Angående metodvalet för examensarbetet så styrdes detta till en viss del av ämnesvalet. Självklart ska en litteraturstudie finnas med för att faktamässigt kunna stödja det som studeras under arbetets gång. Det som var ett av de större hindren under arbetets gång var att det inte forskats speciellt mycket kring ämnet tidigare. Kunskapen kring boendealternativ under omfattande renoveringar har ofta uppkommit genom tidigare erfarenheter från
liknande projekt, vilket också märktes under intervjuerna med den lokala byggherren och entreprenörerna. Dock fanns inte mycket av den kunskapen nerskriven och sammanställd någonstans. Det som ofta hittades var enstaka information här och där hos olika aktörer inom byggbranschen, och som sagt, beskrivning av tidigare projekt snarare än forskning.
Ett av de större problemen med ämnesområdet i sig är att det har varit problematiskt att hitta tidigare forskning och fakta överlag om hyresgästhantering vid renoveringar. I flera fall har endast tidigare praktiska exempel från fastighets- och byggbolag hittats. Dessa exempel har då varit specifika för just den situationen, så att hitta något generellt exempel har varit ytterst svårt. På så sätt kan man se att det finns något som saknas ”på marknaden”, vilket är tydliga och konkreta exempel och lösningar på hyresgästhanteringen under renoveringar. Trots detta arbete finns det gott om utrymme för fortsatt forskning och fördjupning inom det här ämnesområdet då det är väldigt komplext på grund av antalet inblandade parter och aspekter man bör ta hänsyn till vid val av boendealternativ.
Det kändes givet med en fallstudie som visade hur ett typiskt projekt genomförs i verkligenheten. På både gott och ont valdes Stentorpet, ett projekt som befann sig i projekteringsstadiet när det här examensarbetet genomfördes. Materialet som fanns om informationen kring Stentorpet var i princip dagsfärsk och även hyresgästenkäten som genomfördes kunde styras till vad författaren till examensarbetet ville undersöka. Samtidigt hade det också varit intressant att veta hur resultatet av renoveringen blev och då kunna jämföra hur planerna såg ut under projekteringstid gentemot hur det slutgiltiga resultatet blev. Dock är detta något som skulle kunna vara ett förslag till fortsatt arbete.
36
Valet att genomföra åtta intervjuer föll sig naturligt då det fanns mycket kunskap och erfarenhet kring tidigare liknande projekt. Dessutom var det just olika perspektiv och
påverkan på parterna som var syftet att undersöka i det här examensarbetet och då är åsikter från olika parter värdefulla. Anledningen till att fler intervjuer än en per part gjordes var för att få ”flera källor” till åsikterna och för att intervjuerna inte skulle bli fullt så ensidiga som de hade kunnat bli om en byggherre intervjuats och en entreprenör hade intervjuats. Hade arbetet lagts upp på ett annat sätt hade fler personer kunnat intervjuats med kortare frågor eller en enkät skickats ut. På så sätt hade det kanske varit lättare att få med så många
respondenter som möjligt i examensarbetet och då undvikit ännu mer att få ett ensidigt svar. Felkällor som kunde ha påverkat resultatet i arbetet är främst i samband med
hyresgästenkäten och intervjuerna.
Gällande hyresgästenkäten var det endast 13 svarande respondenter av 380 tillfrågade respondenter. Självklart finns det alltid en önskan om att så många tillfrågade som möjligt ska delta i en enkät och efter ett samtal med den externa handledaren Thomas Wall från Mimer som varit med i tidigare liknande projekt så var detta tyvärr inget ovanligt resultat. Ofta lägger hyresgästerna störst vikt vid enkäter som rör val kring deras lägenheter och parametrar de kan påverkar, men handlar det ”endast” om deras åsikter kring renoveringen utan att det nämns i enkäten att syftet med enkäten är att de ska få påverka renoveringen så brukar det inte prioriteras särskilt högt. Hade fler hyresgäster valt att delta kan resultatet blivit ett annat.
Precis som det nämnes i föregående avsnitt så är intervjuerna baserade på tidigare
erfarenheter och åsikter från de personer som intervjuades. Detta innebär att resultatet från intervjuerna är influerat av det intervjuades egna åsikter, vilket i sin tur innebär att det slutgiltiga resultatet av examensarbetet blir influerat. Detta kan vara svårt att frångå och i det här fallet var det olika parters perspektiv som var efterfrågat. Resultatet av intervjuerna kunde ha blivit ett annat om andra personer hade tillfrågats eller om färre respektive fler personer hade intervjuats.
