Som slutgiltigt resultat på det här examensarbetet kunde boendealternativen delas in i två olika alternativ – evakuering av hyresgäster och kvarboende hyresgäster. Beroende på projekt och hur byggherren väljer att genomföra sitt projekt så finns det olika varianter av dessa två huvudkategorier, som till exempel daglägenhet, olika typer av evakueringsboenden. I det stora hela är det dessa två huvudalternativ som byggherren utgår ifrån och sedan
anpassar efter projektet. I detta avsnitt presenteras en sammanställning av respektive huvudalternativ och hur påverkan blir på inblandade parter.
5.3.1
Alternativ 1: Evakuerande hyresgäster
Med evakuerande hyresgäster menas att hyresgästerna flyttas ut ur lägenheten under renoveringstiden. Som det nämndes i intervjuerna med den lokala byggherren så har inte byggherren någon skyldighet att ansvara för och tillgodose hyresgästerna med
evakueringslägenheter under renoveringstiden. Dock väljer många byggherrar (framför allt kommunala bolag) att göra detta då det förstärker den goda relationen med hyresgästen och det ses ofta som en praxis inom fastighetsbranschen. Precis som den fastighetsansvarige på Mimer berättade i samband med intervjun så kan evakueringen ske på olika sätt. Men oftast handlar det om att försöka minska ekonomi och tidsåtgång så mycket som möjligt utan att tumma på kvaliteten alltför mycket och därför kan en del alternativ uteslutas. Det alternativ som oftast används inom branschen enligt de källor i detta arbete är antingen att
31
hyresgästerna evakueras till en evakueringslägenhet som antingen byggherren eller de själv ordnat. Hur man väljer att hantera bohaget kan också variera – antingen flyttas det med hyresgästen eller så magasineras det under renoveringstiden.
Påverkan på byggherren
Hur en evakuering av hyresgäster påverkar byggherren kan ske på flera sätt. Ekonomiskt sett, om byggherren väljer att tillgodo se hyresgästerna med evakueringslägenheter, blir detta en kostnad som byggherren står för. Väljer dock byggherren att inte ansvara för
evakueringslägenheter så är detta något som hyresgästen får ansvara och betala för. En kostnad som kan uppkomma för byggherren är en ersättningskostnad för förlorad nyttjanderätt av lägenheten under renoveringstiden.
Ser man sedan hur tidplanen påverkas av evakuerande hyresgäster så förkortas den avsevärt per lägenhet. Väljs boendealternativet att evakuera hyresgästerna blir lägenheterna tomma och då utförs hela renoveringen som en totalrenovering i sammanhängande moment som löper efter varandra och sträcker sig över ett par månader. Väljs istället alternativet
kvarboende hyresgäster blir renoveringen uppdelad i faser som sträcker sig över flera år för att hyresgästerna ska kunna nyttja lägenheterna. Som det nämndes i litteraturstudien i kapitel 3 blir renoveringen mer kostsam ju längre tid projektet tar (VVS Företagen, 2009). Tid och ekonomi påverkas av varandra.
Socialt sett handlar byggherrens arbete till stor del om att hantera entreprenörer och
hyresgäster under ett projekt. Byggherren ansvarar för hela projektet och har därför kontakt med entreprenören som utför arbetet. Då måste en god relation upprätthållas dem emellan. Allmänt i samband med renoveringsprojekt som involverar hyresgäster är kommunikationen högsta prioritet, oavsett vilket boendealternativ som väljs för hyresgästerna. Det är viktigt att hyresgästen känner sig delaktig i projektet och att de blir nöjda med renoveringen.
Påverkan på entreprenören
Precis som för byggherren samspelar ekonomi och tid för entreprenören. Ju längre tid ett projekt tar desto mer pengar kostar det, speciellt om det inte finns något marginal för försening i ett projekt. Det innebär att entreprenören inte har möjlighet att gå vidare till nästa eventuellt inplanerade projekt, utan måste vara kvar och färdigställa det som blivit försenat. Samtidigt behöver entreprenören endast etablera och avetablera byggarbetsplatsen en gång, till skillnad från en fasrenovering.
Den främsta sociala aspekten när det kommer till entreprenören är arbetsmiljön och hur denna fungerar. Eftersom ingen hänsyn behövs tas till hyresgästerna som har evakuerats så behövs detta heller inte tas med i arbetsmiljöplanen. Entreprenören kan då arbeta ostört på arbetsplatsen.
