I detta avslutande avsnitt ska vi kort summera vad som framkommit i genomgången av de enskilda länderna. Vi inleder med att konstatera att statistiktillgången är begränsad vilket påverkar möjligheterna till relevanta jämförelser mellan de nordiska ländernas byggkostnads- utveckling. Det som är gemensamt och jämförbart är att samtliga länder följer insatsfaktorernas prisutveckling i någon form av byggkostnads- index och i Sverige genom faktorprisindex. Efter att ha gjort index- serierna jämförbara med gemensamt startår kan vi i figur 4.22 se hur kostnaderna för insatsfaktorer har utvecklats under 2000-talet.
30
Figur 4.22: Byggkostnads- respektive faktorprisindex i Norden31 2000– 2012 (2000=100)
Källa: De nordiska statistikbyråerna
I figuren framgår hur kostnaderna för insatsfaktorer, dvs. arbetskraft, material m.m., har utvecklats i de olika nordiska länderna sedan 2000. Kostnadsutvecklingen har varit kontinuerlig och relativt jämn, men i mitten av perioden stiger ökningstakten i samtliga länder för att 2008 avta och t.o.m. sjunka för Danmark och Finland. Över hela perioden har den nominella kostnadsutvecklingen varit störst i Norge och lägst i Finland och däremellan ligger Sverige och Danmark. Realt sett har dock ökningen varit störst i Sverige då priserna ökat med 30 procent under perioden om man räknar bort inflationen. I Norge är motsvarande ökning 24 procent, i Danmark 6 procent och i Finland 5 procent.
Den nominella kostnadsökningen har således varit störst i Norge och det är främst materialkostnaderna som driver upp takten. När det gäller kostnadsslagen är det framför allt el- och rörarbeten som ökar mest, och i det förstnämnda fallet är det mer än en fördubbling under perioden. Finland har den lägsta ökningen och där har material- och arbetskrafts- kostnaderna ökat lika mycket, även om utvecklingsmönstren varit olika.
I Danmark har materialkostnaderna varierat avsevärt under de senaste tio åren, medan arbetskraftskostnaden ökat närmast linjärt och något mer än materialkostnaderna. Den danska utvecklingen liknar på så sätt den finländska även om nivåerna är lite högre. Den svenska utvecklingen är kraftigare än den danska, men mer modest än den norska. Utöver nivån liknar den svenska utvecklingen mer den norska med en kraftigare ökning av materialkostnaderna än av arbetskraftskostnaderna.
I figur 4.23 framgår utvecklingen, men här redovisad som årlig förändring.
31
Figur 4.23: Byggkostnads- respektive faktorprisindex i Norden, årlig
förändring 2000–2012
Källa: De nordiska statistikbyråerna samt egna beräkningar
Det genomgående mönstret i figuren är att ökningstakten successivt tilltar, och att den når sin topp 2007 (ett år senare i Norge) och att ökningstakten sedan viker kraftigt nedåt för att t.o.m. vara negativ i Danmark och Finland 2009. Efter fallet stiger ökningstakten igen i samtliga länder, men avtar återigen efter 2011.
Det är i stort sett bara SCB av de nordiska statistikbyråerna som publicerar officiell statistik över absoluta kostnadsnivåer, även om Norge följer småhusprisernas utveckling. Detta omöjliggör jämförelser av kostnadernas storlek varför vi inte kan uttala oss om vilket land som är billigast respektive dyrast i Norden utifrån befintlig statistik, utan bara var kostnadsutvecklingen varit störst respektive minst. En möjlighet till jämförelse med Finland finns dock då ARA32 följer kostnadsutvecklingen över sin statsstödda hyresrättsproduktion. I figur 4.24 kan vi jämföra byggnadskostnaderna för hyresrätter i Sverige respektive Finland uttryckta i euro per kvadratmeter.
