Svenska byggkostnader i en internationell jämförelse

Svenska byggkostnader i

en internationell jämförelse

Titel: Svenska byggkostnader i en internationell jämförelse Rapport: 2014:14

Utgivare: Boverket mars 2014 Upplaga: 1

Antal ex: 80

Tryck: Boverket internt

ISBN tryck: 978-91-7563-074-8 ISBN pdf: 978-91-7563-075-5

Sökord: Byggkostnader, produktionskostnader, bostäder, Sverige, Norge, Danmark, Finland, Norden, internationella jämförelser

Dnr: 2123-2292/2013

Publikationen kan beställas från:

Boverket, Publikationsservice, Box 534, 371 23 Karlskrona Telefon: 0455-35 30 50

Fax: 0455-819 27

E-post: publikationsservice@boverket.se Webbplats: www.boverket.se

Rapporten finns som pdf på Boverkets webbplats.

Rapporten kan också tas fram i alternativt format på begäran. Boverket 2014

Förord

I Boverkets instruktion (§ 10) framgår att ”Boverket ska aktualisera och följa såväl statistik som analyser med inriktning på bostadsmarknader och byggande i ett nordiskt perspektiv”. Upprinnelsen till föreliggande rapport är det omfattande regeringsuppdrag Boverket hade under 2011 där förutsättningarna för bostadsbyggande i Sverige skulle jämföras med övriga nordiska länder och analyseras ur ett flertal olika aspekter. Uppdraget slutredovisades i december 2011 med rapporten ”Analys av bostadsbyggandet i Norden – huvudrapport”. Ett av de områden som studerades var utvecklingen av de svenska byggkostnaderna i en nordisk jämförelse. Detta arbete utgjorde ett förarbete till den här rapporten.

Med utgångspunkt i vår instruktion för 2013 publicerar Boverket nu en separat rapport där utvecklingen av de svenska byggkostnaderna speglas i ett internationellt, och framför allt nordiskt, perspektiv. Rapporten belyser således de nordiska byggkostnaderna och deras utveckling under framför allt det senaste decenniet. I rapporten diskuteras också byggkostnadsutvecklingens relevans och vilken information en jämförelse över tid eller rum kan ge. Rapporten har författats av Bengt J Eriksson, nationalekonom på enheten för boende och stadsutveckling.

Karlskrona i december 2013

Ylva Aller avdelningschef

Innehåll

Sammanfattning ... 7 

1 Inledning ... 13 

1.1 Läsanvisning ... 13 

1.2 Syfte och upplägg ... 13 

1.3 Bakgrund ... 14 

1.4 Kostnadsbegreppet ... 16 

2 Produktionskostnadens betydelse ... 19 

2.1 Faktorer som påverkar kostnadsutvecklingen och problem med att följa den ... 19 

2.2 Produktionskostnadens relevans ... 22 

3 Internationella jämförelser ... 25 

4 Byggkostnadsutvecklingen i de nordiska länderna ... 35 

4.1 Inledning ... 35 

4.2 Sverige ... 36 

4.3 Norge ... 45 

4.4 Danmark ... 50 

4.5 Finland ... 55 

4.6 Sammanfattning av den nordiska jämförelsen ... 60 

5 Slutsatser och reflektioner ... 65 

Referenser ... 71 

Bilaga 1: Faktorer som påverkar byggkostnadsutvecklingen ... 73 

Bilaga 2: Kort om olika index ... 77 

Sammanfattning

Det finns tre syften med denna rapport. Det första är att Boverket enligt gällande instruktion (§ 10) ska följa statistik och analyser inom

bostadsbyggnadsområdet med ett nordiskt perspektiv. Det andra är att jämföra de svenska byggkostnaderna och deras utveckling med

situationen i andra länder. Det tredje syftet med rapporten är att diskutera vad ”byggkostnader” egentligen är, vilken information man kan dra från observerade skillnader och vilken relevans det har att jämföra och följa dem.

Rapporten belyser således de nordiska byggkostnaderna och deras utveckling under framför allt det senaste decenniet. En anledning till rapportens bredare perspektiv (än bara Norden) är att vi vill närmare undersöka ett återkommande påstående i debatten – att de svenska byggkostnaderna sticker ut i en internationell jämförelse. Är det så och vad innebär i så fall det? I huvudsak har således rapporten en deskriptiv inriktning där faktisk utveckling på området redovisas med hjälp av officiell statistik. Vi diskuterar också byggkostnadernas relevans för samhällsutvecklingen, liksom värdet av olika jämförelser, samt byggkostnadens beståndsdelar och hur de ska mätas.

I det första kapitlet diskuteras, utöver rapportens syfte, vad som kännetecknar bostaden och bostadsmarknaden. Den historiska

produktionskostnadsutvecklingen presenteras och kapitlet avslutas med en diskussion om byggkostnaden som begrepp och vilka delar den består av. Bland det som framgår ur kapitlet kan nämnas:

 Marknaden för produktion av bostäder är heterogen. Kostnaderna skiljer sig åt mellan olika byggherrar, men även mellan olika projekt hos samma byggherre.

 I produktionskostnaden ingår alla avgifter och skatter liksom de vinster som tas ut av underleverantörer i olika led. Produktions-kostnaden är således lika med det pris en köpare betalar för ett småhus eller det pris en bostadsrättsförening respektive ett fastighetsföretag betalar för hela fastigheten inklusive byggnaden. Produktions-kostnader är således marknadspriser.

Det viktigaste konstaterandet inför rapportens fortsättning är således att det inte är kostnader vi talar om när vi diskuterar produktionskostnader utan priser. Priser beror av utbud och efterfrågan på marknaden ifråga. Detta faktum försvårar jämförelser av produktionskostnader och gör resultaten av dem mer svårtolkade då aktörerna tar ut de priser som är möjliga att få ut (vinstmaximering på en fri marknad). Detta förhållande är centralt för rapportens frågeställning och måste vägas in när vi gör kostnadsjämförelser, men vi använder ändå begreppet produktions-kostnad genomgående i rapporten.

I kapitel 2 diskuteras produktionskostnaden – vad som påverkar den, hur den kan analyseras och vilken relevans kostnadsutvecklingen har. Bland de slutsatser som dras i kapitlet kan följande lyftas fram:

 Enligt ekonomisk teori är det framför allt tre faktorer som påverkar kostnadsutvecklingen för en viss vara: Den faktiskt använda tekniken att producera, priserna på insatta resurser samt produktens utformning. I fallet med bostadsproduktion har det också betydelse var i landet man bygger.

 Det är först och främst kopplingen till byggandet och boende-kostnaderna som gör produktionskostnadsutvecklingen relevant. I detta sammanhang är det värt att påtala att nyproduktionen bara utgör en liten del av det totala bostadsbeståndet samt att kapitalkostnaderna endast är en del av kostnaden varför ett livscykelperspektiv är av större intresse för att förstå pris- eller hyresutvecklingen.

 Att nyproduktionen endast utgör en liten del av det totala utbudet av bostäder innebär att det inte är någon fara om produktionskostnaderna är höga under en kortare period. På lång sikt har dock produktions-kostnaderna betydelse för boendeproduktions-kostnadernas storlek. Om

produktionskostnaderna stiger eller är höga under lång tid är det en signal om att det kan finnas problem av något slag, t.ex. att

marknadskonkurrensen inte fungerar. Dock är det allvarligare om produktionskostnaderna är ”höga” i bemärkelsen att de som ska bära dem inte har råd och att bostadsproduktionen hämmas, än om de är höga i meningen ”X procent högre än i Lettland” eller ”Y procent högre än i Finland”.

 Intresset för byggkostnadernas storlek och förändring har traditionellt varit stort i Sverige och redan för 60 år sedan skrevs en rapport på detta tema (se Byggnadsstyrelsen, 1955). Man kan undra varför intresset för produktionskostnader är så stort just när det gäller

bostäder då det är få som ställer sig frågan vad det kostar att producera en bil. Faktum är att det normala sambandet – höga kostnader leder till ett högt pris – kan ifrågasättas då man skulle kunna hävda att den motsatta kausaliteten råder, dvs. att möjligheten att ta ut ett högt pris av slutkunden leder till att marginalerna kan höjas i bakomliggande led vilket i sin tur medför att kostnaderna stiger.

 Varierande och ibland kraftigt stigande produktionskostnader är snarare ett normaltillstånd än en tydlig signal på att något är fel på den svenska bostadsmarknaden. Höga kostnader visar egentligen bara att utbudet och efterfrågan på den platsen har gett möjligheter till ett högre pris än på en annan plats. Det är så det fungerar i en marknadsekonomi och fluktuationer är en del av denna.

