kontext med respektive pris per kvadratmeter för bostadsrätter och
köpeskillingskoefficient för småhus.
4.1 Bostadsrätt
Vega är en stadsdel i Haninge beläget Söder om Stockholm. Fler fastigheter har under de senaste åren uppförts i Vega som benämns som “en levande stadsdel med blandad bebyggelse och goda kommunikationsmöjligheter”. Flera hållbarhetsaspekter har ingått i
planeringsprocessen för att stadsdelen ska betraktas som hållbar.90
Stena fastigheter är ett av fastighetsbolagen som är delaktiga i utvecklingen av Vegastaden, flera kvarter har och kommer att tillföras med runt 1 500 lägenheter och radhus i varierande storlekar.91 Det hållbara livet för människan och miljön står i centrum för Vega. Stena Fastigheter erbjuder flera möjligheter för boende genom att bygga bostadsrätter i lägenhet och radhus, samt hyresrätter och ett eget koncept för Co-living, We Share.92
Stena Fastigheter står bakom en satsning för framtiden om ett hållbart samhälle som grundar sig på ansvarsfulla och långsiktiga relationer. Genom att bygga hållbart avses att byggnaderna är både miljövänliga och energisnåla med sunda och hälsosamma material som håller länge. Utöver de fysiska egenskaperna har den sociala tillvaron stor roll i det hållbara samhället.93
“Vega är en levande stadsdel, inte bara för stunden utan varje dag, året om”. I Vegastaden finns flera samlingsplatser som skapar förutsättningar för en samhörighet och gemenskap i området. Området har ett stort utbud av flera restauranger och köpcentrum, med en omgivning av grönska och natur.94
90 Haninge kommun, Om stadsdelen Vega, u.å.
91 Stena fastigheter, Vegabonusen, u.å.
92 Stena fastigheter, Vega, u.å.
93 Ibid
29
Figur 3. Markering av jämförelseobjekten över Vega.
Miljöcertifierade jämförelseobjekt: 1. Brf Vegabonusen. 2. Brf Horisont. 3. Brf Nadir. 4. Brf Zenit Icke-miljöcertifierade jämförelseobjekt: 5. Brf Slänten. 6. Brf Täckeråker. 7. Brf Vega Hill. 8. Brf Vega View.
Stena fastigheter har gett upphov till flera bostadsrättsföreningar. Föreningarna Vegabonusen, Horisont, Nadir och Zenit är några av flera. All nyproduktion som sker i Vega i Stena
Fastigheters regi är miljöcertifierade, antingen genom deras standard Miljöbyggnad Silver eller genom en Svanenmärkning.
Bostadsrättsföreningen Vegabonusen är en förening bestående av 63 bostäder fördelade på tre punkthus, Nakterhusvägen 1 (Hus 27), Nakterhusvägen 3 (Hus 28) och Timvinkelvägen 38 (Hus 29).95 Den totala arean för fastigheterna uppgår till 3918 kvadratmeter.96
95 Brf Föreningen Vegabonusen, Föreningen, u.å.
30
Figur 4. Översikt över bostadsrättsföreningen Vegabonusen.97
Kvartetterna längst Gaffelseglet i Vega (Horisont, Nadir och Zenit) har samtliga lika
utformning och egenskaper för fastigheten med projektion enligt Svanenmärkning. Den första fastigheten som uppfördes är brf Zenit bestående av 41 bostadsrättslägenheter i varierande storlekar om 1-4 rum och kök.98 Den andra etappen består av brf Horisont som utformas av 41 bostadsrättslägenheter om 1-4 rum och kök.99 Den tredje etappen består av
bostadsrättsföreningen Nadir. Föreningen omfattas av 42 bostadsrättslägenheter från 1-3,5 rum och kök.100
Figur 5. Översikt över Brf Horisont, Zenit samt Nadir.101
Från 2-4 rum och kök har alla lägenheter balkong eller uteplats, eller både och. Fasaden är uppförd i ljus stålplåt vilket är ett robust, hållbart material och
långsiktigt material. Stålplåt har stora möjligheter att återvinnas samtidigt som det kräver väldigt lite underhåll. Taket är konstruerat som sadeltak med solceller belägna på takets södra sida. Fönstrena har en generös storlek som fångar upp ett fint ljusflöde.
Alla fönsterkarmar är klädda i gult som fångar upp grönskan runt om fastigheten. Fastigheternas uppvärmning sker via fjärrvärme.102
97 Stena fastigheter, Vegabonusen, u.å.
98 Stena fastigheter, Brf Zenit - [Broschyr], u.å.
99 Stena fastigheter, Brf Horisont - [Broschyr], u.å.
100 Stena fastigheter, Brf Nadir, u.å.
101 Stena fastigheter. Brf Horisont [Broschyr] u.å. 102 Ibid
31
Samtliga jämförelseobjekt 1 - 4 projekterade av Stena Fastigheter benämns som nyproduktion. Alla är miljöcertifierade antingen genom Miljöbyggnad Silver eller Svanenmärkning. De värdehöjande egenskaperna kan beskrivas som lika då alla bostadsrättslägenheterna befinner sig på andra våning med balkong. Skillnader kan
förekomma på fastigheternas läge. Jämförelseobjekten 1 och 2 är belägna längre från Vega station, vilket kan beskrivas som ett mindre attraktivt läge i jämförelse med objekten 3 och 4. För övrigt förekommer det inte större väsentliga skillnader mellan jämförelseobjekten 1 - 4.
