6.3.1 Hyresgästens gynnas av hyresvärdens investeringar
I en dom från Göta hovrätt (”Kolmårdendomen”)199 har det grundläggande syftet med ett indirekt besittningsskydd, dvs. skyddet för hyresgästens investeringar och kapitalinsatser, givits en central betydelse för domstolens avgörande. Målet rörde uppsägning av en sou-venirbutik (”Ilatec”) inom området för Kolmårdens djurpark (”Kolmården”). Parterna var överens om att Kolmården hade ett sakligt uppsägningsskäl, men tvistade i fråga om hur detta skäl skulle vägas gentemot Ilatecs intresse av att behålla sin besittning. Parterna hade ingått ett avtal som rubricerats som ett samarbetsavtal, varigenom Ilatec ålades att sälja vissa produkter. Domstolen menade däremot att den omständighet som främst för-anledde hyresavtalets särpräglade karaktär var butikens belägenhet inom djurparkens om-råde. Med hänvisning till Shellmålet ansåg Göta hovrätt att bestämmelserna i 12 kap. 57
§ JB inte tillskapats med den i Kolmårdendomen föreliggande situationen i åtanke. Vidare konstaterar domstolen ”… att hela det goodwillvärde som är förbundet med det aktuella läget bör tillskrivas Kolmården och inte Ilatec.” Därmed ansåg domstolen att Ilatecs vins-ter möjliggjorts av Kolmårdens verksamhet och marknadsföring. Novins-terbart är även att Kolmården erbjudit Ilatec en avgångsersättning.200
Kolmårdendomen ger enligt min mening en nyanserad bild av domstolarnas rättstillämp-ning rörande det indirekta besitträttstillämp-ningsskyddet vid blandade avtal. Även om domen berör intresseavvägningen enligt 12 kap. 57 § JB snarare än ersättningsberäkningen är det svårt att inte dra slutsatser om domstolens syn på den slutgiltiga skadeståndsersättning som aldrig kom att utgå. Här kan konstateras att målet liknar Shellmålet på så vis att det redan i intresseavvägningen kunde konstateras att hyresgästen inte var berättigad till ett högre
198 Jfr. Larsson & Synnergren, Expertanalys: Hyreslagen problematisk vid affärsuppgörelser.
199 Göta hovrätts dom den 24 juni 2014 i mål nr T 2915–13.
200 Göta hovrätts dom den 24 juni 2014 i mål nr T 2915–13.
skadeståndsbelopp än den erbjudna avgångsersättningen. Avgörandets koppling till det bakomliggande syftet med ett indirekt besittningsskydd synes kunna hämta stöd från Victorin som menat att ”Utgångspunkten är … att det är hyresgästens skada och inte hy-resvärdens berikande som skall vara grund för ersättningsreglerna.”201
Sammantaget bör Kolmårdendomen förstås som att sådan förlust för hyresgästen som kan påvisas vara omedelbart förankrad i hyresvärdens berikande inte får ligga till grund för beräkningen av skadestånd enligt 12 kap. 58 b § JB. En sådan slutsats blir närmast filo-sofiskt klar när omständigheterna är sådana som i målet, dvs. när en mur kringgärdar hyreslokalen och på så sätt till fullo avskärmar kunder från butiken. Om Kolmården stängt sina portar hade ju Ilatec aldrig kunnat redovisa ett resultat innefattandes goodwillvärde.
I flertalet fall av blandade avtal torde en sådan fullständig avskärmning däremot inte kunna konstateras. Denna syn kommer emellertid att problematiseras nedan.