32
Figur 4.24: Byggnadskostnader för hyresrätter i Sverige och Finland
(statsstödda ARAVA-bostäder) i euro/m² 2000–201233
Källa: Statistiska centralbyrån och Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet i Finland (ARA)
I inledningen av perioden ligger byggnadskostnaden i Sverige 49 procent över Finland i storstadsområdena34 och 29 procent högre sett över hela landet. Byggnadskostnaderna i Sverige sjönk från 2001 samtidigt som de i stället ökade i Finland. Vid slutet av perioden ligger byggnadskostnaden i Sverige istället 8 procent lägre än Finland i storstadsområdena, men 2 procent högre än Finland sett över hela landet. Utvecklingen kan endast till en ringa del förklaras av den förändrade eurokursen som sett över hela perioden stigit med 3 procent.
I figur 4.25 beaktar vi även övriga kostnader och gör samma jämförelser, men för den totala produktionskostnaden.
33
De svenska värdena avser byggnadskostnad/m² lägenhetsarea för nybyggda hyresrätter i flerbostadshus. De finska värdena avser byggnadskostnad per m² BOA för hyresrätter i flerbostadshus.
34
Notera dock att storstadsområdena i Sverige här jämförs med Stor-Helsingfors. Detta ger en lite missvisande bild då den relevanta jämförelsen är med Stor-Stockholm.
Figur 4.25: Totala produktionskostnader för hyresrätter i Sverige och
Finland (statsstödda ARAVA-bostäder) i euro/m² 2003–201235
Källa: Statistiska centralbyrån och Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet i Finland (ARA)
Mönstret känns någorlunda igen från figur 4.24 och även här är de svenska kostnaderna högre inledningsvis, men notera dock att figuren här startar från 2003. I slutet av perioden är kostnaderna närmast identiska i länderna som helhet, men i Stor-Helsingfors är de drygt 11 procent högre än i de svenska storstadsregionerna. Notera dock att jämförelsen haltar och att skillnaden väsentligt skulle minska om vi haft statistik över Stor- Stockholm.36 När det gäller växelkursen sjönk den något sett över hela perioden, men varierade kraftigt under densamma.
35
De svenska värdena avser total produktionskostnad/m² lägenhetsarea för nybyggda ordinära flerbostadshus. De finska värdena avser total produktionskostnad per m² BOA.
36
Produktionskostnaden var 6 procent högre i Stor-Stockholm än i Storstadsregionerna 2012 för flerbostadshus (dvs. även inkluderande bostadsrätter).
5 Slutsatser och reflektioner
Genomgången har visat att bostäder är heterogena produkter och att kostnadsjämförelser därigenom många gånger är vanskliga. Jämförelser över nationsgränserna förenklar inte uppgiften. Genomgången har också visat att det finns en hel del lärdomar att dra.
Det här kapitlet innehåller en blandning av mer generella erfarenheter och insikter och studiespecifika resultat. Inledningsvis tittar vi på några grundläggande fakta som är väsentliga att klargöra innan vi går vidare med studiens slutsatser och avslutar med de reflektioner som kan göras baserat på denna genomgång av de svenska byggkostnaderna i en internationell jämförelse.
Förhållanden att beakta
Produktionskostnader är marknadspriser
Det är inte kostnader vi talar om när vi diskuterar produktions- kostnader utan priser som styrs av utbud och efterfrågan på marknaden. Aktörerna tar ut de priser som är möjliga att få ut
(vinstmaximering på en fri marknad) och det försvårar jämförelser av produktionskostnader. Detta förhållande är centralt och återkommer i flera av de följande resonemangen.
Marknaden för produktion av bostäder är heterogen
Kostnaderna skiljer sig åt mellan olika byggproducenter, men också mellan olika projekt hos samma byggbolag. Heterogenitet i både förutsättningarna (var byggandet sker) och produktutformningen (kvaliteten i det som byggs) medför att jämförelser är minst sagt vanskliga.37
Att bygga bostäder är ett investeringsbeslut
Ett samhälle får det byggande (volym och priser) som marknaden ger förutsättningar för. Byggherrar liksom byggbolag är vinst-
37
”Kostnaderna varierar kraftigt mellan olika typer av projekt: från enkla låga trähus på oexploaterad mark till höga stenhus på trånga centralt belägna tomter.” (Lind, 2011, s.11.)
maximerande aktörer på bostadsmarknaden och anpassar sig till rådande efterfrågan och inte primärt till ett eventuellt samhälleligt behov av nya bostäder.
