Boendealternativ vid renovering av hyresrätter : En jämförelse mellan boendealternativ för hyresgäster vid renovering av hyresrätter i flerbostadshus

BOENDEALTERNATIV VID

RENOVERING AV HYRESRÄTTER

En jämförelse mellan boendealternativ för hyresgäster vid renovering av

hyresrätter i flerbostadshus

NIKKI ERICSSON

Akademin för ekonomi, samhälle och teknik Kurs: Examensarbete, byggnadsteknik Kurskod: BTA205

Ämne: Byggnadsteknik Högskolepoäng: 15 hp

Program: Högskoleprogrammet inom byggnadsteknik

Intern handledare: Zahra Shadravan, Amir Vadiee Extern handledare: Thomas Wall

Examinator: Maher Azaza Datum: 2020-01-27

ABSTRACT

In 1965–1974 a million households were built in Sweden as a part of a project called ”the Million program”. Now, approximately 50 years later when the service life of several

components in the buildings has run out, Sweden is facing a major need of renovating these households. Due to the fact that construction increased during that time, the need for renovation will also increase now fifty years later. The question then is how to solve the housing issue for tenants when their apartments are to undergo an extensive renovation as well as how the choice of housing options affects the involved parties, such as developer, contractor and tenant. The purpose with this degree project was to map and compile the housing alternatives available to tenants during a comprehensive renovation of rental housing. At the same time, it was compared what impact on the developer, contractor and tenant the chosen housing alternatives have, based on time, economy and socially. In order to arrive at the results of the work, a fact-based literature study, a case study that followed a real renovation project and several interviews with people in the industry were conducted. The result of this degree projekt is that there are two main housing options for the tenants during a extensive renovation wich are either remain living in their apartments or evacuate their apartments. And the main conclusion is that depending wich housing option the developer chose for the project, the impact on the project and the involved parties varies. Whichever option is chosen, it is a crucial issue

Keywords: Contractor, Developer, Economy, Evacuation, Remain living, Renovation,

Tenant, Working environment

FÖRORD

Examensarbetet är ett avslutande moment av utbildningen högskoleingenjör inom byggnadsteknik. Arbetet ingår i kursen BTA205 Examensarbete, byggnadsteknik och omfattar 15 högskolepoäng.

Till att börja med riktas ett stort tack till min externa handledare Thomas Wall på Bostads AB Mimer för att ha bidragit med kunskap och stöttning under tiden som examensarbetet har skrivits. Tack till övriga anställda på Bostads AB Mimer för att hjälpt till med delar av arbetet. Tack till de personer och företag som deltog i intervjuer till arbetet:

• Per Ekström, fastighetsansvarig, Bostads AB Mimer • Samuel Sedvall, controller, Bostads AB Mimer

• Mathias Savander, projektledare för ombyggnation, Ramböll AB • Rickard Hed, projektchef, Peab AB

• Johan Sahlberg, arbetschef, Peab AB

• Andreas Hagelin, projektchef, Totalbyggen i Västerås AB

• Jesper Forsberg, arbetschef/projektledare, Nordiska byggkoncept AB • Annette Olsén, kundkoordinator i underhållsgruppen, MKB Fastighets AB

• Eleonor Erkers, bit. förvaltare/rotkoordinator, Einar Mattsson Fastighetsförvaltning AB

Jag vill tacka mina interna handledare Zahra Shadravan och Amir Vadiee på Mälardalens Högskola som stöttat och hjälpt mig under arbetets gång. Tack till min examinator Maher Azaza som kommit med feedback.

Slutligen vill jag tacka mina nära och kära för stöttning och korrekturläsning.

Västerås 27 januari 2020

SAMMANFATTNING

Åren 1965–1974 byggdes en miljon hushåll i Sverige som en del av ett projekt som kallas Miljonprogrammet. Nu, ungefär 50 år senare när livslängden för flera komponenter i byggnaderna är slut, står Sverige inför ett stort behov av att renovera dessa fastigheter. På grund av att byggandet ökade under den tiden kommer behovet av renovering också att öka nu femtio år senare. Frågan är då hur bostadsproblemet ska lösas för hyresgästerna under tiden som deras lägenheter ska genomgå en omfattande renovering samt hur valet av bostadsmöjligheter påverkar de berörda parterna, som utvecklare, entreprenör och hyresgäst. Ett av de större problemen med ämnesområdet i sig är att det har varit problematiskt att hitta tidigare forskning och fakta överlag om hyresgästhantering vid renoveringar. På så sätt gick det att se att det finns något som saknas ”på marknaden”, vilket är tydliga och konkreta exempel och lösningar på hyresgästhanteringen under renoveringar. Trots detta arbete fanns det gott om utrymme för fortsatt forskning och fördjupning inom detta ämne. Detta då det är väldigt komplext på grund av antalet inblandade parter och aspekter som bör tas hänsyn till vid val av boendealternativ.

Syftet med detta examensarbete var att kartlägga och sammanställa de bostadsalternativ som hyresgästerna har tillgång till under en omfattande renovering av hyresbostäder. Samtidigt jämfördes vilken inverkan på byggherren, entreprenören och hyresgästen de valda

bostadsalternativen har, baserat på tid, ekonomi och sociala aspekter. För att komma fram till resultaten av arbetet genomfördes en faktabaserad litteraturstudie, en fallstudie som följde ett verkligt renoveringsprojekt och flera intervjuer med människor i branschen.

Resultatet av detta examensprojekt är att det finns två huvudsakliga bostadsmöjligheter för hyresgästerna under en omfattande renovering som antingen är kvar i sina lägenheter eller evakuerar sina lägenheter och att påverkan på alla berörda parter varierar beroende på val av boendealternativ. Baserat på resultatet så kunde en diskussion ske kring resultatet, metodval och eventuella felkällor som kan ha påverkat resultatet. Den huvudsakliga slutsatsen är att beroende på vilket bostadsalternativ byggherren valde för projektet, så varierar påverkan på projektet och de inblandade parterna. Oavsett vilket alternativ som väljs är det en avgörande fråga.

Nyckelord: Arbetsmiljö, Byggherre, Ekonomi, Entreprenör, Evakuering, Hyresgäst,

INNEHÅLL

2.2 Fallstudie inklusive hyresgästenkät ... 4

2.3 Intervjuer ... 5

2.3.1 Intervjuer med lokal byggherre ... 5

2.3.2 Intervjuer med entreprenörer ... 5

2.3.3 Intervjuer med byggherrar i Sverige ... 6

3 LITTERATURSTUDIE ... 7

3.1 Boendealternativ för hyresgäster under renoveringstiden ... 7

3.2 Olika aspekter under renoveringstiden ... 8

3.2.1 Ekonomi ... 8 3.2.1.1. Byggherre ... 8 3.2.1.2. Entreprenör ... 9 3.2.1.3. Hyresgäst ... 9 3.2.2 Tid ... 9 3.2.2.1. Byggherre ... 9 3.2.2.2. Entreprenör ... 9 3.2.2.3. Hyresgäst ... 10

3.2.3 Den sociala aspekten ... 10

3.2.3.1. Byggherre ... 10

3.2.3.2. Entreprenör ... 11

3.2.3.3. Hyresgäst ... 11

3.3 Jämförelse mellan två tidigare projekt ... 12

4 FALLSTUDIE... 15

4.1.1 Om projektet ... 15 4.1.1.1. Beskrivning av området ... 15 4.1.1.2. Planerade åtgärder ... 18 4.1.1.3. Tidplan ... 19 4.1.1.4. Hyresgäster på Stentorpet ... 20 4.1.2 Hyresgästenkät ... 20 5 RESULTAT ... 21 5.1 Fallstudie... 21 5.1.1 Projekt Stentorpet ... 21 5.1.2 Hyresgästenkät ... 21 5.2 Intervjuer ... 22

