Den officiella statistiken över byggkostnaderna i Sverige ansvarar Statistiska centralbyrån (SCB) för. Byggkostnadsstatistiken redovisas i tre former:
Faktorprisindex (FPI)
Byggnadsprisindex (BPI)
Priser för nyproducerade bostäder
Faktorprisindex (FPI) motsvarar de byggkostnadsindex som publiceras i övriga nordiska länder. De är internationellt jämförbara och motsvarar ”construction cost index”. Faktorprisindex är ett mått på resursernas prisutveckling. Det gäller löner, priser på material av olika slag, transportkostnader, räntor, mervärdesskatt, osv. Mer precist är FPI ett vägt medelvärde av index för priserna på de olika resurser som används vid byggandet. Vikterna utgörs av resursernas kostnadsandelar vid någon tidpunkt. Ibland uppfattas FPI som ett mått på kostnadsutvecklingen och över kortare perioder och för vissa frågeställningar kan det vara
motiverat. Det rör sig emellertid i så fall om ett kostnadsindex som inte tar hänsyn till vare sig kvalitetsförändringar hos produkten eller
effektivitetens utveckling. Viktsystemet har ändrats ett par gånger sedan 1968 (1984 och 2004) och för närvarande pågår ett nytt översynsarbete.
Statistiska centralbyrån följer kostnadsutvecklingen genom byggnads- prisindex (BPI) och genom uppgifter om priser för nyproducerade
bostäder. BPI tar hänsyn till om husens kvalitet och utformning skiljer sig mellan åren, liksom om det skett regionala förskjutningar i bygg-
produktionen. I statistiken för priser för nyproducerade bostäder tar man inte hänsyn till sådana kvalitativa skillnader.18
4.2.2 Utvecklingstendenser just nu
SCB publicerar statistik för den totala produktionskostnaden endast på årlig basis. Däremot publicerar SCB faktorprisindex månadsvis. När det gäller FPI för flerbostadshus så har totalindex stigit från 133,6 till 135,5 mellan september 2012 och september 2013. Totalt har byggnads- kostnaderna ökat med 1,4 procent och byggherrekostnaden med 0,8 procent det senaste året. Kostnaden för arbetskraft har ökat något mer än materialkostnaderna (1,9 jämfört med 1,5 procent). Ökningstakterna är tämligen beskedliga, men kan även relateras till den mycket låga ökningen i KPI som var 0,1 procent (augusti 2012– augusti 2013).
4.2.3 Statistik
Figur 4.1 visar utvecklingen av faktorprisindex för flerbostadshus respektive gruppbyggda småhus under perioden 1990–2012.
Figur 4.1: Faktorprisindex för flerbostadshus och gruppbyggda småhus,
1990–2012 (1968=100)
Källa: Statistiska centralbyrån
Mellan 1990 och 2012 ökade FPI för flerbostadshus med 89 procent eller 3 procent i genomsnitt per år. I mitten av 1990-talet ökade FPI med drygt 7 procent, men sedan dämpades ökningstakten och låg runt 3 procent ett antal år. Efter 2003 och fram till finanskrisen 2008 var det en stadig
18
uppgång med i genomsnitt 6,5 procent per år. Utvecklingen av
faktorprisindex för gruppbyggda småhus liknar den för flerbostadshus, men från 2004 sker en kraftigare ökning av indexet för flerbostadshus. Ökningstakten avtar 2008 för båda hustyperna.
I figur 4.2 tittar vi närmare på FPI för flerbostadshus och ser hur de olika delkomponenterna utvecklats sedan 2000.
Figur 4.2: Faktorprisindex för flerbostadshus – utveckling per
delkomponent 2000–2012 (2000=100)
Källa: Statistiska centralbyrån
Perioden uppvisar en väsentligt kraftigare ökning av indexet för material (66 procent) än för arbetslöner (36 procent). Vi noterar också att
kostnaderna för transporter liksom entreprenadkostnaderna har ökat relativt mycket, medan byggherrens egna kostnader varit klart lägre, om än tämligen oregelbundna under perioden. Figur 4.3 visar motsvarande utveckling för gruppbyggda småhus.