Låg konkurrens lokalt och svag konsumentroll
Bostaden som vara är orörlig och geografiskt bunden, vilket kan medföra att konkurrenssituationen lokalt kan vara mycket begränsad. Jämfört med andra branscher är konsumentens roll på bostads- marknaden tämligen svag. Det ger rimligen högre priser.
Slutsatser
Tillgången på jämförbar statistik är begränsad
Statistiken för övriga nordiska länder är tämligen begränsad. Det gäller i synnerhet statistik över absoluta kostnadsnivåer (t.ex. produktionskostnad per kvadratmeter lägenhetsyta). Det som i huvudsak finns är olika former av index.
Jämförelser mellan länder är vanskliga
Det är svårt att göra internationella jämförelser av byggkostnader och deras utveckling i olika länder. Tillgången på statistik är begränsad och den är svår att jämföra eftersom produktens kvalitet liksom produktionens förutsättningar varierar mellan länderna. Vi kan visserligen erhålla jämförbarhet genom enhetliga definitioner och begrepp och genom att jämföra länder med liknande förutsättningar när det gäller produktens kvalitet och förutsättningar för produktionen i övrigt, men ändå blir resultaten svårtolkade. Det beror på att det inte är kostnader för att producera som vi jämför (och som produceras i statistiken i form av t.ex. ”totala produktionskostnader”), utan observerade marknadspriser som i sin tur är ett resultat av utbud och efterfrågan på en fri marknad som är avgränsad i tid och rum.
Svenska byggkostnader sticker inte ut i ett internationellt perspektiv
Generellt har den traditionella bilden varit att byggkostnaderna i Norden legat relativt högt i internationella jämförelser, särskilt om de mäts som totala produktionskostnader där även tomtkostnader liksom olika kringkostnader samt skatter och pålagor ingått i jämförelsen. Det är dock alltid svårt att erhålla en rättvisande bild i dylika jämförelser. Om inte annat så medför skillnader i länders allmänna prisnivå att dessa skillnader även framgår när man jämför bostäder mellan länder. Detta blir naturligtvis än mer relevant i de fall det handlar om priser snarare än faktiska kostnader för att producera (jämför diskussionen i kapitel 2). I de byggkostnadsjämförelser som redovisas i rapporten får Sverige lite olika placeringar beroende på vad som jämförs och hur jämförelserna sker. Oftast hamnar Sverige relativt högt upp i en europeisk jämförelse, men skillnaderna blir väsentligt mindre om man isolerar jämförelsen till länder vars förutsättningar mer påminner om våra, såsom exempelvis övriga nordiska länder. Frågan om huruvida kostnaderna är höga eller låga beror naturligtvis på vad man relaterar dem till, men rapportens genomgång av tidigare studier och av tillgänglig statistik uppvisar inga belägg för att produktions-
kostnaderna i Sverige i väsentligt avseende avviker från jämförbara länder i övriga Västeuropa.
Sverige är inte kostnadsledande i Norden
I merparten av den statistik vi har haft tillgång till framgår att Norge ligger högst, sedan kommer Sverige och Danmark ganska tätt, följt av Finland. Då den officiella statistiken utgör en väsentlig begränsning för jämförelser är det bara utvecklingen som kan jämföras, inte skillnader mellan länderna när det gäller nivåer. Ett undantag finns dock och det gäller Finland där Finansierings- och utvecklings- centralen för boendet i Finland (ARA) publicerar både byggnads- kostnader och totala produktionskostnader för den statsstödda hyresrättsproduktionen i Finland. Detta möjliggör jämförelser med SCB:s statistik och det är extra intressant att kunna jämföra med just Finland då Finland ofta lyfts fram i debatten när det gäller att belysa att det går att producera bostäder i tillräcklig omfattning till rimliga prisnivåer. Prisskillnaderna har varierat lite den senaste tioårs- perioden, men de senaste åren har prisnivåerna varit väldigt likvärdiga.