5.2.1 Synpunkter från den lokala byggherren... 22

5.2.1.1. Kvarboende eller evakuerande hyresgäster ... 23

5.2.1.2. Tidigare erfarenheter av liknande projekt ... 23

5.2.1.3. Det mest tidseffektiva boendealternativet ... 24

5.2.1.4. Ekonomisk påverkan beroende på boendealternativ ... 24

5.2.1.5. Arbetsmiljöfrågor att ta hänsyn till ... 25

5.2.2 Synpunkter från entreprenörerna... 25

5.2.2.1. Kvarboende eller evakuerande hyresgäster ... 25

5.2.2.2. Tidigare erfarenheter av liknande projekt ... 26

5.2.2.3. Det mest tidseffektiva alternativet ... 26

5.2.2.4. Ekonomisk påverkan beroende på boendealternativ ... 26

5.2.2.5. Arbetsmiljöfrågor att ta hänsyn till ... 26

5.2.3 Synpunkter från byggherrar i Sverige ... 27

5.2.3.1. Logistik i samband med omfattande renoveringar av hyresrätter ... 27

5.2.3.2. Kvarboende eller evakuerande hyresgäster ... 27

5.2.3.3. Fler alternativ utöver kvarboende eller evakuerande hyresgäster ... 27

5.2.4 Sammanställning av intervjuer ... 27

5.2.4.1. Intervjuer med lokal byggherre ... 28

5.2.4.2. Intervjuer med entreprenör ... 29

5.2.4.3. Intervjuer med byggherrar i Sverige ... 30

5.3 Sammanställning av boendealternativen... 30

5.3.1 Alternativ 1: Evakuerande hyresgäster ... 30

5.3.2 Alternativ 2: Kvarboende hyresgäster ... 32

6 DISKUSSION... 34

6.1 Resultat ... 34

6.2 Metodval och felkällor ... 35

8 FÖRSLAG TILL FORTSATT ARBETE ... 39

REFERENSER ... 40

BILAGA 1: HYRESGÄSTENKÄT ... 42

BILAGA 2: INTERVJUFRÅGOR TILL LOKAL BYGGHERRE OCH ENTREPRENÖRER 43 BILAGA 3: INTERVJUFRÅGOR TILL BYGGHERRAR I SVERIGE ... 44

FIGURFÖRTECKNING

Figur 2: Kartbild över området Regementet. Källa: Google Maps, 2020-01-16. ...12

Figur 3: Foto på punkthusen vid Vetterstorp. Fotograf: Ericsson, N., 2020-01-16...12

Figur 4: Foto på lamellhusen vid Vetterstorp. Fotograf: Ericsson, N., 2020-01-16. ...12

Figur 5: Kartbild över området Vetterstorp. Källa: Google Maps, 2020-01-16. ...13

Figur 6: Karta över Västerås och var Stentorpet är beläget. Källa: Google Maps, 2019-11-24. 16 Figur 7: Kartbild över området Stentorpet. Källa: Google Maps, 2020-01-22. ... 16

Figur 8: Satellitbild över Kv. Kolaren. Källa: Bostads AB Mimer, 2019. ... 17

Figur 9: Satellitbild över Kv. Kolmilan. Källa: Bostads AB Mimer, 2019. ... 17

Figur 10: Foto på Kv. Kolaren. Fotograf: Ericsson, N., 2019-11-22. ... 17

Figur 11: Foto på Kv. Kolmilan. Fotograf: Ericsson, N., 2019-11-22. ... 18

Figur 12: Sammanställning av fråga 1 i hyresgästenkäten. Källa: Bostads AB Mimer, 2019-11-04. ... 22

TABELLFÖRTECKNING

Tabell 2: För- och nackdelar med respektive boendealternativ ur hyresgästens sociala perspektiv. Källa: Bjermert, M., 2007-10-12... 11

Tabell 3: Jämförelse mellan två tidigare projekt – kvarboende respektive evakuerade hyresgäster. Källa: Bostads AB Mimer, 2020-01-21. ...13

Tabell 4: Planerade åtgärder för Stentorpet. Källa: Bostads AB Mimer, 2019-10-15. ... 18 Tabell 5: Beräknad tidplan för Stentorpet. Källa: Bostads AB Mimer, 2019-10-15. ... 20 Tabell 6: Sammanställning över intervjuer med lokal byggherre. Källa: Ericsson, N.,

2020-01-24 ... 28 Tabell 7: Sammanställning över intervjuer med entreprenör. Källa: Ericsson, N., 2020-01-24

... 29 Tabell 8: Sammanställning över intervjuer med byggherrar i Sverige. Källa: Ericsson, N.,

2020-01-24 ... 30

FÖRKORTNINGAR

DEFINITIONER

Flerbostadshus Enligt NE (2019-11-25) definieras flerbostadshus som ett hus som inrymmer tre eller flera bostadslägenheter och som till minst hälften innehåller utrymmen för bostadsändamål.

Renovering Enligt NE (2019-11-25) innebär renovering att en byggnad återställs till det tekniska skicket som motsvarar nyskick.

Ombyggnad Enligt Boverket (2018-02-22) är ombyggnad är en typ av ändring av en byggnad. För att en ändring av en byggnad ska klassas som en ombyggnad så ska antingen en betydande och avgränsbar del av byggnaden eller hela byggnaden påtagligt förnyas.

Definition Beskrivning

Plusval hos Bostads AB Mimer

Enligt Bostads AB Mimers egen hemsida (2019-10-10) är plusval ett alternativ för Bostads AB Mimers

hyresgäster som vill förnya sin hyresrätt. De betalar för det som de väljer att ändra genom att en den totala summan för ändringen fördelas över en tidsbestämd period och adderas till lägenhetshyran.

1

1

INLEDNING

Alla typer av byggnader behöver förr eller senare renoveras på något sätt. Detta är ett problem som alla fastighetsägare ställs inför, och under renovering av just hyreslägenheter blir boendealternativ för hyresgästerna en central fråga som kan vara en större utmaning och mer avgörande än förväntat. Det här kapitlet innehåller bakgrunden till ämnesvalet, problemformulering, syftet med examensarbetet, vilka frågeställningar som undersöks och besvaras i examensarbetet och till sist avgränsning för arbetet.

1.1

Bakgrund

Renovering av befintliga bostäder har en allt större roll idag än tidigare. Enligt VVS Företagen (2009) gäller detta främst för de lägenheter som byggdes som en del av

miljonprogrammet under perioden 1965–1974 och som står inför en omfattande renovering då livslängden för lägenheterna håller på att löpa ut. Flera av komponenterna i en fastighet har en livslängd på omkring 50 år, vilket innebär att de lägenheter som byggdes 1965–1974 står inför en omfattande renovering omkring perioden 2015–2024. I och med att det byggdes flera hundratusentals lägenheter under dessa tio år, flera nybyggda lägenheter än vanligtvis, så uppstår ett större renoveringsbehov. Då hamnar en större andel lägenheter i behov av att renoveras ungefär samtidigt, vilket aldrig gjorts tidigare i samma utsträckning. Detta ställer stora krav på alla inblandade parter – som byggherre, entreprenörer och hyresgäster. Enligt Sveriges Allmännytta (2017) är allmännyttan idag i full gång med att renovera lägenheter och övriga byggnader som byggdes under 1965–1974. År 2017 renoverades cirka 20 000 lägenheter, vilket innebar en fördubbling i jämförelse med åtta år tidigare, då den siffran var cirka 11 000 renoverade lägenheter per år. Angående byggherrar och

entreprenörer som är inblandade i liknande projekt så är det många människor och företag som påverkas ur flera aspekter såsom tid, ekonomi och sociala aspekter. Med anledning av detta, och de bostadslägenheter utöver de som byggdes under miljonprogrammet som också är i behov av renovering, är det högst relevant med en så pass smidig renovering av

hyresrätter som möjligt. Med hjälp av genomarbetade boendealternativ som jämför dessa aspekter kan på ett smidigt sätt se vilket alternativ som passar för vilket typ av projekt och hur olika inblandade parter påverkas.

År 2011 forskade Sara Westin på Uppsala universitet om konsekvenserna som hyresgästerna ställs inför vid en renovering av hyreslägenheter. En av undersökningens viktigaste slutsatser var att hyresgästerna har relativt lite makt vid en renovering, vilket även medför att de har lika lite makt att påverka sina möjligheter att bo kvar efter renoveringen på grund av bland annat eventuella hyreshöjningar. Vidare förklarade Westin att problemet har två perspektiv;

2

ett demokratiskt och ett klassperspektiv. En vanlig följd av kraftiga hyreshöjningar i samband med renoveringar är tvångsflyttningar, vilket oundvikligen drabbar de fattigaste.

Idén till detta examensarbete kom från att författaren deltog i ett projekt där hyreslägenheter skulle genomgå en omfattande renovering och insåg hur komplext ett sådant projekt är. Det var tydligt hur fastighetsägare, entreprenörer och hyresgäster har olika intressen som de var måna om samt vilket enormt arbete som låg bakom att dessa intressen skulle kunna tas tillvara på i bästa möjliga mån.

I examensarbetet benämns byggherre och fastighetsbolag samt entreprenör och byggföretag som samma part. För att förenkla i just det här arbetet och inte förvirra läsaren med alltför många parter, delades de inblandade parterna upp i tre olika grupper:

Tabell 1: Gruppindelning av berörda parter. Källa: Nikki Ericsson, 2019-11-24.

Benämning Roller som ingår

Byggherre Byggherre, fastighetsförvaltare/-bolag,

fastighetsägare, hyresvärd*.