Figur 4.3: Faktorprisindex för gruppbyggda småhus – utveckling per
delkomponent 2000–2012 (2000=100)
Källa: Statistiska centralbyrån
Utvecklingen av faktorprisindex för gruppbyggda småhus är snarlik motsvarande index för flerbostadshus (figur 4.2), med en större ökning av indexet för material (54 procent) än för arbetslöner (37 procent). Men ökningen av faktorprisindex för material är inte lika kraftig som motsvarande ökning för flerbostadshus.
Vi övergår nu till att titta på hur byggnadspriserna har utvecklats under perioden och inleder med att i figur 4.4 se hur BPI har utvecklats för flerbostadshus respektive gruppbyggda småhus 1968–2012.
Figur 4.4: Byggnadsprisindex för flerbostadshus respektive gruppbyggda
småhus 1968–2012 (1968=100)
Totalt sett har ökningstakten för flerbostadshus varit nästan 500 procent högre än för gruppbyggda småhus under denna dryga trettioårsperiod. Utvecklingsmönstret för flerbostadshus respektive gruppbyggda småhus under perioden 1968–2012 har dock varit snarlikt. Indexet för
flerbostadshus backade något 1991–1995 och dök kraftigt 2003–2004. För småhus minskade indexet kraftigt 1992–1995 och sjönk något 2001– 2002. Båda indexen ökade det senaste året och ökningstakten för flerbostadshus var tämligen kraftig.
I figur 4.5 framgår hur utvecklingen har sett ut för BPI respektive den totala produktionskostnaden (båda indexerade till 2000=100) under perioden 2000–2012.
Figur 4.5: Byggnadsprisindex och indexerad produktionskostnad för
flerbostadshus respektive gruppbyggda småhus 2000–2012 (2000=100)
Källa: Statistiska centralbyrån och egna beräkningar
Skillnaden mellan BPI och den indexerade produktionskostnaden är att i det förra fallet beaktas förändringar i produkten liksom den geografiska fördelningen av byggandet, medan det i det senare fallet är den faktiska genomsnittskostnaden som mäts oaktat geografiska eller kvalitativa skillnader mellan åren.
I stort sett genomgående ligger den indexerade produktionskostnads- kurvan över motsvarande BPI-kurva, vilket tolkas som att det faktiska byggandet har haft allt högre kvalitet eller i högre grad skett i
storstadsregioner och centralt. Det framgår också i figuren att utvecklingen av indexerad produktionskostnad för flerbostadshus
respektive småhus i inledningen av perioden skiljer sig åt väsentligt. Efter 2006 följer kurvorna samma trend, dock med en starkare utveckling för flerbostadshus.
Figur 4.6 visar hur den totala produktionskostnaden fördelat på byggnadskostnad och markkostnad har utvecklats för flerbostadshusen under perioden 1994–2012.
Figur 4.6: Total produktionskostnad, byggnadskostnad och markkostnad
för flerbostadshus, 1994–2012
Källa: Statistiska centralbyrån
Den totala produktionskostnaden har ökat med 194 procent under perioden medan markkostnaden har stigit med 555 procent (till 7 793 kronor per kvadratmeter 2012). Byggnadskostnaden utgjorde nästan 79 procent av produktionskostnaden 2012 och det är framför allt denna som påverkat utvecklingen. Den viktigaste förklaringen till byggnads-
kostnadens ökning under perioden är stigande materialpriser.
Relativt sett ökar dock markkostnaderna mer än byggnadskostnaden och påverkar således den totala produktionskostnaden i allt högre grad. Markkostnadens andel av den totala produktionskostnaden ökade från 10 till drygt 21 procent under perioden 1994–2012. Vi noterar särskilt den kraftiga ökningen mellan 2006 och 2008 då markkostnaden steg med mer än 50 procent respektive mellan 2009 och 2011 (59 procent). Mellan 2010 och 2011 stod markkostnaden för närmare hälften av den totala produktionskostnadsökningen.