Påverkan på hyresgästen
Detta styrs till stor del av det boendealternativet som byggherren väljer för projektet. Vid en evakuering där byggherren anordnar evakueringslägenhet betalar byggherren detta. Men om hyresgästen själv får ansvara för detta så faller betalningsansvaret på hyresgästen.
32
Tidsmässigt vid en evakuering av hyresgästen blir renoveringen kortare och sträcker sig vanligtvis över ett par månader, vilket är det mest tidseffektiva alternativet.
Socialt sett beror det på vilket boendealternativ som hyresgästen föredrar. Vill hyresgästen inte bo på en byggarbetsplats så är evakuering det självklara valet, vilket också flera av de som intervjuades kunde intyga var det mest fördelaktiga alternativet. Vill dock hyresgästen bo kvar i sin lägenhet oavsett hur renoveringen är planerad så är inte evakuering det bästa valet. Samtidigt kan det vara problematiskt för en del hyresgäster att flytta till ett nytt område, även om det bara är tillfälligt. Andra har inte alltid möjligheten av till exempel medicinska skäl.
5.3.2
Alternativ 2: Kvarboende hyresgäster
Vid kvarboende hyresgäster bor hyresgästerna kvar i sina lägenheter under renoveringstiden. Istället för att entreprenörerna då utför hela renoveringen under ett par månader så delas hela renoveringen upp i olika faser. Varje fas fördelas och utförs i perioder under flera år och entreprenörerna får ta hänsyn till kvarboende hyresgäster under hela projektet.
Påverkan på byggherren
Den ekonomiska påverkan på byggherren skiljer sig från de evakuerande hyresgästerna. Återigen påverkas tid och ekonomi. Vid en fasrenovering sträcker sig tidplanen längre än vid en totalrenovering vilket också påverkar ekonomin till det sämre. Dessutom tillkommer kostnader för etablering och avetablering för varje fas, istället för vid start och slut av hela renoveringen. Samtidigt var det en del byggherrar som hade olika ersättningsförslag till de kvarboende hyresgästerna som ett slags ”plåster på såren” för men i nyttjanderätten, det vill säga störning i boendet under renoveringstiden.
I renoveringar där hyresgästerna bodde kvar visade Mimers tidigare projekt på Regementet och flera av de intervjuade som hade erfarenheter av hur konflikterna mellan både byggherre och hyresgäst samt mellan entreprenör och hyresgäst ökade. Detta ansvarar byggherren för, vilket även påverkar dem socialt i deras arbete med projektet.
Påverkan på entreprenören
För entreprenören ser påverkan ekonomiskt och tidsmässigt lika ut. Det som skiljer sig är den sociala aspekten. Vid en fasrenovering med kvarboende hyresgäster måste entreprenören arbeta med hyresgästerna som en del av sin arbetsplats, vilket måste tas med i upprättandet av arbetsmiljöplanen. Det kan i vissa fall innebära störningar som påverkar till exempel tidplanen eller uppstå konflikter som påverkar både entreprenör och hyresgäst socialt.
Påverkan på hyresgästen
Hyresgästen behöver inte ansvara för något tillfälligt boende, eftersom tanken är att de ska bo kvar i sina egna lägenheter under hela renoveringstiden. I en del fall erhåller hyresgästen en ersättning för men i nyttjanderätten, det vill säga störning i boendet under
renoveringstiden, av byggherren. Dock kan påverkan på hyresgästen både tidsmässigt och socialt sett skilja sig en del från att evakuera lägenheten. Som tidigare nämnt blir tidsplanen
33
ofta utdragen vid en fasrenovering, vilket innebär att hyresgästerna får bo i renoveringen under än längre period. Samtidigt är de tvungna att stå ut med att entreprenörerna arbetar i deras lägenheter samtidigt som hyresgästen ska bo där. Det kan upplevas bullrigt, smutsigt och ostädat under tiden som renoveringen pågår. Dock finns det hyresgäster som föredrar detta för att de hellre bor kvar i sitt hem än att flytta till ett nytt, främmande boende.
34
6
DISKUSSION
I detta kapitel diskuteras resultatet i examensarbetet, de metodval som gjordes i samband med arbetet och eventuella felkällor som kan ha påverkat resultatet.