Entreprenör Byggföretag med yrkesarbetare som utför

renoveringen.

Hyresgäst Hyresgästerna som bor i de hyreslägenheter

som ska renoveras.

* Kort sagt är det den part som innehar ansvarsrollen under renoveringen, alltså ansvar för renoveringen, att alla parter är nöjda och att renoveringen genomförs som den ska och följer tidplanen.

1.2

Problemformulering

Precis som det nämndes i föregående avsnitt är en omfattande renovering väldigt komplex att genomföra med tanke på hur många personer som är inblandade i projektet och hur pass många olika intressen som ska tillgodoses. Samtidigt vill man ofta att en renovering ska genomföras så smidigt och tidseffektivt som möjligt. Just nu är det många lägenheter, både hyresrätter och andra typer av upplåtelseformer, som är i behov av en omfattande renovering på grund av komponentlivslängden i lägenheterna på omkring 50 år, speciellt eftersom det byggdes fler lägenheter än vanligt under miljonprogrammet. Därför blir allt fler byggherrar angelägna om att renoveringsprocessen ska vara smidig, ekonomisk och tideffektiv för att kunna hantera det ökade renoveringsbehovet på ett bra sätt. Då är det bra att kunna jämföra olika typer av boendealternativ för hyresgästerna under renoveringstiden och vilka

3

1.3

Syfte

Syftet med examensarbetet var att kartlägga och sammanställa vilka boendealternativ som finns för hyresgäster under en omfattande renovering av hyresbostäder. Samtidigt jämfördes vilken påverkan på byggherre, entreprenör och hyresgäst respektive boendealternativ har utifrån tid, ekonomi och sociala aspekter.

1.4

Frågeställningar

De frågeställningar som besvaras i examensarbetet är:

1. Vilka boendealternativ för hyresgästerna finns för byggherren att välja mellan vid en renovering av hyresrätter i flerbostadshus?

2. Hur påverkas byggherre av val av boendealternativ? 3. Hur påverkas entreprenör av val av boendealternativ? 4. Hur påverkas hyresgäst av val av boendealternativ?

1.5

Avgränsning

Examensarbetet är avgränsat till att endast undersöka boendealternativ för hyresgäster i samband med renovering av hyresrätter i flerbostadshus. Renoveringarna av hyresrätterna innefattar en totalrenovering där allt byts ut förutom stommen. Arbetet berör inte aspekter ur miljösynpunkt, materialhantering eller olika typer av arbetsmetoder för att genomföra renoveringen. De personer som valdes till intervjuer innehar yrkesroller som har erfarenhet och kunskap om branschen och liknande projekt. Arbetet behandlar inte frågor på en internationell nivå, utan endast byggprojekt inom Sverige.

Arbetet gäller ej endast fastigheter som är byggda i samband med miljonprogrammet. Byggnader som byggdes i samband med miljonprogrammet nämns endast som exempel eftersom flera av dessa byggnader har komponenter med en livslängd som infaller just nu, vilket påverkar mängden av de lägenheter som har ett renoveringsbehov samtidigt.

4

2

METOD

Examensarbetet genomfördes i form av en litteraturstudie, fallstudie av ett pågående projekt och intervjuer med olika yrkesroller i branschen. Litteraturstudien låg som en faktabaserad grund som kunde komplettera fallstudien och intervjuerna. Genomförande och tillvägagångssätt beskrivs under respektive rubrik.

2.1

Litteraturstudie

Delar av informationen i det här examensarbetet baseras på en litteraturstudie. Litteraturstudien inriktar sig på renovering av hyresrätter i flerbostadshus utifrån hyresgästens, entreprenören och byggherrens perspektiv och hur alla tre parter påverkas under projekt som dessa. Materialet till litteraturstudien insamlades från böcker, tidigare forskning, rapporter och internetsidor.

De databaser och sökmotorer som använts till litteraturstudien är DiVA, Google och Google Scholar där sökord som logistik, ombyggnation, renovering, hyresgäst, flerbostadshus, miljonprogrammet, evakuering, kvarboende, arbetsmiljö, byggherre, entreprenör, ekonomi, tidplan och byggbranschen användes i olika kombinationer.

Litteraturstudien presenteras i kapitel 3 Litteraturstudie.

2.2

Fallstudie inklusive hyresgästenkät

Den aktuella studien består av en fallstudie, där även en enkät och intervjuer gjordes. Fallstudien handlar om ett liknande projekt som beskrivs i övriga arbetet. Det är ett projekt som sträcker sig över flera år där 380 befintliga hyreslägenheter i flerbostadshus ska

genomgå en omfattande renovering. Tanken med fallstudien är att undersöka hur Västerås största bostadsföretag Bostads AB Mimer väljer att hantera ett projekt som detta.

I samband med fallstudien gjordes en hyresgästenkät där hyresgästerna i projektet fick ange hur de upplevde projektet. De tre frågor som ställdes valdes ut för att ge en inblick i vilket av de två alternativen, evakuering eller kvarboende, hyresgästerna själva skulle föredra under den kommande renoveringen. De fick sedan motivera sitt val av boendealternativ och till sist beskriva vad de prioriterade främst under renoveringen. Den sista frågan ställdes för att se vad hyresgästerna värdesätter i samband med renoveringen. Hyresgästenkäten genomfördes via en elektroniskt utskickad enkät med svarstid från den 16 oktober 2019 till den 3

november 2019.

Fallstudien redovisas i kapitel 4 Aktuell studie och resultatet från fallstudien och hyresgästenkäten finns presenterade i avsnitt 5.1 Fallstudie.

5

2.3

Intervjuer

För att få en direkt koppling med personer som har erfarenhet av och kunskap om

omfattande renoveringar av hyresrätter i flerbostadshus intervjuades flera olika personer som representerar de olika aktörerna. Intervjuerna har ingen koppling till fallstudien utöver det gemensamma ämnet som examensarbetet handlar om. Syftet med intervjuerna var att få en allmän bild över de intervjuades åsikter och kunskaper kring omfattande renoveringar utan att diskutera ett specifikt fall. Totalt intervjuades nio personer, både via personliga möten och via mejl. Typen av möte berodde bland annat på avstånd mellan författaren och personen som skulle intervjuas och tidsbrist som gjorde att ett personligt möte inte kunde bokas.

2.3.1

Intervjuer med lokal byggherre

Som representant för den lokala byggherrens perspektiv intervjuades personer som har en koppling till det lokala fastighetsbolaget Bostads AB Mimer (fortsatt nämnd som Mimer). Mimer är det största fastighetsbolaget i Västerås med drygt 11 000 hyreslägenheter och cirka 150 anställda (Bostads AB Mimer, 2019). De två anställda som intervjuades var Per Ekström, fastighetsansvarig och Samuel Sedvall, controller. Den tredje personen som intervjuades var Mathias Savander, projektledare för ombyggnation som är anställd på Ramböll Sweden AB och som arbetade som konsult hos Mimer. Intervjuerna skedde via ett personligt möte på Mimers huvudkontor i Västerås 25 oktober 2019 kl. 10.00-13.00.

Resultatet från intervjuerna med lokal byggherre finns i avsnitt 5.2.1 Intervju med lokal byggherre. Frågorna i sin helhet finns i bilaga 2 Intervjufrågor till lokal byggherre och entreprenörer.

2.3.2

Intervjuer med entreprenörer

Via mejl intervjuades Peab AB (fortsatt nämnt som Peab), Totalbyggen i Västerås AB (fortsatt nämnt som Totaltbyggen) och Nordiska byggkoncept AB (fortsatt nämnt som Nordikon) som alla tre är entreprenörer och som samarbetat med Mimer i olika projekt. Både den lokala byggherren och entreprenörerna fick besvara fem frågor som handlade om renovering och ombyggnation i största allmänhet samt vilka erfarenheter varje part hade kring detta. Sedan fick de även frågor som till viss del berörde Mimer och hur företaget borde välja att arbeta under framtida projekt med den här typer av projekt utifrån den intervjuades yrkesroll. Peab är ett svenskt byggföretag och ett av Nordens ledande bygg- och anläggningsföretag med cirka 15 000 anställda och en omsättning på cirka 53 miljarder kronor (Peab AB, u.å.). Här intervjuades projektchef Rickard Hed och arbetschef Johan Sahlberg.

Totalbyggen är ett lokalt företag som inriktar sig på projektutveckling och entreprenad (Totalbyggen i Västerås AB, u.å.). Projektchef Andreas Hagelin intervjuades.

6

Nordikon är en förkortning av Nordiska Byggkoncept AB och är tillika ett lokalt företag. De arbetar med byggservice, byggentreprenad och projektutveckling (Nordikon, u.å.).

