Det framgår av intervjuade förvaltare och drifttekniker att det finns ett stort behov av strukturerad informationshantering inom fastighetsförvaltningen. Med BIM kan all information om en byggnad samlas i en datagjord modell Chen et al. (2018). För att BIM ska kunna stödja teknisk fastighetsförvaltning behöver information kunna hanteras kopplat till de arbetsuppgifter som faller under momenten tillsyn, reparation och underhåll. Enligt Parsanezhad & Dimyadi (2014) är de främsta utmaningarna förknippat med implementering av BIM i fastighetsförvaltning den stora avsaknaden av riktlinjer och effektiv teknologi som kan hantera befintliga fastigheter som saknar digital tvilling samt identifieringen av relevant information
38
som BIM bör innehålla. McArthur (2015) tar upp att det finns fyra primära utmaningar för att implementera 7D-BIM. Identifiering av viktig information för hållbara processer, informationsöverföring mellan BIM och fastighetsförvaltningssystem, hantering av tiden att skapa BIM och hantera osäkerheten kring att dokumentationen av information kopplat till fastigheter inte alltid är fullständig. Detta går i linje med de problem som identifierats i den här studien och som oavsett koppling till dimension inom BIM är utmaningar som måste hanteras.
Från litteratur framgår det att det idag finns kunskap om 3D-BIM inom branschen och den information som kan kopplas till den dimensionen Charef m.fl. (2018), medan det av utförda intervjuer framgår att den kunskapen är begränsad.
5.3.1 Tillsyn
Användandet av BIM inom en organisations tillsynsarbete kan bidra till en förbättrad dokumentation och mer effektiv informationsöverföring inom organisationen och därmed minska förlorad historik kring fastigheterna vid eventuella överlämningar mellan förvaltare och drifttekniker (Aziz et al. 2016). En bättre informationsöverföring inom en organisation kan i sin tur minska skillnaderna i teknikernas och förvaltarnas kunskap om fastigheter och dess komponenter. För att med hjälp av BIM visualisera byggnader måste de alternativt hela fastigheterna modelleras i BIM, vilket är ett tidskrävande arbete.
En förutsättning för att BIM ska börja användas mer kontinuerligt är troligtvis att det på förhand går att mäta vilket värde det skulle få för en organisation (Koscheyev et al. 2019), då detta måste mätas mot de kostnader som en sådan användning skulle medföra. Denna osäkerhet tas även upp av respondenterna som är tveksamma till om BIM kommer att implementeras om det inte med säkerhet går att visa vilket värde det kommer leda till. Ett tydligt område där användandet av BIM skulle kunna få en värdeökande effekt är om det kan bidra till att öka antalet uthyrningar av vakanta lokaler.
Användandet av de betjäningsritningar som efterfrågas av tekniker kan vara ett sätt att tydliggöra information kopplat till teknisk utrustning. Dessa betjäningsritningar kan tydligt kopplas till 3D-BIM enligt Su et al. (2011).
39 5.3.2 Reparation
Från respondenterna kan tolkningar göras att om BIM, på ett mer strukturerat sätt än dagens mappstruktur på den interna servern kan hantera information och dokumentation, skulle detta vara till stor nytta för förvaltningsorganisationen. Däremot, som framgår av intervjuerna, är det svårt att dokumentera personlig kunskap och erfarenhet, som framförallt är av stor vikt vid reparation. Dessa kunskaper och erfarenheter kan leda till att förvaltare och drifttekniker har olika förutsättningar vid lösning av problem och förmåga att utföra vissa arbetsuppgifter. Det är svårt att se hur BIM kan bidra till att lösa denna problematik.
5.3.3 Underhåll
Även om 4D-, 5D- och 6D-BIM enligt litteratur är kopplat till projekt, och inte fastighetsförvaltning, (Smith, 2014) är det möjligt att dessa dimensioner BIM skulle kunna användas inom den tekniska förvaltningen som innefattar underhållsprojekt. Det som dock saknas är en tydlig koppling mellan förvaltningens aktiviteter och dessa dimensioner. Även om den kopplingen inte görs i denna studie finns det ett stort behov av att utvidga BIM och koppla det till förvaltningens aktiviteter (Liu and Issa, 2013).
Även om ritningar av fastigheter kan kopplas till BIM finns det en problematik associerad med att reflektera uppdateringar av fastigheter i BIM. Eftersom hyresgäster har möjlighet att själva bygga om i byggnaderna finns det en risk att BIM inte hålls uppdaterad. För att säkerställa att BIM hålls uppdaterad måste hyresgästerna antingen kontinuerligt ge information om gjorda uppdateringar till relevant förvaltare eller lära sig att arbeta med BIM för att själva kunna reflektera gjorda uppdateringar. Till följd av detta upplevs det osäkert att förlita sig på BIM då modellens aktualitet är svår att säkerställa. Parsanezhad & Dimyadi (2014) tar upp att det behövs riktlinjer för BIM i fastighetsförvaltningen. Dessa riktlinjer bör således hantera problematiken kring hur hyresgäster ska kunna förhålla sig till BIM.
5.3.4 BIM i organisationen
Något som tydligt framgår av respondenterna är att kunskapen om BIM inom fastighetsförvaltningen på Stendörren Fastigheter är låg. Det framgår också att den yngre generationen har högre kunskap om ämnet än de äldre även om de yngres kunskap är begränsad.
De som nyligen avslutat sin utbildning har kommit i kontakt med BIM medan vissa i den äldre generationen inte kommit i kontakt med ämnet. Det framgår att bristen på kunskap skapar en
40
osäkerhet kring BIM och dess användning. Om kunskapen inte finns är det svårt att se fördelarna med en implementering av BIM. Koscheyev et al. (2019) beskriver att det, när man genomgår teknologiska förändringar, är viktigt att tydliggöra hur teknologin kommer att underlätta arbetet i organisationen och inte enbart hur teknologin löser ett specifikt problem.
Det blir även viktigt då det från intervjuerna framgår att fastighetsbranschen är konservativ och att investeringar i ny implementeringar tenderar att utebli om fördelarna inte är tydliga.
Eftersom att kunskapen om BIM idag är låg skulle en implementering av BIM kräva att de personer som ska arbeta med BIM måste utbildas om hur BIM ska användas. Därtill skulle ett arbete med att ta fram tydliga rutiner och instruktioner avseende BIM behöva ske.
Intervjuade personer på Stendörren Fastigheter tror att framtiden inom fastighetsförvaltning i allt större utsträckning kommer präglas av BIM, trots att en sådan implementering förutsätter resurser i form av pengar, kompetens och tid. En implementering av BIM skulle kunna medföra en optimerad informationshantering som kan bidra med tidsbesparing och minskade kostnader (Volk et al. 2014). Som Stojanovic et al. (2018) skriver skulle en sådan optimerad informationahantering kunna innebära att digitala tvillingar av fastigheterna skapas.
41
6 DISKUSSION
Studiens reliabilitet och validitet diskuteras utifrån verklighet och teorier. Avslutningsvis föreslås fortsatta studier som kan bidra till viktig information inom ämnet.