Ett antal faktorer påverkar och kan komma att påverka Bolaget liksom de MTN som ges ut inom ramen för MTN-programmet. Risker finns beträffande både sådana förhållanden som har anknytning till Bolaget och de MTN som ges ut under MTN-programmet och sådana som saknar specifik anknytning till Bolaget och MTN.
Nedan lämnas en redogörelse för vissa riskfaktorer som Bolaget bedömer har betydelse för Bolagets verksamhet eller MTN. Riskfaktorerna nedan är inte rangordnade och gör inte anspråk på att vara uttömmande. Utöver nedan angivna riskfaktorer och andra förekommande risker, bör investeraren också noggrant beakta övrig information i Prospektet, Allmänna Villkor och de specifika risker som framgår av de specifika Slutliga Villkor som anknyter till varje Lån.
Värdepappersspecifika risker Kreditrisk
Vid köp av Lån emitterade under detta MTN-program tar placerare en kreditrisk på Bolaget.
Investerarens möjlighet att erhålla betalning under MTN är därför beroende av Bolagets möjlighet att infria sina betalningsåtaganden, vilket i sin tur i stor utsträckning är beroende av utvecklingen av Bolagets och Koncernens verksamhet. Om Bolaget skulle hamna på obestånd riskerar placeraren att förlora delar av eller hela sin placering, oavsett hur den underliggande marknaden har utvecklats under ett MTN:s löptid. Bolaget ställer inga säkerheter för emitterade MTN och en investerare som investerar i Lån omfattas inte av den statliga insättningsgarantin enligt lag (1995:1571) om insättningsgaranti vid händelse av Bolagets konkurs.
Marknadsrisk och löptidsrisk
Marknadsriskerna varierar beroende på lånekonstruktion och löptid för ett MTN. Det finns risk för att förändringar i ränteläget kan påverka värdet på ett MTN negativt.
Risken i en investering i ett MTN ökar ju längre löptid ett MTN har. Orsaken till detta är att kreditrisken i ett längre MTN är svårare att överblicka än för ett MTN med kortare löptid, bland annat på grund av större osäkerhet vad gäller prognoser och marknadsutveckling. Utöver detta så ökar även marknadsrisken med MTN:s löptid då fluktuationen i ett MTN:s pris blir större för ett MTN med längre löptid än ett MTN med kortare löptid.
Valutarisk
Bolaget erlägger nominellt belopp och avkastning på ett MTN i svenska kronor eller euro. Detta medför vissa risker kopplade till valutaomräkning om valutan avviker från investerarens egen valuta vari investerarens finansiella verksamhet främst sker. Detta inkluderar såväl risken för kraftiga valutakursförändringar (inklusive devalvering och revalvering) som införande eller ändringar i valutaregleringar. En förstärkning av den egna valutan jämfört med den valuta vari placeringen är denominerad minskar placeringens värde för en sådan investerare.
Regeringar och myndigheter kan införa valutakontroller/-regleringar som får negativ effekt på valutakursen. Resultatet av detta kan innebära att innehavare av MTN erhåller lägre avkastning, slutlikvid eller nominellt belopp än förväntat.
Andrahandsmarknad och likviditet
Även om en MTN är upptagen till handel vid börs eller reglerad marknad uppstår normalt ingen betydande handel med aktuella MTN. Detta kan gälla under hela dess löptid. När det inte utvecklas en marknad kommer likviditeten att försämras. Därför kan det vara förknippat med svårigheter att snabbt sälja ett MTN eller erhålla ett pris jämförbart med liknande investeringar som har en utvecklad andrahandsmarknad. Detta kan särskilt vara fallet med MTN som är strukturerade för ett speciellt ändamål eller strategi respektive strukturerade för att tillgodose särskilda behov hos en speciell kategori investerare. Denna typ av MTN har i allmänhet en mer begränsad andrahandsmarknad och högre volatilitet i priset jämfört med konventionella skuldebrev. Bristande likviditet i marknaden kan ha en negativ effekt på marknadsvärdet för MTN.
Kreditvärdering
kreditbetyg är således inte en rekommendation att köpa, sälja eller inneha värdepapper och kan när som helst ändras eller återkallas av kreditvärderingsinstitutet. Det är vars och ens skyldighet att inhämta aktuell information om rating då den kan vara föremål för ändring.
