Synpunkter från den lokala byggherren

Nedan presenteras resultat från intervjuerna som gjordes med anställda på det lokala fastighetsbolaget Mimer. Varje intervjufråga presenteras separat och svaren från varje part jämförs.

23

5.2.1.1.

Kvarboende eller evakuerande hyresgäster

Överlag var alla tre parter överens om att enklaste boendealternativet för hyresgästerna under en omfattande renovering är evakuering. Anledningen till detta är att hyresgästerna oftast antingen störs eller stör när de bor kvar under renoveringen. Evakueras hyresgästerna kan lägenheterna renoveras under en kortare period eftersom ingen hänsyn behövs tas till boende och entreprenörerna kan arbeta i lugn och ro. Förutom tidsaspekten är två större anledningar till att evakuering är det bättre alternativet dels eventuella konflikter som uppstår med missnöjda hyresgäster och dels arbetsmiljön.

Samtidigt anser controllern att kvarboende egentligen är minst kostsamt om byggherren väljer att inte anordna evakueringslägenheter till hyresgästerna. Detta är valbart då det inte finns någon lagtext som hänvisar till att det varken är fastighetsägarens eller byggherrens ansvar. Egentligen är det hyresgästens egna ansvar, men flera fastighetsägare inklusive Mimer, väljer att ansvara för detta. Anledningen är att det är gammal tradition att ta hand om sina hyresgäster och mest lönsamt i det långa loppet då det gynnar varumärket och kontakten med hyresgästerna. Bortser man från detta och väljer att hyresgästerna själv får ansvara för att hitta eget boende så är det mest ekonomiskt gynnsamt att hyresgästerna är kvarboende enligt controllern.

När hyresgästen evakueras behövs bland annat placeringen av evakueringslägenheten beaktas, att evakueringslägenheten är okej att bo i, hur Mimer kan hjälpa hyresgästen med flytten och hur länge hyresgästen kommer behöva bo i evakueringslägenheten. Vanligtvis är de evakueringslägenheterna som Mimer anordnar möblerade med det mest nödvändiga för att lägenheten ska bli beboelig och hyresgästens egna möbler maganiseras under

renoveringen.

Fastighetsansvarige lägger även till att dessa två alternativ (evakuering och kvarboende) kan ses som två ”huvudalternativ”, och att det sedan finns flera olika varianter av hur man kan evakuera hyresgästerna respektive låta dem bo kvar. Till exempel kan man i teorin låta hyresgästerna bo på hotell som ett sätt att evakuera, men sedan är det en annan sak hur detta skulle kunna fungera i praktiken, bland annat ekonomiskt sett. Men det är fortfarande ett alternativ, även om det inte är det mest ekonomiskt försvarbara alternativet.

5.2.1.2.

Tidigare erfarenheter av liknande projekt

Endast fastighetsansvarige hade tidigare erfarenhet av projekt där en omfattande renovering gjorts, men Mimer som företag har erfarenhet av dessa projekt, både där man valt att ha kvarboende hyresgäster och evakuerade hyresgäster. Fastighetsansvarige berättar att Mimer har en egen modell/arbetssätt där kontakten är närmre hyresgästföreningen istället för att advokater sköter kontakten. På så sätt får Mimer en bättre och mer direkt kontakt med motstående part vilket resulterar i en bättre relation. Modellen/arbetssättet är endast anpassat efter Västerås bostadsmarknad, och eftersom till exempel Stockholms

bostadsmarknad skiljer sig från Västerås så kan den bli svårare att applicera där. Dessutom krävs det stort tålamod och relationen som är målet byggs upp över en längre tid. En bra

24

relation med hyresgästföreningen och hyresgästerna bidrar till en smidigare renovering då båda parter samarbetar bättre.

Controllern berättar om ett exempel på projekt som han själv inte deltagit i men som Mimer var byggherre för. Projektet på Regementet på Viksäng, där en omfattande renovering av hyresrätter skulle genomföras och boendealternativet som valdes, valdes boendealternativet kvarboende hyresgäster. Hela projektet kantades av konflikter, både från hyresgäster som var missnöjda med att bo på en arbetsplats och entreprenörer som var missnöjda med att ha hyresgäster på sin arbetsplats.