De senaste årens ökade byggkostnader i Sverige beror sannolikt på begränsat utbud, hög efterfrågan och stigande markkostnader
De senaste årens ökning av produktionskostnaden i Sverige förklaras sannolikt av att utbudet inte matchat efterfrågan. Produktions- kapaciteten är begränsad vilket leder till att entreprenörer lokaliserar sina resurser där förtjänsten är störst. Begränsningar i produktions- kapaciteten kan i sin tur ha flera orsaker. En annan förklaring är att markpriset har ökat kraftigt samtidigt som byggandet har ökat i storstadsregionerna där marken och bostadspriserna traditionellt är dyrare vilket driver upp genomsnittspriset i riket.
Det finns problem med att analysera byggsektorn
Tillgången på statistik och jämförbarheten påverkas av att bostads- politik inte är en gemensam EU-fråga vilket medför att bostads- statistik inte är ett prioriterat område hos Eurostat. Bostadssektorn upplevs ibland som lite svårtillgänglig när det gäller tillgång till statistik och information.38
Reflektioner
Hur intressant är egentligen produktionskostnadsutvecklingen?
Är produktionskostnadsutvecklingen av direkt eller mer indirekt intresse? Det är först och främst kopplingen till byggandet och boendekostnaderna som gör den relevant. I rapporten har vi inte ägnat särskild uppmärksamhet åt produktionskostnadernas samband med bostadsutbudet även om denna koppling har berörts. När det gäller produktionskostnadsutvecklingen är det för det första värt att påtala att nyproduktionen endast utgör en liten del av det totala bostads-
beståndet (apropå inverkan på pris och hyra). För det andra så är kapitalkostnaderna endast en del av kostnaden varför ett livscykel-
38
perspektiv är av större intresse för att förstå pris- eller hyres- utvecklingen. Frågan om effekterna av kostnadernas storlek eller utveckling är också väl så intressant som frågan om byggkostnaderna i Sverige är större eller mindre än de är i något annat land.
Innebär höga produktionskostnader några problem?
Produktionskostnaderna är en del i att förklara boendekostnadernas storlek och utveckling. Nyproduktionen utgör en liten del av det totala utbudet av bostäder. Produktionskostnader är ett pris, ett pris som är ett resultat av utbud och efterfrågan och som dessutom varierar med konjunkturen. Det är således ingen omedelbar fara om kostnaderna är höga under en kortare period men på lång sikt höjer det boende- kostnaderna. Om produktionskostnaderna stiger eller är höga under lång tid är det en signal om att vi har problem av något slag, t.ex. att marknadskonkurrensen inte fungerar. I en sådan situation har vi problem som kan få stora effekter på lång sikt. Dock är det
allvarligare om produktionskostnaderna är ”höga” i bemärkelsen att de som ska bära dem inte har råd och att bostadsproduktionen hämmas, än om de är höga i meningen ”X procent högre än i Lettland” eller ”Y procent högre än i Finland”.