Intervjuades gjorde arbetschef/projektledare Jesper Forsberg.

Resultatet från intervjuerna med entreprenörerna finns i avsnitt 5.2.2 Intervju med

entreprenörer. Frågorna i sin helhet finns i bilaga 2 Intervjufrågor till lokal byggherre och entreprenörer.

2.3.3

Intervjuer med byggherrar i Sverige

För att få ett bredare perspektiv på hur fastighetsbolag i Sverige arbetar med hantering av hyresgäster vid omfattande renoveringar av hyresrätter i flerbostadshus gjordes även intervjuer via mejl med ytterligare två företag: Einar Mattsson Fastighetsförvaltning AB i Stockholm (fortsatt nämnt som Einar Mattsson) och MKB Fastighets AB i Malmö (fortsatt nämnt som MKB). Dessa företag är två större fastighetsbolag i större städer och de

intervjuades för att se hur andra fastighetsbolag utanför Västerås arbetar med

boendealternativ under renoveringar och om det fanns någon skillnad i resonemanget kring vilket alternativ som valdes. Frågorna som ställdes till dessa två parter skilde sig från de andra sex parterna för att de hade ett syfte i att jämföras med de lokala aktörerna och hur företag arbetar med boendealternativ i övriga Sverige. Därför blev de här frågorna mer allmänna och inte inriktade till Mimer.

MKB är ett av Sveriges största allmännyttiga bostadsbolag och Malmös största

fastighetsbolag. Företaget äger ca en tredjedel av alla hyresrätter i Malmö (MKB, 2019). Personen som besvarade intervjufrågorna för MKB Fastighets AB räkning är Annette Olsén, som arbetar som kundkoordinator i underhållsgruppen.

Einar Mattsson är en av de större ägarna av bostadsfastigheter i Stockholm. Bolaget

utvecklar, äger och förvaltar bostadsfastigheter samt är Stockholms största privata ägare av hyresbostäder, vilket motsvarar cirka 5 200 lägenheter (Einar Mattsson Fastighetsförvaltning AB, 2019). Personen som intervjuades från företaget var Eleonor Erkers, som arbetar som biträdande förvaltare/rotkoordinator på företaget.

Resultatet från intervjuerna med byggherrar i Sverige finns i avsnitt 5.2.1 Intervju med byggherrar i Sverige. Frågorna i sin helhet finns i bilaga 3 Intervjufrågor till byggherrar i Sverige.

7

3

LITTERATURSTUDIE

Examensarbetets litteraturstudie innehåller faktabaserad information inom arbetets

ämnesområde. Den innefattar vilka boendealternativ som finns under renoveringstiden och hur de olika parterna påverkas ur olika aspekter beroende på valet av boendealternativ under renoveringstiden.

3.1

Boendealternativ för hyresgäster under renoveringstiden

Enligt VVS Företagen (2009) är de alternativ som finns gällande hantering av hyresgäster vid en omfattande renovering av hyresrätter i flerbostadshus är huvudsakligen antingen

kvarboende eller evakuering. Vilket alternativ man väljer beror på hur omfattande

renoveringen är. Vanligtvis bor hyresgästerna kvar, speciellt vid mindre renoveringar som till exempel fönsterbyte eller badrum- och köksrenovering, men då måste hyresvärden se till att hyresgästen har kokmöjligheter samt tillgång till dusch och toalett (Boverket, 2014). Trots att det är vanligare med kvarboende hyresgäster så är det praxis för många fastighetsägare att ordna evakueringslägenheter åt de hyresgäster som upplever det särskilt svårt att bo kvar i sin lägenhet under byggtiden (Boverket, 2019).

Enligt Hyresgästföreningen i en intervju i Bjermerts examensarbete (2007-10-12) beror det på omfattningen av renoveringen hur hyresgästerna hanteras under byggtiden. En annan aspekt som också kan spela in är hur hyresgästerna lever. Hyresgäster som arbetar dagtid kan i större mån acceptera stora störningar dagtid från renoveringen, till skillnad från studerande, arbetslösa och pensionärer som har en lägre acceptansnivå eftersom de befinner sig i lägenheten dagtid när arbetet pågår. Individuella skäl kan också spela roll, såsom sjukdomar eller liknande.

Enligt Bjermert (2007-10-12) kan ett tredje alternativ, som kan ses som en kompromiss mellan kvarboende och evakuering, vara en daglägenhet. I en daglägenhet kan hyresgästen befinna sig i under dagen när arbetet pågår, medan de kan vistas i sin egen lägenhet under kvälls- och nattetid. Vilket av dessa tre alternativ som används ska inte påverka hyran på lägenheten efter att renoveringen gjorts. Oavsett vilket alternativ som väljs så innebär det en slags ”arbetsinsats” från hyresgästen själv och vardagen kommer mer eller mindre att se annorlunda ut under byggtiden för projektet. Skulle valet stå mellan två likvärdiga alternativ så väljer Hyresnämnden alltid det alternativet som innebär den billigaste kostnaden för hyresvärden.

Ett exempel på evakueringsalternativ från en omfattande renovering av hyresrätter som Eskilstuna Kommunfastigheter AB (u.å.) ansvarade för är att de gav hyresgästerna två evakueringsalternativ att välja mellan:

8

• Alternativ 1: Hyresgästen ordnar ett eget boende där de kan bo under tiden som deras lägenhet renoveras. Då fick de erhålla 1,5 månadshyra för men i

nyttjanderätten, det vill säga störning i boendet under renoveringstiden. • Alternativ 2: Eskilstuna Kommunfastighet AB ordnar lånelägenheter där

hyresgästerna fick ansöka om att bo temporärt i under tiden som deras lägenhet renoveras. Då fick de erhålla en ersättning på 500 kr för men i nyttjanderätten, det vill säga störning i boendet under renoveringstiden. Lånelägenheterna skulle i det mån det gick placeras i närområdet till de befintliga lägenheterna och vara utrustade med lättare möblering och husgeråd.

3.2

Olika aspekter under renoveringstiden

I samband med en renovering av hyresrätter i flerbostadshus finns det flera viktiga aspekter att ta hänsyn till och som kan ha en avgörande roll under projektet. Skulle någon av dem fallera skulle detta innebära en påfrestning på projektet.

3.2.1

Ekonomi

3.2.1.1.

Byggherre

Enligt Mezgebu (2014) påverkar en renovering fastighetsbolagets ekonomi både på lång och kort sikt. På kort sikt påverkas företagets årliga ekonomiska resultat det året som

renoveringen genomförs eftersom delar av utgifterna under renoveringen måste räknas som en engångskostnad. På lång sikt ökar företagets framtida avkastningar via de kostnader som aktiveras som en ökning av fastighetsvärdet. Men aktiveras mer kostnader än vad fastigheten ökar i värde måste en nedskrivning göras, och det belastar då årets resultat. I slutändan påverkas företagets egna resultat av kostnaderna som belastat resultatet för året. Därför begränsas möjligheten att rusta upp av företagets storlek på kapital. Dessutom påverkas företagets framtida ekonomi av ökade räntekostnader som uppkommer i samband med att nya lån tas i samband med renoveringen, eventuella ökade hyresintäkter och minskade driftkostnader. Vid renoveringar redovisas kostnader som underhållskostnader eller aktiveras, vilket då innebär att fastighetens anskaffningsvärde ökar.

VVS Företagen (2009) menar att den ekonomiska påverkan på byggherren beroende på vilket boendealternativ för hyresgästerna som väljs under ett renoveringsprojekt är varierar. Ofta kan kostnaderna bestå av evakueringskostnader (till exempel flyttkostnader) eller ersättningskostnader för att hyresgästerna inte kan nyttja sin hyresrätt fullt ut under renoveringstiden. Förhandlingar om ersättningskostnader sker vid en separat förhandling med Hyresgästföreningen i enighet med Jordabalken 12 kap. 11 §.

9

3.2.1.2.

Entreprenör

Enligt VVS Företagen (2009) så kan det, vid omfattande renoveringar i flerbostadshus, i vissa fall hända att oförutsedda saker inträffar, som till exempel en oupptäckt vattenskada som kan leda till att tidplanen förlängs. Detta kan innebära att entreprenören måste vara beredd på att det kan vara nödvändigt att sätta in extra personal för att tidplanen inte ska behövas

förlängas. Förlängs tidplanen kan det till exempel innebära att vite måste betalas eller att entreprenören blir uppbunden till projektet längre än förväntat och inte kan gå vidare till nästkommande jobb. Tid och ekonomi går hand i hand.

3.2.1.3.

