Pantsättning av bostadsrätt 35

En bostadsrätt är en, icke tidsbegränsad, nyttjanderätt till lägenhet eller lokal som upplåts av en bostadsrättsförening. Bostadsrätter får enbart upplåtas till medlemmar i föreningen.150 Med termen bostadsrätt avses inte enbart nyttjanderätten till lokalen eller lägenheten utan även andelsrätten i bostadsrättsföreningen. 151 När bostadsrättsföreningen väl upplåtit en bostadsrätt kan den enbart övergå till en ny bostadsrättshavare genom överlåtelse.152 Det som överlåts är såväl andelarna i bostadsrättsföreningen som själva nyttjanderätten. En överlåtelse av en bostadsrätt blir sakrättsligt giltig genom att bostadsrättsföreningen denuntieras. Det har fastslagits                                                                                                                 146 _{T. Håstad, s. 302} 147 _{T. Håstad, s. 303} 148 _{G. Millqvist, 2011, s. 123, T. Håstad, s. 265} 149 _{G. Millqvist, 2011, s. 123} 150_{S. Melin, s. 74-75}

151 _{B. Ahnmé Kågerman, Karnov lagkommentar till Bostadsrättslag (1991:614), p. 10} 152 _{S. Melin, s. 74-75}

av HD i rättsfallen NJA 1971 s. 66 och NJA 1993 s. 560. Även vid pantsättning av en bostadsrätt uppnås borgenärsskydd genom att bostadsrättsföreningen denuntieras.153

6.7 Pantsättning av bruksrätter

6.7.1 Allmänt

En bruksrättighet kan definieras som en begränsad rätt att bruka viss egendom.154 Bruksrättigheter brukar grovt delas in i nyttjanderätt, servitut, ledningsrätt, avkomsträtt, rätt till elektrisk kraft och licensrätt. 155 _{Eftersom licensrätter tillhör}

bruksrätterna kan det vara av intresse att granska i vilken utsträckning giltig pantsättning av andra bruksrättigheter, såsom nyttjanderätter, kan ske i Sverige. Särskilt intressant är det att jämföra med nyttjanderätter eftersom patentlicenser ofta likställs med nyttjanderätter.156

6.7.2 Pantsättning av tomträtt

Tomträtt är en rätt att nyttja fast egendom på obestämd tid i utbyte mot en årlig avgift.157 Det är en nyttjanderätt, men den ligger väldigt nära äganderätten i sin utformning och en tomträttshavare har i stort sett samma förfoganderätt över sin tomträtt som en fastighetsägare har över sin fastighet. Det är enbart staten eller kommuner som kan upplåta en tomträtt. En tomträttshavare som inte önskar ha kvar sin tomträtt måste överlåta den, tomträtten kan inte sägas upp.158 En tomträtt kan pantsättas, det framgår av 13 kap. 7 § och 22 kap. 15 § JB. Liksom vid pantsättning av fast egendom sker pantsättning av en tomträtt genom inteckning. Eventuell byggnad på tomen pantsätts tillsammans med tomträtten.159 Diskussioner har förts kring om det är tomträtten, d.v.s. rätten att nyttja tomten, eller själva tomten som pantsätts. Åsikten att det är det fysiska tinget och inte nyttjanderätten som pantsätts grundas i tanken att nyttjanderätter inte kan vara föremål för pantsättning. Östen Undén160 skriver i sitt verk ”Om panträtt i rättigheter” att det vid pantens realisation utan tvivel är

153 _{G. Walin, G. Millqvist, A. H. Persson, Panträtt, upplaga 3:1, Norstedts Juridik AB, Stockholm, s.}

219-220

154 _{Nationalencyklopedin, http://www.ne.se/bruksrätt, 2014-01-14} 155 _{K. Rodhe, s. 554}

156 _{Se kapitel 4.} 157 _{S. Melin, s. 376}

158 _{F. Grauers, Fastighetsköp, upplaga 19:1, Juristförlaget, Lund, 2010, s. 103-104} 159 _{Nationalencyklopedin, http://www.ne.se/lang/tomträtt 2014-01-14}

tomträtten som överlåts och inte själva tomten och att detsamma borde gälla vid en pantsättning.161