Förhållandena är komplicerade och det går inte att få en klar bild av orsakerna till boendekostnadernas storlek eller förändring genom att bara studera byggkostnaderna. Samtidigt står det klart att kostnaderna för att tillhandahålla bostäder blir högre ju högre de initiala produktions-kostnaderna är. Det finns alltså skäl att följa dem, även om orsaks-sambandet kan diskuteras.

I kapitel 3 går vi igenom internationella jämförelser på området och försöker tolka vad resultaten innebär och vilken relevans de har för diskussionen om de svenska byggkostnaderna. I rapporten konstateras att det av flera orsaker finns problem med att analysera byggkostnads-utvecklingen även inom ett och samma land. Detta medför att det finns få vetenskapliga studier med denna inriktning och det är även ont om andra internationella jämförelser.

Diskussioner om höga byggkostnader har förts från tid till annan under mycket lång tid i Sverige. Inte sällan i samband med en debatt om bostadsbrist och att vi bygger för lite. På senare tid var det framför allt under hösten 2010 som diskussionen om de höga svenska

bygg-kostnaderna började ta fart igen. Ursprunget till denna diskussion var en statistiktabell från Eurostat där det höga byggkostnadsläget i Sverige lyftes fram.

Generellt har den traditionella bilden varit att byggkostnaderna i Norden legat relativt högt i internationella jämförelser, särskilt om de mäts som totala produktionskostnader där även tomtkostnader liksom olika kringkostnader samt skatter och pålagor ingår i jämförelsen. Men det är svårt att få en rättvisande bild i sådana jämförelser. I synnerhet innan euron infördes hade vi de problem som skilda valutor orsakar och därutöver kan produktens utformning variera avsevärt mellan olika länder och försvåra jämförelserna. Även i fall där man försöker jämföra

identiska objekt kan resultaten vara svårtolkade. Dessutom innebär skillnader i länders allmänna prisnivå att dessa skillnader även framgår när man jämför bostäder mellan länder. Detta blir än mer uppenbart då det handlar om priser och inte faktiska kostnader för att producera.

I de internationella jämförelserna har vi studerat byggkostnaderna och faktorpriserna. När det gäller byggkostnader så visade Eurostats

jämförelse av prisnivåindex att Sverige ligger bland de högsta i Europa 2011. I detta fall handlar det om konstruerade produktionskostnader och inte faktiska, men där avsikten är att jämföra samma produkter.

Huvudsyftet är inte att jämföra byggkostnader mellan länder utan att beräkna köpkraftspariteter för att skapa jämförbarhet i

BNP-sammanhang. Undersökningen är således inte optimerad för att kunna uttala sig om byggkostnadernas relativa storlek i första hand. I den jämförelse som konsultföretaget Gardiner och Theobald gör jämförs i stället faktiska kostnader, men där kan det vara stora skillnader mellan de produkter som jämförs. I denna jämförelse hamnar Sverige längre ned medan flertalet nordiska länder hamnar högre upp. Således ger dessa båda undersökningar olika resultat för Sveriges del och båda studierna har sina för- och nackdelar i metodiken.

När det gäller faktorpriserna redovisar både Eurostat och Gardiner och Theobald undersökningar om priser och prisutveckling på insatsvarorna. Eurostat publicerar ”Construction cost index for residential dwellings”

där faktorprisernas utveckling, inte nivåer, jämförs. Här hamnar Sverige högt upp om man isolerar jämförelsen till de mer jämförbara länderna i Europa, men skillnaderna i prisutveckling är inte särskilt stora. Gardiner och Theobald redovisar i stället kostnadsnivåerna för arbetskraft och olika materialslag. Här hamnar Sverige högt, i synnerhet när det gäller timlöner när skatter och försäkringar räknas in.

Sammanfattningsvis så får Sverige lite olika placeringar beroende på vad som jämförs och hur jämförelsen sker, men ofta hamnar Sverige relativt högt i en europeisk jämförelse. Betydligt mindre blir skillnaderna om man bara jämför med länder vars förutsättningar mer påminner om våra, exempelvis övriga nordiska länder.

Slutsatser från kapitel 3:

 Jämförelser mellan länder är vanskliga. Det är svårt att göra internationella jämförelser av byggkostnader och deras utveckling i olika länder. Tillgången på statistik är begränsad.

 Svenska byggkostnader sticker inte ut i ett internationellt perspektiv. I de byggkostnadsjämförelser som redovisas i rapporten får Sverige lite olika placeringar beroende på vad som jämförs och hur jämförelserna sker. En genomgång av tidigare studier och av statistik ger inga belägg för att produktionskostnaderna i Sverige i väsentligt avseende avviker från jämförbara länder i övriga Västeuropa.

 Att Sverige ligger relativt högt i en jämförelse är inget som förvånar. Det är många faktorer som spelar roll för vilket pris en viss vara betingar i ett visst land. Således spelar rådande förutsättningar en väsentlig roll. Den första är vilken generell prisnivå som råder. Den allmänna prisnivån i Sverige är fortfarande relativt hög jämfört med många andra europeiska länder. Ett annat faktum som konstateras i rapporten är att länder med hög ekonomisk standard tenderar att konsumera bostäder till relativt hög kvalitet, vilket medför relativt hög kostnad. Bara dessa båda förutsättningar medför att det är rimligt att förvänta att priser och kostnader för bostäder ligger högt i Sverige. Det sistnämnda belyser varans heterogenitet och det faktum att bostadens kvalitet och standard är olika i olika länder. Den generella bostadsstandarden är också hög i Sverige, t.ex. när det gäller material och utrustning som ingår i bostaden, men även vårt geografiska läge spelar roll i sammanhanget. Vikten av att jämföra liknande länder har ofta påtalats och det finns också en klar tendens att länder med hög levnadsstandard också får höga byggkostnader. Enligt Wigren (1997) kan närmare 70 procent av variationen i byggkostnader förklaras av BNP per capita.

Det är således av stor vikt att väsentliga fakta och betydelsefulla förutsätt-ningar beaktas när internationella jämförelser görs. Utgångspunkterna skiljer sig helt enkelt åt vilket också påverkar vilka förväntningar man kan ha på resultaten av en jämförelse och vilka slutsatser man ska dra därav.

I kapitel 4 fokuserar vi på Norden och går igenom den officiella statistik som finns i respektive land i separata avsnitt (Island ingår inte). I kapitlets avslutande avsnitt kommenteras de skillnader som konstateras i förhållande till Sverige. Följande slutsatser kan dras ur kapitlet:

 Tillgången på jämförbar statistik är begränsad. Det gäller i synnerhet statistik över absoluta kostnadsnivåer. Det som i huvudsak finns är olika former av index.

 Sverige är inte kostnadsledande i Norden. I merparten av statistiken framgår att Norge ligger högst, sedan kommer Sverige och Danmark ganska tätt, följda av Finland.

 Jämför vi Sverige och Finland i absoluta nivåer för både byggnads-kostnader och totala produktionsbyggnads-kostnader för hyresrätter visar statistiken att prisskillnaderna förvisso varierat lite den senaste tioårsperioden men de senaste åren varit väldigt likvärdig. De svenska kostnaderna för hyresrättsproduktionen ligger således på ungefär samma nivå som den statsstödda hyresrättsproduktionen i Finland. Detta är extra intressant då Finland ofta lyfts fram i debatten när det gäller att belysa att det går att producera bostäder i tillräcklig omfattning till rimliga prisnivåer.

I rapportens sista kapitel (5) drar vi slutsatser och reflekterar över

resultaten från rapportens tidigare kapitel. Här utvecklas de slutsatser och resultat som kort redovisats i denna sammanfattning.

1 Inledning

1.1 Läsanvisning

I det första kapitlet diskuteras, utöver rapportens syfte, vad som kännetecknar bostaden och bostadsmarknaden. Den historiska

produktionskostnadsutvecklingen presenteras och kapitlet avslutas med en diskussion om byggkostnaden som begrepp och vilka kostnads-segment den består av. I kapitel 2 diskuteras produktionskostnaden – vad som påverkar den, hur den kan analyseras och vilken relevans

kostnadsutvecklingen har. I kapitel 3 går vi igenom internationella jämförelser på området och försöker tolka vad resultaten innebär och vilken relevans de har för diskussionen om de svenska byggkostnaderna. I kapitel 4 fokuserar vi på Norden och går igenom den officiella

statistiken i respektive land (Island ingår inte). I rapportens sista kapitel (5) drar vi slutsatser och reflekterar över resultaten.

1.2 Syfte och upplägg

Rapporten följer utvecklingen i statistiken av de svenska

bygg-kostnaderna och försöker spegla utveckling och kostnader i ett nordiskt och internationellt perspektiv. Vi diskuterar också de problem som finns när det gäller att följa och analysera produktionskostnadsutvecklingen för bostäder. Med fokus på utvecklingen av byggkostnaderna under 2000-talet går vi igenom internationella jämförelser på området. Vi tittar också extra på utvecklingen i Danmark, Finland och Norge och jämför med den svenska.