Ofta arbetar Mimer med evakuering av hyresgäster då det tidigare resulterat i flera konflikter, precis som i ovan nämnda exempel. Majoriteten av konflikterna hade kunnat undvikas genom att välja att evakuera hyresgästerna.

5.2.1.3.

Det mest tidseffektiva boendealternativet

Som svar på den tredje frågan var alla tre som intervjuades från Mimer överens om att evakuering av hyresgäster är mer tidseffektivt. Dock kan detta variera till en viss del beroende på företag och hur man väljer att renovera. Precis som det nämndes tidigare så innebär evakuering mindre konflikter och hinder då hyresgästerna inte vistas på

byggarbetsplatsen och tidplanen kan förkortas avsevärt och ingen hänsyn till boende måste tas. Bor hyresgästerna kvar måste varje moment delas upp i olika faser och spridas ut över en längre tidsperiod, till skillnad från evakuering där allt kan göra löpande utan avbrott.

5.2.1.4.

Ekonomisk påverkan beroende på boendealternativ

Som svar på fjärde frågan var åsikterna delade. Till stor del beror det på projektet, vilket alla tre som intervjuades var överens om. Fastighetsansvarig och projektledaren för

ombyggnation ansåg att ser man till projekten i helhet och bedömer tid som pengar så är evakuering billigast. Då antog båda att Mimer ansvarar för att anordna

evakueringslägenheter till alla berörda hyresgäster. Även om det kostar med

evakueringslägenheter och flyttkostnader så vinner man detta i kortare byggtid (jämfört med kvarboende hyresgäster och fasrenovering) samt ett mindre antal konflikter som riskerar att uppstå. Med evakuering och en kortare byggtid behöver inte momenten spridas ut där arbetsredskap och entreprenörer kostar pengar. Dessutom slipper man etablera och

avetablera flera gånger efter respektive moment, Detta resulterar i en hackig produktion som inte medför att eventuellt kunna få en inarbetning i entreprenaden som gynnar ekonomin. Om man däremot ser till nackdelarna gällande evakuering av hyresgäster så tillkommer kostnader för flytt och evakueringslägenheter. Det finns större möjlighet till en inarbetning som gynnar ekonomin då entreprenörerna blir inarbetade på sina moment vartefter. Precis som det nämndes i fråga 1 så är evakuering dyrast enligt controllern om man jämför med alternativet att hyresgästerna får ansvara för att anordna med eget boende vid en evakuering. Samtidigt kan det vara problematiskt att få tag på evakueringslägenheter, även

25

för Mimer. Ett förslag som kom upp under diskussion var att Mimer skulle kunna köpa en fastighet som endast används som evakueringslägenheter. Dock skulle det vara problematiskt hur detta skulle fungera i praktiken eftersom det skulle innebära ständig vakans i dessa lägenheter. Enligt controllern skulle det bästa alternativet ekonomiskt sett vara att

hyresgästerna evakueras och att de får ansvara för egen evakueringslägenhet. Dock riskeras den goda relationen med hyresgästerna att försämras och de skulle uppleva det som dålig service.

5.2.1.5.

Arbetsmiljöfrågor att ta hänsyn till

Eftersom controllern hanterar ekonomifrågor hade han ingen tidigare erfarenhet av denna del i liknande projekt.

Fastighetsansvarige och projektledaren för ombyggnation anser att kvarboende hyresgäster innebär ett ännu större arbete kring arbetsmiljöfrågor, eftersom det tillkommer risker och ansvar för entreprenören om hyresgästerna vistas på arbetsplatsen. Frågor att beakta är till exempel ljud, damm, hygien, hyresgästens ägodelar med mera då entreprenören jobbar i lägenheten samtidigt som hyresgästen bor kvar. Samtidigt måste man se till att hyresgästen kan leva som normalt även fast renoveringen pågår. Ofta resulterar detta alternativ i ännu mer ansvar och fler moment för entreprenören.

Om evakuering av hyresgäster hanteras arbetsmiljöfrågor som på vilken byggarbetsplats som helst och ingen hänsyn behövs tas till hyresgästerna eftersom de inte vistas där.