Rätten till att återbetala ett MTN i förtid/Förtida inlösen
Ett MTN kan i Slutliga Villkor ge Bolaget möjlighet att återbetala detta i förtid. Rätt till förtida återbetalning innebär i regel en begränsning av marknadsvärdet för ett MTN. Under en period då Bolaget har möjlighet att besluta om förtida inlösen kommer marknadsvärdet för dessa Lån sannolikt ej att märkbart överstiga återbetalningskursen. Detta kan även inträffa före sådan period om förtida inlösen.
För det fall Bolaget återbetalar ett MTN i förtid kan investeraren sakna möjlighet att återinvestera det återbetalda beloppet till samma villkor som återbetalt MTN. I händelse av förtida inlösen respektive utebliven förväntad återbetalning bör investerare överväga denna risk i ljuset av andra alternativa placeringsmöjligheter vid placeringstillfället.
Fordringshavarmöte
I de Allmänna Villkoren punkt 10 anges att Bolaget, Emissionsinstitut och Fordringshavare under vissa förutsättningar kan kalla till Fordringshavarmöte. Fordringshavarmötet kan med bindande verkan för samtliga Fordringshavare fatta beslut som påverkar Fordringshavarnas rättigheter under ett lån.
Fordringshavarmötet kan även utse och ge instruktioner till en företrädare för Fordringshavarna att företräda Fordringshavarna såväl vid som utom domstol eller exekutiv myndighet och i andra sammanhang.
Beslut som har fattats på ett i behörig ordning sammankallat och genomfört Fordringshavarmöte är bindande för samtliga Fordringshavare oavsett om de har varit närvarande eller representerade vid Fordringshavarmötet och oberoende av om och hur de har röstat på mötet. Sammanfattningsvis kan beslut fattas av majoriteten mot minoritetens vilja.
Clearing och avveckling i VPC-systemet
Bolagets MTN är anslutna och kommer fortsättningsvis att vara anslutna till Euroclear Swedens kontobaserade system (”VPC-systemet”), varför inga fysiska värdepapper ges ut. Clearing och avveckling vid handel sker i VPC-systemet liksom utbetalning av ränta och återbetalning av kapitalbelopp. Investerarna är därför beroende av VPC-systemets funktionalitet.
Lagändringar
Prospektet samt de Allmänna Villkoren är framtagna i enlighet med svensk lag som gäller på datum för detta prospekt. Någon försäkran kan inte ges om inverkan av någon eventuell framtida lagändring eller ändring av rätts- eller administrativ praxis.
Legala restriktioner vid en placering
Investeringsverksamheten för vissa investerare kan vara underkastad både rättsliga och andra begränsningar, beroende på t.ex. lagstiftning eller interna beslut. Varje investerare ska ha kännedom om de regler och begränsningar som gäller och huruvida en investering i MTN är en tillåten placering.
Bolagsspecifika risker
Förändringar på marknaden och förändringar av kostnader och regelverk kan ge stora effekter på Koncernens resultatutveckling och på värderingen av bolagets tillgångar och skulder. Den löpande verksamheten, och den sammansättning av tillgångar och skulder som kännetecknar ett fastighetsbolag, ger sammantaget en komplex kombination av parametrar vid analys- och riskbedömning av såväl resultat- som balansräkning.
Hyror
Hyresintäkterna är Koncernens största intäktspost och utgör därmed grunden för verksamheten.
Eftersom bostadshyrorna utgör en så stor del av Koncernens intäkter (87 procent) är de viktigast för såväl resultat som marknadsvärde. Bostadshyrorna fastställs genom förhandlingar med Hyresgästföreningen och i den nya lagstiftningen finns en spärr mot alltför kraftiga hyreshöjningar.
Därmed förblir hyresnivån mer statisk jämfört med verksamhetens kostnader. Kraven på affärsmässighet i den nya lagstiftningen kan förändra Koncernens behov av hyresintäkter samtidigt som det krävs en ökad följsamhet i förhållande till den aktuella efterfrågan på enskilda lägenheter.
Vakansgrad
Eftersom själva hyresnivån är relativt statisk kommer marknadens värderingar att i första hand avspeglas i vakansnivån. Vakansgraden på bostäder i Göteborg har varit låg under flera år.
