Den bostads- och byggnadsstatistik som finns för norska förhållanden ansvarar Statistisk sentralbyrå (SSB) för. När det gäller statistik över byggkostnader redovisas denna i tre former:
”Byggekostnadsindex” för flerbostadshus respektive för enfamiljshus (”enebolig”). Detta index är ett inputindex, dvs. ett faktorprisindex, som beskriver kostnadsutvecklingen hos insatsfaktorerna. Men i flerbostadshusbegreppet ingår inte mindre flerbostadshus, som i den norska statistiken kallas ”småhus”. ”Byggekostnadsindex” finns även nedbrutet på olika kostnadsslag.
Prisindex för enfamiljshus är ett outputindex där husen värderas utifrån den nytta de representerar.22 Denna statistik finns kvartalsvis fr.o.m. 1989. För nya flerbostadshus finns prisindex för perioden 2000–2007 fördelat på ”blokkleiligheter” och ”småhus” (bara till 2006).
Produktionskostnader per kvadratmeter för enfamiljshus för perioden 1999–2012.
Någon åtskillnad mellan hyresbostäder och ägarbostäder görs inte i den norska statistiken.
”Byggekostnadsindeks” produceras per kvartal och startade 1978, men använder för närvarande 2003 som startår (dvs. 2003 = 100).
”Byggekostnadsindeks” publiceras, utöver totalt, även för ”enebolig” och ”boligblokk”. Indexet mäter prisutvecklingen på material, arbetskraft, maskiner, transporter och annat som ingår i byggverksamheten. Det är två typer av observationer som mäts – kostnadsandelar och priser. Kostnads- andelarna mäts med 10–15 års mellanrum och utgör underlaget för viktningen av de varor som ska prismätas. Utöver uppdelningen på enfamiljshus och ”boligblokk”publiceras index för grundarbete, snickeri- arbete, målning, tapetsering och golvläggning, rörläggningsarbete och elektrikerarbete. Det publiceras ett materialindex för varje fackmässigt område och ett totalindex för arbetskraft.
Prisindex för nya enfamiljshus beräknas per kvartal från och med 1989. Enfamiljshus inbegriper bara friliggande villor, men inkluderar även de som har s.k. ”hybel-” eller ”sokkelleilighet” liksom våningshus. Priset är det som köparen måste betala för ett nytt enfamiljshus, exklusive tomtkostnader, kommunala avgifter och bygglånsräntor. Momsen är inkluderad i priset och indexet beräknas per kvadratmeter bruksarea. Prisindex för flerbostadshus slutade publiceras i Norge 2007.
Utöver byggkostnadsindex och prisindex publicerar SSB också årliga uppgifter om genomsnittliga kvadratmeterpriser för nya enfamiljshus,
22
Indexet använder den hedoniska metoden som baseras på hypotesen att varor värderas för deras nyttobärande egenskaper. Metoden är vanlig för att hantera bostäder och andra heterogena varor. I korthet innebär den hedoniska hypotesen att heterogena varor är aggregeringar av egenskaper. Tanken är att det är dessa egenskaper som representerar produktens pris eller åstadkommer produktens samlade värde (Eriksson, 1997). Se även bilaga 2.
totalt för hela Norge och per region. I priset ingår även mark, men inte avgifter och bygglåneräntor.
4.3.2 Utvecklingstendenser just nu
Byggkostnadsindex i september 2013 hade gått upp med 3 procent för ”boligblokker” och 2,8 procent för enfamiljshus av trä sedan september 2012. Arbetskostnaderna ökar väsentligt mer än kostnaden för material (4,1 procent jämfört med 1,9 procent). Under motsvarande period steg konsumentprisindex (KPI) i Norge med 2,8 procent medan boende- kostnaderna steg med 8,3 procent.
Byggkostnadsindex har under 2013 stigit från 161 till 163,2 i
september, vilket är en ökning med knappt 1,4 procent under årets första nio månader. Bostadspriserna steg under perioden (tredje kvartalet 2012 jämfört med motsvarande 2013) med 2,9 procent genomsnittligt i landet. Priserna för nya enfamiljshus steg med 5 procent från andra kvartalet 2012 till motsvarande 2013.
Bostadsbyggandet har kommit igång rejält efter en nedgång som bottnade 2009 med knappa 20 000 byggstarter att jämföra med dryga 30 000 byggstarter 2012.23 Det är bara lite drygt 10 procent av byggandet som sker i Oslo. Enfamiljshusen dominerar i Norge, men bostäderna i flerbostadshus har ökat markant på senare år (70 000 sedan 2006) och utgör nu drygt 22 procent av bostadsstocken.