6.7.3 Pantsättning av hyresrätt

En hyresrätt är en nyttjanderätt, antingen till en byggnad eller en del av en byggnad.162 En överlåtelse av en hyresrätt blir sakrättsligt giltig genom att hyresvärden denuntieras. Det fastställdes i NJA 1988 s. 257, där HD tillämpade 3 kap. 31 § SkbrL analogt på överlåtelse av hyresrätt. Det var länge oklart huruvida en hyresrätt kunde pantsättas med sakrättslig giltig verkan, men efter att HD fastslagit att en överlåtelse av en hyresrätt blir sakrättsligt giltig genom att hyresvärden denuntieras kan slutsatsen dras att även pantsättning av en hyresrätt blir giltig gentemot hyrestagarens borgenärer genom denuntiation. Vid pantsättning av en hyresrätt är det dock också viktigt att fastställa huruvida panthavarens rätt är skyddad även mot fastighetsägarens borgenärer. För att panthavarens anspråk ska vara skyddat gentemot fastighetsägarens borgenärer krävs att hyresrätten i sig är det. Är hyresrätten inskriven i fastighetsregistret är den, vid en exekutiv försäljning, skyddad mot borgenärer med sämre rätt. Är hyresrätten inte inskriven kan den trots allt, under vissa förutsättningar, vara skyddad. Vid en frivillig, icke exekutiv, försäljning av fastigheten är hyresrätten skyddad om den är inskriven. Är den inte inskriven är den trots allt skyddad om hyrestagaren tillträtt hyresobjektet och upplåtelseavtalet var skriftligt.163

6.7.4 Pantsättning av arrenderätt

Arrenderätt är liksom tomträtt en nyttjanderätt till fast egendom, men till skillnad från tomträtter kan arrenderätter inte enbart upplåtas av stat och kommuner. Det finns fyra olika former av arrende: jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende.164 Arrenderätterna behandlas i JB, men reglering kring pantsättning av arrenderätt saknas. I SvJT 1967 rf s. 33 refererades ett rättsfall som berörde frågan huruvida en pantsättning av arrenderätt var gällande mot en ny arrendator. Markägaren hade underrättats om pantsättning vilket skulle kunna ses som denuntiation. Domstolen ansåg inte att pantsättningen var sakrättsligt giltig och därmed inte heller att den var gällande mot den nya arrendatorn. Domstolen antydde dock att om arrendeavtalet hade överlämnats hade frågan eventuellt bedömts                                                                                                                

161 _{Ö. Undén, s. 12-13}

162 _{Nationalencyklopedin, http://www.ne.se/lang/hyresrätt, 2014-03-17} 163 _{G. Walin, G. Millqvist, A. H. Persson, s. 219-220}

annorlunda. 165 Det är dock tveksamt om överlämnandet av arrendeavtalet verkligen skulle få så avgörande betydelse eftersom ett arrendeavtal inte är bärare av arrenderätten utan enbart ett bevis på arrenderättens existens. Fallet ovan gällde pantsättningens giltighet gentemot en ny arrendator och inte borgenärsskyddet. Sedan NJA 1988 s. 257166 anses pantsättning av en hyresrätt bli giltig mot hyrestagarens borgenärer genom att hyresvärden denuntieras. Gösta Walin167 ansåg att detsamma bör gälla vid pantsättning av arrenderätt, främst eftersom det inte finns något starkt argument för varför arrenderätt inte skulle behandlas som hyresrätt i det här avseendet. Precis som vid pantsättning av en hyresrätt är det av intresse att fastslå huruvida pantsättning av en arrenderätt är giltig även mot fastighetsägarens borgenärer och eventuella nya fastighetsägare. Vad som skrivits ovan om hyresrättens bestånd vid exekutiv eller frivillig försäljning gäller även för arrenderättens bestånd.168

165 _{SOU 1985:10, s. 57} 166 _{Se avsnitt 6.7.3}

167 _{F.d. justitieråd och författare. Han var verksam främst inom det civilrättsliga området och har skrivit}

om bl.a. panträtt.

Kapitel 7 – Analys

Redan i det första kapitlet av denna uppsats fastställdes att pantsättning av patentlicenser saknar lagreglering. Avsaknaden av lagstiftning innebär dock inte nödvändigtvis att det inte är möjligt att pantsätta en patentlicens. Pantsättning av patent saknade lagreglering fram till år 1988, trots det fanns det inom doktrinen de som ansåg att pantsättning av patent var möjligt enligt svensk rätt.169