I huvudsak har således rapporten en deskriptiv inriktning där faktisk utveckling på området redovisas med hjälp av offentlig statistik. Även om kvantitativa analyser inte ingår i uppgiften så diskuteras

problematiken, både vad gäller byggkostnadernas utveckling och vad gäller deras relevans för samhällsutvecklingen, värdet av olika

jämförelser, liksom byggkostnadens beståndsdelar och hur de ska mätas. I detta sammanhang sker en genomgång av befintlig litteratur på området. En anledning till rapportens bredare perspektiv (än att bara hålla oss till

Norden) är att vi vill undersöka om de svenska byggkostnaderna sticker ut i en internationell jämförelse och vad det i så fall innebär.

1.3 Bakgrund

De flesta uppfattar bostaden som en speciell vara. Detta faktum har flera orsaker:

1. Bostäder är i princip att betrakta som nödvändighetsvaror (alla behöver någonstans att bo).

2. Bostäder har hög produktionskostnad. 3. Bostäder har hög varaktighet.

4. Bostäder är heterogena varor.

5. Bostäder är lägesbeständiga och är därmed beroende av närmiljön. Många varor har något av dessa särdrag. Det är interaktionen av dessa utmärkande karakteristikor som komplicerar teoretiska och empiriska analyser av bostadsmarknaden.

Ett ytterligare särdrag hos bostaden är att det kostar att använda den, i köpet av en bostad medföljer alltså framtida kostnader. Bostäder är förvisso inte de enda varor där detta gäller. Det är värt att notera denna aspekt eftersom analyser av bostadsmarknaden traditionellt fokuserar på produktionskostnaden och köpeskillingen och i mindre grad på

livscykelkostnaderna. Med livscykelkostnader avses både kostnaden för att uppföra huset och att driva det och ur samhällets synvinkel är dessa kostnader ofta väl så intressanta.

Det finns åtminstone ytterligare ett särdrag som kännetecknar framför allt den svenska hyresrättsmarknaden. Det är att konsumenten

traditionellt inte har haft någon särskilt central roll då stora delar av marknaden skötts via ombud (politiker, myndigheter och byggherrar). På så sätt har kostnadstrycket på producenten hållits tillbaka. Bostads-branschen har traditionellt skilt sig markant från andra branscher genom sina många ombud, sin fokusering på producenten och den svaga rollen för konsumenten. En stor del av bostadsbyggandet har tidigare varit reglerat och fått anpassas efter statliga normer och villkoren för den statliga finansieringen.

1.3.2 Bostadsmarknaden

Marknaden för produktion av bostäder är heterogen. Kostnaderna skiljer sig åt mellan olika byggherrar, men även mellan olika projekt hos samma byggherre. Skillnaderna kan till viss del förklaras av olikheter i de färdiga husen. Andra faktorer, såsom skillnader i effektivitet och priser på insatsfaktorer, har emellertid också en inverkan på kostnads- och prisnivån på bostadsmarknaden. Dock måste uppmärksamhet riktas mot de kvalitativa aspekterna hos produkten. Här ingår både direkta

egenskaper hos lägenheten och fastigheten, och egenskaper som hänger samman med omgivningen. Kunskapen om vad konsumenterna faktiskt betalar för när det gäller bostadstjänster har traditionellt varit dålig.

1.3.3 Kostnadsutvecklingen i Sverige i ett historiskt perspektiv1

Under senare delen av 1960-talet låg produktionskostnaderna för en kvadratmeter lägenhetsyta i flerbostadshus, genomsnittligt i riket, i princip stilla kring 1 000 kronor i nominella termer.2 Under 1970-talets inledning ökade kostnaderna sakta, men det var inte förrän 1973–1974 som ökningstakten skruvades upp markant. År 1976 hade kostnaderna fördubblats på tio år, för att fyra år senare överstiga 4 000 kronor per kvadratmeter. Figur 1.1 visar produktionskostnadsutvecklingen mellan 1968 och 1987.

Figur 1.1: Nominell produktionskostnad för flerbostadshus

genomsnittligt för riket 1968–1987

Källa: Statistiska centralbyrån

Kostnaden för att bygga bostäder har ökat kontinuerligt, under perioden 1968–1987 ökade kostnaderna för att bygga bostäder med i genomsnitt 10 procent per år. Konsumentpriserna steg under samma period med knappt 8 procent per år. Det samhällsekonomiska problemet blir mot denna bakgrund väldigt tydligt. Det innebär att det ur samhällets

synvinkel, relativt sett, blir allt dyrare att bo. Det behöver emellertid inte betyda att kostnadsökningar till fullo överförs på hushållen som

boendeutgifter. Under tjugoårsperioden 1968–1987 var det normala att hyrorna i nybyggda lägenheter ökade något mindre än produktions-kostnaderna för flerbostadshus.

1

De senaste tjugo årens kostnadsutveckling redogörs för i avsnitt 4.2.

2

Angående utvecklingen av kostnader och bostadsproduktion i Sverige efter andra världskriget – se Hansson och Turner (1977).

1.4 Kostnadsbegreppet

För att beskriva kostnader för att producera bostäder använder man begrepp som byggkostnad, byggnadskostnad, entreprenadkostnad, byggherrekostnad och produktionskostnad, men skillnaderna mellan begreppen blir inte alltid klara och inte heller hur de hänger ihop.3 Begreppet byggkostnad används ibland som ett samlingsnamn för alla olika begrepp och ibland som synonym för total produktionskostnad. Produktionskostnaden är beställarens samtliga kostnader för att anskaffa en byggnad. Grovt kan produktionskostnaderna delas in i markkostnad och byggnadskostnad. I markkostnaden ingår kostnader för tomt, planering och exploatering. I figur 1.2 framgår sambandet mellan total produktionskostnad och byggnadskostnad liksom deras olika delposter. Delposternas procentuella andel av respektive kostnadsbegrepp framgår också (siffrorna är för flerbostadshus byggda under 2003).

Produktionskostnad är den totala kostnaden för ett byggprojekt efter att alla led i byggprocessen är inräknade: markförvärv, projektering, kommunala avgifter, kontroll, besiktning, garantier, försäkringar, kreditivränta, entreprenadarbeten och mervärdesskatt. I produktions-kostnaden ingår således alla avgifter och skatter liksom de vinster som tas ut av underleverantörer i olika led. Produktionskostnaden är således lika med det pris en köpare betalar för ett småhus eller det pris en bostads-rättsförening respektive ett fastighetsföretag betalar för hela fastigheten inklusive byggnaden.

3

Figur 1.2: Kostnadsbegreppens olika delar

Källa: Sveriges Byggindustrier (2013)

Den totala produktionskostnaden kan som framgår av figuren delas upp i byggnadskostnad och byggherrekostnad:

Total produktionskostnad4 = byggnadskostnad5 + byggherrekostnad + moms och avgifter.

I SCB:s statistik definieras produktionskostnaden som ”den av byggherren redovisade kostnaden inklusive mervärdesskatt när projektet påbörjas. Kostnaden är lika med det pris en köpare betalar för ett

försäljningshus (småhus) eller det pris en bostadsrättsförening respektive ett fastighetsföretag betalar för sitt projekt” (SCB, 2010).

Väl så viktigt som att veta vilket begrepp man använder och vad som ingår i detta och hur det förhåller sig till övriga kostnadsbegrepp, är begreppets egen innebörd. Både begreppet total produktionskostnad och byggnadskostnad signalerar att det handlar om kostnaden för att

producera bostäder, men i själva verket är begreppen missledande då det handlar om priser och inte om kostnaden för att producera. Det som mäts är priset som kunden betalar och i detta ingår inte bara kostnader utan även vinster i en rad olika mellanled.6 Dessa skillnader är viktiga när man diskuterar huruvida produktionskostnaderna är höga och på vad sätt dessa i så fall kan påverkas. För slutkunden spelar ofta denna distinktion       

4

I begreppet markkostnad ingår i) tomtkostnader inklusive kostnader för gator, vägar och VA utanför kvartersmark, ii) anslutningsavgifter för VA samt iii) byggherrekostnader som kan hänföras till dessa poster. I begreppet byggnadskostnad ingår i) kostnad för

byggnadsarbeten, ii) anslutningsavgifter för el och fjärrvärme, iii) kostnader för

finplaneringar och tomtutrustning, iv) kostnader för grundberedning och grovplanering, v) kostnader för gator, vägar och VA på kvartersmark samt vi) byggherrekostnader som kan hänföras till dessa poster.

5

Byggnadskostnad kallas även för entreprenadkostnad och är det pris som byggherren betalar för enbart entreprenadarbetena i ett projekt.