Tabell 7. De miljöcertifierade jämförelseobjektens attribut för bostadsrätter.
Utifrån areametod där man beräknar det genomsnittliga priset per kvadratmeter för jämförelseobjekten beräknas genomsnittet för miljöcertifierade bostadsrätter till 43 563 kronor per kvadratmeter.
Den andra jämförelsen baseras på icke-miljöcertifierade fastigheter samtliga belägna i Vega. Bostadsrättsföreningen Slänten 1 består av 103 bostadsrätter. Lägenheterna är ett stenkast från pendeltågsstationen. Byggnaden är upprättad längst huvudgatan som består av fyra trapphus som är sammankopplade till en enhet. Fasadmaterialet på byggnaden är puts med inslag av betong,trä samt tegel103. Täckeråker är en bostadsrättsförening som består av en fastighet med fyra bostadsrättslägenheter i Kolartorp i Haninge104. Vega Hill och Vega View är två bostadsrättsföreningar som följer av lika struktur. Föreningarna består av 30
välplanerade lägenheter i respektive förening, fördelade i ett punkthus samt ett lamellhus. Lamellhusets fasad är i slät puts, medan punkthusets fasad är av trä. Alla
bostadsrättslägenheter har balkong. Alla bostäderna värms genom fjärrvärme. Fastigheterna är hållbart byggda, dock inte försedda med någon miljöcertifiering.105
Jämförelseobjekten 5 - 8 är inte certifierade enligt något system. Alla
bostadsrättslägenheterna består av 2 rum och kök med balkong. Den väsentliga skillnaden bedöms utifrån jämförelseobjekt 6 som istället befinner sig på tredje våning med tillhörande etagevåning. Detta kan ses som en värdehöjande egenskap som påverkar marknadsvärdet och priset per kvadratmeter.
103 BSK, Brf Slanten, u.å.
104 Booli, Brf Täckeråker, u.å.
32
Jämförelseobjeketens egenskaper i respektive brf redovisas nedan.
Tabell 8. De icke-miljöcertifierade jämförelseobjektens attribut.
Det genomsnittliga priset per kvadratmeter för jämförelseobjekten 5 - 8 beräknas genom areametoden till 44 836 kronor.
Detta visar en procentuell ökning med ca 2,9% på de konventuella bostäderna i relation med de miljöcertifierade bostadsrätter. Samtidigt som man kan se att de bostadsrätter som inte är miljöcertifierade i viss omfattning har ett högre genomsnittligt pris per kvadratmeter, är de månatliga avgifterna högre än de miljöcertifierade bostadsrätternas. Om en fastighet har låga driftskostnader, såsom el, vatten -och värme, kan föreningen sätta en lägre avgift vilket oftast resulterar ett högre försäljningspris. Därav kan man göra bedömningen att de
miljöcertifierade bostadsrätterna har lägre driftskostnader som resulterar låga avgifter. Detta går att förklara med att både Miljöbyggnad och Svanen strävar efter energisnåla fastigheter. Eftersom att en av bostadsrättslägenheterna (jämförelseobjekt 6) var belägen på tredje våning samt är utrustad med en etagevåning, kan man utgå från att dessa egenskaper i sig är
värdeskapande. De övriga objekten var samtliga på samma våning med lika värdehöjande egenskaper så som balkong eller uteplats. Utgångspunkten för fallstudien är om fastigheten har en miljöcertifiering eller ej för att kunna diskutera resultatet genom areametoden. En ytterligare faktor att undersöka i en fastighetsvärdering för bostadsrätter är föreningens ekonomi. Syftet med jämförelsen är att undersöka priset per kvadratmeter, därav har föreningens ekonomi förkastats.
33
4.2 Småhus
Gustavspark är ett bostadsområde i Helsingborg med blandad bebyggelse av friliggande villor med äganderätt och radhus i bostadsrättsförening. Området är en mittpunkt mellan staden och landsbygden med femton minuters avstånd från centrum. Gustavspark är anpassat för familjens intensiva vardag, med både förskolor och en nybyggd skola i området. Det finns god kommunikation med bussar in till centrum och cykelavstånd till närliggande Ramlösa station.
“Gustavspark är barnens kvarter.”
Figur 6. Översikt över värdeområdet 1283034 i Helsingborg.
Villa Alice byggd av Skanska Nya Hem består av två etapper, varav den första färdigställdes under vintern 2018. Villan är på 145
kvadratmeter med en öppen planlösning. Tomtarean uppgår till 379 kvadratmeter. Alla villor är om 5 rum och kök, varav tre sovrum är på övervåningen. I villan finns två helkaklade badrum och en tvättstuga. Carport med plats för en bil finns utanför entrén.