SCB:s statistik uppvisar en stor skillnad mellan markkostnaden för bostadsrätter och för hyresrätter. För bostadsrätter var den 10 066 kronor per kvadratmeter lägenhetsarea, medan den var 3 401 kronor för hyres- rätter 2012. Markkostnaden för hyresrätter var således en tredjedel av den för bostadsrätter. Motsvarande jämförelse för 1998 visar att skillnaden då var betydligt mindre och att kostnaden för hyresrätter var 60 procent av den för bostadsrätter (Sveriges byggindustrier, 2013).
Figur 4.7 visar motsvarande för småhus, men för perioden 1998–2012.
Figur 4.7: Utveckling av total produktionskostnad, byggnadskostnad
respektive markkostnad för gruppbyggda småhus, 1998–2012
Källa: Statistiska centralbyrån
Den totala produktionskostnaden för gruppbyggda småhus har ökat med 116 procent under perioden medan markkostnaden har stigit med 243 procent, dvs. långtifrån lika kraftiga som motsvarande värden för flerbostadshus. Markkostnaden utgör en större andel här än i fallet med flerbostadshus då de totala produktionskostnaderna är lägre för småhus än för flerbostadshus.
Figur 4.8 visar utvecklingen av produktionskostnaden för flerbostads- hus för bostadsrätter och hyresrätter inom storstadsregionerna respektive för hela landet.
Figur 4.8: Produktionskostnader för flerbostadshus för hyresrätt
respektive bostadsrätt i riket samt i storstadsområdena, 2000–2012
Källa: Statistiska centralbyrån
Produktionskostnaderna har hela perioden varit högre inom storstads- områdena och skillnaden har varit ganska stabil för bostadsrätter, men minskat för hyresrätter. Produktionskostnaden har ökat mer för
bostadsrätter än för hyresrätter under de senaste tolv åren. I inledningen av perioden var produktionskostnaderna ungefär desamma för bostadsrätt och hyresrätt inom storstadsområdena, men 2012 hade produktionskost- naden blivit 54 procent högre för bostadsrätter än för hyresrätter i storstadsområdena och 49 procent högre i landet som helhet. För bostadsrätter har produktionskostnaden fördubblats sedan 2000, både i storstadsregionerna och i landet som helhet. Men ökningstakten för produktionskostnaderna är lägre än prisutvecklingen på villor och bostadsrätter.
Figur 4.9 redovisar produktionskostnaderna per kvadratmeter19 (högerskala) och utvecklingen av BPI (vänsterskala) under perioden 1990–2012.
19
Figur 4.9: Produktionskostnad per kvadratmeter och byggnadsprisindex
för flerbostadshus, 1990–2012
Källa: Statistiska centralbyrån
Kurvorna följer varandra ganska väl20 och för båda måtten kan vi se några generella tendenser i utvecklingen. Produktionskostnaderna ökade stadigt i relativt hög takt fram till 1990. En del av den höga ökningstakten förklaras av den höga inflationen. Under perioden 1975–1990 ökade produktionskostnaderna (mätt som förändring i BPI) med i genomsnitt knappt tolv procent per år (se figur 1 i bilaga 2). Denna utveckling bröts under första halvan av 1990-talet då kostnaderna sjönk (BPI) eller ökade måttligt (kostnad per kvadratmeter). Sedan mitten av 1990-talet har produktionskostnaderna återigen ökat kraftigt, med undantag för perioden 2002–2006. Ökningarna har även realt sett varit stora under denna period. Vi kan också notera att kostnadsökningen varit kraftig under de sista åren även om den genomsnittliga produktionskostnaden per kvadratmeter minskade något 2009. Mätt som BPI var produktionskostnaderna 18,5 procent högre 2008 än 2006, men mätt som produktionskostnad per kvadratmeter var uppgången drygt 32 procent. Detta är den största ökningen av produktionskostnaden per kvadratmeter över en tvåårsperiod sedan 1979–1981. Skillnaden i ökningstakt tyder på att de senaste årens byggande haft en regional fördelning och kvalitet som medfört högre kostnader.21
20
Jämför även figur 4.5 som beskriver utvecklingen från 2000 för både småhus och flerbostadshus.
21