Det är normalt att priser varierar
Det faktum att det som i statistiken kallas total produktionskostnad är ett pris som är ett resultat av interaktionen mellan utbud och
efterfrågan på en i tid och rum avgränsad marknad, medför att den vanliga kausaliteten i sambandet – en hög kostnad för att producera en vara renderar i ett högt pris för samma vara – inte är så uppenbar som i förstone kan tyckas. Det är snarare troligt att möjligheten att ta ut ett högt pris från konsumenten medför att det pris som byggherren i sin tur måste betala, liksom de kostnader som byggherren har för sin egen verksamhet (och den egna vinsten), också ökar. Det är inget särskilt märkligt med detta, utan ”förvirringen” härstammar från hur begreppet ”produktionskostnad” används i detta sammanhang. Med detta sagt förstår vi att i en situation där efterfrågan är hög medan utbudet är relativt lågt på en marknad, kan vi förvänta oss att
produktionskostnaden stiger. Samtidigt vet vi att denna situation från tid till annan uppstår på större marknader, t.ex. i storstadsregionerna, där produktionskostnaderna även initialt är högre än i övriga delar av landet. Att bostadsmarknaden med jämna mellanrum blir ”het” i storstadsregioner är sannolikt vare sig mer eller mindre ovanligt i Sverige än i andra länder. När så sker stiger också landets genomsnittliga produktionskostnader. Detta samband är tämligen odiskutabelt och att situationen ibland uppstår där efterfrågetrycket på bostäder blir stort i storstadsregionerna är också föga förvånande. Att efterfrågan och utbudet varierar mellan olika tider och platser är normalt på varumarknader, men bostadens unika egenskaper39medför att effekterna av en divergens blir av en annan dignitet. Att bostäder är lägesbundna, långlivade och resurskrävande, medför att det tar tid innan utbudet kan anpassas till en förändrad efterfrågesituation, vilket
39
i sin tur pressar upp priserna och därigenom också den totala
produktionskostnaden. Att sådana situationer även framgent kommer att inträffa, i Sverige liksom i andra länder, är högst sannolikt. Frågan är om inte varierande och ibland kraftigt stigande produktions-
kostnader snarare är ett normaltillstånd än en signal om att något är fel på den svenska bostadsmarknaden. Det är således av vikt att inse att det är priser vi talar om och inte kostnader. En hög diskrepans uttrycker egentligen bara att utbudet och efterfrågan på den ena platsen har gett möjligheter till ett högre pris än på en annan plats. Det är så det fungerar i en marknadsekonomi och fluktuationer är en del av denna.
Sverige bör ligga högt i en europeisk prisjämförelse
Konjunkturen spelar stor roll för priserna så jämförelsetidpunkten kan ha avgörande betydelse för på vilken plats Sverige kan placeras i en europeisk jämförelse av byggkostnader. Det är många faktorer som spelar roll för vilket pris en viss vara betingar i ett visst land vid en viss tidpunkt. Således spelar rådande förutsättningar en väsentlig roll. Den första är vilken generell prisnivå som råder. Den allmänna pris- nivån i Sverige är fortfarande relativt hög jämfört med många andra europeiska länder. Ett annat faktum som tidigare konstaterats är att länder med hög ekonomisk standard har bostäder med hög kvalitet, vilket medför hög kostnad. Bara dessa båda förutsättningar medför att det är rimligt att förvänta att Sverige, i en jämförelse med andra europeiska länder, ligger relativt högt när det gäller priser och kostnader för bostäder. Det sistnämnda belyser varans heterogenitet och det faktum att bostadens kvalitet och standard är olika i olika länder. Den generella bostadsstandarden är relativt hög i Sverige, t.ex. i material och den utrustning som ingår i bostaden (t.ex. vitvaror), men även vårt geografiska läge spelar roll i sammanhanget. Klimatet i Sverige och övriga Norden medför andra byggnadstekniska krav som påverkar kostnaden. Behovet av värmesystem och isolering är annorlunda än på mer sydliga breddgrader. När det gäller rådande klimat och geologiska förutsättningar påverkar det inte bara utformningen av produkten i sig, utan även själva produktions- processen. Förekomsten av mörker och kyla under delar av året får naturligtvis negativa effekter på produktionsprocessen jämfört med under mer gynnsamma omständigheter. De geologiska
förutsättningarna för bostadsproduktion i Norden, och variationen i dem, ställer sannolikt krav som också har en effekt på kostnaderna. Skattenivån kan också spela in och Sveriges position i Europas utkant medför att konkurrenstrycket är lägre än där bostads- och bygg- marknaderna är större. Det är således av stor vikt att väsentliga fakta och betydelsefulla förutsättningar beaktas när internationella
jämförelser görs. Utgångspunkterna skiljer sig helt enkelt åt vilket också påverkar vilka förväntningar man kan ha på resultaten av en jämförelse och vilka slutsatser man ska dra därav.
Referenser
Albriktsen, R O och Försund, F R (1990). A productivity study of the Norwegian building industry. Journal of Productivity Analysis, vol.2, s. 53–66.