4.3.3 Statistik
Vi redovisar här Norges officiella statistik för byggkostnader och deras utveckling, dvs. byggnadskostnadsindex respektive produktions- kostnadens utveckling för enfamiljshus i absoluta tal. Perioden är i huvudsak de senaste drygt tio åren, men vi inleder med en översiktlig tillbakablick över utvecklingen sedan 1990. Figur 4.10 visar utvecklingen för byggnadskostnadsindex 1990–2012 för ”boligblokker” respektive enfamiljshus av trä i Norge.
23
Figur 4.10: Byggnadskostnadsindex för ”boligblokker” respektive
enfamiljshus av trä, 1990–2012 (2000=100)
Källa: Statistisk sentralbyrå
Kurvorna för de båda hustyperna har nästan samma utveckling för inputkostnaden från 1990 och framåt. Under den inledande tioårsperioden var skillnaderna närmast obefintliga, men därefter ökade kostnaderna totalt sett och något mer för flerbostadshusen. Ser man det över hela perioden kan man konstatera att kostnaderna i det närmaste exakt har fördubblats under denna dryga tjugoårsperiod.
I figur 4.11 skärskådar vi kostnaderna för ”boligblokk” ytterligare och tittar på materialkostnadens utveckling i förhållande till den totala utvecklingen.
Figur 4.11: Byggkostnadsindex för ”boligblokk”, totalt respektive för
materialkostnader 2000–2012 (2000=100)
Källa: Statistisk sentralbyrå
I figuren framgår att materialkostnaderna sedan 2004 har ökat mer än totalen, dvs. mer än arbetskraftskostnaderna och övriga kostnader. Jämfört med kostnadsutvecklingen för arbetslöner så är skillnaden nästan 10 indexenheter och kostnaden för material har ökat med nästan 20 procentenheter den senaste femårsperioden.
I figur 4.12 fortsätter vi att undersöka kostnadsutvecklingen för ”boligblokk” och tittar på olika delposter i vilka ingår både kostnader för material och för arbetskraft.
Figur 4.12: Byggkostnadsindex för ”boligblokk” fördelat efter
kostnadsslag 2000–2012 (2000=100)
Källa: Statistisk sentralbyrå
Det är två typer av kostnadsslag som sticker ut, elektrikerkostnader och rörläggningskostnader. I det första fallet har kostnaderna nästintill fördubblats under de senaste tio åren.
Vi går nu över till att titta på prisutvecklingen för den färdiga
bostaden. Man slutade publicera index för flerbostadshus 2006–2007 och publicerar idag enbart index för enfamiljshus. SSB har även statistik över den absoluta utvecklingen i form av totala produktionskostnader per kvadratmeter, men detta görs också enbart för enfamiljshusen. Figur 4.13 visar utvecklingen för enfamiljshus 2000–2012.
Figur 4.13: Totala produktionskostnader för friliggande enfamiljshus per
kvadratmeter BOA24, 2000–2012
Källa: Statistisk sentralbyrå
Värt att notera är att produktionskostnaden är uttryckt i lokal valuta (norska kronor) och att kostnaden för mark ingår, men inte olika avgifter och bygglovsräntor. I figuren framgår att ökningen varit tämligen omfattande, i synnerhet i inledningen och slutet av perioden. För hela perioden har produktionskostnaderna ökat med 220 procent vilket får anses vara en avsevärd ökning. Tittar man på regionala variationer så är produktionskostnaderna som väntat högst i Oslo där kvadratmeterpriset var 48 200 norska kronor 2012, att jämföra med 28 400 i riket. De kraftiga kostnadsökningarna har sannolikt fått draghjälp av en stark efterfrågan på den norska bostadsmarknaden.
I den norska statistiken saknas uppgifter om hur markkostnaden har utvecklats. Enligt enklare studier som SSB har gjort tyder dock det mesta på att tomten utgör en relativt stabil andel av totalsumman – dvs. att markpriserna stiger någorlunda i takt med marknadspriserna för bostäder. För ett nytt enfamiljshus utgör tomtkostnaden ca 17 procent av total- kostnaden i genomsnitt för hela landet, men närmare 30 procent i Oslo, där efterfrågan är stor i förhållande till utbudet, enligt statistik för perioden 1993–2006.