Hyresgäst

Enligt Mezgebu (2014) så måste renoveringen till viss del finansieras av höjda hyror även om delar av kostnaderna för renoveringen ingår i en underhållsbudget. Ett utgångsläge är att den nya hyran ska vara i klass med bruksvärdet för motsvarande lägenheter gällande läge och standard. Normalt bestäms den nya hyran under en förhandling mellan fastighetsbolaget och hyresgästföreningen.

Som det tidigare nämndes enligt Eskilstuna kommunfastigheter AB (u.å.) under avsnitt 3.1 kan hyresgästerna i en del fall erhålla en slags kompensation för eventuella besvär som uppkommer under renoveringarna. Detta sker ofta i form av en ekonomisk ersättning och baseras på de kostnader som uppkommer på grund av den ofrivilliga flytten.

3.2.2

Tid

3.2.2.1.

Byggherre

VVS Företagen (2009) förklarar att ju längre tid en renovering tar, desto dyrare blir

projektet. Antalet arbetstimmar blir flera precis som de administrativa kostnaderna ökar och byggherren tappar hyresintäkter. Därför är det i byggherrens intresse att ställa krav på entreprenören att arbeta så tidseffektivt som möjligt, både för att minska tid och kostnad men även för att minska störningarna för hyresgästerna.

3.2.2.2.

Entreprenör

Precis som det nämnes under avsnitt 3.2.1.2 så hänger tid och ekonomi ihop. VVS Företagen (2009) understryker hur viktigt planering är för att tidplanen under ett byggprojekt ska kunna hållas som planerat. Del ur ett ekonomiskt perspektiv i form av bland annat vite, men också att entreprenören blir uppbunden till ett projekt längre än planerat om tidsplanen överskrids. Den tiden försvinner från andra eventuella åtaganden. Samtidigt får det

konsekvenser för entreprenören om det uppkommer oväntade moment och tidplanen absolut inte kan överskridas. Alternativet som finns då är att ta in extra arbetskraft för att de

10

”befintliga” yrkesarbetarna inte ska behöva slita ihjäl sig för att hinna färdigställa renoveringen inom planerad tid.

3.2.2.3.

Hyresgäst

Ett problem som Mezgebu (2014) menar kan uppstå är att en del hyresgäster motsätter sig antingen en planerad renoveringsåtgärd eller den nya hyran. Detta kan då innebära att starten för renoveringen blir försenad och projektet drar ut på tiden. För att avgöra situationen tas ärendet upp i Hyresnämnden.

Vidare säger Mezgebu (2014) att det är även viktigt att byggherren visar förståelse för att hyresgästen kan uppleva att den känner sig vilseledd och överkörd samt att renoveringen är påfrestande. I den situationen kan det göra skillnad om hyresgästen får vara med och påverka delar av projektet som till exempel val av detaljer i kök och badrum, samtidigt som byggherre visar sig lyhörd för hyresgästens önskningar och behov. Då upplever hyresgästen att denne känner sig delaktig i projektet och en slags kontroll över sitt eget hem.

3.2.3

Den sociala aspekten

Enligt Najafi (2010) så är den sociala aspekten minst lika viktig under byggprojekt, även om ekonomi och pengar ofta är det som är mätbart och mest fruktsamt för många företag och oavsett om det gäller byggherrens, entreprenörens eller hyresgästens perspektiv.

Byggarbetsplatsen är entreprenörens arbetsplats och precis som vilken arbetsplats som helst så krävs ett bra klimat för att upplevas som en bra arbetsplats. Samtidigt som

byggarbetsplatsen är entreprenörens arbetsplats så är det även hyresgästens hem. Som en tredje part vill byggherren dels att bolagets hyresgäster ska trivas och fortsätta hyra boende samt även att projektet ska gå bra och att entreprenörerna får en bra arbetsplats.

3.2.3.1.

Byggherre

Mezgebus kandidatuppsats (2014) visar på att oavsett omfattning på renovering så innebär projektet ofta en förändring i vardagen för hyresgästen, vilket för många kan vara

påfrestande och ibland innebära att de känner sig vilseledda. Därför är det av stor vikt att som fastighetsbolag visa förståelse för detta och tillgänglig för hyresgästen. Det är även viktigt att se till människors olika behov och önskemål, samtidigt som en god kommunikation bibehålls. För att få hyresgästerna att känna sig delaktiga i processen brukar en del

fastighetsbolag låta hyresgästen få påverka delar av inredningen genom individuella val.

Som tidigare nämnt kan projektet stanna upp om hyresgäster skulle motsätta sig någon renoveringsåtgärd (Mezgebu, 2014). Enligt Jordabalken 12 kap. 18d§ måste hyresgästen lämna sig medgivande angående att renoveringen genomförs för att fastighetsägaren ska kunna genomföra projektet (SFS 1970:994, 12 kap. 18d §).

11

Samtidigt är det viktigt att byggherren försöker undvika konflikter mellan entreprenör och hyresgäst för att undvika störningar i projektet (Bjermert, 2007-10-12).

3.2.3.2.

Entreprenör

Najafi (2010) menar att beroende på omfattningen på renoveringen uppkommer olika åtgärder som innebär arbetsmoment med olika grad av störning som inverkar både på entreprenörens arbetsmiljö och på boendemiljön för de som bor kvar i fastigheten under byggtiden. Vanligtvis har yrkesarbetare en relativt tydlig bild av vad de olika

arbetsmomenten innebär och påverkar omgivningen. Däremot kan detta vara något helt nytt för hyresgästerna, vilket innebär att det kan uppstå ”konflikter” eller meningsskiljaktigheter. Därför är det viktigt att som entreprenör ha förståelse för att hyresgästen inte känner till de olika arbetsmomenten lika väl. Konflikter mellan entreprenör och hyresgäst bör undvikas i det mån det är möjligt. En undersökning som gjordes av Bygghälsans forskningsstiftelse angående arbetsmiljön vid ombyggnad visade resultat på psykiska belastningar hos entreprenörerna där orsaken var konflikter med kvarboende hyresgäster.

3.2.3.3.

Hyresgäst

Mezgebu (2014) kom fram till att oavsett vilket boendealternativ som välj i samband med en renovering så är frågan fortfarande vad hyresgästen mäktar med. För kvarboende hyresgäster kan renoveringen vara belastande för att entreprenören har tillgång till ens egna lägenhet och att det inkräktar på den personliga integriteten. För evakuerande hyresgäster kan det

upplevas besvärligt att endast behöva flytta överhuvudtaget eller att flytta från ett bekant område.

Tabell 2: För- och nackdelar med respektive boendealternativ ur hyresgästens sociala perspektiv. Källa: Bjermert, M., 2007-10-12.

Fördelar Nackdelar

Kvarboende • Samma boendemiljö. • Hyresgästen ser vad som

utförs i lägenheten, färgval etc. • Kan sänka kostnaderna

avsevärt.

• Hyresgäst har koll på sina möbler och tillhörigheter.

• Störningar från ombyggnaden. • Vissa funktioner kan helt

saknas i lägenheten som byggs om, exempelvis WC.

• Kräver särskilda tekniska lösningar.

Evakuering • Hyresgästen slipper helt störningar från ombyggnaden. • Hyresgästen kanske ändå

tänkt flytta till annan typ av lägenhet eller lägenhet med lägre hyra, och får kanske genom ombyggnaden ett erbjudande, och väljer att bo kvar i evakueringslägenheten.

• De boende flyttas från en invand boendemiljö (nackdelen kan minskas genom att hyresgästen evakueras inom området) • Trassel och oro kring flytten.

12

3.3

Jämförelse mellan två tidigare projekt

För att se skillnaderna mellan de två boendealternativen för hyresgäster under renovering gjordes en jämförelse mellan två tidigare projekt som Mimer har varit byggherre för. All information under detta avsnitt, inklusive tabell, är hämtat från Bostads AB Mimer i januari 2020.

Figur 1: Foto på byggnaderna vid Regementet. Fotograf: Ericsson, N., 2020-01-16. Figur 2: Kartbild över området Regementet. Källa: Google Maps, 2020-01-16.

Figur 3: Foto på punkthusen vid Vetterstorp. Fotograf: Ericsson, N., 2020-01-16. Figur 4: Foto på lamellhusen vid Vetterstorp. Fotograf: Ericsson, N., 2020-01-16.

13

Figur 5: Kartbild över området Vetterstorp. Källa: Google Maps, 2020-01-16.

Tabell 3: Jämförelse mellan två tidigare projekt – kvarboende respektive evakuerade hyresgäster. Källa: Bostads AB Mimer, 2020-01-21.

Jämförelseaspekter Regementet Vetterstorp

Beläget Öster om Västerås Väster om Västerås

Antal lägenheter 366 st. 296 st.