6

mindre roll då det är av perifert intresse för kunden huruvida priset/hyran som han/hon betalar påverkas av faktiska kostnader eller vinster i mellan-leden. På grund av svårigheterna att skilja på kostnader och vinster är det egentligen mer korrekt att tala om priser och prisutveckling än om kostnader och kostnadsutveckling.

En annan svaghet med begreppet produktionskostnad är att det baseras på kalkylerade kostnader och inte på verkliga. Men problemet är mindre än vad man i förstone skulle kunna tro. Ur byggherrens synvinkel är produktionskostnaderna ett pris, om man undantar delar av de specifika byggherrekostnaderna. Detta pris ligger antingen fast eller vanligare, skrivs upp med hjälp av något index. Så länge kostnaderna främst betraktas som det pris byggherren får betala till entreprenören blir alltså det kalkylerade begreppet fullt användbart. Skillnaden mellan den uppskattade kostnaden (inklusive eventuell indexuppskrivning) och den verkliga visar sig huvudsakligen i entreprenörens vinst respektive förlust.

2 Produktionskostnadens

betydelse

I detta kapitel förs en diskussion om produktionskostnaderna – vad som påverkar dem, hur de kan analyseras och vilken relevans kostnads-utvecklingen har.

2.1 Faktorer som påverkar

kostnads-utvecklingen och problem med att följa den

Generellt kan man säga att kostnaderna för att producera en vara eller en tjänst (nyttighet) beror på vilken nyttighet det rör sig om, kvaliteten på denna (produktutformningen), faktorpriserna och produktionstekniken. För en given nyttighet beror höjningar eller sänkningar av kostnader på ändringar i antingen produktutformningen, faktorpriserna eller

produktionstekniken.

Mycket har skrivits om produktiviteten med relevans för byggindustrin. Bland annat har man diskuterat långsamma tekniska framsteg som orsak till den svaga produktivitetsutvecklingen inom sektorn. Ett ständigt återkommande osäkerhetsmoment vid mätningar är dock de modifieringar av produkten som ständigt sker och som påverkar såväl den uppmätta produktiviteten som kostnaderna.7

Forskning om bostadsmarknaden

När det gäller ekonomiska studier av bostadsmarknaden inom den akademiska världen så är floran tämligen riklig. Detta gäller bl.a. studier om bostadsefterfrågan och analyser av prisutvecklingen på småhus. Det finns en del svensk litteratur på området, men framför allt internationell och då inte minst om amerikanska förhållanden. Men för priser och       

7

Ett intressant och färskt inslag i denna debatt är Lind och Song (2012). Olika sätt att mäta produktivitetsutveckling beskrivs också i Bröscher (2010).

kostnader inom flerbostadshusområdet är det betydligt sämre ställt. Detta område är väsentligt mindre utforskat än förhållandena på småhus-marknaden.

Vad beror det på att kostnaden för att producera en vara ökar? Baserat på ekonomisk teori kan konstateras att det framför allt är tre faktorer som påverkar kostnadsutvecklingen för en viss vara, vilket framgår i figur 2.1. Allmänt sett bestäms produktionskostnaderna av den faktiskt använda tekniken att producera och av priserna på insatta resurser. Förändringar i kostnaderna följer alltså av förändringar i faktorpriser och i den använda produktionstekniken. En tredje faktor av betydelse är produktens

utformning. Ändringar i denna medför såväl ökningar som minskningar av kostnaderna.8 I fallet med bostadsproduktion har det också betydelse var i landet man bygger. När det gäller mer specifika omständigheter som i olika grad kan antas påverka kostnadsutvecklingen på den svenska flerbostadshusmarknaden är de flesta välbekanta i den allmänna debatten. Dessa för byggkostnadsutvecklingen relevanta faktorerna beskrivs i bilaga 1.

Figur 2.1: Produktionskostnadens bestämningsfaktorer

Källa: Eriksson (1997)

Figur 2.1 är relevant när det gäller att försöka förstå varför produktions-kostnaderna tidvis har ökat dramatiskt.

2.1.2 Efterfrågans betydelse

Det går inte att beskriva utvecklingen i bostadsbyggnadssektorn utan att beröra hushållens efterfrågan på nya bostäder. Fokus i denna rapport är företrädesvis på utbudssidan, men bostäder byggs trots allt för att någon efterfrågar dem. Det kan vara allt från det enskilda hushållet som efterfrågar en egenhändigt byggd villa till ett stort kommunalt

bostadsföretag som bygger hyresrätter för att det är stor efterfrågan på detta i den aktuella kommunen.

Vi ska här peka på några faktorer som påverkar hushållens efterfrågan på nya bostäder. Det finns en mängd olikheter på bostadsmarknaderna och hur man ser på sitt boende i olika länder. Här ska vi peka på några ekonomiska faktorer som är relativt generella i sin påverkan på hushållens efterfrågan på bostäder.

Bostadsbeståndets storlek och kvalitet påverkar efterfrågan på nya bostäder. Om vi har ett stort och modernt bestånd kommer de allra flesta       

8

hushåll (givet att befolkningen inte växer i allt för hög takt) att finna ett boende som de önskar i det befintliga beståndet. Efterfrågan på nya bostäder är därmed låg. Å andra sidan, om det befintliga beståndet är litet och av sämre kvalitet kommer efterfrågan på nya bostäder att vara relativt hög. Detta kan accentueras än mer om det sammanfaller med att landets tillväxt ökar snabbt. Ett bra exempel på det är utvecklingen på Irland. År 1980 var Irland ett av de länder i Europa som hade den högsta boende-tätheten, 3,8 personer per lägenhet. I samband med det ekonomiska uppsvinget under framför allt slutet av 1900-talet sjönk denna siffra till 2,9 runt 2005. Bostadsbeståndet ökade från 901 000 till 1 619 000 under samma period.

Boendeskatter är en integrerad del av hela skattesystemet, varför det är svårt att enbart titta på boende och bostadsrelaterade skatter för att avgöra vad dessa betyder för efterfrågan på bostäder i allmänhet och framför allt på nya bostäder. Generellt har skattetrycket sjunkit i samtliga nordiska länder under 2000-talet, mest i Finland och Sverige. Skatte-trycket i Norden är dock fortfarande högt med europeiska mått, 44,5 procent i Norden jämfört med 43,1 procent i EU15 för 2010 (Nordisk statistisk årsbok, 2012).

De föregående punkterna har till stor del berört det enskilda hushållets efterfrågan på bostäder. På en aggregerad nivå finns det en annan aspekt som troligen tillhör en av de viktigaste faktorerna, nämligen de

demografiska förhållandena. En hög befolkningstillväxt, till exempel genom en hög invandring, skapar givetvis ett stort behov av bostäder. Men även en utveckling som vi sedan några år tillbaka har haft i Sverige med en ungdomspuckel och därmed många ungdomar på väg att etablera sig på bostadsmarknaden, är givetvis också viktig.

Att hushållens efterfrågan är viktig för vad som byggs och hur mycket som byggs är självklart. Även om samtliga faktorer på utbudssidan skulle vara exakt lika i alla länder skulle det faktiska byggandet skilja sig åt beroende på att efterfrågan är olika. Detta är viktigt att notera när olika utvecklingsmönster jämförs, både när det gäller kvantitet och pris.

2.1.3 Svårigheter med att följa utvecklingen av byggkostnaderna

När man vill göra jämförelser av olika slag ska man vara väldigt noggrann så att man verkligen jämför saker som går att jämföra. Detta gäller inte minst en heterogen vara som bostad. Det gäller särskilt när det handlar om ”kostnader för att bygga bostad” då det finns ett flertal olika mått som sällan är synonyma. Dels finns det, som framgick i kapitel 1, olika kostnadsbegrepp: bygg-, byggnads- och, entreprenadkostnad samt total produktionskostnad (ofta förekommer dessutom brutto- och netto-kostnad). Varje kostnadsbegrepp är inte heller solitt utan innehåller olika kostnadssegment. Dels normeras kostnaden ofta, per kvadratmeter eller per lägenhet. Dels kan kostnaden gälla för samtliga bostäder eller redovisas för olika kategorier, t.ex. efter upplåtelseform eller per hustyp. Kostnaden redovisas oftast som ett genomsnittsvärde vilket alltid vållar tolkningsproblem, i synnerhet när det gäller en så heterogen produkt som bostad. Risken för att man jämför ”äpplen och päron” är således

uppenbar. Det senare för oss in på det faktum att även om man håller sig till ett och samma kostnadsbegrepp så kan en förändring av

genom att sammansättningen av de ingående objekten kan ha förändrats mellan jämförelsetidpunkterna.