37
7
SLUTSATSER
Examensarbetets syfte var att kartlägga och sammanställa vilka boendealternativ som finns för hyresgäster under en omfattande renovering av hyresbostäder. Samtidigt jämfördes vilken påverkan på byggherre, entreprenör och hyresgäst respektive boendealternativ har utifrån tid, ekonomi och sociala aspekter. Detta gjordes i form av en faktabaserad
litteraturstudie med referensobjekt, fallstudie av ett liknande projekt och intervjuer från personer i branschen med erfarenheter av och kunskap om liknande projekt.
De slutsatser som kunnat dras utifrån detta examensarbete är:
• De två huvudalternativ som finns när det gäller boende för hyresgäster under
renovering av hyresrätter är kvarboende eller evakuering av hyresgäster. Sedan finns det olika varianter av dessa två huvudalternativ.
• Boendealternativet som väljs för hyresgästerna under en omfattande renovering av hyresrätterna har en påverkan när det kommer till tid, ekonomi och sociala aspekter oavsett vilken part det gäller. Byggherre, entreprenör och hyresgäst påverkas på något sätt oavsett vilket boendealternativ som väljs och hur projekten genomförs kan
variera beroende på vilket boendealternativ som väljs. Kvarboende hyresgäster
o Byggherre: utdraget projekt som kräver mycket tid och engagemang samt merkostnad. Kan innebära negativ påverkan från hyresgäster. Eventuellt en ersättningskostnad till hyresgästerna för men i nyttjanderätt.
o Entreprenör: tidkrävande, ej kostnadseffektivt och stor hänsyn till arbetsmiljöregler som inte alltid kan hållas.
o Hyresgäst: stor påfrestning under längre tid och en vardag på en byggarbetsplats under hela produktionstiden
Evakuerande hyresgäster
o Byggherre: effektiv produktion och hantering av hyresgäster. Ofta mindre konflikter med hyresgäster. Oskriven regel att byggherren ansvarar för evakueringsboende. Eventuellt en ersättningskostnad till hyresgästerna för men i nyttjanderätt.
o Entreprenör: effektiv produktion och ingen hänsyn till arbetsmiljöregler utifrån hyresgästpåverkan.
o Hyresgäst: slipper bo på arbetsplats, vilket innebär lugnare boendemiljö.
• Metodvalen som gjordes under arbetes gång var ofta baserat på ämnesvalet. Det var problematiskt att hitta konkreta fakta och tidigare forskning kring ämnet. Flera källorna baseras på tidigare projekt. Dessutom var det av intresse att ta reda på varje parts åsikt kring boendealternativen och vilken påverkan det har på dem. Därför kändes enkäter och intervjuer som är givet val som del av metod för att komma fram till resultatet. Fallstudien gjordes för att knyta an och kunna visa upp ett verkligt
38
projekt samt hur resonemanget varit kring det projektet.
• Felkällor som kan ha påverkat resultatet i examensarbetet är främst hyresgästenkäten och intervjuerna. I hyresgästenkäten deltog endast 13 hushåll av 380 tillfrågade. Hade fler deltagit kunde enkäten blivit ännu mer nyanserad än vad den blev. Eftersom intervjuerna baseras på personers erfarenheter och åsikter kan svaren ha blivit influerade av ju den tillfrågades erfarenheter och åsikter. Hade andra personer med andra erfarenheter och åsikter blivit tillfrågade så hade resultatet kunnat blivit ett annat.
39
8
FÖRSLAG TILL FORTSATT ARBETE
Efter reflektioner både under arbetes gång och efter att denna studie gjordes var det tydligt att det finns ett behov av att fördjupa sig inom boendealternativen under renovering av hyresrätter, antingen som helhet eller olika delområden. Eftersom ämnet för det här arbetet är komplext och berör många parter finns det gott om utrymme för vidare forskning. Precis som det fastställdes i diskussionen och slutsatsen finns kunskapen i branschen på många håll, men den finns inte dokumenterad eller vidare undersökt. Kunskaper verkar i flera fall bygga på erfarenheter snarare än forskning.
Ett delområde som inte berördes speciellt mycket i det här examensarbetet är lagar och regler kring renovering av hyresrätter. I litteraturstudien nämndes Jordabalken och hänvisningar gjordes, men även här finns det gott om utrymme för vidare, mer fördjupade studier angående till exempel vilka rättigheter och skyldigheter varje part har vid den här typen av renoveringar.
Ett annat förslag skulle kunna vara att en grundlig undersökning av de två huvudalternativen görs för att se om det går att identifiera andra boendealternativ eller olika varianter på de två huvudalternativen.