Byggår 1963 1958

Typ av byggnad Lamellhus (punkthusen är nyproduktion via JM och ingick ej i renoveringen)

Punkthus och lamellhus

Omfattning av

renovering • Renovering av badrum

• Renovering av kök • Byte av garderober,

innerdörrar och lister • Byte av fönster • Byte av tamburdörr • Byte av el

• Byte av värme, vatten • Installation F-system • Målning källare och

trapphus

• Belysning trapphus och källare

• Renovering av badrum • Renovering av kök • Nya ytskikt i hela

lägenheten (golv, väggar, tak)

• Byte av garderober, innerdörrar och lister • Byte av fönster m.

persienner i

• Byte av tamburdörr • Byte av el

• Byte av värme, vatten • Installation FX-system • Målning källare och

trapphus

• Belysning trapphus och källare

• Nya lägenhetsförråd • Nya fläktrum på vindar • Omläggning av tak • Isolering av vindar • Renovering av befintliga

garage

• 3 nya garagebyggnader med 24 nya p-platser Boendealternativ Kvarboende hyresgäster Evakuerade hyresgäster Tidplan/När

renoveringen gjordes 2012–2015 (3,5 år) 2017–2019 (2 år)

14 Sociala aspekter Byggherre: utdraget projekt

som kräver mycket tid och engagemang samt merkostnad. Negativ påverkan från

hyresgäster.

Entreprenör: tidkrävande, ej kostnadseffektivt, stor hänsyn till arbetsmiljöregler som inte alltid kan hållas

Hyresgäst: stor påfrestning under längre tid. De fick leva på en byggarbetsplats under hela produktionstiden

Byggherre: effektiv produktion och hantering av hyresgäster. Mindre konflikter med hyresgäster.

Entreprenör: Effektiv

produktion. Ingen hänsyn till arbetsmiljöregler utifrån hyresgästpåverkan. Hyresgäst: slipper bo på arbetsplats, vilket innebär lugnare boendemiljö.

*För att hitta ett jämförbart ekonomiskt nyckeltal beräknades följande: totala projektkostnaden (entreprenadkostnad + byggherrekostnad)/antal lägenheter. Detta gjordes på vardera projekt för att få ett ekonomiskt nyckeltal som kan jämföras projekten emellan.

Eftersom projekten inte ser exakt lika ut kommer också jämförelsen bli ungefärlig.

Omfattningen på renoveringen är mindre på Regementet än på Vetterstorp, vilket innebär att jämförelsen mellan tid och ekonomi inte blir helt exakt. Anledningen till att projekten skiljer sig åt är att alla renoveringsprojekt skiljer sig åt till en viss del, och i det här valet valdes två tidigare projekt som var så lika varandra som möjligt.

Det man kan se utifrån tabellen, om man bortser från att projekten kan skilja sig åt, är att alternativet med kvarboende hyresgäster tar längre tid och är billigare än att evakuera hyresgästerna. Om man däremot tittar på omfattningen så är renoveringen på Vetterstorp med evakuerade hyresgäster större och man utför fler moment under kortare tid än på Regementet med kvarboende hyresgäster. Skulle exakt samma renovering som gjordes på Vetterstorp även göras på Regementet så skulle tidsplanen för projektet öka, vilket även innebär att ekonomin för projektet skulle öka. Utifrån de sociala aspekterna för vardera projekt och berörd part så verkar evakuerande hyresgäster vara alternativet att föredra enligt Mimers erfarenheter.

15

4

FALLSTUDIE

I fjärde kapitlet redovisas information om fallstudien som gjordes för projekt Stentorpet och hyresgäst enkäten som gjordes i samband med fallstudien.

4.1

Projekt Stentorpet

Som fallstudie undersöktes ett av Mimers områden, Stentorpet. Detta gjordes för att göra en anknytning till ett verkligt pågående projekt. Det här är ett typiskt projekt där

hyreslägenheter ska renoveras och hanteringen av hyresgäster blir central. Det är ett omfattande projekt som sträcker sig över en längre period. Informationen om projektet kommer från Bostads AB Mimer under hösten 2019.

4.1.1

Om projektet

4.1.1.1.

Beskrivning av området

Området Stentorpet är beläget på Stentorpsgatan i nordvästra Västerås och består av två kvarter, Kolmilan och Kolaren. Fastigheterna är byggda år 1965 respektive 1969. Kvarteren består av hyresrätter som förvaltas av Mimer i Västerås. I och med att fastigheterna nu börjar närma sig en ålder av cirka 50 år är det hög tid att genomföra en större renovering som omfattar mer än endast det årliga underhållet. Detta är nödvändigt att göra för att

lägenheterna ska vara i gott skick i många år till. Därav har en omfattande inventering av fastigheterna genomförts av Mimer, vilket har lett till upptäckten av vilka

renoveringsåtgärder som behövs genomföras och för att få en bild av omfattningen på renoveringen. Dessa beskrivs mer detaljerat i nästkommande avsnitt.

Nedan visas bilder på området och vilka hus som ingår i området Stentorpet samt hur byggnaderna ser ut i november 2019. Kv. Kolaren har gröna balkonger är belägen till vänster om man befinner sig på Tråddragargatan (gatan längst ner på de två första bilderna) med ryggen bort från byggnaderna. Byggnaderna till vänster med röda balkongerna är Kv. Kolmilan. Stentorpsgatan går mellan kvarteren, norrut från Tråddragargatan. På den första bilden visar den röda parkeringen på kartan var området Stentorpet är beläget i Västerås, även om det är markerat som Stentorpsgatan 3. De två sista fotografierna är tagna på Tråddragargatan, mitt emellan kvarteren.

16

Figur 6: Karta över Västerås och var Stentorpet är beläget. Källa: Google Maps, 2019-11-24.

17

Figur 8: Satellitbild över Kv. Kolaren. Källa: Bostads AB Mimer, 2019. Figur 9: Satellitbild över Kv. Kolmilan. Källa: Bostads AB Mimer, 2019.

18

Figur 11: Foto på Kv. Kolmilan. Fotograf: Ericsson, N., 2019-11-22.

4.1.1.2.

Planerade åtgärder

För att fastigheterna och lägenheterna i Kv. Kolmilan och Kolaren ska hålla på långt sikt behövs en grundlig renovering genomföras. Efter att inventeringen utvärderats kom Mimer fram till att samtliga elinstallationer, vatten-, värme- och avloppsrör behövs bytas. Utöver detta behöver fastigheterna även bli mer energieffektiva än vad de är idag. Det, och för att förbättra ljudklassen, uppnås genom förbättring av isolering, fönster- och dörrbyte samt ett nytt ventilationssystem.

Befintlig planlösning i lägenheterna behålls generellt sett. Dock kommer en del av

lägenheterna förändras med anledning av nya lagkrav och förbättrade funktioner i form av till exempel installationstekniska schakt. Eventuellt kan en del kök komma att ändra planlösning för att uppfylla önskemål från hyresgäster. Både kök och badrum kommer renoveras i lägenheterna, och där kommer även ytskikt för tak, väggar och golv att bytas. Gemensamma utrymmen, som till exempel tvättstuga, kommer även rustas upp.

Tillgänglighet utförs i samråd med Stadsbyggnadskontoret.

Tabell 4: Planerade åtgärder för Stentorpet. Källa: Bostads AB Mimer, 2019-10-15.

Fastigheterna i sin helhet Installationer

• Byte av fönster samt balkongdörrar. • Tilläggsisolering fasader.

• Ny dränering.

• Renovering balkonger Stentorpsgatan 3 och 7–9.

• Byte av råspont, papp, läkt samt betongpannor.

• Ny takavvattning.

• Vindarna tilläggsisoleras. • Den yttre miljön fräschas upp.

EL

• Samtliga elinstallationer byts ut från fasadmätarskåp som behålls. TN-S system, halogenfritt, tvinnad infälld installation.

• Nya elinstallationer inom befintlig kanalisation.

• Nya elcentraler med dvärgbrytare och jordfelsbrytare.

19 • Nya ytskikt, tak, golv, väggar i samtliga

rum.

• Parkett i vardagsrum och linoleum i övriga rum, kök och hall.

• Nya snickerier (lister/foder) samt beslag. • Utbyte av samtliga innerdörrar inkl. karm

samt garderober.

• Totalrenovering av kök och badrum. • Ny köksinredning utrustas med kyl, frys,

spis och fläktkåpa.

• Förberedelse för diskmaskin. • Badrum renoveras med dusch som

standard. Förberedelse för tvättmaskin, torktumlare alt. kombimaskin.

• Komplettering av nya gruppledningar för tillkommande utrustning i kök och badrum.

• Installation av ny elektrisk handdukstork.

• Byte av samtliga apparater, strömbrytare, vägguttag, o.d. • Byte lamputtag till nya standarden. • Nya ledningar för bredband, TV och

telefoni.