För byggkostnader vet vi t.ex. att fördelningen mellan sanerings- och exploateringsområde spelar roll liksom fördelningen mellan uppförande i storstad respektive landsort. Vi vet att lägenhetsstorleken har stor

betydelse för kostnaden. Vi vet också att kvaliteten hos bostaden eller egenskapsuppsättningen varierar över tid och mellan länder och att detta självfallet spelar roll för kostnaderna, liksom skillnader i näromgivningen som inte ingår i bostadsarean (t.ex. parkeringsytor och andra kringytor). Andra faktorer som varierar mellan länder och över tid är t.ex.

konjunkturläget och byggkonjunkturen liksom projektstorlekar och använd byggteknik. Detta har naturligtvis också inverkan på kostnadsutvecklingen.

2.2 Produktionskostnadens relevans

Oavsett sanningshalten i påståendet ”Sverige har höga byggkostnader” (jämfört med tidigare tidsperioder eller med andra länder), är det några förhållanden och implikationer som är väsentliga att slå fast när resultat av olika jämförelser ska tolkas. Några av dem redovisas kort i punktform nedan. Om byggkostnaderna är höga behöver det inte automatiskt innebära att vi har stora problem då:

 För det första implicerar höga kostnader inte bara att de är ”höga” utan alltför höga för att hushållen ska ha råd att betala dem. Möjligheten att bära höga kostnader för något och benägenheten att acceptera dem beror på flera saker, däribland den nytta konsumenterna upplever sig få av att konsumera varan i fråga. Framför allt spelar inkomstens storlek en betydande roll för vilka effekter de ”höga” kostnaderna får för konsumenten. Det är således inte självklart att höga bygg- och boendekostnader upplevs som liktydigt med stora problem ur hushållens eller samhällets perspektiv.

 För det andra är det så att kapitalkostnaderna bara utgör en del av de totala kostnaderna för en bostad. För att få en relevant bild över kostnaderna måste man anlägga ett livscykelperspektiv då även driftskostnadernas utveckling spelar roll.

 För det tredje förutsätter höga byggkostnader att de transformeras till höga boendekostnader. Det finns onekligen ett samband mellan kostnaderna för att uppföra hus och de hyror som dessa lägenheter betingar. Sambandet är dock varken rakt eller okomplicerat.

 Avslutningsvis är det så att nyproduktionen bara står för en liten del av det totala utbudet. I Sverige har nyproduktionen de senaste fyrtio åren motsvarat en procent av beståndet. De allra flesta bostäderna har således uppförts tidigare. Avgörande för kapitalkostnaderna i dessa fall blir då antingen den ursprungliga produktionskostnaden med avdrag för värdeminskningen eller det pris fastigheten betingade senast den såldes.

Således räcker det inte med att enbart studera byggkostnaderna om man vill komma åt orsakerna till boendekostnadernas storlek eller förändring. Förhållandena är mer komplicerade än så. Samtidigt är det också klart att,

allt annat lika, kostnaderna för att tillhandahålla bostäder blir högre desto högre de initiala produktionskostnaderna är.

Produktionskostnadens betydelse för hyrorna

Att det finns ett samband mellan produktionskostnader och hyror är uppenbart, åtminstone på längre sikt. Men hur ser sambandet mellan produktionskostnader och hyror ut? Det är en fråga som är långt ifrån enkel att besvara. Frågan kan dessutom delas upp i två delar: 1) Hur starkt är detta samband? och 2) hur ser kausaliteten i detta samband i så fall ut? Är det produktionskostnaderna som styr hyran eller är det

betalningsviljan hos konsumenterna som styr produktionskostnaden? Det förstnämnda är den vanliga föreställningen, att priset bestäms av

kostnaden, men den omvända tolkningen är också möjlig. Om det går att ta ut ett högt pris av slutkunden till följd av hög efterfrågan i förhållande till utbudet kan underleverantörer i sin tur höja sina priser och kostnaden lyfts då upp mot det pris som går att ta ut. Om detta är en riktig tolkning av verkligheten blir kostnader tämligen ointressanta att diskutera.9

Vi kan konstatera att hyror och produktionskostnader följts åt ganska väl även om produktionskostnaderna på senare år ökat mer än hyrorna. Produktionskostnaderna inklusive en rimlig avkastning måste fastighets-ägaren få täckning för genom hyran eller försäljningspriset.

På kort sikt, och framför allt vad gäller hyror i nyproduktionen, är detta mer osäkert. Det är exempelvis tänkbart att hyresgästerna i en fastighetsägares bestånd får vara med och ”subventionera” hyrorna i nyproduktionen för att hålla dessa nere. SCB har studerat sambandet mellan nybyggnadskostnader och hyror och finner endast ett svagt samband mellan de undersökta variablerna.10

Kapitalkostnaderna är en del i de totala kostnaderna för att tillhandahålla bostäder, som i bostadsföretagen kallas förvaltnings-kostnader. Den andra delen är driftskostnaderna (se figur 2.2). Dit räknas fastighetsskatt, utlägg för fastighetsskötsel och administration, bränsle, vatten och avlopp, sophämtning m.m. samt kostnader för reparationer och underhåll och annat. I Sverige stod driften 2011 för ca 73 procent av förvaltningskostnaderna i de kommunägda bostadsbolagen och kapitalet således för resterande 27 procent (SCB, 2011). Nu omvandlas inte förvaltningskostnaderna inom bostadsbolagen automatiskt till hyror, dessa bestäms i stället på någon typ av hyresmarknad. I Sverige har prisbildningen traditionellt varit institutionaliserad med ett förhandlings-system där fastighetsägarna möter företrädare för hyresgästerna. I det sammanhanget spelar de senares betalningsvilja en inte oväsentlig roll.

9

Hans Lind diskuterar detta synsätt med den omvända kausaliteten i flera sammanhang – se t.ex. Lind (2003; 2011).

10

3 Internationella jämförelser

Tidigare konstaterades att det av flera orsaker finns problem med att följa byggkostnadsutvecklingen även inom ett och samma land. Detta medför att antalet vetenskapliga studier med denna inriktning är väldigt litet och att andra internationella jämförelser också är ringa till antalet. I

innevarande kapitel ska vi titta på en del av de internationella jämförelser som gjorts på området och försöka tolka vad dessa jämförelser egentligen säger och vilken relevans de har för diskussionen om de svenska bygg-kostnaderna.

Diskussioner om höga byggkostnader har förts från tid till annan under mycket lång tid i Sverige. Inte sällan i samband med en debatt om att vi har brist på bostäder och att vi bygger för lite. Redan 1955

publicerades en rapport om varför det är så dyrt att bygga, framför allt i Stockholm (se Bostadsstyrelsen, 1955). På senare tid var det framför allt under hösten 2010 som diskussionen om de höga svenska

bygg-kostnaderna började ta fart igen. Ursprunget till denna diskussion, som fick många ringar på vattnet, inte minst i media, var en statistiktabell från Eurostat där det höga byggkostnadsläget i Sverige lyftes fram. Den statistik man där hänvisade till från Eurostat hänförde sig till läget i Sverige relativt EU 2005. Samma diskussion dök också upp i media, om än betydligt kortvarigare, i maj 2013. I detta kapitel inleder vi med att titta på vad befintlig statistik har att säga.

Eurostat genomför årligen så kallade köpkraftsparitetsundersökningar, eller purchasing power parities (PPP) på engelska. Syftet med dessa undersökningar är att skatta skillnader i prisnivåer mellan länder när man jämför BNP. Således görs prismätningar för privat konsumtion, offentlig konsumtion och bruttoinvesteringar (där byggnadspriser ingår som en komponent). Undersökningens målparametrar är prisnivån för ett lands aggregerade BNP, och byggnadspriserna är bara en del i denna

undersökning.

Grundtanken i PPP-undersökningarna är att man ska mäta priset på samma produkt, med samma kvalitet, i de olika länderna vid en och samma tidpunkt. Prismätningarna ansvarar respektive land för, och i Sveriges fall har SCB gett detta uppdrag till ett konsultföretag inom byggsektorn som tar fram prisuppgifter för byggprojekten som ingår i

undersökningen. Prisinsamlingen görs samtidigt i alla länder under ett par månaders tid och priserna ska gälla riksgenomsnittet samt genomsnittet för året i fråga. Sammanlagt prismäts tre bostadsbyggnadsprojekt: ”Detached house”,”Nordic house” (eller ”Portuguese house”) samt ”Apartment”. För varje byggprojekt prismäts ett antal så kallade produkt-specifikationer där varje sådan utgör en del av det totala byggprojektet.11 På så vis ”pusslar” man ihop ett pris för hela byggprojektet (antalet produktspecifikationer varierar mellan 81 och 110 beroende på hustyp). Alla länderna har samma specifikationer vilket medför att vissa

specifikationer är mer eller mindre vanliga i länderna. För

jämförbarhetens skull måste man ibland göra avkall på det representativa i byggmetoden eller byggmaterialet för det egna landet. När

pris-mätningen är klar i alla länder genomförs kvalitetsgranskning under ett antal månader, i fyra omgångar. Granskningen leds av ett konsultföretag som anlitas av Eurostat. Undersökningen bygger alltså inte på officiell statistik från nationella statistikmyndigheter.12

Figur 3.1 visar prisnivåindex för 2011.

