller andra åtaganden.
Bolagsstyrning
Bolaget är inte ett börsbolag och är därför inte skyldig att följa Svensk kod för bolagsstyrning.
Styrelsens arbetsformer
Bolagets styrelse tillsätts av kommunfullmäktige i Göteborgs Stad. Styrelsen består av åtta ordinarie ledamöter samt tre ersättare. Majoriteten av ledamöterna och ersättarna sitter också i kommunstyrelsen. Den politiska sammansättningen motsvarar kommunfullmäktiges. Dessutom har arbetstagarorganisationerna PTK och LO representation i styrelsen.
Under 2011 hade styrelsen åtta sammanträden utöver bolagsstämman. Vid styrelsemötet i maj fastställs styrelsens arbetsordning samt instruktion avseende arbetsfördelning mellan styrelsen och verkställande direktören. Då fastställer styrelsen även den koncerngemensamma affärsplanen. I februari och augusti fastställs bokslut respektive delårsbokslut. Budget och verksamhetsplan för nästkommande år beslutas i november.
Styrelsen har under året fattat beslut om att samordna finansfunktionerna inom koncernens bolag.
Detta innebär att från 1 januari 2012 sköts både kredit- och ränteportföljen av moderbolaget.
Upplåningen har även tidigare samordnats i hög grad av moderbolaget medan ränteexponeringen hanterats av respektive dotterbolag. Samordningen av finansfunktionerna är ett naturligt steg och syftar bland annat till ökad effektivitet. Under året har styrelsen beslutat om koncerngemensamma uthyrningspolicies för bostäder respektive kommersiella lokaler. De nya reglerna träder i kraft 14 maj 2012. I december 2011 antog styrelsen en uppdaterad finanspolicy som överensstämmer med den organisation som gäller från 1 januari 2012.
Aktiekapital och största Aktieägare
Aktiekapitalet uppgår till 10 000 000 kr fördelat på 100 000 aktier. Aktierna i Bolaget ägs till 100 % av Göteborgs Stad.