• Nya apparater/uttag för bredband, TV och telefoni.

• Ny installation av datauttag vid plats för TV.

• Komplettering av nya eluttag i sovrum och vardagsrum.

VS

• Nya rörstammar och (i förekommande fall) nya stamlägen för värme, vatten och avlopp.

• Komplett nytt spillvattensystem. • Ny spillvattenledning även i

bottenplatta.

• Nya golvbrunnar av rostfritt stål inkl. insats.

• Komplett nytt tappvattensystem. • Avstängningsventiler för varje enhet. • Nytt sanitetsporslin.

• Komplett nytt värmesystem. • Installation individuell mätning av

varmvatten.

LUFT

• Nytt FX/FTX-ventilationssystem. • Nya spiskåpor.

STYR

• Mätning av lägenheters temperaturer, centralt placerad givare i varje lägenhet. • Styr till undercentraler.

Gemensamma ytor i fastigheterna

• Befintliga tvättstugor, källare, garage och trapphus ytskiktsrenoveras.

• 2 st. nya tvättstugor upprättas i kvarteret Kolmilan.

• Nya garageportar monteras.

4.1.1.3.

Tidplan

Till projektet har Mimer upphandlat och anlitat Totalbyggen som totalentreprenör.

Totalbyggen kommer genomföra ombyggnationen, som har beräknad byggstart hösten 2020. Ombyggnationen på Stentorpet kommer att delas upp i två etapper som löper över flera år.

20

Tabell 5: Beräknad tidplan för Stentorpet. Källa: Bostads AB Mimer, 2019-10-15.

Etapp 1 Etapp 2 Stentorpsgatan 2–16, Kolmilan 1 Nuvarande BOA: 11 994 m² Antal lägenheter: 180 st. Byggtid: ca 2,5 år Starttid: Höst/vinter 2020 Sluttid: Vår/sommar 2023 Stentorpsgatan 1–13, Kolaren 1 Nuvarande BOA: 11 710 m² Antal lägenheter: 200 st. Byggtid: ca 2,5 år Starttid: Vår/sommar 2023 Sluttid: Höst/vinter 2025

4.1.1.4.

Hyresgäster på Stentorpet

I april 2019 bjöds alla hyresgäster in till ett första bomöte angående framtida renovering. På mötet informerade Mimer om den kommande ombyggnationen och hyresgästerna gavs möjlighet att ställa frågor till representanter från Mimer samt Hyresgästföreningen. Efter mötet blev hyresgästerna uppmanade att besvara en enkät gällande området som syftade till att ge Mimer och Hyresgästföreningen ett bättre förhandlingsunderlag inför stundande hyresförhandling angående Stentorpet.

Under det här ombyggnadsprojektet har Mimer valt att arbeta med evakuering av

hyresgäster med anledning av renoveringsåtgärdernas omfattande karaktär. I samband med detta har Mimer valt att hjälpa hyresgästerna att hitta tillfälligt boende i närområdet samt hjälp med packning och flytt.

4.1.2

Hyresgästenkät

Hyresgästenkäten genomfördes för att ta reda på hyresgästernas åsikter angående

renoveringen av Stentorpet och gjordes anonymt av hyresgästerna som bor på Stentorpet. På så sätt får man ta del av hyresgästens perspektiv, vilket kan skilja sig från byggherrens och entreprenörens. Det är hyresgästerna som påverkas på ett privat plan då renoveringen av Stentorpet innebär att de tillfälligt kommer få lämna sina hem.

21

5

RESULTAT

I detta kapitel presenteras resultatet från fallstudien om Stentorpet inklusive

hyresgästenkäten, intervjuerna och avslutningsvis sammanställs de boendealternativ som examensarbetet resulterat i.

5.1

Fallstudie

I detta avsnitt presenteras resultatet från fallstudien som gjordes under examensarbetet och den tillhörande hyresgästenkäten.

5.1.1

Projekt Stentorpet

Eftersom renoveringen inte är gjord, utan projektet endast är i projekteringsstadiet, går det inte att följa projektet hela vägen och se hur det slutar. Det man kan se gällande projektet är vilka val Mimer valt att göra, som till exempel att evakuera sina hyresgäster. Detta kan kopplas till examensarbetets frågeställningar. Det bidrar till den andra frågeställningen genom att visa på hur Mimer som byggherre planerar att genomföra ett verkligt projekt likt de som diskuteras i examensarbetet och hur de resonerar kring val av boendealternativ för hyresgästerna. Samtidigt ges hyresgästens perspektiv med hjälp av hyresgästenkäten, vilket bidrar till examensarbetets fjärde frågeställning.

5.1.2

Hyresgästenkät

Som tidigare nämnt skickades en enkät ut till hyresgästerna som bor på Stentorpet. Med den kommande renoveringen framför sig var det aktuellt att fråga vad hyresgästerna hade för åsikter kring boende under renoveringstiden. Av 380 hushåll som tillfrågades, svarade 13 hushåll. 46,2% 53,8% 0% 20% 40% 60% 80% 100% P roc ent

Att bo kvar i din lägenhet under en renovering som är återkommande i korta perioder under flera år.

Att tillfälligt flytta till ett annat boende under en renovering av din lägenhet, som tar med alla moment direkt under 4–6 månadersperiod.

22

Figur 12: Sammanställning av fråga 1 i hyresgästenkäten. Källa: Bostads AB Mimer, 2019-11-04.

Utifrån diagrammet över svaren på fråga 1 att döma var det väldigt jämnt kring vilket alternativ som hyresgästerna ansåg passa bäst för just Stentorpet. Av de som besvarade enkäten ville 46,2% bo kvar under renoveringen där renoveringsperioden sträcker sig över flera år, medan 53,8% av de tillfrågade ville evakueras så att renoveringstiden skulle förkortas.

Tittar man sedan på fråga två där hyresgästerna fick motivera varför de valt som de gjorde på fråga 1 så var motiveringarna till att bo kvar under renoveringstiden framför allt att

hyresgästerna upplevde att det skulle bli omständligt och kostsamt att flytta hela sitt bohag och lämna hemmet. En del hänvisade även till ålder, medan en hyresgäst menade på att om renoveringen pågår under flera år istället för några månader så har man längre tid att bo kvar innan en eventuell hyreshöjning kommer. Motiveringarna till att evakuera var främst för att byggtiden förkortas. Även om det skulle bli omständligt att flytta så ansåg de att det var skönare att slippa bo på en byggarbetsplats och att renoveringstiden skulle bli kortare, samtidigt som det skulle underlätta arbetet för hantverkarna. En del såg det även som en positiv nystart att få flytta in när allt är klart.

I den tredje och sista frågan fick hyresgästerna besvara vad som var viktigast för dem under renoveringen av deras hyresrätt. De två sakerna som uppkom flest gånger som svar var att hyresgästerna ville vara med och påverka samt få ta del av så mycket information som möjligt och att det inte skulle bli alltför hög hyreshöjning som följd av renoveringen. Flera

respondenter värdesatte även att de får ett bra boende när de evakueras under

renoveringstiden. En del påpekar att de gärna ser att kök och badrum i deras lägenheter renoveras. En av respondenterna utmärkte sig och visade stort engagemang genom sina svar i enkäten. Bland annat uppkom frågor gällande plusval där hyresgästen tidigare valt att uppgradera sin lägenhet som sedan läggs på som en extra avgift på månadshyran. I samband med enkäten undrade hyresgästen om lägenheten kommer få en standardrenovering eller om det finns något att välja som plusval och hur detta löses ekonomiskt. Funderingar från

hyresgästen var om det blir ännu dyrare med ”nytt plusval” eller om hyresgästen kommer få fortsätta betala för sitt tidigare plusval trots att lägenheten renoveras enligt standard.

5.2

Intervjuer

I detta avsnitt presenteras resultatet från intervjuerna som gjordes i samband med examensarbetet.

5.2.1

Synpunkter från den lokala byggherren

Nedan presenteras resultat från intervjuerna som gjordes med anställda på det lokala fastighetsbolaget Mimer. Varje intervjufråga presenteras separat och svaren från varje part jämförs.

23

5.2.1.1.

Kvarboende eller evakuerande hyresgäster

Överlag var alla tre parter överens om att enklaste boendealternativet för hyresgästerna under en omfattande renovering är evakuering. Anledningen till detta är att hyresgästerna oftast antingen störs eller stör när de bor kvar under renoveringen. Evakueras hyresgästerna kan lägenheterna renoveras under en kortare period eftersom ingen hänsyn behövs tas till boende och entreprenörerna kan arbeta i lugn och ro. Förutom tidsaspekten är två större anledningar till att evakuering är det bättre alternativet dels eventuella konflikter som uppstår med missnöjda hyresgäster och dels arbetsmiljön.