Figur 3.1: Prisnivåindex för bostadsbyggande i Europa, 2011

(EU15=100)

Källa: Eurostat

Figuren visar att Sverige ligger på fjärde plats i jämförelsen och på tredje plats i Norden 2011 enligt Eurostats prisnivåindex för bostadsbyggande.       

11

Värt att notera är att ”Nordic house” tillkom i undersökningen först 2009, dvs. fram tills dess prismättes inte ett vanligt svenskt småhus utan enbart hus som inte motsvarar det som byggs i Sverige. Detta medför att jämförelser över tid blir problematiska och speglar problemet när det som mäts inte är representativt i alla ingående länder.

12

Det finns risk att jämförbarheten mellan länder blir sämre när statistiken bygger på uppgifter insamlade från enstaka konsulter i olika länder än när de grundar sig på internationellt överenskomna konventioner som annan officiell statistik.

Enligt denna kostnadsundersökning överstiger de svenska bygg-kostnaderna de genomsnittliga bygg-kostnaderna inom EU15 med drygt 65 procent. Eftersom de tre första länderna i figur 3.1 inte är EU-medlemmar ligger Sverige först bland dessa femton EU-länder. Vi kan således

konstatera att Sverige ligger högt upp i en jämförelse med EU15 när byggkostnaderna mäts på det sätt som Eurostat gör här i samband med sina PPP-undersökningar, där huvudsyftet inte är att göra en jämförelse av byggkostnaderna i olika länder utan att beräkna köpkraftspariteter för att skapa jämförbarhet i BNP-sammanhang. Undersökningens upplägg är således inte optimerat med syfte att man ska uttala sig om

byggkostnadernas relativa storlek i första hand. Detta är värt att notera. När det gäller den valda metoden så är den dels en urvalsundersökning och dels baseras den inte på faktiskt byggda objekt utan på bostadsobjekt som ”byggts ihop” av olika delelement för vilka priser har samlats in. När det gäller denna statistik råder sekretess så det går inte att få information och det är därför omöjligt att uttala sig om generaliserbarheten i dessa undersökningsresultat. Vi kan konstatera att en svaghet med den metod som används är att det som prismäts inte alltid motsvarar de metoder och det material som vanligtvis används i Sverige. Vissa av metoderna som beskrivs i underlaget används inte längre i Sverige och man kan

ifrågasätta om dessa uppgifter speglar kostnader för att bygga bostäder i Sverige i dag. Det är också svårt att ta hänsyn till skillnader i kvalitet och förutsättningar för byggnadsprojekt.13 Det kan exempelvis handla om skillnader i miljölagstiftning mellan länder, vilket gör att vissa moment blir olika dyra i olika länder. De geologiska förhållandena på många platser i Sverige kan även ha inverkan på priset.14

Det kan alltså finnas skillnader i förutsättningarna som slår igenom i prismätningen. Dessutom ingår moms och andra avgifter vilket får olika effekt i olika länder beroende på skillnader i skattesatser. Sverige,

Danmark och Ungern har den högsta skattesatsen för byggande inom EU, 25 procent, att jämföra med de flesta andra länder som har ca 20 procent. Bara denna skillnad innebär således att kostnadsbilden blir några procent högre i Sverige jämfört med EU-snittet. Det är avslutningsvis värt att observera att detta prisnivåindex, liksom övriga som ingår i PPP, är beroende av växelkursen. Om den svenska kronan blir starkare eller svagare får det ett direkt utslag på indexet. Detta faktum gör att Eurostat själva i metodavsnittet skriver att avsikten inte är att ranka länderna i någon inbördes ordning. Eurostat skriver vidare att osäkerheten kopplad till prismätningarna samt metoderna för sammanställningen av PPP kan orsaka skillnader i ranking mellan länder som inte är statistiskt eller ekonomiskt signifikanta (SCB, 2012).

Figur 3.2 visar utvecklingen av detta prisnivåindex sedan 1995, men nu bara med fokus på de nordiska länderna.

13

I Sveriges fall har vi t.ex. tjäle varje år som man behöver beakta när man bygger.

14

I Sverige växlar marken mellan fast berggrund och lösare jord relativt ofta och snabbt, till skillnad från i många andra länder, vilket gör det dyrare att bygga.

Figur 3.2: Prisnivåindex för bostadsbyggande i de nordiska länderna,

1995–2011 (EU15=100)

Källa: Eurostat

Vi kan notera att Norge och Sverige toppar och att båda stigit kraftigt de två senaste åren. Tittar vi på något längre sikt kan vi konstatera att Danmark konstant sjunkit sedan 2007. Finland har hela tiden legat lägst, men ändock i stort sett konstant haft en svagt stigande trend. Denna närmast konstant stigande trend gäller även Norge, som inte kom upp i topp förrän 2010. Danmark har fram till toppåret 2007, då man alltså började falla, legat närmast konstant på värden ca 50 procent över EU-snittet. Sveriges utveckling har varierat mest. År 2002 låg Sverige högst, 65 procent högre än snittet, och 2011 är man för första gången uppe på exakt samma nivå igen.

Konsultföretaget Gardiner och Theobald följer byggnadskostnads-utvecklingen i ett stort antal europeiska länder varje år. I den

undersökningen observerar man den faktiska byggnadskostnaden för verklig bostadsproduktion såsom den faktiskt ser ut i respektive land. Därigenom skiljer studieobjekten sig åt mellan länderna och är inte jämförbara på samma sätt som i den undersökning som Eurostat gör. Det man undersöker är byggnadskostnaden för lägenheter i höghus (tre våningar eller fler), figur 3.3 visar resultatet av den senaste

undersökningen som gäller förhållandena i länderna 2012.

Figur 3.3: Gardiner och Theobalds byggnadskostnadsundersökning för

2012

Källa: Gardiner och Theobald (2012)

Siffrorna gäller kostnader för lägenheter i flervåningshus uttryckta i euro per kvadratmeter. Observationerna består av flervåningshus som är typiska i större städer i respektive land och alla våningar nås med hiss. Gardiner och Theobald har delat in lägenheterna i de med relativt hög kvalitet och de med lägre kvalitet. Kategoriseringen är gjord med avseende på design och egenskaper (t.ex. golv- och väggmaterial, terrasser eller balkonger och utrustning i kök och badrum). Av de 21 europeiska länder som ingår hamnar Sverige på sjätte plats om man tittar på lägenheter med relativt hög kvalitet (rosa staplar). Tittar man på lägenheter med lite lägre kvalitet (blå staplar) hamnar Sverige också här på en sjätte plats, lägst i Norden.

Värt att påtala i den här jämförelsen är att de landstypiska

flervåningshusen skiljer sig markant åt mellan länderna på en väsentlig punkt, nämligen när det gäller antal våningar. I flera länder handlar det om tiovåningshus och ibland t.o.m. högre än så, medan Sverige är lägst med sina trevåningshus. Eftersom kostnaderna normalt sett faller med antalet våningar har detta betydelse i Sveriges fall.

Figur 3.4 visar utvecklingen i de nordiska länderna för åren 2008– 2012.

Figur 3.4: Gardiner och Theobalds byggnadskostnadsundersökning för

de nordiska länderna 2008–2012

Källa: Gardiner och Theobald (2008–2012)

Vi kan konstatera att Danmark och Norge hela perioden ligger klart högre än Finland och Sverige i båda kategorierna. När det gäller antalet

våningar så har Danmark tio och Norge sex medan uppgiften saknas för Finland. Det mest intressanta att notera i övrigt i figuren är Sveriges kraftiga ökning under det senaste året för byggande av lägenheter med högre kvalitet. Detta till trots, kan vi notera helt andra slutsatser från Gardiner och Theobalds undersökning för Sveriges del än vad som framkom i Eurostats undersökning som redovisades i figur 3.1 och 3.2.

Eurostat publicerar också jämförelsen ”Construction cost index for residential buildings”. Där följer man utvecklingen av kostnaderna för insatsfaktorerna till bostadsbyggande, i Sverige sker detta genom faktorprisindex (FPI). Figur 3.5 visar respektive EU-lands utveckling för dessa kostnader 2012 jämfört med 2005.