Figur 7. Översikt över Villa Alice.106
34
Både fastigheterna ingår i värdeområdet 1283034 som ligger till grund för det beräknade taxeringsvärde. Ett beräknat taxeringsvärde för jämförelseobjekt 1, HELSINGBORG
BJÖRNA 2, uppskattas till 4 211 000 kronor. Taxeringsvärdet fördelas med ett markvärde om 1 044 000 kronor och ett byggnadsvärde om 3 167 000 kronor.107 Fastigheten har 34
standardpoäng som utgör grund för beräkning av taxeringsvärdet. K/T-talet som beräknas från köpeskillingen genom taxeringsvärdet (5 900 000 / 4 211 000 ) ger en uppskattning på 1,40.
Taxeringsvärdet säger ingenting om hur hållbar en byggnad är. K/T-talet ger endast en indikation på hur köpeskillingen förhåller sig till taxeringsvärdet. Normalt sett ska köpeskillingen motsvara 75% av fastighetens marknadsvärde. En korrekt bedömning av förhållandet mellan köpeskilling och taxeringsvärde är därför ett K/T-tal på 1,33.
Jämförelseobjekt 2 är KÖRKARLEN 12, fastigheten är en friliggande villa i Bankogården som är icke-miljöcertifierad. Enplanshuset består av 4 rum och kök fördelat på en boarea om 108 kvadratmeter. Den totala tomtarean uppgår till 924 kvadratmeter där det finns plats för två bilar på uppfart respektive garage. Huset byggdes 1964. Fastigheten har genomgått ett flertal renoveringar i fasaden, hallen, sovrummen, köket och vardagsrummet.
Figur 8. Jämförelseobjekt 2.108
Det beräknade taxeringsvärdet bedöms till 3 154 000 kronor med 1 248 000 kronor i markvärde och 1 906 000 kronor i byggnadsvärde. Standardpoängen som uppnås för
fastigheten är 45 poäng.109 K/T-talet beräknas då till 1, 71 (5 395 000 / 3 154 000), vilket är högre än föregående. Båda K/T-tal är över 1,33 vilket resulterar att båda fastigheterna är värderade högre än vad deras faktiska marknadsvärde bör vara. Däremot har KÖRKARLEN 12 en högre köpeskillingskoefficient än HELSINGBORG BJÖRNA 2 som är ett
107 Skatteverket, Beräkna taxeringsvärde, 2021.
108 Husman Hagberg, BANKOGÅRDSGATAN, 2021.
35
Svanenmärkt hus. Därför kan man se det som att den icke-miljöcertifierade villan är högre värderad jämfört med den Svanenmärkta villan.
Tabell 9. Jämförelseobjektens marknadsmässiga värden.
Fastigheternas egenskaper är lika, men det finns attribut som skiljer dem åt. Jämförelseobjekt 1 är en villa med två plan, jämförelseobjekt 2 är ett enplanshus med ett antal rum mindre. Samtidigt följer objekten av lika standard då jämförelseobjekt 2 renoverats under samma tidslinje som jämförelseobjekt 2 uppfördes.
För att få en korrekt bedömning på marknadsvärdet kan man istället utgå från det beräknade taxeringsvärdet multiplicerat med 1,33. Detta då taxeringsvärdet ska motsvara 75% av köpeskillingen. För HELSINGBORG BJÖRNA 2 får man ett marknadsvärde motsvarande 5 600 630 kronor (4 211 000 × 1,33) om man utgår från taxeringsvärdet. För KÖRKARLEN 12 beräknas marknadsvärdet till 4 194 820 kronor (3 154 000 × 1,33).
Tabell 10. Jämförelseobjektens marknadsvärde med koefficienten 1,33.
Mycket tyder därmed på att KÖRKARLEN 12 möjligtvis är övervärderad med ca 1,2
miljoner kronor. HELSINGBORG BJÖRNA 2 är också övervärderad men inte i samma grad, en ungefärlig övervärdering på 300 000 kronor. Resultatet av detta betyder att Svanenmärkta hus inte nödvändigtvis har ett högre marknadsvärde än konventionella hus. Den
icke-miljöcertifierade fastigheten är äldre med byggår 1964. Samtidigt har fastigheten genomgått ett flertal inre och yttre renoveringar mellan perioden 2012-2020. Det
Svanenmärkta huset är uppfört 2018. K/T-talet kan dock vara svårt att tolka i relation till en miljöcertifiering då taxeringsvärdet inte tar hållbara aspekter eller certifikat i beaktande vid beräkning. För fallstudiens syfte ger det en bra indikation på hur övervärderade fastigheterna är jämfört med varandra. En ytterligare aspekt som kan undersökas är driftskostnaderna, dessa tas inte med i arbetet då det endast är marknadsvärdet som är intressant för att kunna besvara frågeställningarna.
36