Precis som det nämndes i diskussionen för metodval i kapitel 6 finns det en del saker som kan justeras som antagligen skulle leda till ett annat resultat. Det skulle vara intressant att se vad resultatet skulle kunnat blivit – och om det blir detsamma som resultatet i det här arbetet – om till exempel fallstudien skulle följas hela vägen från projekteringstid till dess att projektet avslutas eller om en mer fördjupande enkät skulle göras med fler svarande
40
REFERENSER
Bjermert, M. (2007-10-12). Kvarboende vid renovering av flerbostadshus. (Kandidatuppsats, Mälardalens Högskola). Hämtat 2019-10-24 från:
https://docplayer.se/72365-Kvarboende-vid-renovering-av-flerbostadshus-hur-far-man- nojda-hyresgaster-en-studie-av-kv-bergakungen-i-vasteras.html
Bostads AB Mimer. (2019-10-10). Plusval. Hämtat 2019-11-24 från:
https://www.mimer.nu/hyra-och-bo/for-dig-som-bor-hos-mimer/plusval-och- tillval/plusval/
Bostads AB Mimer. (2019-02-10). Om Mimer. Hämtat 2019-11-24 från: https://www.mimer.nu/om-mimer/
Boverket. (2019-04-10). Du som ansvarar för att dialogen genomförs. Hämtat 2019-10-21 från: https://www.boverket.se/sv/boende/for-dig-som-bor-i-hyresratt-eller-kooperativ- hyresratt/boendeinflytande1/vad-behover-du-i-din-roll-tanka-pa/du-som-ansvarar-for-att- dialogen-genomfors/
Boverket. (2018-02-22). Ombyggnad. Hämtat 2019-11-24 från:
https://www.boverket.se/sv/PBL-kunskapsbanken/regler-om-byggande/andring-av- byggnader/ombyggnad/
Boverket. (2014–05). Boendeinflytande för hyresgäster vid ombyggnad. Hämtat 2019-10- 22 från:
https://www.boverket.se/contentassets/221bdc71a81a4dafbc00cf731f01711e/boendeinflytan de_faktablad.pdf
Einar Mattson Fastighetsförvaltning AB. (u.å.). Einar Mattsson koncernen. Hämtat 2019-10- 22 från: https://www.einarmattsson.se/om-oss/vara-bolag/
Eskilstuna Kommunfastighet AB. (u.å.). Vanliga frågor om renoveringen. Hämtad 2019-10- 22 från https://www.kfast.se/om-oss/vara-omraden/skogsangen/vanliga-fragor-om-
renoveringen
Mezgebu, D. (2014). Renoveringsstrategier på befintligt bostadsbestånd. (Kandidatuppsats, Kungliga tekniska högskolan). Hämtat 2019-10-24 från: http://www.diva-
portal.se/smash/get/diva2:729942/FULLTEXT01.pdf
MKB Fastighets AB. (2019-04-11). Om MKB. Hämtat 2019-10-22 från: https://mkbfastighet.se/om-mkb/
Najafi, A. (2010). Ombyggnad av flerbostadshus. (Kandidatuppsats, Högskolan i Halmstad). Hämtat 2019-10-24 från: http://www.diva-
41
Nationalencyklopedin. (2019-11-25). Flerbostadshus. Hämtad 2019-11-25 från:
https://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/l%C3%A5ng/flerbostadshus?fbclid=IwAR0Oo pTFFIPhjkpM5YCZDmmYwXP3nSQLza6LLHcjlCq-Pl9l08PXiYy_hGU
Nationalencyklopedin. (2019-11-25). Renovering. Hämtad 2019-11-25 från:
https://www.ne.se/uppslagsverk/encyklopedi/l%C3%A5ng/renovering?fbclid=IwAR3U5v0i Vps1BEerLg27cRxfiqC7jR_lpGxgOlCWtx8F7HI2e5d759wN1qs
Nordiska byggkoncept AB. (u.å.). Våra tjänster. Hämtat 2019-10-23 från: http://www.nordikon.se/vara-tjanster/
Peab AB. (u.å.). Peab. Hämtat 2019-10-23 från: https://peab.se/
Sveriges Allmännytta. (2017). Hem för miljoner. Hämtat 2019-11-23 från: file:///C:/Users/nikki/Downloads/Hem_for_miljoner_SABO_webb.pdf SFS 1970:994. Jordabalken. Stockholm: Justitiedepartementet L1.
Totalbyggen i Västerås AB. (u.å.). Om oss. Hämtat 2019-10-23 från: https://www.totalbyggen.com/om-oss-20658449
VVS Företagen. (2009). Renoveringshandboken för hus byggda 1950–75. Stockholm: Wallén Grafiska AB.
Westin, S. (2011). "...men vart ska ni då ta vägen?" Ombyggnation ur hyresgästernas
perspektiv. Institutet för bostads- och urbanforskning. Uppsala Universitet: Uppsala, Sverige. Hämtat 2019-12-10 från http://www.diva-
42