Figur 3.5: Byggkostnadsindex för bostäder 2012 (2005=100)

Källa: Eurostat ”Construction cost index, residential buildings”

Här jämförs alltså inte ländernas nivåer utan deras egen utveckling mellan 2005 och 2012. Sverige ligger på åttonde plats och tvåa i Norden efter Norge, medan Danmark hamnar på femtonde plats och Finland på sjuttonde av de 30 länder som ingår i jämförelsen. Skillnaderna är inte särskilt stora, t.ex. skiljer det endast 8 indexenheter mellan Sverige och Finland, vilket innebär att faktorpriserna i Sverige har stigit ungefär 1 procent mer per år än vad de gjort i Finland. Faktorpriserna har stigit mest under perioden i länder som är relativt nya som EU-medlemmar. Deras höga ökningstakter ska även ses i skenet av att det här handlar om ganska beskedliga utgångsnivåer.

Även Gardiner och Theobald undersöker utvecklingen av insats-faktorerna för bostadsproduktionen i Europa. I detta fall är det de faktiska priserna som studeras och det är därför möjligt att jämföra skillnader i kostnadsnivåer inom Europa. I figur 3.6 och figur 3.7 redovisas de väsentligaste insatsfaktorerna i bostadsbyggandet, dvs. kostnader för arbetskraft och material.

Figur 3.6: Byggnadsarbetarlöner i Europa 2012

Källa: Gardiner och Theobald (2012)

Figuren ovan redovisar Gardiner och Theobalds undersökning av byggnadsarbetarlöner för 2012. Sverige ligger högst av de 18 europeiska länder som är med i statistiken. Vi noterar också att skillnaderna mellan länderna här är stora, till skillnad från i figur 3.5. Värt att påtala är att lönerna är representativa för respektive land och därför inte direkt jämförbara. I figuren redovisas lönen för en erfaren och kvalificerad byggnadsarbetare (”skilled”) där alla kostnader ingår (”all-in-rate”). I Sveriges fall innebär det en fördubbling när även försäkringar, skatter, m.m. ingår. Skulle man i stället jämföra ”basic rate” sjunker Sverige neråt i figuren och skillnaderna minskar också väsentligt. Värt att beakta är också att det är timlöner som jämförs vilket inte beaktar eventuella skillnader mellan länderna när det gäller effektivitet och produktivitet.

I figur 3.7 tittar vi i stället på materialkostnaderna. Vi har valt några centrala materialslag och tittar på dessa för de olika nordiska länderna.

Figur 3.7: Byggnadsmaterialpriser i Norden 201115

Källa: Gardiner och Theobald (2011)

Figuren visar Gardiner och Theobalds undersökning av byggnads-materialpriser för 2011 för de nordiska länderna. Sverige och Danmark ligger högst medan Finland ligger lägst närmast efter Norge, bortsett från när det gäller cement där Sverige är i topp följt av Norge.

Sammanfattning av den internationella genomgången

Generellt har den traditionella bilden varit att byggkostnaderna i Norden legat relativt högt i internationella jämförelser, särskilt om de mäts som totala produktionskostnader där även tomtkostnader liksom olika kringkostnader samt skatter och pålagor ingår i jämförelsen. Men det är alltid svårt att få en rättvisande bild i sådana jämförelser. I synnerhet innan euron infördes hade vi de problem som skilda valutor orsakar16 och produktens utformning kan variera avsevärt mellan olika länder och försvåra jämförelserna. Även i fall där man försöker jämföra identiska objekt kan resultaten vara svårtolkade. I övrigt så orsakar skillnader i länders allmänna prisnivå att dessa skillnader även framgår när man jämför bostäder mellan länder.17 Detta blir än mer relevant i de fall det handlar om priser snarare än faktiska kostnader för att producera (jämför diskussionen i kapitel 2).

15

För mycket bortfall i 2012 års undersökning.

16

Då många länder fortfarande har sin nationella valuta och prisnivåindex påverkas mycket av växelkurssvängningar ska man vara försiktig med jämförelser över tid (SCB, 2013, s.17).

17

Det är därför föga förvånande att de nordiska länderna hamnar i topp även när andra varor än bostäder jämförs. I t.ex. en livsmedelsundersökning som Eurostat gjorde 2009 hamnade Sverige på tredje plats efter Norge och Danmark och lägst hamnade Bulgarien (SCB, 2013, s.17).

Under 1990-talets inledande år genomfördes en stor svensk-amerikansk jämförelse där identiska hus byggdes och byggkostnaderna jämfördes. Slutsatsen där var att det svenska huset blev billigare i Sverige medan det amerikanska typhuset blev billigare att producera i USA. Resultatet är inte att förvånas över då erfarenheten och vanan av att producera samma vara under lång tid medför att kostnaderna kan pressas på olika sätt. Vikten av att jämföra liknande länder har ofta påtalats och det finns också en klar tendens att länder med hög levnadsstandard också får höga byggkostnader. Enligt Wigren (1997) kan närmare 70 procent av variationen i byggkostnader förklaras av BNP per capita. Andra faktorer som också framhålls är marknadens omfattning, tillväxttakten i ekonomin och inflationens höjd. Att USA många gånger har förhållandevis låga byggkostnader brukar tillskrivas den starka konkurrenssituationen och att man har ett annat sätt att bygga bostäder samt ett annat produktinnehåll (dvs. skillnader i kvalitet).

Med ovan sagt kan vi sammanfatta vad de internationella jämförelser vi tittat på i detta kapitel har visat. Vi har dels tittat på byggkostnaderna och dels på faktorpriserna. När det gäller byggkostnader så visade Eurostats jämförelse av prisnivåindex (figur 3.1 och 3.2) att Sverige ligger bland de allra dyraste i Europa. I detta fall handlar det om

konstruerade produktionskostnader och inte faktiska, men där avsikten är att jämföra samma produkter. Men vi såg att den använda metoden innebar att undersökningen inte håller för långtgående slutsatser om prisskillnader mellan länder. Gardiner och Theobald jämför i stället faktiska kostnader, men där kan det vara stora skillnader mellan de produkter som jämförs (se figur 3.3 och 3.4). I denna jämförelse hamnar Sverige en bit längre ned och har övriga nordiska länder mestadels framför sig. Således ger dessa båda undersökningar olika resultat för Sveriges del och båda studierna har sina för- och nackdelar i metodiken.

Både Eurostat och Gardiner och Theobald redovisar undersökningar om priser och prisutveckling på insatsvarorna. Eurostat publicerar ”Construction cost index for residential dwellings” där faktorprisernas utveckling jämförs. Här hamnar Sverige högt upp om man isolerar jämförelsen till de mer jämförbara länderna i Europa, men skillnaderna i prisutveckling är inte särskilt stora. Gardiner och Theobald redovisar i stället kostnadsnivåer för arbete och olika materialslag. Här hamnar Sverige högt, i synnerhet när det gäller timlöner för arbetskraften där alla kostnader ingår.

Sammanfattningsvis så får Sverige olika placeringar beroende på vad som jämförs och hur jämförelsen sker, men ofta hamnar Sverige relativt högt. Men skillnaderna blir väsentligt mindre om man isolerar

jämförelsen till länder vars förutsättningar mer påminner om våra, exempelvis övriga nordiska länder.

4 Byggkostnadsutvecklingen i de

nordiska länderna

4.1 Inledning

Som nämndes i kapitel 2 är den officiella statistiken en av flera

begränsningar för vilka analyser av byggkostnaderna som är möjliga att genomföra utan stora arbetsinsatser – inte minst om analyserna dessutom omfattar jämförelser över nationsgränserna. En anledning till detta är att datainsamlingen inom området är tämligen resurskrävande och ibland är data också svåra att observera eller få tillgång till. En annan anledning är att den heterogena karaktären hos varan och i produktionens

förutsättningar möjliggör en uppsjö olika sätt att mäta och redovisa uppgifterna på. Dessutom harmonierar dessa inte på samma sätt som inom andra områden eftersom bostadspolitiken inte är ett gemensamt EU-område, vilket märks på utbudet av bostadsstatistik hos Eurostat.

Utbudet av statistik inom området är begränsat och det kan vara svårt att jämföra den statistik som trots allt existerar. Ett sätt att underlätta tolkningen är att skapa jämförbarhet mellan de olika observationerna eller åtminstone klargöra på vilket sätt de skiljer sig åt. Grovt kan vi dela in statistiken i två delar:

 Nivåstatistik – dvs. statistik som beskriver byggkostnaderna i absoluta tal, t.ex. uttryckt som kronor eller euro av någon form av ytenhet (eller per lägenhet). Med hjälp av denna statistik kan man jämföra länder och konstatera om kostnaderna i absoluta tal är högre eller lägre i ett land än i ett annat. Sedan är det en annan sak att skillnader i valuta-kurser kan orsaka problem, liksom att ländernas olikheter i generell prisnivå medför svårigheter i hur skillnaderna i sig ska tolkas.