Samtidigt anser controllern att kvarboende egentligen är minst kostsamt om byggherren väljer att inte anordna evakueringslägenheter till hyresgästerna. Detta är valbart då det inte finns någon lagtext som hänvisar till att det varken är fastighetsägarens eller byggherrens ansvar. Egentligen är det hyresgästens egna ansvar, men flera fastighetsägare inklusive Mimer, väljer att ansvara för detta. Anledningen är att det är gammal tradition att ta hand om sina hyresgäster och mest lönsamt i det långa loppet då det gynnar varumärket och kontakten med hyresgästerna. Bortser man från detta och väljer att hyresgästerna själv får ansvara för att hitta eget boende så är det mest ekonomiskt gynnsamt att hyresgästerna är kvarboende enligt controllern.

När hyresgästen evakueras behövs bland annat placeringen av evakueringslägenheten beaktas, att evakueringslägenheten är okej att bo i, hur Mimer kan hjälpa hyresgästen med flytten och hur länge hyresgästen kommer behöva bo i evakueringslägenheten. Vanligtvis är de evakueringslägenheterna som Mimer anordnar möblerade med det mest nödvändiga för att lägenheten ska bli beboelig och hyresgästens egna möbler maganiseras under

renoveringen.

Fastighetsansvarige lägger även till att dessa två alternativ (evakuering och kvarboende) kan ses som två ”huvudalternativ”, och att det sedan finns flera olika varianter av hur man kan evakuera hyresgästerna respektive låta dem bo kvar. Till exempel kan man i teorin låta hyresgästerna bo på hotell som ett sätt att evakuera, men sedan är det en annan sak hur detta skulle kunna fungera i praktiken, bland annat ekonomiskt sett. Men det är fortfarande ett alternativ, även om det inte är det mest ekonomiskt försvarbara alternativet.

5.2.1.2.

Tidigare erfarenheter av liknande projekt

Endast fastighetsansvarige hade tidigare erfarenhet av projekt där en omfattande renovering gjorts, men Mimer som företag har erfarenhet av dessa projekt, både där man valt att ha kvarboende hyresgäster och evakuerade hyresgäster. Fastighetsansvarige berättar att Mimer har en egen modell/arbetssätt där kontakten är närmre hyresgästföreningen istället för att advokater sköter kontakten. På så sätt får Mimer en bättre och mer direkt kontakt med motstående part vilket resulterar i en bättre relation. Modellen/arbetssättet är endast anpassat efter Västerås bostadsmarknad, och eftersom till exempel Stockholms

bostadsmarknad skiljer sig från Västerås så kan den bli svårare att applicera där. Dessutom krävs det stort tålamod och relationen som är målet byggs upp över en längre tid. En bra

24

relation med hyresgästföreningen och hyresgästerna bidrar till en smidigare renovering då båda parter samarbetar bättre.

Controllern berättar om ett exempel på projekt som han själv inte deltagit i men som Mimer var byggherre för. Projektet på Regementet på Viksäng, där en omfattande renovering av hyresrätter skulle genomföras och boendealternativet som valdes, valdes boendealternativet kvarboende hyresgäster. Hela projektet kantades av konflikter, både från hyresgäster som var missnöjda med att bo på en arbetsplats och entreprenörer som var missnöjda med att ha hyresgäster på sin arbetsplats.

Ofta arbetar Mimer med evakuering av hyresgäster då det tidigare resulterat i flera konflikter, precis som i ovan nämnda exempel. Majoriteten av konflikterna hade kunnat undvikas genom att välja att evakuera hyresgästerna.

5.2.1.3.

Det mest tidseffektiva boendealternativet

Som svar på den tredje frågan var alla tre som intervjuades från Mimer överens om att evakuering av hyresgäster är mer tidseffektivt. Dock kan detta variera till en viss del beroende på företag och hur man väljer att renovera. Precis som det nämndes tidigare så innebär evakuering mindre konflikter och hinder då hyresgästerna inte vistas på

byggarbetsplatsen och tidplanen kan förkortas avsevärt och ingen hänsyn till boende måste tas. Bor hyresgästerna kvar måste varje moment delas upp i olika faser och spridas ut över en längre tidsperiod, till skillnad från evakuering där allt kan göra löpande utan avbrott.

5.2.1.4.

Ekonomisk påverkan beroende på boendealternativ

Som svar på fjärde frågan var åsikterna delade. Till stor del beror det på projektet, vilket alla tre som intervjuades var överens om. Fastighetsansvarig och projektledaren för

ombyggnation ansåg att ser man till projekten i helhet och bedömer tid som pengar så är evakuering billigast. Då antog båda att Mimer ansvarar för att anordna

evakueringslägenheter till alla berörda hyresgäster. Även om det kostar med

evakueringslägenheter och flyttkostnader så vinner man detta i kortare byggtid (jämfört med kvarboende hyresgäster och fasrenovering) samt ett mindre antal konflikter som riskerar att uppstå. Med evakuering och en kortare byggtid behöver inte momenten spridas ut där arbetsredskap och entreprenörer kostar pengar. Dessutom slipper man etablera och

avetablera flera gånger efter respektive moment, Detta resulterar i en hackig produktion som inte medför att eventuellt kunna få en inarbetning i entreprenaden som gynnar ekonomin. Om man däremot ser till nackdelarna gällande evakuering av hyresgäster så tillkommer kostnader för flytt och evakueringslägenheter. Det finns större möjlighet till en inarbetning som gynnar ekonomin då entreprenörerna blir inarbetade på sina moment vartefter. Precis som det nämndes i fråga 1 så är evakuering dyrast enligt controllern om man jämför med alternativet att hyresgästerna får ansvara för att anordna med eget boende vid en evakuering. Samtidigt kan det vara problematiskt att få tag på evakueringslägenheter, även

25

för Mimer. Ett förslag som kom upp under diskussion var att Mimer skulle kunna köpa en fastighet som endast används som evakueringslägenheter. Dock skulle det vara problematiskt hur detta skulle fungera i praktiken eftersom det skulle innebära ständig vakans i dessa lägenheter. Enligt controllern skulle det bästa alternativet ekonomiskt sett vara att

hyresgästerna evakueras och att de får ansvara för egen evakueringslägenhet. Dock riskeras den goda relationen med hyresgästerna att försämras och de skulle uppleva det som dålig service.

5.2.1.5.

Arbetsmiljöfrågor att ta hänsyn till

Eftersom controllern hanterar ekonomifrågor hade han ingen tidigare erfarenhet av denna del i liknande projekt.

Fastighetsansvarige och projektledaren för ombyggnation anser att kvarboende hyresgäster innebär ett ännu större arbete kring arbetsmiljöfrågor, eftersom det tillkommer risker och ansvar för entreprenören om hyresgästerna vistas på arbetsplatsen. Frågor att beakta är till exempel ljud, damm, hygien, hyresgästens ägodelar med mera då entreprenören jobbar i lägenheten samtidigt som hyresgästen bor kvar. Samtidigt måste man se till att hyresgästen kan leva som normalt även fast renoveringen pågår. Ofta resulterar detta alternativ i ännu mer ansvar och fler moment för entreprenören.

Om evakuering av hyresgäster hanteras arbetsmiljöfrågor som på vilken byggarbetsplats som helst och ingen hänsyn behövs tas till hyresgästerna eftersom de inte vistas där.

5.2.2

Synpunkter från entreprenörerna

Nedan presenteras resultat från intervjuerna som gjordes med tre olika entreprenörer. Varje intervjufråga presenteras separat och svaren från varje part jämförs.

5.2.2.1.

Kvarboende eller evakuerande hyresgäster

Som svar på första frågan var alla tre entreprenörerna överens om att det alternativet de föredrog att byggherren (Mimer) valde var evakuering. Peabs motivering var att arbetsmiljön förbättras och att risken för att hyresgästernas bohag skadas minimeras. Totalbyggen

menade även att när bostaden evakueras blir det mindre störningar i produktionen och arbetet kan bedrivas på ett effektivare sätt tidsmässigt eftersom ingen hänsyn behövs tas till hyresgästerna. Rivningen kan genomföras snabbare och de slipper vara noga med till exempel täckning av hyresgästernas möbler med mera. Evakueringen är också bättre för hyresgästerna då de slipper bo i på en byggarbetsplats, vilket skulle innebära att de har begränsat tillgång till kök, vatten och avlopp. Nordikon höll med de andra två parterna och ansåg att det är väldigt svårt att arbeta rationellt och kostnadseffektivt med kvarboende hyresgäster. I det fallet måste hyresgästen alltid prioriteras, vilket leder till ett kostsamt byggande.