6.3.2 Hyresvärdens berikande i Stadshusmålet
Som så många gånger innan finns anledning att vända blicken mot domskälen i Stadshus-målet. Om det inte framgått med klarhet tidigare kan nämnas att hyresgästen genom hy-resavtalet erhöll en rättighet att nyttja lokalerna samt en försäljningsrättighet. Sistnämnda rättighet, respektive skyldighet, innefattade en förpliktelse om att svara för all slags ser-vering vid bl.a. stadens representation och Nobelfesten.202 Samtliga lokaler som omfattats av försäljningsrättigheten ingick inte i hyresavtalet. Vid sidan av lokalupplåtelsen och den därigenom anknutna möjligheten att bedriva restaurangrörelse i stadshuslokalerna, erhöll hyresgästen ett betydande kundunderlag samt en rätt att servera mat och dryck även i lokaler som inte omfattades av hyresavtalet.203
Hovrätten fann att det redan av avtalets utformning fick förstås att försäljningsrättigheten inte kunde betraktas som en självständig rättighet vid sidan av lokalupplåtelsen. Avseende fästes vid att årshyran baserades på verksamhetens intäkter och att flertalet andra
201 Victorin, s. 77.
202 En parentes i sammanhanget är att hyresvärden uppskattat att försäljningsrättigheten motsvarade åt-minstone 85 % av värdet på hyresgästens verksamhet, se partens grunder i Stockholms tingsrätts dom den 22 januari 2014 i mål nr T 15000–11.
203 Svea hovrätts dom den 31 mars 2015 i mål nr T 1621–14.
telser mellan parterna framgick av avtalet. Sammantaget menade domstolen att avtalsför-pliktelserna inte avvek i sådan utsträckning att hyreslagstiftningen föreföll olämplig att applicera på avtalsförhållandet.204
Till skillnad från i Kolmårdendomen förekommer i Stadshusmålet svårigheter att förutspå hyresgästens framgång oberoende av hyresvärdens verksamhet och kundkrets. Någon an-nan slutsats än att hyresgästens verksamhet gynnats av att få servera vid Nobelfesten och samtliga andra evenemang som innefattades i försäljningsrättigheten, framstår emellertid som naiv. Utan att uttala mig om graden av denna faktors påverkan vill jag hävda att hyresgästen i Stadshusmålet till viss utsträckning har erhållit skadestånd som upparbetats genom hyresvärdens berikande.
6.3.3 Skadeståndets påverkan av hyresvärdens berikande
Att en hyresvärds verksamhet kan ha positiv inverkan på hyresgästens rörelseresultat borde sällan vara en överraskning för parterna. I både Kolmårdendomen och Stadshus-målet framstår det som självklart att hyresgästen i någon utsträckning kom att gynnas av det totala samarbetet. Dylika insikter förenas rimligen med en högre hyresnivå, bl.a. i syfte att balansera parternas insatser och hyresgästens besittningsskydd. Besittningsskyd-det kan i den kontexten jämföras med en försäkring där en högre försäkringspremie van-ligtvis förenas med att hyresgästen kan räkna med en mer förmånlig skadereglering om olyckan är framme.
Även om hyresgästen ska ersättas för alla förluster som uppstått i ett kausalt orsakssam-band till uppsägningen, ger Kolmårdendomen uttryck för att hyresgästen inte ska ersättas i situationer där upparbetad goodwill skapats genom hyresvärdens kapitalinsatser och in-vesteringar. Dessa påståenden riskerar att bli motsägelsefulla och skapa otydligheter, inte minst när omständigheterna är sådana som i Stadshusmålet där betydande svårigheter fö-rekommer i fråga om att särskilja vilka kapitalinsatser och investeringar som skapat er-sättningen.
Enligt min kännedom har Högsta domstolen aldrig uttalat sig om hur rättstillämpningen betraktar omständigheten att hyresgästens goodwillvärde till fullo eller delvis skapats av hyresvärden. Därtill kan noteras att det redan i dagsläget är möjligt för parterna att avstå
204 Svea hovrätts dom den 31 mars 2015 i mål nr T 1621–14.
besittningsskydd och justera hyressättningen utefter de förutsättningar under vilka lokal-upplåtelsen ingås. I syfte att skapa större förutsebarhet för parterna finns emellertid an-ledning att, liksom ovan föreslagits, tillföra JB ytterligare dispositionsmöjligheter i fråga om lokalupplåtelser.205 En sådan åtgärd skulle förenkla för parterna att i överenskom-melse skapa förutsättningarna för det totala affärssamarbetet med en utökad förutsebarhet som följd.
205 Jfr. Larsson & Synnergren, Expertanalys: Hyreslagen problematisk vid affärsuppgörelser.