Bejrum, H, Berglund, M, Hellström, A, Lind, H och Lundström, S (2004). Bostadsföretagens väg från byggkostnad till hyra för en
lägenhet, Uppsats nr 26, Avdelningen för Bygg- och
fastighetsekonomi, KTH, Stockholm.
Bostadsstyrelsen (1955). Trestadshusen, Kungliga Bostadsstyrelsens skrifter nr.20, Stockholm.
Boverket (2011). Analys av bostadsbyggandet i Norden – huvudrapport. Rapport 2011:19, Boverket, Karlskrona.
Bröscher, J (2010). Effektivitetsmått. Bygginnovationen.
Eriksson, B J (1997). Bostäder och hedoniska priser – beställning av
flerbostadshus 1967–1987. Forskningsrapport, KTH, Stockholm.
Gardiner och Theobald (2009). International construction cost survey
2009.
Gardiner och Theobald (2010). International construction cost survey
2010.
Gardiner och Theobald (2011). International construction cost survey
2011.
Gardiner och Theobald (2012). International construction cost survey
2012.
Hansson I och Turner, B (1977). Bostäder och samhällsekonomi. Liber Tryck, Stockholm.
Howenstine, E J (1972). Prefabricated construction: Developments abroad. Monthly Labor Review, vol.95, s. 27–36.
Kalbro, T, Lind, H och Lundström, S (2009). En flexibel och effektiv
bostadsmarknad – problem och åtgärder. Rapport, KTH, Stockholm.
KKV (2006). Bättre konkurrens i bostadsbyggandet. Rapport 2006:2. Lind, H (2003). Bostadsbyggandets hinderbana. Rapport till ESO. Lind, H (2011). Är det problem i byggsektorn? Reflektioner ur ett
nationalekonomiskt perspektiv. I: Hur står det egentligen till med
den svenska byggsektorn? Perspektiv från forskarvärlden, Landin, A
Lind, H och Song, H-S (2012). Dålig produktivitetsutveckling i
byggindustrin – Ett faktum eller ett mätfel. Forskningsrapport,
Sveriges Byggindustrier.
Nordisk statistisk årsbok (2012).
Quigley, J M (1982). Residential construction. I: Government and
Technical Progress, Nelson R R (red), Pergamon Press.
Statistiska centralbyrån och Sveriges Byggindustrier (2006). Starkt samband mellan insatser och produktionskostnader. Byggindex nr 1
2006. SCB och BI, Stockholm.
SCB (2010). Byggande. Priser för nyproducerade bostäder 2008. Statistiska meddelanden – BO 26 SM0901, Statistiska centralbyrån, Stockholm.
SCB (2011). Inkomst- och kostnadsundersökningen 2011, BO 32 SM1292, Statistiska centralbyrån, Stockholm.
SCB (2012). Byggindex nr 3 2012. Statistiska centralbyrån, Stockholm. SCB (2013). Källa: SCB, nr 2 2013. Statistiska centralbyrån, Stockholm. SOU 2002:115. Skärpning gubbar! Om konkurrensen, kvaliteten,
kostnaderna och kompetensen i byggsektorn.
SPK (1990). Konkurrensförhållanden inom bygg- och bosektorn. Bokserie 1990:1, Statens pris- och konkurrensverk.
Sveriges Byggindustrier (2013). Fakta om byggandet 2013.
Wigren, R (1997). Byggkostnaderna i Norden. En analys av kostnaderna
för att bygga flerbostadshus i de nordiska länderna. Tema Nord
Bygg.
Wigren, R och Engebeck, L (1990). En analys av bostadsbyggandets
långsiktiga kostnadsutveckling. Statens institut för byggnads-
forskning, Gävle.
Statistikkällor
Danmarks Statistik, http://www.dst.dk/en Eurostat,
http://epp.eurostat.ec.europa.eu/portal/page/portal/eurostat/home Finansierings- och utvecklingscentralen för boendet i Finland (ARA),
http://www.ara.fi
Statistiska centralbyrån (SCB), http://www.scb.se/ Statistikcentralen, http://www.stat.fi/index_sv.html Statistisk sentralbyrå (SSB), http://www.ssb.no/