 Statistik över den relativa utvecklingen – dvs. statistik som redovisas i indexform och som beskriver storleken på den relativa kostnads-utvecklingen över tid. Svaret vid jämförelser mellan länder blir då inte vilket land som har högst kostnad, utan i vilket land kostnadsökningen har varit störst över en viss tidsperiod. Normalt sett sätter man ett index på 100 för startåret och relaterar sedan påföljande år till startårets värde och beräknar en indexserie. När det gäller index över

byggkostnaderna så förekommer de ofta i inputform och i outputform. I det första fallet mäts då utvecklingen för insatsfaktorerna (arbetskraft och material), medan ett outputindex mäter prisutvecklingen för den färdiga bostaden.

För båda typerna av statistik gäller att man ofta publicerar totala uppgifter för alla bostäder, men även separata statistikserier för flerbostadshus och småhus. Värt att notera är att de publicerade värdena är genomsnitts-värden, oavsett om de är uttryckta i absoluta tal eller indexform, och ofta för hela landet även om regionala uppgifter ibland också redovisas. Med tanke på bostädernas heterogena karaktär medför detta faktum uppenbara tolkningsproblem. Det beror på att bostadens egenskaper varierar mellan länder och över tid och inte sällan även inom ett och samma land vid en given tidpunkt. Byggandets regionala fördelning inom länderna varierar också över tid vilket kan ha stor betydelse när länders genomsnittsvärden jämförs. Valet av tidsperiod har många gånger stor betydelse för utfallet och därmed för tolkningen av resultatet – inte minst vid jämförelser mellan länder då bl.a. konjunkturförhållanden ofta varierar.

I det här kapitlet går vi igenom den officiella statistiken i de nordiska länderna, och redovisningen sker i separata avsnitt för varje land (avsnitt 4.2–4.5). Upplägget i respektive avsnitt följer följande mönster:

 Statistiken – Vad finns att tillgå i respektive land?

 Utvecklingstendenser i landet just nu.

 Befintlig statistik redovisas i figurform med kommentarer (i så jämförbar form som möjligt).

I kapitlets avslutande avsnitt (4.6) kommenteras de skillnader som konstateras i förhållande till Sverige.

4.2 Sverige

Den officiella statistiken över byggkostnaderna i Sverige ansvarar Statistiska centralbyrån (SCB) för. Byggkostnadsstatistiken redovisas i tre former:

 Faktorprisindex (FPI)

 Byggnadsprisindex (BPI)

 Priser för nyproducerade bostäder

Faktorprisindex (FPI) motsvarar de byggkostnadsindex som publiceras i övriga nordiska länder. De är internationellt jämförbara och motsvarar ”construction cost index”. Faktorprisindex är ett mått på resursernas prisutveckling. Det gäller löner, priser på material av olika slag, transportkostnader, räntor, mervärdesskatt, osv. Mer precist är FPI ett vägt medelvärde av index för priserna på de olika resurser som används vid byggandet. Vikterna utgörs av resursernas kostnadsandelar vid någon tidpunkt. Ibland uppfattas FPI som ett mått på kostnadsutvecklingen och över kortare perioder och för vissa frågeställningar kan det vara

motiverat. Det rör sig emellertid i så fall om ett kostnadsindex som inte tar hänsyn till vare sig kvalitetsförändringar hos produkten eller

effektivitetens utveckling. Viktsystemet har ändrats ett par gånger sedan 1968 (1984 och 2004) och för närvarande pågår ett nytt översynsarbete.

Statistiska centralbyrån följer kostnadsutvecklingen genom byggnads-prisindex (BPI) och genom uppgifter om priser för nyproducerade

bostäder. BPI tar hänsyn till om husens kvalitet och utformning skiljer sig mellan åren, liksom om det skett regionala förskjutningar i

bygg-produktionen. I statistiken för priser för nyproducerade bostäder tar man inte hänsyn till sådana kvalitativa skillnader.18

4.2.2 Utvecklingstendenser just nu

SCB publicerar statistik för den totala produktionskostnaden endast på årlig basis. Däremot publicerar SCB faktorprisindex månadsvis. När det gäller FPI för flerbostadshus så har totalindex stigit från 133,6 till 135,5 mellan september 2012 och september 2013. Totalt har byggnads-kostnaderna ökat med 1,4 procent och byggherrekostnaden med 0,8 procent det senaste året. Kostnaden för arbetskraft har ökat något mer än materialkostnaderna (1,9 jämfört med 1,5 procent). Ökningstakterna är tämligen beskedliga, men kan även relateras till den mycket låga ökningen i KPI som var 0,1 procent (augusti 2012– augusti 2013).

4.2.3 Statistik

Figur 4.1 visar utvecklingen av faktorprisindex för flerbostadshus respektive gruppbyggda småhus under perioden 1990–2012.

Figur 4.1: Faktorprisindex för flerbostadshus och gruppbyggda småhus,

1990–2012 (1968=100)

Källa: Statistiska centralbyrån

Mellan 1990 och 2012 ökade FPI för flerbostadshus med 89 procent eller 3 procent i genomsnitt per år. I mitten av 1990-talet ökade FPI med drygt 7 procent, men sedan dämpades ökningstakten och låg runt 3 procent ett antal år. Efter 2003 och fram till finanskrisen 2008 var det en stadig       

18

uppgång med i genomsnitt 6,5 procent per år. Utvecklingen av

faktorprisindex för gruppbyggda småhus liknar den för flerbostadshus, men från 2004 sker en kraftigare ökning av indexet för flerbostadshus. Ökningstakten avtar 2008 för båda hustyperna.

I figur 4.2 tittar vi närmare på FPI för flerbostadshus och ser hur de olika delkomponenterna utvecklats sedan 2000.

Figur 4.2: Faktorprisindex för flerbostadshus – utveckling per

delkomponent 2000–2012 (2000=100)

Källa: Statistiska centralbyrån

Perioden uppvisar en väsentligt kraftigare ökning av indexet för material (66 procent) än för arbetslöner (36 procent). Vi noterar också att

kostnaderna för transporter liksom entreprenadkostnaderna har ökat relativt mycket, medan byggherrens egna kostnader varit klart lägre, om än tämligen oregelbundna under perioden. Figur 4.3 visar motsvarande utveckling för gruppbyggda småhus.

Figur 4.3: Faktorprisindex för gruppbyggda småhus – utveckling per

delkomponent 2000–2012 (2000=100)

Källa: Statistiska centralbyrån

Utvecklingen av faktorprisindex för gruppbyggda småhus är snarlik motsvarande index för flerbostadshus (figur 4.2), med en större ökning av indexet för material (54 procent) än för arbetslöner (37 procent). Men ökningen av faktorprisindex för material är inte lika kraftig som motsvarande ökning för flerbostadshus.

Vi övergår nu till att titta på hur byggnadspriserna har utvecklats under perioden och inleder med att i figur 4.4 se hur BPI har utvecklats för flerbostadshus respektive gruppbyggda småhus 1968–2012.

Figur 4.4: Byggnadsprisindex för flerbostadshus respektive gruppbyggda

småhus 1968–2012 (1968=100)

Totalt sett har ökningstakten för flerbostadshus varit nästan 500 procent högre än för gruppbyggda småhus under denna dryga trettioårsperiod. Utvecklingsmönstret för flerbostadshus respektive gruppbyggda småhus under perioden 1968–2012 har dock varit snarlikt. Indexet för

flerbostadshus backade något 1991–1995 och dök kraftigt 2003–2004. För småhus minskade indexet kraftigt 1992–1995 och sjönk något 2001– 2002. Båda indexen ökade det senaste året och ökningstakten för flerbostadshus var tämligen kraftig.

I figur 4.5 framgår hur utvecklingen har sett ut för BPI respektive den totala produktionskostnaden (båda indexerade till 2000=100) under perioden 2000–2012.

Figur 4.5: Byggnadsprisindex och indexerad produktionskostnad för

flerbostadshus respektive gruppbyggda småhus 2000–2012 (2000=100)

Källa: Statistiska centralbyrån och egna beräkningar

Skillnaden mellan BPI och den indexerade produktionskostnaden är att i det förra fallet beaktas förändringar i produkten liksom den geografiska fördelningen av byggandet, medan det i det senare fallet är den faktiska genomsnittskostnaden som mäts oaktat geografiska eller kvalitativa skillnader mellan åren.

I stort sett genomgående ligger den indexerade produktionskostnads-kurvan över motsvarande BPI-kurva, vilket tolkas som att det faktiska byggandet har haft allt högre kvalitet eller i högre grad skett i

storstadsregioner och centralt. Det framgår också i figuren att utvecklingen av indexerad produktionskostnad för flerbostadshus

respektive småhus i inledningen av perioden skiljer sig åt väsentligt. Efter 2006 följer kurvorna samma trend, dock med en starkare utveckling för flerbostadshus.

Figur 4.6 visar hur den totala produktionskostnaden fördelat på byggnadskostnad och markkostnad har utvecklats för flerbostadshusen under perioden 1994–2012.