Bostadsefterfrågan påverkas i första hand av Göteborgs ekonomiska utveckling och av stabiliteten på arbetsmarknaden och så länge som det råder balans är risken för vakanser låg. Att hyresnivån för närvarande är konkurrenskraftig utgör också ett skydd mot ökade vakanser. Med tanke på att hyresnivån i nyproducerade lägenheter är högre än i äldre lägenheter kan det finnas risk för ett ökat antal tomma lägenheter i de relativt sett dyrare nybyggda lägenheterna. Det är viktigt att kvaliteterna i de nyproducerade lägenheterna upplevs som attraktiva i förhållande till hyran.
Drifts- och underhållskostnad
För att bibehålla och utveckla fastigheternas ekonomiska och tekniska värde och för att hyresgästerna ska vara nöjda med sitt boende, är bra skick och god standard nödvändig. Under en lång rad av år har priserna på byggnadsentreprenader ökat mer än hyrorna. Under 2008 och 2009 bröts trenden och priserna på byggnadsentreprenader sjönk, vilket möjliggjorde ökade insatser i bygg- och ombyggnadsprojekt. Dessa satsningar har fortsätter då det fortfarande finns stora ombyggnadsbehov i 1950, 60- och 70-talsfastigheterna. I takt med att fastigheterna blir äldre kommer ökade underhållsinsatser att krävas.
Ränterisk
Ränterisk avser risken att förändrade marknadsräntor påverkar Koncernens resultat och/eller kassaflöden på ett negativt sätt. Koncernen har trots låg belåningsgrad höga skulder i kronor räknat.
En förändring av marknadsräntorna från dagens historiskt låga räntenivåer kommer att ge ökade finansieringskostnader.
Under antagande om oförändrad lånevolym samt oförändrad löptid och positionssammansättning avseende nettoexponeringen, kommer koncernens finansnetto att påverkas enligt tabellen nedan.
Beräkningen är baserad på den räntenivå som gällde vid utgången av 2011 samt en omedelbar och bestående ränteförändring på en procentenhet för hela avkastningskurvan.
Finansnettots räntekänslighet, exkl. marknadsvärdering derivat, 2012-2014,
Koncernen
Finansieringsrisk
Koncernen har en stark finansiell ställning. Den goda soliditeten (53 procent) tillsammans med det faktum att 87 procent av intäkterna kommer från uthyrning av bostäder i Sveriges andra största stad gör att Bolaget och Koncernen har en lägre finansiell risk än många andra fastighetsbolag. Detta visade sig tydligt under 2009, då Koncernen trots den finansiella krisen både finansierade nya investeringar och refinansierade en kapitalmarknadsfinansiering på totalt 2,7 miljarder på den svenska bankmarknaden. För att uppnå en större diversifiering av finansieringskällor har Koncernen under 2010 tagit upp dels ett svenskt certifikatsprogram med en ram på 3 miljarder kronor samt ett MTN-program med en ram på 5 miljarder. Även om Koncernen har en stark finansiell ställning och diversifierade finansieringskällor finns det alltid en risk att när befintliga lån ska omsättas så kan det vara en brist på kapital i vår omvärld vilket gör att det kan bli svårare att hitta finansiärer.
Avkastningskrav och kalkylräntor
Med hjälp av avkastningskrav och kalkylräntor värderar investerarna fastigheternas intäkter och kostnader över tid vilket uttrycks genom ett fastighetsvärde. Om intresset för att investera i fastigheter är lågt samtidigt som räntan på alternativa placeringar är högre, kommer avkastningskrav och kalkylräntor att höjas. Detta ger lägre värden på Koncernens fastighetsbestånd. En känslighetsanalys av koncernens bestånd visar att en höjning av koncernens genomsnittliga avkastningskrav med 1 procentenhet leder till att marknadsvärdet på koncernens fastighetsportfölj sjunker med 18,1 procent,
(mnkr) 2012 2013 2014
Räntenivå 2011-12-31 -560 -550 -558
Räntenivå +1% -608 -615 -643
Räntenivå -1% -512 -483 -471
vilket i sin tur leder till att koncernens soliditet, allting annat oförändrat, sjunker med 4,4 procentenheter.